南京市土地登记实施细则.docx
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南京市土地登记实施细则.docx
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南京市土地登记实施细则
南京市土地登记实施细则(试行)
第一章 总则
第一条 目的、依据
第二条 职能分工
第二章 土地登记程序
第三条 一般程序
第四条 初始登记
第五条 变更登记
第六条 注销登记……………………………………………………………………3
第七条 其他登记………………………………………………………………………3
第三章 土地登记申请与受理………………………………………………………………4
第八条 国有土地使用权………………………………………………………………4
第九条 集体土地所有权………………………………………………………………5
第十条 集体土地使用权………………………………………………………………6
第十一条 土地抵押权、地役权………………………………………………………6
第十二条 土地其它情况………………………………………………………………7
第十三条 土地登记申请的代理………………………………………………………7
第十四条 土地登记申请书……………………………………………………………8
第十五条 土地登记申请材料…………………………………………………………8
第十六条 土地登记申请材料核查与受理…………………………………………16
第四章 土地登记审查……………………………………………………………………17
第十七条 土地登记初审……………………………………………………………17
第十八条 土地登记审核……………………………………………………………19
第十九条 土地登记公告……………………………………………………………19
第二十条 土地登记批准……………………………………………………………19
第五章 土地注册登记和颁发证书………………………………………………………19
第二十一条 土地登记审批表………………………………………………………19
第二十二条 土地登记簿……………………………………………………………20
第二十三条 土地归户卡……………………………………………………………20
第二十四条 土地权利证书缮制和颁发……………………………………………20
第二十五条 土地登记注册文书填写要求…………………………………………20
第六章 印章使用和管理…………………………………………………………………22
第二十六条 印章的种类及名称……………………………………………………22
第二十七条 印章的管理和使用……………………………………………………22
第七章 登记信息和档案资料管理………………………………………………………23
附件一:
土地登记范本………………………………………………………………………24
(一)个人国有土地使用权初始登记…………………………………………………24
(二)单位出让土地初始登记…………………………………………………………28
(三)单位划拨土地初始登记…………………………………………………………32
(四)个人(或单位)房地产交易变更登记…………………………………………36
(五)国有土地使用权转让变更登记…………………………………………………40
(六)单位租赁土地初始登记…………………………………………………………45
(七)土地作价出资初始登记…………………………………………………………49
(八)土地授权经营初始登记…………………………………………………………53
(九)出让土地抵押权初始登记………………………………………………………57
(十)划拨土地抵押权初始登记………………………………………………………61
(十一)土地使用权预告登记…………………………………………………………65
(十二)土地使用权更正登记…………………………………………………………69
(十三)土地使用权注销登记…………………………………………………………73
(十四)土地使用权异议登记…………………………………………………………77
(十五)土地使用权查封登记…………………………………………………………81
附件二:
收回国有(集体)土地权利公告…………………………………………………84
附件三:
各种土地登记类型初审意见………………………………………………………84
附件四:
土地登记审核结果公告……………………………………………………………91
附件五:
土地权利证书废止公告……………………………………………………………91
附件六:
