江西省城市规划管理技术导则.docx
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江西省城市规划管理技术导则
江西省城市规划管理技术导则
为了加强全省城市建设规划管理,保障城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法规、技术标准、技术规范,结合我省实际制定本导则。
第二条本导则是实施《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》的具体指导性技术规定,适用于本省县政府所在地镇和设市城市城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路和其他工程设施。
本导则中的各有关控制技术指标为低限指标,在实施中各地可以适当提高,但不得降低。
编制详细规划(含控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计)应符合技术规定。
各项建设工程的建设,应按已批准的详细规划执行,尚无经批准的详细规划的,按技术规定执行。
第三条各类专门性用地项目应符合已颁布的专业技术规范及本导则求。
第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条城市规划区内的建设用地按其主要用途和功能分区的基本原则进行分类,必须执行国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)。
第五条各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则,按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按本导则附表
(一)执行。
凡需改变规划用地性质、超出附表
(一)规定范围的,必须先提出调整规划,按规定程序和审批权限,报城市规划管理部门批准后执行。
改变地块使用性质,应遵循以下基本原则:
1、不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响;
2、不得突破原用地开发强度,导致该区环境、质量建设目标失控;
3、不得带来严重的交通问题,如新增大量人流、车流影响城市道路交通系统的有序运行;
4、不得擅自侵占城市绿地、市政设施用地和非盈利性的公益设施用地。
第三章建筑容量控制指标第六条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率、建筑密度和绿地率,下同)应按本章的有关规定执行。
建筑容量控制指标的确定应以城市总体规划相关要求为依据,综合考虑城市的用地分区、功能布局、环境条件和容量、建设工程规模、性质、功能、区位及用地情况等因素,实行分类、分层、分区控制。
第七条建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区必须编制详细规划,并经批准后才能实施,成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标;在不超过建筑总容量控制指标的前提下,成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可按照本导则附表
(二)的规定适当调整。
第八条建筑基地面积小于或等于3万平方米的高、多、低层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地,其建筑密度控制指标应按附表
(二)的规定执行。
第九条附表
(二)规定的建筑密度、容积率指标为上限,绿地率为下限,适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第条对未列入附表
(二)的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按有关专业规定执行,但不应超过附表
(二)中住宅建筑建筑密度、容积率控制指标和低于附表
(二)中住宅建筑绿地率控制指标。
第一条建筑基地未达到下列最小面积的,不得单独建设:
序号项目分类建筑高度(单位:
米)最小用地面积(单位:
M2)1低层居住建筑H<105002多层居住建筑10≤H<28800多层公共建筑10≤H<2410003高层居住建筑18≤H<50200050H<1003000高层公共建筑24≤H<50300050≤H<1004000注:
①建筑工程除满足最小用地面积要求外,还必须符合相关规范及规定要求;②不规则用地的最小用地面积根据实际用地情况确定;③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。
建筑基地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一,且确实不妨碍城市规划实施的,与相邻建筑之间能满足消防、间距要求的,城市规划管理部门可予核准建设:
(一)按经批准的详细规划实施且对四周无影响的;
(二)邻接土地近5年内完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况,确定无法调整、合并的;
(三)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的。
第二条原有的建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值,但其扩建(含加层)破坏原有空间结构和环境的亦不能进行建设。
第三条城市中心区及旧区改造地段,其建筑密度、容积率可根据城市规划的具体实情按同类控制指标最多可上浮10%。
第四条建筑基地为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定适当增加建筑面积。
但增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积(建筑物基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。
核定建筑容积率(FAR)每提供1平方米有效面积的开放空间,允许增加的建筑面积(m2)FAR≤
21、52 42、04 62、5核定建筑容积率由城市规划管理部门按附表 (二)和本章的有关规定确定。 开放空间的条件和计算方法见附录三。 第五条建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的空中人行廊道的,应报市城市规划管理部门和市公安交通管理部门批准,并应符合下列规定: (一)廊道的净宽度不大于6米,廊道下的净空高度不小于5、5米;但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4、6米。 (二)廊道内不得设置商业设施。 凡符合前款规定的廊道,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第六条经规划管理部门核定,如高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的,其建筑面积可不计入建筑容积率,但不得围合改作他用或出售、出租。 第四章建筑间距第七条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外,须同时符合本章的规定。 第八条住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素,尽可能争取较好朝向(南偏东15015%控制取值,其任一方向最小净宽≥6米,最小实际使用面积≥150平方米。 (二)其地坪标高与道路或基地地面的高差在1、5米以内(含1、5米)。 (三)广场延伸至高层建筑或裙房内时,其净空高度≥5米。 (四)第三二条规定退让城市道路红线距离不得计入广场面积。 附录一本规定用词说明 一、为便于在执行本规定条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下: 1、表示强制性的: 正面词采用“必须”;反面词采用“严禁” 2、表示严格,在正常情况下均应这样做的: 正面词采用“应”;反面词采用“不应”或“不得”。 3、表示指导性的: 允许稍有选择,在条件许可时首先应该这样做的: 正面词采用“宜”或“可”;反面词采用“不宜”。 