土木工程类土地估价实务模拟试题与答案37.docx
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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案37
土地估价实务模拟试题与答案37
一、单项选择题
每题有A、B、C、D四个备选项,其中只有1个最符合题意。
1.决定了可以使用该土地并获取收益的时间,从而直接影响地价的因素是。
A.宗地基础设施条件
B.宗地临街状况
C.土地使用年限
D.城市规划限制
答案:
C
2.不同的土地权利为购买者带来的收益不同,因此其价格也不同,在实际中不可以表现为价格。
A.所有权
B.使用权
C.抵押权
D.转让权
答案:
D
3.影响地价的主要方面是。
A.土地价值
B.地产需求
C.生产成本
D.相关政策
答案:
B
4.地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
A.申报
B.楼面
C.公告(示)
D.基准
答案:
C
5.下列不属于土地分等资料收集与调查的是资料的收集与调查。
A.区域基础设施
B.分等基本
C.城镇区位
D.区域土地供应潜力
答案:
A
6.与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于因素。
A.城镇区位
B.城镇集聚规模
C.区域经济发展水平
D.区域土地供应潜力
答案:
B
7.涉及指数方式的因子指标计算不包括指数计算。
A.位序标准化或极值标准化方式的
B.区域经济发展水平涉及的有关因子
C.城镇对外辐射能力
D.城镇交通条件
答案:
A
8.通常情况下,选择多因素综合评价进行分析,主要考察的影响土地因素以、区域经济发展水平为主。
A.城镇区位
B.城镇基础设施
C.区域综合服务能力
D.城镇集聚规模
答案:
D
9.用确定货运总量和客运总量的权重,加权计算城镇对外辐射能力指数。
A.德尔菲测定法或总分频率曲线法
B.层次分析法或因素成对比较法
C.德尔菲测定法或因素成对比较法
D.德尔菲测定法或层次分析法
答案:
C
10.下列不属于农用地分等定级原则的是原则。
A.综合分析
B.整体控制
C.主导因素
D.土地收益差异
答案:
B
11.计算房地纯收益的公式为。
A.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费
B.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金
C.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费
D.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金
答案:
A
12.依照租金的一定比例计算的管理费,通常是按年租金总额的计。
A.2%~7%
B.2%~5%
C.3%~7%
D.3%~6%
答案:
B
13.下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是。
A.土地级别或均质区域划分图的绘制
B.地价样点图编制
C.基准地价图的编制
D.土地利用现状图的编制
答案:
D
14.城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括。
A.技术成果
B.技术路线选择
C.技术程序
D.估价成果
答案:
A
15.成果验收报告的主要内容没有。
A.各项成果检查量、合格率及与标准的比较
B.对成果应用的批评建议
C.对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论
D.存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见
答案:
B
16.下列关于基准地价更新的几种技术路线,正确的是。
A.以土地定级为基础,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价
B.以均质区域为基础,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价
C.以土地定级为基础,以土地收益为依据,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价
D.以土地定级(或均质区域)为基础,以地价指数为参考,更新基准地价
答案:
C
17.目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用的方法评估而得出的。
A.分等估价
B.定级估价
C.分等定级
D.基准估价
答案:
B
18.为我国土地出让、税收乃至地产市场的建立提供了基础。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.成交地价
答案:
A
19.地产市场的核心是。
A.基准地价
B.地价
C.土地使用价值
D.土地收益
答案:
B
20.我国宗地地价评估有三大基本方法,不包括。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
答案:
D
21.权属调查的主要内容不包括的调查。
A.宗地位置
B.使用者情况
C.界线
D.权属状况
答案:
B
22.不动产价格关系到不动产所有权和使用权在上的实现,不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。
A.价值
B.使用价值
C.货币
D.经济
答案:
D
23.在我国,是决定供应的主要因素。
A.自然供给
B.社会需求
C.政府的经济扶持
D.政府的计划和规划
答案:
D
24.决定有效需求的数量,也决定不动产的市场需求量。
A.收入的高低
B.人口密度的分布
C.消费结构
D.消费习惯
答案:
A
25.下列说法错误的是。
A.一般来说,地势高的土地价格高于地势低的土地价格
B.面积较大的土地价格一定高于面积狭小的土地的价格
C.地质条件与土地的承载力密切相关
D.地质条件的好坏直接影响地基处理费用的高低
答案:
B
26.不动产可行性研究的必要内容,具体不包括。
A.项目概况
B.风险分析
C.财务评价
D.成本估算
答案:
D
27.营销分析是建立在对的基础上的,包括对竞争对手的分析。
A.市场深刻理解
B.市场绝对熟悉
C.市场独特见解
D.市场足够了解
答案:
A
28.定性研究的优点不包括。
A.成本低
B.速度快
C.效果好
D.说服力强
答案:
D
29.定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备的基础数据。
A.定性研究
B.定量研究
C.经济数学
D.数理统计
答案:
A
30.全国社会经济统计指标,不包括指标。
A.总量
B.结构
C.房产
D.动态
答案:
C
二、多项选择题
每题有A、B、C、D、E五个备选项,其中至少有2个符合题意。
1.我国土地使用年期较长,一般都在50年左右,而且在使用期间也同样拥有等权利。
A.转让
B.出租
C.抵押
D.出卖
E.投资
答案:
ABC
2.土地制度包括。
A.土地所有制
B.土地出租制
C.土地收益制
D.土地买卖制
E.土地使用制
答案:
AE
3.影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括。
A.繁华程度
B.公园与绿地
C.交通状况或通达程度
D.人口密度
E.基础设施和公用设施的完备程度
答案:
ACDE
4.影响地价的交通条件主要有。
A.区域交通类型
B.区域交通管制
C.道路状况
D.区域土地利用性质
E.区域的车流量
答案:
AC
5.城镇土地分等中的城镇区位因素包括。
A.城镇非产业规模
B.交通口位
C.金融状况
D.政策法规
E.城镇对外辐射能力
答案:
BE
6.一般来说影响商业企业利润的因素有。
A.土地等级
B.占用土地面积
C.资金量
D.劳动投入量
E.土地肥沃程度
答案:
ABC
7.以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是。
