房地产开发项目工作总结.docx
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房地产开发项目工作总结.docx
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房地产开发项目工作总结
广西长生房地产开发项目工作总结
2011年即将过去,转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。
回首这十年,内心不禁感慨万千,虽没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。
在这十年中,非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台,令我们在工作中不断地学习、不断地进步,慢慢地提升了各自的素质与才能。
回首这十年,我们走过人生很重要的一个阶段,使我们懂得了很多,领导给予了我们太多的支持与关爱,在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢!
因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手,也因为有了你们的帮助和努力,才能使公司的发展更上一个台阶。
这十年来我们工程管理部,绝大部分精力用于项目的建设、施工管理工作上,工作范围广、任务重、责任大。
但都能较好地履行了各自的行政职务和专业技术职务的职责,发挥了领导管理和组织协调能力,调动了广大员工的工作积极性及团队执行力,较好地完成了:
广场公寓、水东公寓及海豚湾大厦这三个项目的工程建设任务。
现将十年来所有的项目工作总结汇报如下:
一、生产任务完成情况:
1、开发项目:
所开发的项目有三个项目:
其中2002年11月开工至2005年8月竣工的广场公寓一、二、三、四期工程建筑面积共40053.60㎡,预算总投资约21,868,885.64元;2004年6月开工至2005年9月竣工的水东公寓四幢建筑面积共23433.73㎡,预算总投资约15,427,715.75元;2007年8月开工至2011年3月竣工的海豚湾大厦建筑面积共89334.73㎡,预算总投资15,3057,806.56元。
(由于财务人员未能提供各楼盘建设施工所投入的各项费用,所以不能得出准确的工程平方造价,准确的项目总造价及平方单价财务人员正在核箅中)。
在开发的楼盘中有砖混结构七层的广场公寓及水东公寓项目,也有地下二层地上高达28层(包括空中花院、楼中楼共30层)的框剪结构、高度达99.98米的海豚湾大厦项目,三个项目合计建筑面积15.3万㎡,预算总投资约2亿元,三个项目自2002年启动以来经过十年的努力,在全公司员工的共同努力和配合下,已圆满竣工。
项目的建成,树立了公司良好的社会形象,是我们公司在房地产行业的起步和标志,同是亦是我司走向市场发展的第一步,是全体公司员工值得骄傲的显著地标和成绩。
在十年来项目的建设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条件下生存并发展,我们还有很多东西要学习、要改变,在公司成立十年来,工程管理部也肩负着巨大的挑战,以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目,我们部门在以后的工程建设中必须要更加努力和细心,具体心得如下:
第一步:
思想观念创新:
现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干,要避免遭受到市场经济的淘汰。
目前我们正一步步走向这个区域,我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?
该怎么样去做才能生存,不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境,我们必须要有这样的思想转变,只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间,通过三个项目十年的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白,因此下一个工程项目开始之前,我们就要先给自己的思想定一个位置,这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第二步:
管理模式创新
俗话说:
国有国法,家有家规。
对我们工程管理部来说,管理的好与坏直接影响到公司的经济效益。
在项目中仍然存在老的管理模式,新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式,毕竟以后我们公司开发的项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目,无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程,我们要在这个过程中认真学习和创新并逐步实施新的管理模式,我们要学会创新的管理模式是什么样子?
每个职工对自身的要求应该是什么样?
全部门应该怎么去做?
