房地产市场分析青岛市商业地产供求状况及特点.docx

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房地产市场分析青岛市商业地产供求状况及特点

青岛市商业地产供求状况及特点

（一）写字楼市场

1.整体供求状况

青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。

因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。

但与此同时，市场的供应量也显著上升。

从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。

09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米，市场消化压力增加。

2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。

据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。

2.分布

目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：

香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。

其中：

香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。

目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。

山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。

崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。

由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。

。

其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。

3.租金和空置率状况

2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方米，其中，市内四区的成交面积为148604平方米。

甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米，但租金和空置率仍然较高。

2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。

2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。

据戴德梁行发布的一季度数据：

青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769平方米，整体空置率为26.1%，环比下降了3.5个百分点。

但由于整体空置面积仍然较大，业主迫于租赁压力而降低租金，因此，一季度租金延续了下降趋势，环比下降0.79%至每月每平方米90.07元。

2010年4月至5月，全市新建办公用房成交面积为49728平方，同比增长40%。

青岛优质写字楼市场总体空置率环比下降2.8个百分点至22.3%。

总体平均有效租金环比上涨1.19%，至2.42元每天每平米。

其中，上半年甲级写字楼市场的吸纳量为18260平方米，已超过2009年全年的吸纳量，甲级写字楼租金比一季度小幅上扬1.58%至每月每平方米91.5元，空置率下降了0.52个百分点至25.58%。

随着整体经济的继续回暖和需求的缓慢复苏，预计2010年市南CBD甲级写字楼市场的租金有望小幅上涨0.6%至每月每平方米98元。

尽管吸纳能力表现强劲，但10.2万平方米的大量新增供应将导致崂山CBD的租金出现小幅下滑。

青岛市写字楼租赁市场情况

青岛写字楼市场

2009年第一季

2009年第二季

2009年第三季

2009年第四季

2010年第一季

环比%

同比%

吸纳量，累计（建筑面积,平方米）

2,400

8,112

8,580

16,374

15,769

-

-

空置量（建筑面积,平方米）

105,121

131,319

130,851

134,715

118,946

-11.7

13.15

空置率（%）

25.53

29.6

29.5

29.6

26.1

-3.5

0.57

新供应，累计（建筑面积,平方米）

16,797

48,708

48,708

60,366

0

-

-

最优质物业租金（建筑面积,平方米）

97.34

95.93

91.22

90.8

90.07

-0.79

-7.47

资料来源:

DTZ戴德梁行研究部

4.市场前景

青岛市写字楼市场是依托城市中心区和商业区而发展的，难以达到楼宇经济所具有的聚集性、关联性、高端性等发展要求，相对一线城市而言，青岛写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。

