基于宏观调控下的房地产价格走势分析.docx
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基于宏观调控下的房地产价格走势分析
本科毕业论文
基于宏观调控下的房地产价格走势分析
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XX大学
全日制本科生毕业设计(论文)承诺书
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所呈交的毕业设计(论文)《基于宏观调控下的房地产价格走势分析》是在导师的指导下,严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。
文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。
论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。
如若出现任何侵犯他人知识产权等问题,本人愿意承担相关法律责任。
承诺人(签名):
日期:
基于宏观调控下的房地产价格走势分析
摘要
房价的走势是人们普遍关心的问题,它成了当今社会最热门的话题之一。
住房需求是人们最重要的基本需求之一。
房价问题还关系社会的稳定,国家的发展前景。
想有效地解决住房问题,有必要使得房价保持合理与稳定。
要使得房价保持稳定,对需对房价走势的影响因素有着全面的理解和把握。
在放任自由的房地产市场中,房价难以保持在稳定的价格水平,也难以处在合理的价格水平。
因此进行宏观调控来调整影响房地产市场价格的波动以及保持价格稳定是有必要的。
宏观调控包括一些基本的经济政策的使用,包括货币政策、财政政策、收入政策、以及一些政策法规。
对这些经济政策的深入分析与研究之后,才能提出有效的宏观调控手段。
基于现实中的影响房地产价格的因素多种多样。
为了理清各种因素对房地产价格的影响作用效果。
有必要对各个因素进行分别研究。
在现实中,宏观调控效果经常作用不明显甚至无作用,因此有必要进行一些一般宏观调控手段之外的内容。
对于宏观调控方式的创新也是相当必要。
财政政策之中的房产税,以及政策法规之中的限购令是近几年的新调控手段。
它们的出现给房地产调控指出了新的方向和思路,在原有调控手段效果不佳时,这是值得鼓励的尝试,但对其会造成的影响需要探讨。
其作用在目前没有一些历史数据可供参考,需要对其进行理论分析。
本文还试图寻找导致房价问题突出的根本原因,提出是由于各地经济发展不均衡导致的观点。
提出在城市化进程中需要转变一些思路,对于中心城市的建设可以分散进行,不宜过度集中。
的并且给出了一些解决根本问题的思路及政策建议。
总的来说,房地产研究对于理论与实践都具有重大的意义。
理论上可以完善现代金融体系,实践上,可以使房地产市场合理、健康的发展。
随着中国对于房地产市场存在的问题不断理清思路,找到问题所在,政府的宏观调控不断深入,未来中国的房价走势将会向着稳定合理的方向发展。
中国的房地产市场
最终可以健康的发展。
使得更多的人可以从房地产市场中获得益处。
关键词:
房价经济政策宏观调控房地产
BASEDONTHEREALESTATEPRICESUNDERMARCOADJUSTMENTTRENDANALYSIS
ABSTRACT
Housepricetrendiswidespreadconcernintoday'ssociety,ithasbecomeoneofthehottesttopics.Housingdemandispeopleoneofthemostimportantbasicneeds.Housepricesproblemisrelationssociety'sstability,nationaldevelopmentprospects.Wanttoeffectivelysolvethehousingproblem,itisnecessarytomakehousepricesremainreasonableandstability.Tomakehousepricesremainstable,needtoinfluencefactorsofpricestrendhasanoverallcomprehendandgrasp.Inthelightlyinrealestatemarket,pricesaredifficulttomaintaininthestablepricelevel,alsohardatreasonablepricelevel.Soinmacroeconomicregulationtoadjustinfluencetherealestatemarketpricefluctuationsandmaintainpricestabilityisnecessary.Macro-controlincludingsomebasiceconomicpolicy,includingtheuseofmonetarypolicy,fiscalpolicy,incomespolicy,andsomepoliciesandregulations.Fortheseeconomicpolicyin-depthanalysisandresearch,canputforwardeffectiveafterthemacro-controlmeans.Basedontherealityofthefactorswhichinfluencetherealestatepricesvaried.Inordertosortofvariousfactorsonrealestatepricesaffecteffect.Itisnecessarytostudyseparatelyeachfactors.Inreality,macro-controleffectoftendoesnotplayasignificantroleandevenwithouteffect,soitisnecessarytotakesomegeneralmacro-controlmeansthecontent.OutsideFormacro-controlofinnovationisalsoquitenecessaryway.Fiscalpolicy,andtherealestatetaxesamongthepoliciesandregulationsofrestrictedthenewregulationtobeinlastfewyearsmeans.Theyappearedtoestatecontrolpointsoutnewdirectionandthinking,intheoriginalcontrolstheeffectnotbeautiful,itistobeencouragedtotry,buttheimpactofitswillneedtodiscuss.Itsroleinthepresentwithoutsomehistoricaldataavailableforreference,atheoreticalanalysisofitsneeds.Thispaperalsotryingtofindcausepricesquestionprominentrootcauses,putsforwardisduetothelocaleconomicdevelopmentisnotbalancedcausepointofview.Intheurbanizationprocess,putforwardsomeideas,needtochangefortheconstructionoftheurbancenterscanbescattered,unfavorableexcessiveconcentration.AndgivessomesolvethefundamentalproblemsofideasandpolicySuggestions.Overall,realestateresearchintheoryandpracticeisofgreatsignificance.Couldtheoreticallyperfectmodernfinancialsystem,onpractice,canmakerealestatemarketreasonableandhealthydevelopment.
WithChina'srealestatemarketforexistingproblemsconstantlyideas,findtheproblem,thegovernment'smacro-regulationunceasinglythorough,China'sfuturetrendwilltowardsstablepricesreasonabledirection.China'srealestatemarketeventuallycanhealthydevelopment.Somorepeoplecanbenefitfromtherealestatemarket.
KeyWords:
housepriceseconomicpolicymacroeconomiccontrolrealestate