都是有待大家认真思考的问题。
第三步:
技术力量创新
通过十年来的项目开发建设,我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷,对新事务的领悟能力不够,对新施工工艺掌握不全面,对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距,因为对某一项技术要求监督的不到位,很容易就会让施工方有机可乘,这样也会公司带来不必要的经济损失,因此我们部门每个人将应该为此制定了一个学习计划,边学习边交流边考核,以此来提高个人的技术处理能力,同时亦应招揽更多的人才为我所用,用才生财,为以后工程项目的建设做好充足的准备。
二、工作中存在的主要问题及总结:
1、企业形象:
一个楼盘的销售价格,不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、价格定位等因素,客户对楼盘的要求已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求,对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
2、项目前期:
一个项目的成功与否,项目的前期论证是最重要的。
前期应做好充分的论证,包括可行性和设计阶段及图纸会审,这样虽加大了前期的成本,但是从整个项目的成本控制来考虑,前期的投入是事半功倍的。
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,每每项目虽然做了但也是流于形式,靠感觉去上项目,这是非常危险的。
虽然现在可以说此项目基本成功了,但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理,准确地估计市场的容量,制定好完美、可行的销售计划。
另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量的减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目得于顺利进行下去。
3、项目设计:
1)设计和施工图纸的审核工作:
①项目设计:
以海豚湾大厦为例,该项目的设计是公司根据地块的定格结合实际情况进行的,设计分为前后两部份相结合而成、再作通风、透光考虑处理,其特点是节约土地。
在同一土地面积上设计出最大的建筑面积,同时亦达到国家规定的各项建筑指标。
平面设计(户型)较为合理分为大、中、小户型,户型的多样化。
层高(3。
1米)给后来销售带来畅顺,不足的是绿化面积小,小区设施不够全面从而制约了小区档次。
②外立面设计:
海豚湾大厦外立面设计为涂料饰面、塑刚窗、方钢阳台栏杆,飘窗部份用方钢做百叶上下连接装饰、整幢楼成L型。
总体来说是较为合理外观形象也不错,但设计时没有考虑到日后所使用的建筑材料因材质问题会产生不良的效果。
特别是外立面部份使用轻质节能砖作为填充墙材料,对外墙抗裂效果十分差等等不好的效果。
所以后来我们作了调整及设计变更。
2)图纸审核:
建施图审核方面通过祥细分析审核,把原设计的一些不较合理的漏洞调整及校核,并把紫豚阁一个户型作了相应调整。
其它部分并没有太大的问题。
设计基本能达到了我们的要求。
外立面设计存在的问题是外墙面层装饰是采用涂料饰面,飘窗上下部分用60*60方钢做百叶窗式装饰。
大阳台采用隔层砌块做空调机蔗挡,这几项设计都没有考虑到其楼房使用时间长短所产生的后果。
其一,外墙涂料饰面工艺在我们广西地区使用由于受气候条件的影响和涂料工艺的不成熟所致,一般三年后极易开裂及退色。
且用较好的涂料价格亦不低,所以我们改变为帖瓷砖饰面。
从而基本上解决外墙面层开裂的问题,同时亦不增大工程造价。
其二,采用方钢烤漆做百叶,由于采用的是铁质材料表面烤漆使用期限最大不会超过十年。
就会因油漆老化生锈而要进行维修养护油漆,否则会通过锈水的外流腐蚀墙面给后期业主造成麻烦。
所以变更为采用铝合金做百叶,从根本上解决了这个问题。
其三,为了减轻楼层承重荷载和整体立面效果通过分析取消了大阳台隔层砌砖蔗挡的设计,改为栏杆围栏这样效果更好。
同时亦达到减轻荷载,节约成本的效果。
