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政策分析
2003年至2013年房地产政策及其分析
2003年以来,针对房地产市场的宏观调控,其主要对象包括:
1.“房价上涨过快”,是2003年以来政府最主要的调控对象。
2.“投资增长过快”,构成2003-2006年明确的调控对象,2007年后虽未明确在政策目标中,但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。
3.“住宅供给结构偏于高端”,构成多年来调控政策对象之一,“90/70政策”是其标志性内容。
4.“投机、投资性购房”,也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。
5.“保障房建设”,政策力度在不断加大,内容也在不断丰富。
具体来看:
2003年
202003年8月
国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业
202003年9月
国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》,进一步明确,各类房地产开发用地,除按规定可以划拨外,一律实行招标拍卖挂牌出让。
2004年
2004年3月
831大限提高拿地“门槛”,调控开始
2004年10月
央行10年来首次宣布上调存贷款利率,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点
2005年政策
2005年3月
房贷优惠政策取消,调控涉及消费层面,取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人房贷首付比例从20%上调到30%。
2005年3月
房地产税改革深入,调控涉及交易环节
2005年3月
国八条出台,调控上升到政治高度(老国八条)
2005年5月
七部委意见,调控加强、细则出台(新国八条)
2005年9月
银监会212号文件收紧房产信托
2005年10月
国税总局重申二手房缴纳个税
2006年政策
2006年4月27日
房贷利率再次上调,上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
2006年5月24日
国六条出台,新一轮调控大幕开启
2006年5月29日
国务院出台限制套型90/70政策
2006年5月31日
国税总局出台二手房营业税政策,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税
2006年7月6日
未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告
2006年7月11日
建设部出台171号“外资限炒令
2006年7月26日
108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税
2006年8月1日
土地新政出台<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行
2006年8月19日
央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
2006年8月30日
建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》
2006年9月
房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
2007年政策
2007年1月
建设部规范房产经纪行业,资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台,引导二手房交易进入良性、正规的轨道
2007年3月18日
央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点;
2007年5月19日
央行再次加息,上调0.27个百分点,一年期贷款利率上调0.18个百分点。
个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
6月5日期,上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
2007年7月20日
央行第三次加息,此次针对活期存款利率上调,由0.72%上调至0.81%,为2002年2月以来首次上调活期存款利率
2007年8月
央行第四次加息,存贷款基准利率上调0.27个百分点
2007年8月
央行第五次加息,存贷款基准利率上调0.27个百分点,一年期存款利率达到3.87%,一年期贷款利率达到7.29%。
2007年9月27日
央行出台新政,二套房首付比例不得低于50%,贷款利率上浮至1.1倍。
2008年政策
金融危机爆发成为政策分水岭
2008年3月
建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房
2008年3月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,达到15.5%,创下历史新高。
4月20日
再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
5月20日
再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2008年5月30日
国家多项调控近期开始施行,土地阀门再度把紧。
----商品住宅开发不得超过3年,土地管理不作为将受严惩,6月1日起执行
2008年6月10日
税务总局:
企业为个人购买房产需征个人所得税
2008年7月14日
国土部表示:
小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日
国务院新规:
商品房销售应明示能源消耗指标,并附上住房保修书和住宅产品说明书。
2008年8月14日
三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》,新增廉租住房保障户数250万户,达到350户
2008年8月25日
央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理,土地质押必须有土地证,贷款额度不得超过质押物价值的7成,贷款期限原则不超过2年。
2008年9月15日
央行宣布“双率”齐降
2008年10月19日
下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点,下调存款准备金率0.5个百分点。
同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
2008年10月12日
十七届三中全会:
土地或可转让抵押继承,小产权房有望破题
2008年10月12日
系列新政支持房地产,个人首次购买90平方以下普通住房,契税下调到1%,免征莹税,免征土地增值税。
首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。
个人住房公积金贷款利率同时下调,5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点,分别为4.05%和4.59%。
2008年10月28日
央行年内第三次下调利率,存贷款分别下调0.27个百分点。
2009年政策
2009年政策整体来看,从5月开始为政策分水岭,在GDP保八的前提下,前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展,大大促进了房地产市场的发展。
尤其是地方政府可自主出台救市政策,对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用
后半年由于房价快速飙升,投机日盛,房地产宏观调控再次卷土重来
2009年5月21日
为加强房地产开发企业的土地增值税收管理,规范土地增值税清算工作,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》
2009年5月25日
发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
2009年10月9日
营业税免征优惠政策终止,2010年1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
2009年10月24日
国四条
2010年房地产政策
时间
措施
2010.01.12
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.02.20
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
2010.03.08