异议登记告知书及证明书…………………………………………………………92
附件七:
预告登记证明书……………………………………………………………………93
附件八:
土地登记概念及分类………………………………………………………………93
南京市土地登记实施细则
(试行)
第一章 总则
第一条 目的、依据
为落实国家土地登记制度,进一步规范南京市土地登记行为。
依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地登记办法(中华人民共和国国土资源部令第40号)》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省土地登记办法》、《南京市集体土地登记办法》等法律法规和《土地利用现状分类国家标准(GB/T21010-2007)》,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 适用范围及职能分工
1.适用范围
本细则适用于本市市区范围内的土地登记。
溧水县、高淳县可参照本细则执行。
2.区域划分
以我市现有行政区划为基础,结合地籍管理现状,将市区划分为三类土地登记区,即六城区(即鼓楼、玄武、白下、秦淮、建邺、下关)、两郊区(即雨花台、栖霞)、新三区(即江宁、浦口、六合)。
3.职能划分
在地籍调查完成的前提下,根据土地登记实施的不同阶段将土地登记工作划分为土地登记与地籍信息、档案资料管理两个部份。
土地登记分为受理申请、权属审查(包括初审、审核、报批),注册登记、颁发或者更换土地权利证书。
地籍调查由土地登记申请人委托有资质的地籍调查单位(以下简称调查单位)实施。
登记机关负责土地登记与地籍信息、档案资料管理。
土地登记中的受理申请,地籍信息和档案管理,部分登记类型的权属审核、注册登记、颁证等工作可委托相关事业单位(以下简称受委托单位)办理。
根据本细则土地登记区域划分及市局、分局的土地管理权限,划分职能如下:
市本级(即六城区、两郊区)国有土地的登记与地籍信息、档案资料管理由市局组织并实施;集体土地的登记与地籍信息、档案资料管理由分局组织并实施。
新三区土地登记与地籍信息、档案资料管理由各分局组织并实施。
4.具体分工
市本级土地登记工作中,参与单位具体分工如下:
国有土地登记。
市局地籍管理处(以下简称地籍处)承担土地初始登记权属审核、注册登记、颁证工作;单位土地变更登记的权属审核、注册登记、颁证工作(房地产交易类初审和颁证例外);个人除住宅用途以外土地变更登记的权属审核、注册登记工作;除依法公告收回国有土地外,其他类注销土地登记的权属审核、注册登记工作;其他类型土地登记权属审核、注册登记和颁证工作。
市国土资源信息中心(以下简称信息中心)受委托承担地籍信息、档案资料管理工作;各类土地登记的申请受理工作;个人住宅用途土地变更登记的权属审核、注册登记和颁证工作;个人其他土地用途土地变更登记的初审和颁证工作;单位房地产交易类(指房屋所有权已变更登记)土地变更登记初审和颁证工作;依法公告收回国有土地类注销登记工作。
分局配合地籍处和信息中心开展相关工作。
集体土地登记。
六城区,分局承担土地登记申请受理,土地登记权属审查、注册登记、颁证,档案资料管理工作;两郊区,分局承担土地登记申请受理,土地登记初审、审核、审批(受区人民政府委托)、颁证,档案资料管理工作。
信息中心管理地籍信息。
新三区可参照市本级的分工,拟定土地登记各参与单位的具体分工。
第二章 土地登记程序
第三条 一般程序
1.发布通告(仅指土地总登记);
2.土地登记申请与受理;
3.土地登记初审、审核;
4.实施公告(仅指按规定需要公告的);
5.土地登记报批、注册登记;
6.颁发或者更换土地权利证书;
7.土地登记资料建档。
第四条 初始登记
区别是否需要实施地籍调查,将土地初始登记程序划分为两类。
1.需实施地籍调查的登记
(1)申请人与调查单位办理相关地籍调查委托事项、申请预受理;
(2)形成地籍调查成果之日起申请转为正式受理;
(3)土地权属审核;
(4)注册登记、制证和颁证;
(5)土地登记资料整理归档。
2.不需实施地籍调查的登记
(1)受理土地登记申请;
(2)土地权属审核;
(3)注册登记、制证和颁证;
(4)土地登记资料整理归档。
第五条 变更登记
同土地初始登记程序。
第六条 注销登记
1.直接注销类
依法收回国有土地,受委托单位在核实收回土地使用权公告清单的同时,查清公告范围内已发放土地证书的详细情况,并负责在国土资源行政主管部门的门户网站(以下简称外网)和电子政务网站(以下简称内网)上发布收回土地权利公告(见附件二);公告期间,受委托单位在信息系统备注正在公告,不能进行任何变更操作(买卖、法院查封等);自发布公告之日起第十六天,受委托单位凭收回土地权利公告,调取涉案土地登记卡,办理“土地登记卡”注销手续,同时在内、外网发布土地证书废止公告(见附件五)。