商场立面变更是根据黄总指标和使用功能要求而改变的效果甚佳,但价格昂贵。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%~2%,但对工程造价的影响可高达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少(如海豚湾大厦原设计图纸钢筋含量70.83kg/㎡,后来经过审核优化设计为60.29kg/㎡,节约10.54kg/㎡,合计节约钢材达950吨,按5000元/吨计节约成本达450万元)。
合理科学的设计,可降低工程造价10%。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。
4、工程质量与施工安全
我们公司所开发的三个项目工程在质量上都能一次性顺利通过质检、监理、设计等单位的验收,且未发生过重大的质量安全事故,在确保工程质量和安全的情况下,成功地在一年时间内完成了水东公寓的施工,取得了非常好的成绩。
但是,由于我们的部分项目在未具备验收的情况下强行验收,引起了在售后服务过程中存在问题比较多,给业主造成了一些很不好的印象。
存在的质量问题主要在以下几个方面:
1)海豚湾大厦2009年8月8日出现的技护桩坍塌事故,造成直接经济损失达100多万元,间接损失达2000多万元,工期延长3个月。
通过分析,造成事故的起因有以下方面:
①由于基础土方开挖工期的拖延错过了最佳施工期,应该在旱季基础施工的而拖到在雨季施工;
②没有详细了解地下管网情况和构建筑物有效保护的情况下盲目施工;
③没有严格按设计要求进行施工,设计上的支护桩是由二道锚索锚固的,施工过程中要求变更部份只做了一道锚索锚固;
④缺乏深基坑施工的经验,施工过程中由于出现大量的流砂没办法及时处理而引起其它问题的并发。
2)海豚湾大厦主体工程出现转换层大梁龟裂的质量事故,裂缝产生的原因有以下几方面:
①混凝土水热化过程。
混凝土水热化反应是放热过程,每克水泥放出热量约356~461J,该热量聚集在厚大结构内部不易失散。
水泥水化热引起的温升一般达到20~30℃,而混凝土水热化过程温度超过30℃以上,有时更高。
在常温条件下水泥在3天内放出热量是总水化热的一半左右,使得混凝土内部升温。
在浇灌后3~5天内,内部温度的上升使混凝土表里形成很大温差,降温时,内部对外部的收缩形成约束,其表面将产生很大的拉应力。
当混凝土的初期抗拉强度不足以抵抗内约束拉应力时,表面将会出现裂缝。
②干燥收缩。
混凝土拌合水中有80%的自由水要蒸发,自由水的逸散一般不引起收缩,但混凝土过于干燥而形成吸附水脱水时,其产生的干缩却是不容忽视的。
厚大结构的表面干燥收缩快,中心干燥收缩慢,表面的干缩受到中心部的约束,将在表面产生拉应力,这往往也会促使裂缝产生。
控制裂缝的措施
①预防温度裂缝,可从控制温度、改进设计和施工操作工艺、改善混凝土性能、减少约束条件等方面着手,一般,控制裂缝的方法及措施有:
②尽量选用低热或中热水泥配制混凝土或掺用粉煤灰,降低用灰量,以减少水化热。
选用良好级配的骨料,严格控制砂、石含泥量,加强振捣,保证混凝土的物理力学性能。
大体积混凝土中一般应掺用缓凝型减水剂,如木钙粉等。
这些措施都能一定程度上减少因温差原因造成的开裂。
③混凝土上浇灌必须严格按热工计算要求进行。
事先应预测混凝土的浇灌温度Ta和水化热温度Tb,Ta+Tb即为混凝土的最高绝热温度。
要控制该最高温度与表面温度之间的差值以及表面温度与外界气温的差值均在25℃之内。
为此,炎热天气浇灌混凝土宜降低浇灌温度,可采取掺冰水搅拌等措施;寒冷天气浇灌混凝土以不遭冻为度。
混凝土的拆模时间或撤除保温时间应考虑气温环境等情况,确保两个温差和湿度符合要求。
④对大体积混凝土采取分层浇灌,分层厚度一般为80cm~100cm,这样可加速散热减少混凝土硬化中的水化热,降低内外温差,避免温差应力引起的裂缝。
为了解决分层浇灌施工缝的问题,可以在底板的中间放置钢筋网片,此层钢筋既可保证分层浇灌时两层混凝土之间的有机结合,又能抵抗混凝土本身的收缩应力,这对于厚基础底板来说是必不可少的。
⑤保证新浇灌混凝土有适宜的硬化条件,防止因早期干缩而产生裂缝。
浇筑完毕后要及时覆盖,并蓄水养护,保持表面经常湿润,但应注意水养护时表面与内部温差不得超过25℃,否则,必须覆盖塑料薄膜和保温材料,以起到既保水又保温的效果。
⑥裂缝是混凝土结构中普遍存在的一种现象,在大体积混凝土构件中尤为明显,它的出现不仅会降低建筑物的抗渗能力,影响建筑物的使用功能,而且会引起钢筋的锈蚀,混凝土的碳化,降低材料的耐久性,影响建筑物的承载能力。
因此要对混凝土裂缝进行认真研究、区别对待,采用合理的方法进行处理,并在施工中采取各种有效的预防措施来预防裂缝的出现和发展,保证建筑物和构件安全、稳定地工作。