国土部强调房地产用地监管将开展突击检查
2010.03.18
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
2010.03.22
国土资源部:
进一步加强房地产用地供应和监管
2010.04.11
银监会:
银行不得对投机投资购房贷款
2010.04.13
关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
2010.04.13
住建部:
加快保障房建设遏制房价过快上涨
2010.04.14
国务院常务会:
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
2010.04.15
国务院下发具体措施要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
2010.04.15
国土资源部:
确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应,,确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应,确保三类房供地不低于70%,达不到70%的地方,国家土地督察局将通过限期责令整改、暂停用地审批等严厉手段
2010.04.17
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
2010.04.17
国务院:
房价过高地区可暂停发放第三套房贷(“国十条”),对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高;增加住房有效供给,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;
2010.04.20
住建部:
未获预售许可项目开发商不得收取定金
2010.04.27
住建部:
关于加强经济适用住房管理有关问题的通知
2010.05.07
中纪委:
严惩官员插手房地产开发市场
2010.05.15
国务院:
关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知
2010.05.26
住建部:
关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
2010.06.08
住建部:
关于加快发展公共租赁住房的指导意见
2010.9.29
住建部:
“国五条”,各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
2010.10.20
央行存贷款基准利率调整,一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2。
50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%。
2010.10.20
住建部:
个人住房公积金贷款利率调整通知,五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。
五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,五年期以上从3.87%调整为4.05%。
2010.10.20
国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,建筑面积144平方米(套内面积120平方米)以上的住宅,按3%征收契税;建筑面积小于144平方米(含)的住宅,按1.5%征收契税;个人购买90平方米及以下普通住房,且属家庭首套房的,契税按1%收取。
2011年房地产政策
时间
政策
1月18日
银监会:
继续实施差别化房贷政策
1月20日
上调存款准备金率0.5%
1月26日
新“国八条”
2月9日
上调存贷款基准利率0.25%
2月24日
上调存款准备金率0.5%
3月16日
国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知
3月25日
上调存款准备金率0.5%,此次上调之后,大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。
4月6日
上调存贷款基准利率0.25%
4月21日
上调存款准备金率0.5%
5月1日
商品房销售必须明码标价,从5月1日起,商品房销售必须明码标价。
对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业,将处以每套房5000元罚款。
构成价格欺诈的,将没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款。
5月10日
要求公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息
5月18日
上调存款准备金率0.5%
5月19日
1000万套保障性安居工程住房的分配任务
6月20日
上调存款准备金率0.5%
7月7日
上调存贷款基准利率0.25%
7月12日
国务院:
房价上涨过快二三线城市要采取限购措施(最新“国五条”)
8月1日
央行:
继续实施稳健货币政策执行差别化房贷
8月17日
新增限购城市名单的5项建议标准
10月23日
商业个贷可转成公积金贷款
10月24日
南京公积金贷款最高可贷额度恢复,最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。
家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于六成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。
11月30日
下调存款准备金率0.5%
12月1日
无锡实施住房公积金新政,首次购房且面积在90平米以下的家庭,只要夫妻双方均符合公积金贷款条件,即使可贷额度不足50万元,也能按最高50万元的额度申请贷款。
12月4日
房地产调控政策从严落实的方向不变
12月9日
坚持房地产调控政策不动摇
2012年房地产调控政策汇总
时间
事件
12.01.06
住房和城乡建设部机关工作会议
12.01.07
中国人民银行工作会议
12.01.31
国务院常务会议
12.02.01
发改委《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》
12.02.02
中国人民银行金融市场工作座谈会
12.02.06
李克强主持保障性住房公平分配工作座谈会
12.02.06
财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》
12.02.07
中国人民银行、发展改革委、旅游局等《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》
12.02.10
温家宝主持召开座谈会听取各界人士对政府工作报告意见和建议
12.02.15
国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》
12.02.19
最高人民法院通知《要求加强民事审判切实保障民生》
12.02.20
发改委《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》
12.2.24
下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
12.03.05
2012年《政府工作报告》
12.03.07
发改委副秘书长李朴民解读计划报告
12.03.08
姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示
12.03.12
中国人民银行就“货币政策及金融改革”答记者问
12.03.14
温家宝总理答记者问
12.03.14
住建部《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》
12.03.16
温家宝主持召开国务院常务会议确定《政府工作报告》重点工作部门分工
12.03.18
发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》
12.03.26
住建部《建设用地容积率管理办法》
12.4.1-3
温家宝总理在广西、福建调研
12.04.13
温家宝主持召开国务院常务会议
12.04
二三线城市提高住房公积金贷款额度
12.04.17
国土资源部部署2012年房地产用地供应和监管工作
12.04.18
八部委联合监控保障房建设
12.04.24
中国银行业监督管理委员会2011年报
12.05.14
国土资源部:
将对房价上涨过快地区督察指导
12.05.17
促进房价合理回归调控仍未到放松时机
12.5.18
下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