二、条文中指定应按其他有关标准、规范执行时,写法为“应符合。 。 。 。 。 。 的规定”。 附录二 名词解释 1、建筑容积率(容积率)指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。 2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。 3、低层建筑: 指高度小于、等于10米的建筑。 4、多层建筑: 指高度大于10米,小于、等于24米的建筑。 5、高层建筑: 指高度大于24米的建筑。 6、住宅的层数划分为: 低层住宅建筑为一层至三层;多层住宅建筑为四层至六层;中高层住宅建筑为七层至九层;高层住宅建筑为层至三层;高层塔式住宅为面宽小于25米高层住宅;高层板式住宅为面宽超过25米高层住宅。 7、公寓式办公建筑指单元式小空间划分,每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米,有独立卫生设备的办公建筑。 每个单元平均建筑面积小于150平米的,按住宅建筑处理。 8、一般办公建筑指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。 9、商业建筑指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。 10、商住综合楼指商业和住宅混合的建筑。 11、商办综合楼指商业和办公混合的建筑。 12、裙房指与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑。 13、绿地率指地块内用于绿化种植、环境美化的用地(包括小块水面、活动场地,但一般不包括屋顶和晒台绿地、垂直绿化)与总用地面积之比(用百分比表示)。 14、用地面积按照地块界线计算的面积。 建设用地临城市主、次干道,按地块界线和道路红线的围合线来计算面积;建设用地临支路以下小路,按地块界线和道路中心线的围合线来计算面积。 15、建筑红线指建筑物基底位置的控制线。 16、道路红线城市道路(含住宅区级)用地的规划控制线。 附录三 计算规则 1、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。 对高度在2、2米以下(含2、2米)的设备层,可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由城市规划管理部门核定。 2、建筑容积率计算 (1)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积低于标准层建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度低于1米的不计。 (2)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的,按下式计算建筑面积: A’=KA式中: A’折算的建筑面积,K半地下室地面以上的高度与其层高之比,A半地下室建筑面积。 (3)商办综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。 (4)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度控制指标按《表二》的规定执行。 高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。 3、建筑基地面积计算建筑基地的面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准;城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。 4、开放空间的条件和计算 (1)开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。 开放空间必须同时符合下列条件: a、沿城市道路、广场留设;b、任一方向的净宽度在6米以上,实际使用面积不小于150平方米;c、以净宽1、5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路,且与基地地面或道路的高差在5、0米以内(含5、0米);d、提供室内连续开放空间的,其最大高差为-5、0米至 12、0米,且开放地面层;e、向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施;f、建设竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理;g、常年开放,且不改变使用性质。 (2)开放空间有效面积的计算公式如下: F=MN式中: F开放空间的有效面积,M开放空间向公众开放的实际使用面积,N有效系数。 有效系数(N)按下列条件确定: a、室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或基地地面的高差在1、5米以内(含1、5米)时,N=1、0;b、室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的,其标高与道路或基地地面的高差在+1、5米至+5、0米(含+5、0米)或-1、5米至-5、0米(含-5、0米)时,N=0、7;c、提供室内开放空间,其标高与室外基地地面的高差在5、0米以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外基地地面的高差在-5、0米至+ 12、0米时,N=1。 5、建筑间距计算除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。 坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。 6、建筑高度计算在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算: (1)平屋面建筑: 指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。 屋顶上的水箱沟,电梯机房、排烟机房和楼梯、出口、水沟等不计建筑高度。 (2)坡屋面建筑: 屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度;坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶。 7、沿路建筑高度控制 (1)沿路一般建筑高度的控制H≤1、5(W+S)见图一 (2)沿路高层组合建筑高度的控制a、A≤L(W+S)见图二(轴测图)图中斜线部分A为1: 1、5(即 56、30)高度角的投影面积。 H 1、H 2、H3为组合建筑各部分实际高度。 裙房高度应满足《高层民用建筑及防火规范》(GB50045-95)中第417条款的要求。 b、在实际应用中,为简化作图和计算方法,也可采用下列演化而来的算式和图三的作图方法控制建筑高度。 A’≤1、5L(W+S)式中A’为沿路建筑以1: 1(即450)高度角的投影面积;H 1、H 2、H3为组合建筑各部分实际高度。 8、建筑高度控制视线分析方法根据建筑文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。 视点的距离应大于或等于3H。 因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H。 (见图四)附录四 建筑间距和离界距离图示建筑间距图示布置方式示意图旧城区新区备注住宅建筑南北向平行布置LX≥0、9HSLX≥1、1HS点式住宅与条式住宅同样要求住宅建筑东西向平行布置LY≥0、8HLY≥1、0H住宅建筑垂直布置LZ≥0、6HSLZ≥0、7HSB≤14住宅建筑既非垂直也非平行LX按南北向平行布置的建筑计算LX、LY必须为最窄处的间距LY按东西向平行布置的建筑计算住宅建筑既非垂直也非平行LX(LY)≥0、8HLX(LY)≥0、9HLX(LY)必须为最窄处的间距即非平行也非垂直LX(LY)按垂直布置的建筑计算LX(LY)必须为最窄处的间距住宅建筑山墙间距同时符合 1、Lz≥0、4~0、5H 2、Lz满
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