福州特艺城二期工程经济可行性分析.docx
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福州特艺城二期工程经济可行性分析
福州职业技术学院
毕业论文
论文题目福州特艺城二期可行性分析
系别管理系
年级专业2008级房地产经营与估价
学号200804053145
姓名张冲
指导教师范炜
职称讲师
2010年10月25日
目录
摘要2
一、项目概况3
项目规划总体要求及主要经济技术指标3
二、项目周边环境分析4
1、周边环境4
2、周边生活配套设施4
三、项目的优缺点(SWOT)4
1、(SWOT)4
2、综合评价5
四、区域市场分析5
1、区域市场概述6
2、区域市场消费者行为分析6
五、总体发展构想7
1、项目定位7
2、发展思路7
3、总体规划理念8
六、项目风险分析10
(一)、项目投资风险分析10
(二)项目收入预测11
七、结论11
[内容摘要]福州特艺城位于福州市六一中路台江商贸中心地段,1999年投入使用。
特艺城系福建省旅游商品定点单位,福州市工艺品唯一定点交易市场。
近年来已发展成为东南最大的珠宝、玉器、寿山石雕交易中心、其寿山石雕、脱胎漆器、牛角梳等福州传统工艺品更深受来榕游客的喜爱。
目前寿山石经营户150余家、玉器批发商家上百家、珠宝批发商家上百家。
[关键词]特艺城地段交易中心百家
特艺城一期裙楼各楼层商铺分布情况平面图:
一、项目概况
福州特艺城由福州特艺城房地产有限公司于1997年开始投资承建,1999年投入使用。
位于福州市六一中路378号台江商贸中心地段,是福建省旅游商品定点单位、福州市工艺品唯一定点交易市场、福州珠宝交易中心,近年来已发展成为东南最大的珠宝、玉器、寿山石雕交易中心。
特艺城占地面积约21亩,建筑面积3.3万平方米,目前,1—4层已形成稳定成熟的专业市场,一、二层主要经营寿山石雕,有近200家商家,在这里集中了80%的寿山石经营大户,是全国最大的寿山石交易中心;三、四层主要经营珠宝首饰,入驻商家逾百家,有众多欧美、香港及深圳等国内驰名、著名珠宝品牌在特艺城设立区域市场推广批发中心。
珠宝加工企业已入驻107家,日加工额逾千万元。
特艺城在珠宝行业具有举足轻重的地位,这里是全国重要的珠宝首饰批发市场,日交易额达上千万元,各种珠宝首饰、翡翠玉石、寿山石、工艺礼品等琳琅满目;福州“三宝”、“三绝”脱胎漆器、软木画、牛角梳等地方特色工艺品应有尽有。
项目规划总体要求及主要经济技术指标
主要经济技术指标:
征用地面积12818.80平方米
建筑用地面积10778.00平方米
市政用地面积2040.80平方米
总容积率4.609
建筑占地面积4347平方米
建筑密度40.1%
绿地面积2703平方米
绿地率25%
总建筑面积59001平方米
计入容积率建筑面积49915平方米
(一期27440平方米;二期22475平方米)
1、住宅建筑面积16556平方米(8-31层)
2、商业建筑面积31107平方米
一期(裙楼)27440平方米(已建)
二期(商场)3667平方米(1-5层)
3、办公建筑面积2252平方米(6-7层)
4、地下建筑面积(二期)3498平方米规划95个车位
二、项目周边环境分析
1、周边环境
项目位于福州市六一中路378号台江商贸中心地段,是福建省旅游商品定点单位、福州市工艺品唯一定点交易市场、福州珠宝交易中心。
南面临近繁华的台江步行街,东侧为新天成小商品批发市场。
西北为南公园扩建用地,西南侧聚集了永生城、日月星城、新福兴购物广场等商场。
从自然环境看:
特艺城项目依河而立,而且紧领商品批发市场,近台江步行街,倚靠南公园,自然环境良好。
从人文环境看:
特艺城位于福州市六一中路378号台江商贸中心地段,特艺城一期更形成全国同行业中规模最大、品种最丰富、最具影响力的专业市场之一,四周围绕的商城也一定程度上带动了区域内人文环境的改善。
2、周边生活配套设施
(1)商业:
闽港办公家具城、双星家具城、光明桥家具城、新天成小商品批发市场、福建美博城、永生城、日月星城、新福兴购物广场等形成的一个商业圈。
(2)教育:
较近的有二十五中,远点的有闽江学院附中
(3)交通:
17、77、801、809、815路到桥北下
(4)商务:
中国农业银行,中国光大银行,中国建设银行,中国银行,中国工商银行
(5)娱乐及其他:
光明桥宾馆,中国石化,福州维修街,永升城,美食街,兴福兴超市,小商品批发市场,南公园等。