因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的,由登记机关负责查清土地证书清单,办理注销手续,同时将清单交由受委托单位在内、外网发布土地证书废止公告。
2.申请注销类
受委托单位受理土地注销登记申请,并在调取涉案土地登记卡(登记档案资料)后,转登记机关办理注销手续。
3.公告注销类
因自然灾害原因造成土地权利消灭的;非住宅国有建设用地使用权期限届满,未申请续期或续期未获批准的;已经登记的土地抵押权、地役权终止的,按规定应当申请而未申请注销的等,由受委托单位负责内、外网公告注销。
公告期间,受委托单位在信息系统备注正在公告,不得进行任何变更操作(买卖、法院查封等)。
公告期满后由登记机关办理注销手续,同时汇总已发放土地证书清单,交受委托单位统一在内、外网公告土地证书废止(见附件五)。
第七条 其他登记
1.更正登记程序
国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,由登记机关按照相应登记程序进行更正登记,并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。
当事人认为土地登记簿记载的事项错误的,区分是否实施地籍调查,按以下程序办理:
需实施地籍调查的更正登记。
由调查单位实施地籍调查,其成果与原登记成果一致的,转登记机关拟定和核发不予更正原因的通知;经调查确需更正登记的,由受委托单位通知当事人申请更正登记、受理申请,并在调取涉案原土地使用者登记档案资料后,转登记机关初审、审核、公告、报批后注册、换发证书。
不需实施地籍调查的更正登记。
需要对土地登记簿(卡)及审批表等其他相关登记资料实施更改的,由受委托单位受理申请,并在调取涉案原土地使用者登记档案资料后,转登记机关按照土地登记审核权限办理更正手续。
2.异议登记程序
须由调查单位先行实施地籍调查,再由受委托单位受理异议登记申请,并在调取涉案原土地使用者登记档案资料后,转登记机关办理异议登记审批手续。
3.预告登记程序
受委托单位受理预告登记申请,在调取涉案登记档案资料后,转登记机关办理预告登记审批手续。
需实施地籍调查的预告登记,由调查单位先行实施地籍调查。
4.查封、解封登记程序
按照《南京市土地登记信息查封、解封操作办法》(宁国土资〔2008〕294号)办理。
第三章 土地登记申请与受理
土地登记申请应向登记机关提交书面申请书。
自然人、法人和其他组织均可提出土地登记申请。
第八条 国有土地使用权
1.国有土地使用权土地初始登记申请
依法使用国有土地的单位或个人有下列情况之一的,应当申请土地初始登记:
(1)依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的。
(2)依法以划拨方式取得国有农用地使用权的。
(3)依法以出让(含协议、招标、拍卖、挂牌等形式)方式取得国有建设用地使用权的。
(4)划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的。
(5)依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的。
(6)依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的。
(7)依法以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的。
(8)依法以承包经营方式取得国有农用地使用权的。
(9)集体土地被征用后的剩余土地因撤组而依法转为国有土地后,土地的使用人继续使用原土地的。
(10)法律法规规定的其他情形。
2.国有土地使用权变更登记申请
依法使用国有土地的单位或个人有下列情况之一的,应当申请变更登记:
(1)土地使用权人取得工商行政管理部门“名称变更核准通知书”、“公司准予变更登记通知书”、“外商投资企业变更核准通知书”,且股东未发生变化或取得公安部门出具的个人更名证明,需要更改土地使用权人名称的。
(2)因合理利用土地,相邻土地使用人自愿调整土地界线且单方调整面积在200㎡以内的。
(3)国有或国有控股企业与全资子公司之间上收或下拨土地而调整土地使用人的。
(4)原企业注销,新企业性质、股东均未发生变化的。
(5)经有权部门批准以授权经营和作价出资(入股)方式处置土地的企业,在使用年期内,将土地使用权依法作价出资(入股)或在集团公司直属企业,控股企业,参股企业之间转让的。
(6)出让、租赁取得的国有建设用地使用权转让的。