第1章绪论
1.1研究背景
进入2011年以来直到5月12为止中国人民银行已经对利率进行了2次调整,对存款准备金率进行了5次调整。
房地产市场方面2000年以来中国楼市一直处于上涨之中,相对股市10年间50%左右的涨幅,楼市上涨了6-10倍。
特别是北京、上海、深证等大城市房价上涨过快,其增幅远超GDP增幅。
政府的各种宏观调控政策为何无法达到控制房价的政策目标。
各种宏观调控政策到底对房地产市场造成怎么样的影响?
如何进行宏观调控才能达到控制房价的目的?
现实中,群众对于房价上涨的报怨日益严重,住房问题也是整个社会的焦点问题。
住房是人生存生活的必要条件。
住房问题的有效解决可以促进社会的进一步发展。
当今社会正处于城市化进程的时代,房价走势出现混乱,普通群众难以承受。
房地产市场是否存在泡沫是值得关注的问题。
在2007年美国经历了次贷危机,是由于房地产泡沫破裂后的一系列反应导致的结果。
危机使得股市剧烈动荡引起金融风暴,使得全球金融市场出现流动性不足的危机。
危机也影响了美国的实体经济,是美国的经济萧条,制造业也出现了退步。
并且对世界经济也造成了巨大影响。
世界经济在之后的几年内出现严重的萧条。
在1986年日本也曾出现过房价泡沫破裂而后陷入经济萧条的时候。
房地产泡沫破裂会对整个国家造成巨大的打击。
对于房地产市场的问题我们不得不重视,房地产市场出现问题将导致非常严重的后果,并且往往难以承受。
因此对于宏观调控的研究显得尤为重要。
1.2研究意义
对房地产进行宏观调控的目的是使得房价处在合理且稳定的水平。
房价单凭市场的作用无法使其回归合理的水平。
进行宏观调有其必要性。
从实践中来看,宏观调控政策的执行常常达不到预期的政策目标。
宏观调控作为解决问题的手段却没有得到有效地利用。
这是在于对于宏观调控的作用认识的不够清楚。
对于宏观调控的研究做得不够深入。
对于宏观调控方法本身的研究相当重要,可以为有效地解决房价问题理清思路。
解决房价问题,使房价处于合理且稳定的价格水平,不仅使得房地产市场健康发展,同样也促进了其他方面的发展,这是由于房地产所处的地位决定的。
在人的基本需求中,住房需求是人的最低层次的需求。
这一需求如果得不到满足,那么社会很难和谐发展,因为交友的需求,自我实现的需求都是以此为基础的。
住房需求普遍的满足可以使得人们提高追求目标的层次。
从国家层面来看,住房问题的解决可以提升国家的国际竞争力,使得国家在,科技、文化、教育、获得更近一步的发展。
相反如果,总是在底层次的需求上无法得到满足,那么人们创造力等也会被扼杀,社会难以发展,国家难以发展。
1.3研究内容
图1-1研究结构框架图
全文的内容共分为五章。
本文第一章首先提出研究的背景,再阐述研究的意义。
第二章首先研究国内房价的历史与现状。
对于历史和现状的研究能够更好的认识以前及现在房地产市场的运行状况。
以及历史中采取的一些宏观调控措施与对房价作用的分析。
第三章是本文的重点,主要研究各种宏观调控政策对房地产价格走势产生影响分析。
其中包括货币政策,财政政策,以及一些政策法规。
第四章对研究的结果做一下总结,并且给出一些
政策方面的建议。
最后对未来的房价走势做出展望。
第2章中国房地产价格走势的历史和现状分析
2.1中国房地产价格走势的历史分析
1985年到1990年,1985年城市经济体制改革后,房地产才真正意义上开始出现,这是产业化的开始。
这段时间是一个小的周期1987到1988年间,房地产投资到达顶峰,后一年比前一年投资增加71.3%。
之后,进入调整阶段,1990年投资降到最低水平,当年房地产开发投资负增长。
下一个周期在1991年到1997年,邓小平南巡,房地产以此为契机,在全国范围内,投资飞速增长,全国各地建开发区,圈地建房,1993年时达到峰值。
1993年的房地产投资比上一年的增加165.1%。
1993年国家开始调控,收紧银跟,出台政策,房地产企业不得上市。
宏观调控取得效果,房地产业进入理性发展的时期,房地产投资减少,价格水平趋于合理。
相关的法规政策逐渐完善。
到1996年房地产投资仅增加2.1%,1997年出现第二次负增长率为-1.2%。
第三个周期,1998年至今,国家开始货币化改革,停止福利分房,房地产业迅速崛起。
房地产进入全新的发展时期,近几年银行房贷政策宽松,2004年,我国中资银行的商业银行贷款比2003年增长率为41%,其中的76%进入房地产,2006年至今,房价起起落落,但总体保持向上的趋势,这一趋势如果任由其发展,其对经济增长率为将有巨大的负面作用。