就目前来看，尽管写字楼的吸纳量有所回升，但是由于之前高空置率的影响，写字楼租金升幅会相对缓慢，尚需要市场逐渐消化。

由于一些项目推迟了入市时间，预计两年内将有约28万平方米的新增供应，空置率仍将高位运行一段时间，或将对租金的上升趋势造成压力。

预计租金于2010年至2013年间横行，至2014年可见明显的升幅。

（二）商业网点市场

1.整体供需情况

2009年青岛市零售业稳定增长，2009年全市社会消费品零售总额1744亿元，年增长率为19.1%。

2010年前四个月，青岛市社会消费品零售总额同比上涨18.6%，已达到594.72亿元。

2010年上半年，更多海外零售商进入青岛零售市场，或在本地扩张。

同时，中高端服饰及化妆品品牌对优质零售网点释放旺盛需求，餐饮及娱乐业零售商亦在2010年上半年进一步扩张。

商业网点整体需求旺盛。

在旺盛的市场需求以及消费者消费习惯转变的推动下，整体来看，全市的大型商铺增长迅速。

据高力国际统计报告显示，随着经济持续发展，青岛优质物业市场在2010年上半年发展迅速，大量新增供应竣工入市，同时更多国内外零售商进入本地市场。

至2011年年底，约15个优质商铺物业项目计划将进入青岛市场，估算总建筑面积将达约815,000平方米。

2.分布

目前，青岛市市区较成熟的几大商圈主要是：

中山路商圈，台东商圈以及市政府沿线的香港路，以佳世客、家乐福、麦凯乐等形成的东部商圈，北部的李沧商圈以及辽宁路电子信息城等专业市场商圈。

其中，香港路商圈凭借独特的地理位置、交通等优势，成为青岛市大型商铺最为集中的区域，是青岛高端消费区，高端商业已达到北京、上海水准；老资格的中山路商圈落寞许多，旅游客群消费能力尚未完全填补人口老龄化和购买力人口的消失带来的商业缺口，原南部居民向中部区域转移，为四方、李村商圈带来新的发展机遇；李村商铺市场也将进入一个新的发展时期：

未来地铁的开业建设提升了李村商圈的吸引力，苏宁广场、宝龙城市广场、万达广场等多个项目纷纷落户李村商圈，将有效提升整体项目品质及购物环境；台东商圈是最具影响力的大众消费地，拥有利群商厦、万达广场等实力商家和多条特色街，但标准提升缓慢；四方商业功能相对缺乏，存在大量市场空白；城阳、黄岛作为商业相对独立、零售商业比重逐步增大。

青岛市市区大中型商业零售网点现状统计表

业态

数量

分区

中型

超市

大型综合超市

仓储

超市

大型专业店

百货店

大型购物中心

合计

市南区

1

5

－

8

7

1

22

市北区

1

5

－

14

2

1

23

四方区

2

3

1

3

－

－

9

李沧区

2

5

－

7

4

－

18

崂山区

2

1

－

1

－

－

4

城阳区

1

6

－

1

1

1

10

黄岛区

1

5

－

7

1

－

14

总计

10

30

1

41

15

3

100

县级市中即墨市商业氛围较其他县市浓厚，目前拥有各类集贸市场143处，总建筑面积150万平米，专业市场24处，年交易额过亿市场15处，全国百强市场4处。

3.空置率和租金状况

青岛市上半年商铺市场呈现出三大特点。

即大型商铺增速明显，商铺发展速度呈现明显区域差异，商铺租金空间等级分化明显。

截至2010年8月，青岛优质商铺物业市场总存量为1,023,300平方米（不含城阳区和黄岛区），环比增加35.39%，为近年最大的新增供应涨幅。

综合因素影响下，上半年市场整体空置率上涨，平均租金下跌。

2010年上半年青岛优质商铺物业市场整体空置率被推升至7.63%，较2009年下半年升高3.71个百分点。

租金方面，2010年上半年，青岛优质中高端百货商场的租金保持稳定。

但是，由于新开业购物中心业主采取较低的租金与更长的免租期，使青岛优质商铺物业首层平均租金与2009年下半年相比下降5.34%，至每月每平方米620元。

同时，商铺租金空间等级分化明显，以市南区和城阳区为例，市南区百丽广场的月租金是每平方米350-550元，而城阳区青特·上豪广场月租金仅是每平方米120-175元。

商铺价格方面，由于个人投资者普遍对青岛商铺市场抱以信心，散售型商铺物业继续保持较快的销售速度。

青岛市市内四区优质商铺物业平均资本值为每平方米36,703元，较2009年下半年上涨11.1%，涨幅达到近年之最。

其中，李沧商圈涨幅最大为21.07%；香港中路商圈和台东商圈涨幅亦超过10个百分点。

4.发展前景

至2011年年底，约15个优质商铺物业项目计划将进入青岛市场，估算总建筑面积将达约815,000平方米。

市场需要一定的时间消化大量入市的商铺物业，未来项目经营压力较大。

有鉴于此，市场在2010年下半年及2011年将可能持续空置率上升且平均租金水平下降的趋势。

但另一方面，新建项目，连同其在商业设施与氛围方面带来的升级，将可能加速整体市场的发展。

（三）酒店市场

1.酒店整体供求状况

青岛是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛市酒店经营业凭借其特有的旅游资源和港口经济，发展态势良好。