A.以道路、沟渠或其他明显地物为界
B.在确定有路线价标准的地价区段,以里地线为界
C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段
D.人流量、位置不能作为划分区段的依据
E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等
答案:
ABCE
8.下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有。
A.农业生产实测资料
B.农业区划资料
C.土壤普查资料
D.农业统计资料
E.样点土地利用条件
答案:
BCD
9.影响土地位置优劣的因素主要有。
A.交通条件
B.基础设施
C.生活环境
D.土地潜力
E.人口分布
答案:
ABC
10.基准地价评估所用数据以现实土地的为主。
A.收益
B.租金
C.潜力
D.地价
E.取得费
答案:
ABD
11.地价体系中地价种类的多少,取决于。
A.土地制度
B.地价的作用
C.土地的等级
D.土地市场状况
E.政府管理土地的需要
答案:
ABDE
12.在我国,属于宗地地价。
A.基准地价
B.标定地价
C.申报地价
D.出让底价
E.市场交易价
答案:
BDE
13.效用以及其他特定形式的效用,对不动产价值具有重大影响。
A.面积
B.设计
C.区位
D.环境
E.经济
答案:
ABC
14.以及其他在所有权上的限制,可增加或降低不动产效益与价值。
A.环保法规
B.使用分区规则
C.行政区域规则
D.使用设计规则
E.契约限制
答案:
ABE
15.非公开的市场价值包括。
A.不动产的租赁价格
B.不动产的抵押价值
C.征用拆迁补偿价格
D.不动产的征用价值
E.不动产的投资价值
答案:
ABD
16.按照年金的支付时间和支付金额是否确定,年金可分为年金。
A.确定
B.风险
C.定期
D.永续
E.不定期
答案:
AB
17.分析说明,顾问公司在研究市场的过程中,基本上可以把作为基础的研究工作,每隔一年或半年进行一次。
A.地区经济分析
B.多种用途比较
C.供求分析
D.营销建议
E.社会因素分析
答案:
AC
18.不动产项目市场分析通常包括分析。
A.营销
B.回报率
C.供求
D.竞争对手
E.消费者
答案:
DE
19.农用地定级方法有。
A.因素法
B.修正法
C.样地法
D.权重法
E.剩余法
答案:
ABC
20.选择定级因素的原则包括原则。
A.主导因素
B.差异性
C.最有效使用
D.绝对稳定性
E.可行性
答案:
ABE
三、情景分析题每小题有A、B、C、D4个备选项。
其中,51~55至少有1个符合题意。
56~60只有1个符合题意。
某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及到A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。
其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拔土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0~3.5。
回答51~55小题的问题。
1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时,包括补偿。
A.房屋
B.土地
C.收益
D.住房
答案:
AB
2.为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括。
A.收益还原法
B.路线价估价法
C.市场比较法
D.基准地价系数修正法
答案:
ACD
3.根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地C时,应将其用途设定为。
A.工业
B.商业
C.市政公用
D.金融业
答案:
B
4.该中心区域经整理后,属于经营性用地,可采用的出让方式包括。
A.招标
B.划拨
C.挂牌
D.拍卖
答案:
ACD
5.当采用剩余法进行评估时,应收集的资料有。
A.开发后的不动产市场售价
B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用
C.待估宗地所在土地级别
D.土地还原率、年贷款利率等参数
答案:
ABD
某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地,土地面积为4000m2,出让年期40年,出让用途为商业,规划建设一座6层商场,各层建筑面积相同,建筑容积率为3.0。
2006年10月商场建成后,该房地产开发公司将第一层出售给公司乙,市场售价为6500元/m2(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营,相关手续均已办理。
经调查,该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例,各案例的条件见下表。
案例编号
交易类型
土地用途
楼面地价/(元/m2)
土地使用年期
交易时间
区域因素修正系数
个别因素修正系数
A1
出让
综合
1160
40
2009.4
2
4
A2
转让
服装批发市场
1430
40
2008.7
5
3
A3
转让
综合
1066
48
2007.6
0
-4
A4
抵押
文具商店
1248
35
2006.6
-4
-1
A5
转让
工业
890
50
2008.3
-3
4
A6
转让
公寓
1010
40
2008.6
7
0
A7
转让
高档商场
1470
39
2009.1
3
-2
A8
转让
零售商店
1390
38
2009.8
-4
-5
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得,数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差,数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优,数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009年10月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点,土地还原率取6%。
回答56~60小题的问题。
6.根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为万元。
A.282.9
B.308.6
C.265.8
D.288.4
答案:
A
7.按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为m2
A.687.83
B.654.67
C.666.67
D.676.83
答案:
C
8.该商场第一层再出租时,测算其所占用土地的单位土地面积的市场年租金为元/m2
A.290.20
B.325.60
C.285.60
D.310.30
答案:
A
9.采用市场比较法评估求得的土地价格,通常称之为价格。
A.积算
B.比准
C.交易
D.参考
答案:
B
10.建筑物的耐用年限有耐用年限之分。
A.主体建筑耐用年限和附属建筑
B.物理耐用年限和经济
C.经济耐用年限和会计
D.自然耐用年限和经济
答案:
D
四、计算题
答案要求分别列出基本方法、解题思路、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位。
计算中间结果均保留两位小数,单价为元/m2,总价为万元。
1.某市一综合大厦,于2005年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000m2;4~10层为写字楼,建筑面积为7500m2,建筑总容积率为4。
该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。
2008年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2·日)(m2指建筑面积,下同),写字楼的实际租金为3.5元/(m2·日);同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为:
商场5.0元/(m2·日)(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/(m2·日)(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:
年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/m2(建筑面积),年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/m2(建筑面积),经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。
答案:
1.解题思路
先运用收益还原法计算房地产总价,再利用重置成本法计算房屋现值,最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2.解题步骤
第一步:
计算大厦房地年总收益
商场年总收益=5.0元/(m2·日)×4000m2×75%×(1-5%)×365日=520.125万元
写字楼年总收益=4.0元/(m2·日)×7500m2×70%×(1-20%)×365日=613.2万元
房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元
第二步:
计算房地出租年总费用
年总管理费=1133.325万元×5%=56.67万元
年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8%=276万元
年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元
年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元
年折旧费=[3000元/m2×(4000+7500)m2/48=71.875万元
年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元
第三步:
计算房地年纯收益
纯收益=(1133.325-445.945)万元=687.38万元
第四步:
计算目前房地产总价值
总价值=a/r×[1-l/(1+r)n
其中,a为纯收益687.38万元
r为综合还原率9%
n为房地产收益年限(50-5)年=45年
总价值=687.38万元/9%×[1-1/(1+9%)45=7479.52万元
第五步:
计算大厦房产现值
重置价格=3000元/m2×(4000+7500)m2=3450万元
房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元
第六步:
计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价-房产现值=(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元
单位地价=4245.145万元/2875m2=14765.7元/m2
2.某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。
该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。
由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000m2,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积),同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2,办公楼市场租金水平每月为150元/m2
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为年租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。
另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
答案:
1.解题思路
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。
2.用收益还原法测算房地产总价
第一步:
计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000m2
商场建筑面积=3000m2
办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2
商场年出租收入=300元/(月·m2)×3000m2×12月×90%
=9720000元=972万元
办公楼年出租收入=150元/m2×12000m2×12×80%=17280000元=1728万元
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元
第二步:
计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元
年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元
年保险费=建安造价×2‰=3000元/m2×(3×5000)m2×2‰=90000元=9万元
年税金=年租金×12%=2700万元×12%=324万元
年折旧=建安造价/47=4500/47万元=95.74万元
年房地费用合计:
(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元
第三步:
计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=(2700-914.74)万元=1785.26万元
第四步:
计算房地产总价
假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原率,n为使用年期,则根据有限年收益法的计算公式
P=a/r[1-1/(1+r)n
进行计算。
在本题中,还原率为综合还原率为10%,项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为(50-3)年=47年
根据已知条件,有:
P=(1785.26万元/10%)×[1-1/(1+10%)47=17650.18万元
3.应用剩余法计算地价
第一步:
计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000m2×15000元/m2=45000000元=4500万元
第二步:
计算利息
假设:
地价为v,银行贷款利率为10%,则利息为
v×[(1+10%)3-1+4500×60%×[(1+10%)1.5-1+4500×40%×[(1+10%)0.5-1
=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82
第三步:
计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30%=1350万元
第四步:
计算地价
根据公式:
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v=17650.18万元-4500万元-0.33v-502.82万元-1350万元
=8494.26万元
该地价的土地使用权涉及年期为50年,而考虑估价时点2009年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为
8494.26×([1-1/(1+8%)48/[1-1/(1+8%)50}万元=8463.47万元
4.计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%=8463.47万元×70%=5924.43万元
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