2.2中国房地产价格走势的现状分析
2.2.12010年房地产开发投资完成情况
2010年,全国房地产市场的投资额为48267亿元,比2009年增长率为33.2%,其中,商品房投资34038亿元,增长率为了32.9%,占房地产总投资的比重为70.5%。
12月,房地产市场的投资额为5570亿元,增长率为12.0%。
2010年,全国房地产市场开发的企业房屋施工面积40.55亿平方米,比2009年增长率为26.6%;全国房地产市场的房屋新开工面积16.38亿平方米,增长率为率为40.7%;全国房地产市场房屋竣工面积7.60亿平方米,增长率为4.5%,其中,全国房地产市场住宅竣工面积6.12亿平方米,增长率为2.7%。
2010年,全国房地产市场开发企业完成对土地购置面积为4.10亿平方米,比2009年增长率为28.4%,土地购置费9992亿元,增长率为65.9%。
12月当月,新开工房屋面积1.86亿平方米,同比下降1.1%;房屋的竣工面积为2.75亿平方米,下降了3.4%,其中,住宅竣工面积为2.19亿平方米,下降了4.5%;土地购置面积为4889万平方米,增长率为1.5%,土地购置费为1061亿元,增长率为5.8%。
2010年商品房销售情况。
全国商品房销售面积为10.43亿平方米,比2009年增长率为10.1%,增幅比1-11月提高0.3个百分点。
其中,商品住宅销售面积增长率为8.0%,办公楼增长率为21.9%,商业营业用房增长率为29.9%。
2010年,商品房销售额为5.25万亿元,比2009年增长率为18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中,商品住宅销售额增长率为14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长率为31.2%和46.3%。
12月当月,全国商品房销售面积为21808万平方米,同比增长率为11.5%;全国商品房销售额为10201亿元,同比增长率为21.9%。
房地产开发机构资金来源情况。
2010年,房地产开发机构本年资金来源为72494
亿元,比2009年增长率为25.4%。
其中,国内贷款为12540亿元,增长率为10.3%;利用外资为796亿元,增长率为66.0%;自筹资金为26705亿元,增长率为48.8%;其他资金为32454亿元,增长率为15.9%。
在其他资金中,定金及预收款为19020亿元,增长率为17.3%;个人按揭贷款为9211亿元,增长率为7.6%。
2.2.22010年房价指数变化情况
图2-12008年2月到2010年12月房价指数
资料来源:
东方财富网
从图2-1中可以看出房价指数的变化。
70个大中城市房屋销售价格指数。
12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。
12月份,新建住宅销售价格同比上涨7.6%,涨幅比11月份缩小1.7个百分点。
其中,商品住宅销售价格上涨8.5%,其中普通住宅销售价格上涨7.2%,高档住宅销售价格上涨12.8%;经济适用房销售价格上涨1.0%。
与上月相比,新建住宅销售价格上涨0.3%。
其中,商品住宅销售价格上涨0.3%,其中普通住宅销售价格上涨0.4%,高档住宅销售价格上涨0.2%;经济适用房销售价格上涨0.1%。
12月份,二手住宅销售价格同比上涨5.0%,涨幅比11月份缩小0.6个百分点;环比上涨
0.5%,比11月份扩大0.2个百分点。
全国房地产开发景气指数12月份,全国房地产开发景气指数为101.79,比11月份回落1.41点,比2009年同期回落1.87点。
从分类指数看:
房地产开发投资分类指数为103.87,比11月份回落0.95点,比2009年同期提高3.45点;本年资金来源分类指数为102.66,比11月份回落2.08点,比2009年同期回落8.11点;土地开发面积分类指数为96.03,比11月份回落0.39点,比2009年同期提高0.34点;商品房待售面积分类指数为103.66,比11月份提高0.56点,比2009年同期提高6.79点;房屋施工面积分类指数为104.81,比11月份回落1.44点,比2009年同期提高2.30点。
2.2.3房地产市场走势分析
住房需求是人们的基本需求之一,人类在设计、建造等方面的技术已经突飞猛进,但是为什么住房问题并未得到有效地解决。
近年来,人们对于房价的飞速上涨越发无法忍受。
导致人们对未来的信心空前的低落。
国家也一直在出台种种宏观调控政策,但效果都并不明显。
到底宏观调控政策对房价有着怎样的影响?