据青岛市统计局统计：

青岛市社会消费品零售总额07年1199.18亿元，08年1464.77亿元，09年1743.99亿元，以每年约20%的增长速度增长。

而住宿餐饮业07年187.2亿元，08年230.67亿元，09年实现收入282.65亿元，增长速度高于社会消费品零售总额。

截止到2009年底，全年全市旅游总收入达489.10亿元，增长16.4%。

其中国内旅游总收入451.40亿元，增长17.1%；国际旅游收入5.52亿美元，增长10.3%。

全年共接待国内外游客4003.47万人次，增长15.4%。

由此带来了酒店业旺盛的需求。

同时，青岛市酒店房间供应量也开始大幅增加。

截至2009年底，青岛星级酒店达到160家，客房20582间，其中，四星级30家，五星6家（还有两家五星酒店未正式挂牌），客房数量8714间（四星级5910间，五星级2804间）。

近期拟新建和扩建的高级星级酒店数量大增，四星级以上酒店项目22个，总投资108亿元，包括青岛喜来登大饭店、凯宾斯基饭店、那鲁湾大酒店、海景凯悦大酒店、半岛酒店、四季酒店等，这些酒店都将在两年内建成，其中大部分将在明年年底前建成，后年投入使用。

根据青岛市商业网点整体规划，到2020年市区住宿业床位总数要达到30万个。

全市星级旅游饭店260家，床位5.8万个，其中：

市区星级旅游饭店发展到220家，床位发展到4.9万个；经济型商务酒店发展到260家以上、床位4万个以上。

2.酒店分布

《青岛市旅游业“十一五”规划》提出，要以海滨风光、崂山名胜、历史名城、休闲度假为主题，以沿海海滨带为主体，以滨海城市组团、旅游景区、度假区为重点，延伸辐射陆域纵深和近岸海域，促进资源的优化配置和有机整合，构成“一线、两翼为重点，城、海、山、陆联系互动”的总体发展格局。

目前，青岛的星级酒店已初步形成五大密集区，以香港路为依托的中高档酒店密集区，坐落着海景、香格里拉、海天、丽晶、颐中皇冠假日、海尔洲际等高星级酒店；以啤酒城、会展中心为依托的中高档酒店密集区，索菲亚、麒麟皇冠、蓝海等坐落在此；以流亭飞机场为依托的中高档密集区，主要有复盛大酒店、丹顶鹤大酒店等；以火车站为依托，在中山路及栈桥一带形成了以三星级酒店为主打的密集区；另外市北区政府打造的世界旅舍成为青岛另一个酒店密集区，随着青岛市大型旅游项目的建设，即墨温泉、鳌山和开发区唐岛湾、胶南海岸线一带也将成为五星级酒店密集区。

青岛作为旅游度假城市，旅游资源集中在沿海一线，住宿一般在市区，市南区为较为成熟的酒店区域。

近几年，青岛市西海岸旅游开发建设和即墨温泉度假区建设正紧锣密鼓的进行，海底隧道和跨海大桥的建设将拉近西海岸与市区的距离，随着海上嘉年华等旅游项目的交付，将会逐渐带动该区域酒店业的发展。

但目前时机尚未成熟，需要几年的市场培育期。

其他县级市特别是莱西、平度和胶州市虽然也通过加大基础建设投入、加大宣传力度来提升旅游档次，但受地理环境影响，景气度明显低于市区。

3.出租率和平均房价

2005年青岛市五星级酒店出租率曾位列全国第一，房价排名第五。

08年受金融危机影响，四星级酒店入住率约70%，五星级酒店约60%，五星级酒店最低价格500元/间，四星级300元/间，三星级120元/间。

09年情况更不容乐观，五星级酒店出租率和平均房价均呈现下跌状况：

五星级酒店平均出租率52%，略低于08年56.24%，平均房价620元，比08年平均房价713.57元下跌了93元/间。

2010年上半年随着经济的回暖，情况有所好转，上半年五星级酒店平均出租率57.5%，平均房价645.5元/间，比09年上半年出租率53.15%和平均房价621.6元，分别上涨了4.35个百分点和23.9元。