三、项目的优缺点(SWOT)
1、(SWOT)
(1)优势
(a)项目总用地面积达到21亩,各种规划齐备,更有一期良好的商业背景为依托。
(b)地理位置得天独厚,处于台江商贸中心地段。
(c)交通便捷,有17、77、801、809、815路公交。
还有规划中的一条大道将会使交通更方便。
(d)周边逐渐形成的商务圈,大大提高了项目地块的价值
(e)项目规模大,建成时间长,在福州乃至整个东南地区具有一定的市场知名度和美誉度。
(f)台江区作为未来的商业中心,势必对特艺城的经营带来较大的客流量。
(g)特艺城建成时间长,规模大,在福州乃至整个东南地区具有一定的市场知
名度和美誉度。
(h)特艺城一期目前已经成为较为成熟的专业性交易市场,商业氛围已经形成
且初具规模。
(2)劣势
(1)与周边项目相比,特艺城二期审批的时间过长,成本较高。
(2)围绕楼盘的万寿河受污染严重,一定程度上影响项目形象。
(3)项目用地的拆迁工作还没完成,拆迁户的安置工作还没到位,二期工作开展难度较大。
(3)机会
(1)北面临近繁华的台江步行街,周边围绕的商城一起形成有利的商业规模。
(2)宏观经济政策存在较多变数,可能对市场的走势产生影响。
(3)项目所处的地理环境及周边的交通将使其成为福州未来的热点区域。
(4)规划中的道路和桥,将会成为未来楼盘的买点。
(4)威胁
(1)福州本地知名珠宝企业如金像、金得利、峰记等品牌产品由于质地好、信誉佳得到广大消费者认可,竞争压力大。
(2)与其他城市相比较,福州市居民的消费能力有较明显的差异,聚集较多的一般在东街口一带,在一定程度上限制项目的客户来源。
(3)旁边的东方古玩城发展时间较长,对特艺城项目的客户存在一定程度的分流作用。
2、综合评价
结合前面的因素分析,可以看出特艺城项目虽然存在一些劣势,诸如成本较高、所在地区居民购买力较低,等等,但放在全市范围内看,该地块拥有地理优胜,同时也拥有商业优势。
因此,特艺城项目具有交通便利、区位环境好、土地升值潜力大等特点,从而凸显出该地块的开发价值。
四、区域市场分析
1、区域市场概述
特艺城位于福州市六一中路378号,在行政上隶属台江区,这个区的整体发展水平适中,仅次于鼓楼区,与其他的仓山区,晋安区等差不多。
特艺城项目周边居民的收入水平其实并不高,住宅消费水平属中游水平,但是外来的消费群体却不少,而且周边有商城围绕,带动了项目的发展,逐渐形成了一个规模性的商业圈。
南面的台江步行街更是一个大优势。
台江区准备以福州特艺城现有珠宝行业的规模和基础为龙头,建成珠宝及相关产业的街区,形成产业的区域性规模。
2、区域市场消费者行为分析
福州市房地产业经过多年的开发历程。
东街口、仓山、台江等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发、发展空间已显局促。
市区周边区域已无大宗可开发土地。
台江区除部分城区的拆迁尚未完成,大型可开发项目也寥寥无几,而且目前房地产已经出现不同程度的郊区化倾向。
台江区是福州市的重要商圈之一,是政府实施城市长远发展规划的热点区域,市场潜力巨大。
我们有理由相信,在未来的几年中,台江区还会是福州开发的热点地区。
(1)项目实地调查情况分析
(a)项目位于福州市六一中路378号,属于福州台江的旧城改造区,当地居民的收入水平其实并不高。
(b)项目所需的土地还未平整,居民的拆迁工作还没完成,拆迁安置工作还没落实。
(c)项目一期工程已形成全国同行中规模最大、品种最丰富、最具影响力的专业市场之一,市场稳定成熟,为二期工作的开展提供良好的背景。
(d)项目周边围绕着各种小商场,往南更有繁华的台江步行街陪衬,商业环境良好,带来较多的人流量。
(e)一条贯穿项目的光明河,本是项目的景观优势,但却已污染严重,必须进行除污处理。
(f)项目西北方为南公园的二期扩建地,目前项目已规划好了搭一座桥直达南公园,使项目又增添了一个景观优势和交通优势,未来发展前景良好。
(2)具体消费意向调查分析
通过对当地市场的调查,以及对市场消费者行为分析,得出以下结论:
(a)多数当地居民对自身现有的居住条件都有不同程度上的不满意,都有改变现状的良好愿望,但是自身的收入水平及房屋的价格制约了消费者的购房行为。
(b)购房者在住宅需求决策上具有更强的理智性和现实性。
不但对住宅的质量、房型、位置、价格、按揭等硬条件要求较高,对诸如环境、物业管理、售后服务、配套设施等也有相当高的要求.