(7)因房地产转让(包括买卖、交换、赠与等)引起土地使用权转让,并已先期办理房屋所有权变更登记的。
(8)人民法院、仲裁机构的生效法律文书涉及房地产权属转移的。
(9)因土地出让、划拨引起原土地权利人使用的部分土地被划出后而剩余部分土地使用权且继续使用的。
(10)因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的。
(11)因处分抵押财产而取得土地使用权的。
(12)土地使用权抵押期间,土地使用权依法发生转移的。
(13)经批准土地的用途发生改变的。
(14)经批准土地利用现状发生改变的。
(15)法律法规规定的其他情形。
3.国有土地使用权预告登记申请
依法使用国有土地的单位或个人有下列情况之一的,可以申请预告登记:
(1)预购商品房。
(2)房屋所有权转让。
(3)签订土地权利转让协议。
(4)法律法规规定的其他情形。
4.国有土地使用权更正登记申请
有下列情况之一的,可以申请更正登记:
(1)土地登记要素存在瑕疵或者错误的。
(2)土地登记要素有遗漏的。
(3)法律法规规定的其他情形。
5.国有土地使用权异议登记申请
有下列情况之一的,可以申请异议登记:
(1)利害关系人对他人已经办理土地登记的要素持有异议的,且土地登记簿上的权利人,不同意更正的。
(2)法律法规规定的其他情形。
6.国有土地使用权注销登记申请
有下列情况之一的,应当申请注销登记:
(1)因自然灾害、依法收回土地权利等原因造成土地权利消灭的。
(2)已经登记的土地抵押权、地役权终止的。
(3)非住宅国有建设用地使用权期限届满,未申请续期或续期未获批准的。
(4)办理异议登记后,符合法定注销条件的。
(5)法律法规规定的其他情形。
第九条 集体土地所有权
属于乡(镇)农民集体所有的土地,由乡(镇)农村集体经济组织申请;属于村农民集体所有的土地,由村民委员会或该集体经济组织申请;属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地,由村内各村民小组或该集体经济组织申请。
1.集体土地所有权初始登记申请
有下列情况之一的,集体土地所有权人应当申请初始登记:
(1)依法批准设定土地所有权的。
(2)法律法规规定的其他情形。
2.集体土地所有权变更登记申请
有下列情况之一的,集体土地所有权人应当申请变更登记:
(1)经批准农民集体之间因交换、调整致使土地所有权现状发生变化的。
(2)因部分集体所有土地被征用、征收而发生变化的。
(3)法律法规规定的其他情形。
3.集体土地所有权更正登记、异议登记、注销登记申请(参照国有土地使用权更正登记、异议登记和注销登记)。
第十条 集体土地使用权
依法使用集体土地的单位和个人是集体土地使用权登记的申请人。
1.集体土地使用权总登记申请
各集体土地使用权人依据人民政府发布的土地总登记通告,应当按土地总登记通告的要求申请土地总登记。
2.集体土地使用权初始登记申请
有下列情况之一的,集体土地使用权人应当申请初始登记:
(1)经依法批准使用集体建设用地的。
(2)经依法批准使用集体农用地的。
(3)法律法规规定的其他情形。
3.集体土地使用权变更登记申请
有下列情况之一的,集体土地使用权人应当申请变更登记:
(1)依法进行房屋所有权转让(包括买卖、交换、赠与、继承)、析产连带宅基地使用权转让或者分割的。
(2)经批准原宅基地使用权上的附着物翻(改、扩)建的。
(3)单位更名、分立、合并等致使集体土地使用权人或者土地利用现状发生变化的。
(4)法律法规规定的其他情形。
4.集体土地使用权更正登记、异议登记、注销登记申请(参照国有土地使用权更正登记、异议登记和注销登记)。
第十一条 土地抵押权、地役权
1.土地抵押权初始登记申请
有下列情况之一的,土地抵押权人和抵押人应当共同申请土地抵押权初始登记:
(1)设立抵押权且需要登记的。
(2)法律法规规定的其他情形。
2.地役权初始登记申请
有下列情况之一的,需役地权利人和供役地权利人应当共同申请地役权初始登记:
(1)设立地役权且需要登记的。
(2)法律法规规定的其他情形。
土地抵押权、地役权可以结合土地总登记、土地初始登记等登记申请时同时申请,也可以单独申请。
3.土地抵押权、地役权更正登记、异议登记、注销登记申请(参照国有土地使用权更正登记、异议登记和注销登记)。
第十二条 土地其它情况
土地登记申请以宗地为单元提交申请材料,并按独用(独有)、共用(共有)宗和单独或共同申请等情况区别办理。
1.共用(共有)宗地的申请
(1)单独申请。
共用宗共有人分别提出土地登记申请。
(2)共同申请:
共用宗各共有人(含自然人和法人)共同提出土地登记申请。
共同申请必须是依法享有土地使用权的全部共有人。
(3)共用宗共有人可选择单独申请或共同申请。