不同的区域、不同档次的酒店其经营状况也有较大差异。

由于青岛星级酒店的供应以三星级数量最大，因此，其出租率和平均房价较低，四星级和五星级酒店以及部分品牌的经济型酒店出租率较高。

同时，由于青岛市特殊的地理位置和气候特点，酒店的淡旺季较为明显，以09年五星级酒店为例，淡季五星级酒店平均房价560元/间，平均出租率37%，旺季平均房价为680元，出租率72%。

青岛市五星级酒店平均出租率情况表

2008年

2009年

增减额

增减幅

08年排名

09年排名

丽晶大酒店

66.03%

65.70%

-0.33%

-0.50%

1

1

香格里拉大饭店

61.23%

56.91%

-4.32%

-7.06%

3

2

颐中皇冠假日酒店

62.81%

52.78%

-10.03%

-15.97%

2

3

国敦大饭店

53.95%

52.19%

-1.76%

-3.26%

6

4

海情大酒店

58.22%

51.84%

-6.38%

-10.96%

4

5

海天大酒店

51.99%

50.67%

-1.32%

-2.54%

7

6

海景花园大酒店

44.83%

48.27%

3.44%

7.67%

9

7

汇泉王朝大酒店

50.00%

47.67%

-2.33%

-4.66%

8

8

麒麟大酒店

54.36%

46.67%

-7.69%

-14.15%

5

9

合计

56.24%

52.83%

-3.41%

-6.06%

竞争酒店对比统计（平均房价/全年）

2008年

2009年

增减额

增减幅

08年排名

09年排名

香格里拉大饭店

977.6

865.04

-112.56

-11.51%

2

1

海景花园大酒店

1017

758.86

-258.14

-25.38%

1

2

颐中皇冠假日酒店

898.16

681.65

-216.51

-24.11%

3

3

麒麟大酒店

617.5

564.68

-52.82

-8.55%

5

4

海天大酒店

628.25

550.56

-77.69

-12.37%

4

5

汇泉王朝大酒店

554.39

536.35

-18.04

-3.25%

8

6

丽晶大酒店

592.67

524.95

-67.72

-11.43%

7

7

国敦大饭店

491.51

453.5

-38.01

-7.73%

9

8

海情大酒店

607.79

426.12

-181.67

-29.89%

6

9

合计

713.57

610.08

-103.49

-14.50%

竞争酒店竞争统计（可售房平均收入/全年）

2008年

2009年

增减额

增减幅

08年排名

09年排名

香格里拉大饭店

599

492

-107

-17.86%

1

1

海景花园大酒店

456

366

-90

-19.74%

3

2

颐中皇冠假日酒店

564

360

-204

-36.17%

2

3

丽晶大酒店

391

345

-46

-11.76%

4

4

海天大酒店

327

279

-48

-14.68%

7

5

麒麟大酒店

336

264

-72

-21.43%

6

6

汇泉王朝大酒店

277

256

-21

-7.58%

8

7

国敦大酒店

265

237

-28

-10.57%

9

8

海情大酒店

354

221

-133

-37.57%

5

9

合计

401

322

-79

-19.70%

4）前景

随着经济的发展和居民收入的提高，中国旅游业将迎来快速发展时期。

因此，酒店行业是一个极具潜力的市场，吸引了众多的投资者。

近年来，随着奥运概念和青岛市商务、旅游的发展，青岛市星级酒店建设速度不断加快。

据统计，近两年内，约二十多家高星级饭店将为市场提供4000—5000多间高档客房，再加上新建的高档酒店式公寓和高档度假酒店，高档酒店可卖房数量将突破15000间，扩容幅度超过70%，现有高星级饭店客源的重新分流成为必然。

但对不同的区域和不同的酒店类型，其影响程度将有较大差异。

综上分析，青岛市整体商业氛围较好，无论是写字楼、商业网点还是酒店都还有较大的提升和发展空间。

但随着近几年供应量的大量增加，特别是高档次物业的增加量大大超出需求量，空置率随之提高。

高投资增长率和高空置率是商业地产的一个显著特征。

同时，各物业区域特征明显，不同的区域其经营状况、物业价值和租金相差较大。