(c)居民在住房需求上越来越注重开发公司信誉,“名牌”效应也会更加明显。
知名度和美誉度成为人们购房的又一重要因素。
(d)随着人们生活水平的提高,居民贷款买房的意识也增强。
人们的住宅消费理念逐渐改变。
(e)好的自然环境依然是消费者所追求的,除价格外,景观环境一直是消费者最为看重的。
(f)对人文环境的追求,社区的文化,学校配套等逐渐成为大多数消费者关心的问题,而这种追求在有小孩的家庭呈现的越明显。
五、总体发展构想
1、项目定位
(1)特艺城项目基本描述
以成熟的市场为依托,本着上规模、上档次的原则,注重塑造一个商业、住宅、办公三功能为一体的新型社区、商城。
(2)客户群定位
整个特艺城项目的客户定位必然是多层次的。
总体上看,应明确以“中、高等收入阶层”为主流消费群体的.客户群定位。
“中、高等收入阶层”应该是指:
有一定的经济基础,家庭收入在3000-5000以上,具有较高的文化水平和审美能力,对未来美好生活充满信心和渴望的人群。
(3)产品定位
利用成熟的商业市场为优势,以“中、高等收入阶层”为主流消费群体,讲求产品的多样化。
(4)形象定位
作为一个发展已相对成熟的专业市场,特艺城项目的形象塑造应体现出其应有的“活力”与“档次”,树立特艺城品牌成为全国乃至东南亚最大的珠宝交易中心。
整体形象包装应以精美、艺术、浪漫为主调,强调品牌的大规模效应。
2、发展思路
(1)在倡导上规模、上档次的原则下,进行规划、建筑、环境、配套等设计,使各项设计成为理念的最有力支撑。
(2)完善特艺城项目二期配套工程,形成区域性的产业规模,充分发挥大规模项目的竞争优胜。
(3)精心打造主题环境,利用临河,连接南公园的环境优势,周边众多小商场围绕的带来人流量的商业优势,形成特艺城项目的竞争优势。
(4)通过特艺城项目一期工程的展示效果,提升项目综合价值,实现可持续发展。
(5)控制开发节奏,降低市场风险。
3、总体规划理念
(1)通过对项目配套设施的合理配制,创造规模性商城的发展模式,体现“产业规模”的概念。
通过整合的规划设计方法,充分考虑消费者的各种需求,强调商场硬件、软件服务设施、室内外公共空间、区域节点的合理配置,形成有规模,有档次、统一的功能系统。
(2)结合开发节奏逐步完成商业、办工、生活区功能的发展与延续,实现项目的可持续发展,最终形成集商业、办公、生活、文化、娱乐等于一体的社区中心系统。
(3)在保证主要公建道路完善的基础上,尊重原有道路组织,对每条道路采用具有差异化的规划理念单独规划,既体现美观效果,又方便人们的生活。
(4)通过一期,二期的项目,紧随其后的三期建设也在筹备,并力争建成为全国乃至东南亚最大的珠宝交易中心。
(一)项目预售收入
特艺城项目预测项目销售收入表
序号
项目
层数
面积(㎡)
单价(元/㎡)
金额(万元)
1
住宅
8-31
16556
7500
12417
2
商铺
一层
7334
25000
6307.24
二层
7334
20000
三层
7334
17000
四层
7334
14000
五层
7334
10000
3
办公
6-7
2252
8000
1801.6
4
车位
地下
95个车位
8万
760
合计
25973
21285.84
(二)项目成本估算
序号
项目
单项小计(万元)
合计(万元)
1
土地征用及拆迁补偿费
1、土地出让金(配套费、地段差、滞纳金)
2、拆迁补偿费
1300
3700
5000
2
前期工程费
1、场地平整、垃圾外运等
45
258
2、临时围墙、大门、洗车台等
10
3、地质勘探
25
4、施工图设计
80
5、试桩
20
6、规划、消防、建委等部门报批规费
8
7、市勘测院放样、核样等费用
10
8、临时用电用水
60
9、其它
10、
3
建筑安装工程费用
地下室土建
2200元/㎡×3498=769.56
6023.48
商场、办公部分土建