在土地登记申请书土地使用者栏目中填写本次申请人姓名。
按份共有类共用宗可依按份共有人申请,给全部申请人制发一本土地权利证书。
共同共有类共用宗可依共同共有人申请,给每个申请人各制发一本土地权利证书,以后涉及变更的,必须交回全部共有人的土地证,才能办理变更手续。
(4)因继承或遗赠形成共同共有类共用宗的,其土地使用权共有人应当选择共同申请。
(5)人民政府或人民法院、仲裁机构做出的已经发生法律效力的土地权属争议处理决定或法律文书规定形成共同共有类共用宗的,其土地使用权人可以单独申请。
2.非法人单位申请土地登记
使用土地的单位或组织为非法人的,需出具与非法人名称相应的用地批准文件或产权登记凭证申请,或者提供具有法人资格的上级单位的授权书申请。
3.跨县级行政区域登记申请
跨县级行政区域使用同一块土地的,应分别向土地所属行政区的登记机关申请登记。
第十三条 土地登记申请的代理
土地登记可以委托代理人代为申请。
代理人分为法定代理、委托代理和指定代理。
法定代理。
指非依本人的意思而是依照法律的规定直接产生的代理。
如无民事行为能力人、限制行为能力人的监护人是他的法定代理人。
委托代理。
指基于被代理人的委托授权而发生的代理。
指定代理。
指依照法律规定,由有关单位或者由人民法院指定而产生的代理。
法定土地登记申请人不能申请土地登记的,可采用委托代理;无行为能力和限制行为能力的权利主体,应采用法定代理或指定代理。
第十四条 土地登记申请书
土地登记以申请人填写《土地登记申请书》,提出书面申请为前提。
《土地登记申请书》填写内容及其要求见土地登记范本(见附件一)。
第十五条 土地登记申请材料
单位或个人申请时,除应提交表1或表2的共性材料外,还应根据不同的土地登记申请类型提交相应的土地权属来源材料。
表1:
单位土地登记申请应提交的共性材料
序号
材料内容
备注
1
土地登记申请书
2
单位组织机构代码证书(收取加盖公章的复印件)
凡土地转让、房地产买卖变更及土地他项权利等涉及权利双方的应收取双方材料。
3
法人营业执照(收取加盖公章的复印件)
法人证书(收取加盖公章的复印件)
4
法定代表人身份证(复印件)
5
授权委托代理土地登记申请的应提供:
土地登记授权委托书(原件)
委托代理人身份证(出示原件,收取复印件)
代理境外委托的应依法公证或者认证
授权委托土地登记代理机构代理的应提供:
代理土地登记授权委托书(原件)
代理机构资质证明书、代理人身份证和职业资格证书(出示原件,收取复印件)
6
地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标(指需要地籍调查的案件)
由委托调查单位提供
表2:
个人土地登记申请应提交的共性材料
序号
材料内容
备注
1
土地登记申请书
2
身份证(含共有权人,未成年人提供户籍证明)(出示原件、收取复印件)
申请人为未成年人,应提交监护人身份证明。
凡土地转让、房地产买卖变更及土地他项权利等涉及权利双方的应收取双方材料。
3
授权委托代理的应提供:
土地登记授权委托书(原件)及委托人身份证(复印件)
委托代理人身份证(出示原件,收取复印件)
代理境外委托的应依法公证或者认证
授权委托土地登记代理机构代理的应提供:
代理土地登记授权委托书(原件)
代理机构资质证明书、代理人身份证和职业资格证书(出示原件,收取复印件)
4
地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标(指需要地籍调查案件)
由委托调查单位提供
1.初始土地登记申请应提交的材料
单位土地登记申请。
根据不同的申请类型,除应提交表1规定的共性材料外,还应依据表3中不同土地权利类型,提交相应的土地权属来源材料。
个人土地登记申请。
根据不同的申请类型,除应提交表2规定的共性材料外,还应依据表4中不同土地权利类型,提交相应的土地权属来源材料。
表3:
不同土地权利类型应当提交的相应权属来源材料
权利类型
收件内容
备注
土
地
出
让
1、 土地出让合同及其出让范围图(原件)
2、 交地确认书及交地范围图(合同无约定的除外)(原件)
3、出让金缴费凭证
4、契税发票或减免税凭证
5、其它与合同约定有关的证明材料
(收件人员应从内网上查找到收回原土地使用权公告,原土地证已交回注销的除外,并打印作为权源材料之一)
国
有
土
地
使
用
权
土地
划拨
1、 土地划拨决定书及其划拨范围图(原件)
2、 其它与划拨决定书约定有关的证明材料
(收件人员应从内网上查找到收回原土地使用权公告,原土地证已交回注销的除外,并打印作为权源材料之一)
土
地
租
赁
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