政府应该如何进行宏观调控。
这是需要研究的问题。
宏观调控为何屡屡失去效果。
宏观调控的政策一直在进行,但是房价只是进行短暂的调整,无法阻挡其长期上行的趋势。
可以得出结论宏观调控的大部分政策都是治标不治本。
短期的部分政策可以打压房价,但是支持房价上涨的基本条件依然存在。
因此升入挖掘支持房价上涨的深层次原因,才能从根本上解决房价上涨的问题。
在挖掘房价上涨的深层次原因之前,有必要先了解中国房价的现状。
中国房地产及房价现状房价为何会居高不下。
一般说来,在房价非理性的上涨过程中,支持房价走高的
因素有两个:
一是居民的自住性需求,二是富人的投机需求。
事实上,市场有效运作的一个必要条件是信息的完善和对称。
在信息不对称的时候,那些拥有信息的人就有可能通过种种虚假信息使人们误判,而房地产市场信息高度不完善和高度不对称,那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们,利用人们的恐慌心理人为地制造出住房供不应求的紧张氛围以获得超额利润,特别是在住房供给受到制约的情况下更易引起房价的飞速上涨,这是近年来房地产市场的基本现状。
但当房价上涨预期消失之后,阻碍房价下跌的力量却只剩下一个:
居民的自住性需求。
这就是房地产中所谓的“不对称原理”:
富人的投机行为产生房价的峰值,而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。
显然,居民的自主性需求主要与其未来可支配收人有关,在一个收入不断拉大的社会里,理论上房价应该很低,亦可说,当前国内的房价应迅速下降,但经历了半年多的休整期,迄今国内房价并没有形成快速下降的局面,这需要从两方面加以剖析。
一方面,就住房的真实需求而言,任何商品的价格上涨都跟供给需求相关,土地的稀缺性制约了住房的供给,因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求,这是房地产市场面临的真实需求。
而这里有两个基本问题需要提出:
一是缘何有如此大的住房需求?
二是住房需求出于何种原因集中在这一时期?
前一个问题牵涉资金的来源,一般来说,流入房市的大量资金来自不断高涨的储蓄,但在一个平均收入水平处于低处的社会中为什么会有如此大量的储蓄?
显然与不断拉大的收入差距有关。
第二个问题涉及住房制度改革的缺陷问题,20世纪末2l世纪初的住房市场化改革抬高了各阶层对住房的需求。
住房改革中的受益者此时因各种原因购买住房,且有能力购买,而没有享受到福利分房的人也有购房需求。
另一方面,就住房的需求结构而言,当前的房价剧涨并不是全面性的,而主要集中在部分大中城市。
在一些城市房价成倍上涨的同时,全国房价2004年一2006年分别只上涨了9.7%、7.6%和5.6%。
出现这种反差的原因主要在于:
房屋本身存在明显的外部性,人们不仅关心自己的住房,也关心整个街区的观瞻,关心整个地区的地理人文环境。
譬如,当前广东有很多乡镇都开发了较为成熟的楼盘或小区,但仍然无法刺激人们的需求。
这说明当前住房需求的结构性问题在于,中国各地的居住环境、交通设施相差甚远,这种情形与收入分配两极化是分不开的。
正因如此,在城市土地资源如此稀缺的情况下,只要收入分配问题得不到解决,城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构,城
市住房价格也就必然会不断上涨,从而也就永远不可能实现“住者有其屋”。
第3章宏观调控对房地产价格走势的影响分析
宏观调控是国家对国民经济总量进行的调节与控制。
是保证社会再生产协调发展的必要条件,也是社会主义国家管理经济的重要职能。
在中国,宏观调控的主要任务是:
保持经济总量平衡,抑制通货膨胀,促进重大经济结构优化,实现经济稳定增长。
宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。
经济政策是国家或政府为了达到充分就业、价格水平稳定、经济快速增长、国际收支平衡等宏观经济政策的目标,为增进经济福利而制定的解决经济问题的指导原则和措施。
经济政策有宏观经济政策和微观经济政策之分,宏观经济政策包括货币政策、财政政策、收入政策等;微观经济政策是指政府制定的一些反对干扰市场正常运行的立法以及环保政策等。
3.1货币政策对房地产价格走势的影响分析
(1)货币政策含义
货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施,指控制货币供应量以及调控利率的各项措施。
用以达到特定目的或维持政策目标,如抑制通胀、实现完全就业或经济增长。
直接地或间接地通过公开市场操作和设置银行最低准备金(最低储备金)。
表3-12006年到2010年货币供应量
月份
货币和准货币(M2)
货币(M1)
流通中现金(M0)
数量(亿元)
同比增长率为
数量(亿元)
同比增长率为
数量(亿元)
同比增长率为
2010年12月份
725800
19.73%
266600
21.18%
44600
16.75%
2009年12月份
606200
27.58%
2
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