1500元/㎡×(3667+2252)=887.85
住宅部分土建
1300元/㎡×16556=2152.28
二次装修水电部分
260元/㎡×22475=584.35
暖通部分
350元/㎡×22475=7866.25
消防
240元/㎡×22475=539.4
安防检测
35元/㎡×22475=78.6625
基桩检测
15元/㎡×22475=33.7125
质量监督
15元/㎡×22475=33.7125
环保噪音
30元/㎡×22475=67.425
监理费
40元/㎡×22475=89.9
4
市政基础设施
水增容
15元/㎡×22475=33.1725
227.28
电增容
75/㎡×22475=168.5625
市政排污(含接口费)
25
5
设备及配套工程
电梯
50×3部=150
340
高低压配电柜及安装
120
道路、护坡附属工程
50
小区绿化
20
6
间接开发费用
财务费用
5000×8%×3=1200
2264.32
销售费用
21285.84×3%=638.56
管理费用
21285.84×2%=425.72
7
税费
营业税及附加
21285.84×5.8%=1234.58
1660.34
土地增值税(预征)
21285.84×2%=425.76
8
不可预计费用
1261.87
总计
17035.29
六、项目风险分析
(一)、项目投资风险分析
1、政策风险
目前政府出台了相关的文件政策来宏观控制房地产市场,大大减少了市场上的投机行为,去除了市场中虚热的泡沫成分,使福州房地产市场保持了健康、稳定、均衡的发展势头。
经政府的调控,房地产市场有所回落,但仍然状态良好。
房地产市场供求总量基本平衡,居民住宅消费需求旺盛,房价平稳运行。
(1)福州房地产市场并不是非常的成熟,该区域的经济发展会迅速刺激房地产市场的快速发展,其发展空间巨大。
(2)根据福州的发展规划,明年将会再推出房地产开发用地,其政府招标价格将会大大高出本项目的价格,综合各方面信息分析,预计楼面价格会在8200元/㎡左右,增加本项目的利润发展空间。
2、法律风险
特艺城项目为福州市重点工程之一,土地合作方具有很强的政治背景,与土地相关的各项法律手续齐全,几乎不存在法律性风险.
3、财务风险
本案运用自有资金进行开发,资金成本与银行利率不会出现变化。
根据公司的市场开发经验,开发的费用变化很有限,而在本案的成本收益分析中增加了不可预见费用项目开发以及相应的财务费用,故财务风险较小。
4、购买力风险
根据以上市场潜在消费群的分析,项目所在位置的政府开发力度,潜在消费群体只会扩大,不会缩小。
总的来说特艺城项目的购买力风险系数较小。
5、经营性风险
本公司有十多年的房地产市场经营运作经验,拥有一支专业水平和综合素质较高的操作经营队伍,对房地产信息的把握能力及对市场的分析应变能力强。
公司实行先进的经营管理模式,整体工作效率高。
因此,公司又能规避经营性风险。
(二)项目收入预测
1、销售收入预测21285.84万元
2、销售净收入21285.84-17035.29=4250.55万元
3、销售净利润4250.55-1062.6375=3187.91万元
企业所得税:
4250.55万元×25%=1062.6375万元
销售净利:
4250.55-1062.6375=3187.91万元
净利润:
3187.91万元
净利润率=净利润÷总成本=3187.91/17035.29=19%
投资利润率=净利润÷总投资=3187.91/17035.29=19%
七、结论
综上所述,特艺城项目的地理位置优越,开发条件良好,规划布局合理,投资风险较小。
本项目具有独特的区位优势,其市场销售前景乐观,房地产项目投资回报率较高,经济效益良好。
由此可以得出结论,投资该项目是可行的。
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