12.6.5
住建部重申调控不放松
12.6.7
央行3年半首次降息0.25个百分点
12.6.7
存贷款利率浮动上下限调整,,将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍
12.6.7
住建部:
下调个人住房公积金存款利率,当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点,由0.50%下调至0.40%;上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点,由3.10%下调至2.85%。
五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点,由4.90%下调至4.70%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点,由4.45%下调至4.20%。
开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
12.6.18
两部委发布禁止用地目录别墅类房产首次列入
12.7.1
《闲置土地处置办法》于7月1日起正式施行
12.7.6
央行于6日起再度下调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。
与此同时,金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。
12.7.7
温家宝:
决不能让房价反弹
12.7.12
国土部:
坚决遏制房地产市场异常波动
12.7.19
国土部、住建部紧急通知:
坚持房地产市场调控不放松
12.8.7
国务院督察房价调控政策专家称或新增调控措施
12.9.23
住建部:
对房价过快上涨地区问责
12.11.15
四部委:
严控土地储备总规模和融资规模
12.12.4
政治局:
明年加强房地产市场调控维护社会和谐
12.12.25
住建部重申明年继续限购支持改善性住房需求
2013年房地产政策
2013年2月20
国五条,
(一)完善稳定房价工作责任制。
(二)坚决抑制投机投资性购房。
(三)增加普通商品住房及用地供应。
(四)加快保障性安居工程规划建设。
(五)加强市场监管。
2013年3月1日
“国五条”细则,细则主要集中在二套房贷首付和利率提高、限购升级、二手房个税从严征收20%等方面。
总结来看:
2003后历年房地产调控政策走向
2003年促进房地产市场持续健康发展明确国民经济支柱产业地位、规范、用地一律招拍挂
2004年抑制投资,投资地产过热8.31大限,土地供应管控,银根缩紧
2005年抑制投资,投资地产,稳房价新、老国八条,税收调整
2006年注重市场结构调整、抑制炒房国六条,住房供应结构调整,规范市场,廉租制度
2007年抑制房价过快上涨,健全廉租房、经济适用房,廉租房、二套房持续加息
2008年由建立健全住房保障体系、防止房价过快上涨转向保增长、扩内需降息,利率7折,税费减免
2009年提高调控应变能力、完善保障性住房体系物业税,严打小产权房,二改五
2010年遏制房价、保障性住房建设、抑制投机遏制房价、加快保障性住房建设、抑制投机
2011年最严组合政策限购、限价、限贷
2012年调控不放松延续
通过03年至今所颁布的房地产调控政策,可以看出有底政策没有一点实质性内容,但是有的政策在颁布之后是起了很大一部分作用的,比如下图所标注的政策对06年到10年对房地产市场的影响。
由上图可以看出,有些房地产政策对房地产市场的运行情况具有很大的影响,他可以影响房地产的销售量、开发量、国民经济总值的发展。
从调控政策的方向看,2003年以来房地产调控可分为三个阶段:
第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨;第二阶段是2008年4季度至2009年4季度,调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资;;第三阶段是2010年1季度至今,调控政策的目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。
调控第一阶段:
2003年1季度至2008年3季度。
房地产市场的主要特征是,商品住宅市场交易活跃,房价不断攀升,房地产开发投资增速较快。
这一阶段中央出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。
具体政策主要是2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业;强调完善供应政策,调整供应结构;发展住房信贷,强化管理服务;加强市场监管,整顿市场秩序。
2003年9月国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》,进一步明确,各类房地产开发用地,除按规定可以划拨外,一律实行招标拍卖挂牌出让。
2004年4月,国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,房地产行业被列为“投资过热”行业之一,房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上;严格建设用地审批管理,收紧土地“闸门”,以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年3月央行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》,将贷款利率的上限打开,并再次重申下限利率为基准利率的0.9倍,同时,房价上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由2成提高到3成;5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知(“国八条”),加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
2006年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知(“国六条”),提出90/70比例;调整住房转让环节营业税,进一步抑制投机和投资性购房需求;有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2006年8月国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》,强化严把土地“闸门”。
2006年8月国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。
2007年9月央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(“二套房贷”政策),提高购买非首套住房的首付款比例和贷款利率,抑制住房需求增长。
从房地产市场的变化看,2003年1季度至2006年3季度交易量(商品住宅销售面积)同比增速总体呈下降趋势,2006年4季度至2007年3季度交易量同比增速明显上升,2007年4季度至2008年4季度交易量增速大幅下降;2005年1季度至2007年1季度房价(房屋销售价格同比指数)涨幅有所回落,但依然处于高位(在6%以上),2007年2季度至2008年1季度房价涨幅上升,2008年2季度和3季度大幅回落;2003年1季度至2007年3季度房地产开发住宅投资实际累计同比增速一直较快,且波动不大,2007年3季度至2008年3季度有所下降。
从上述政策与交易量增速和房价涨幅变动的对比看,2007年9月出台的“二套房贷”政策的效果较明显,而之前的“国八条”、“国六条”等政策的效果都不明显。
“二套房贷”政策后,交易量同比增速随即出现下降,两个季度后(2008年2季度)房价涨幅调头向下,2008年3季度房价涨幅大幅回落;2008年1季度至2008年3季度交易量出现萎缩,且幅度不断加大。
第二阶段:
2008年4季度至2009年4季度。
2008年4季度全球金融危机全面爆发,对我国经济产生严重冲击。
在前一阶段房地产调控政策和全球金融危机的影响下,2008年4季度商品住宅交易量继续萎缩,2009年1季度房价同比出现下降。
为应对危机,宏观经济政策从“两防”转向保增长。
在房地产方面,2008年12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出鼓励普通商品住房消费;支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升,2009年2季度房价重拾涨势,2010年2季度房价同比涨幅达到14%,为1998年以来的最高点。
第
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