3)三个项目均出现不同程度的天面、卫生间开裂渗水问题。
混凝土屋面出现裂缝渗漏,是住户最大意见的起因,对房屋的耐久性影响最大的通病。
因此,应认真查清产生此通病的原因,以采取相应措施加于防范,避免以后的钢筋混凝土屋面不再出现裂缝渗漏现象,使用户满意。
造成混凝土屋面出现裂缝渗漏的原因有如下几个方面:
① 屋面板的负力筋没有放在正确的位置上,在进行混凝土施工中,被运料斗车及施工人员踩弯变形的负力筋铁,没有认真调直及提到正确位置上,使板的负力筋没有起到作用,在模板拆除后加上做隔热层的材料堆放不均匀,使板在自重及施工荷载的作用下弯曲变型,梁顶板及墙顶板的混凝土受位,而板的负力筋铁在中性轴以下,起不到抗拉作用,而使板面拉裂,出现裂缝而渗漏;有的经过使用一段时间后出现裂缝的。
② 屋面混凝土的质量差密实度、粘结性差而出现裂缝渗漏。
有如下几种原因:
模板在用到屋面时,已经破旧不堪,变形损坏严重,又不新购进模板,制模和技模不认真,和好的模板变形大,缝隙大,进行混凝土施工前又不认真塞缝,当混凝土倒在模板上时,水泥浆流失严重,造成混凝土出现严重蜂窝孔洞,粘结性差密实度不好,使混凝土的强度大幅度降低。
模板是干燥,混凝土倒在模板上,它的水分马上被模板吸走,使混凝土中的水泥不能充分进行水化作用,在硬化过程中缺失水分,使混凝土的质量受到严重影响,由于上水困难,在混凝土养护期间又不能有充足的水进行养护,这样屋面混凝土的质量就无法保证,因此在浇筑混凝土前认真将模板湿透,最好在浇筑混凝土的头天晚上将模板湿透,使模板不会大量吸入混凝土中的水分,混凝土硬化后应派专人认真浇水养护混凝土。
混凝土材料中的砂、碎石质量存在较大问题,含泥率高,不认真自觉冲洗,会降低混凝土强度,碎石的级配差,有些颗粒较大,砂中含河卵石过多且大,使砂、碎石配料不准确;当碎石较大时又不合理匹配各种材料用量,便会出现水泥浆不足的现象,使混凝土容易出现孔洞蜂窝,无法保证混凝土质量。
在混凝土搅拌过程中,随意改变水灰化,为了使做工的人好做工随意增加用水量,使混凝土内水分过多,使混凝土内孔隙率增大而影响强度。
同时,混凝土的搅拌时往往过短,水泥没有充足搅拌时间与水起水化作用,搅出来的混凝土稠度低,也会影响它的质量。
由于用残旧模板和梁板模的缝隙大,捣固振实混凝土时水泥浆流失多,因此,混凝土的密实度差,强度低,抵抗温度变化伸缩能力差而出现裂缝而渗漏等等。
③在技撑屋面板的模板时,未做到流水坡度,在淋混凝土时采用中间加厚边沿减薄的做法,使屋面混凝土厚度不一,这样在厚度小的地方就容易出现裂缝。
④在屋面水泥砂浆过面层时,混凝土基层没有认真清洗,没有先扫水泥浆,未将原有的微水孔隙填充,这样水泥砂浆面层与混凝土基层粘结不好,造成空鼓而开裂、渗水。
4)三个项目均出现不同程度的外墙开裂渗水、窗边渗水等问题。
建筑物外墙渗漏的主要原因 :
材料方面的原因①防水材料质量下降,合格率普遍低下,尤其是小型厂生产的产品,在生产过程中没有经过严格的工艺处理,质量关、技术关都没把好,甚至生产防水材料的原材料的质量也有问题。
②砌块、机制粘土砖、水泥的质量达不到要求,强度不够,施工所用的砂石含泥量大、超出规范要求。
施工方面的原因
不按设计要求和施工规范进行施工,砼配合比掌握的不准确,水灰比过大,影响到砼墙体的强度。
浇筑时振捣不密实、养护不及时、拆模过早,也会造成砼墙体出现蜂窝、麻面、孔洞以及裂缝等现象。
墙体砌筑质量不良,在砖砌体的诸种质量通病中,影响外墙渗漏的原因有:
砌筑砂浆配合比不符合设计及规范要求;砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80%,竖向灰缝无砂浆(空缝或瞎缝),为雨水渗漏预留了内部通道;框架结构中填充墙砌至接近梁底或板底时,未经停歇,即砌斜砖顶至梁、板底,以后随着砌体因灰缝受压缩变形,造成墙体下沉,斜砌砖体与梁、板间形成间隙,外墙抹灰或刮毛时,在此间隙处形成裂缝;框架柱与填充墙间的拉结筋不满足砖的模数,砌筑时折弯钢筋压入砖层内,形成局部位置砌体与柱间产生较大的间隙,抹灰时该处易产生裂缝。
外墙洞口处理不当,上料口封堵砌筑时,与原有洞口接搓不严;工程竣工后,住户在墙体上凿取空调管洞、太阳能热水器管孔、排气扇孔洞等,造成墙体及外粉裂缝。
由于条件的限制,住户及装修者,无法对此进行认真的处理;剪力墙施工时的螺栓套管在内外墙前,未认真进行封堵或未封堵。
外墙抹灰或粘贴面砖的质量不合要求外墙抹灰空鼓、裂缝;使用了翘曲、开裂或缺角的面砖;面砖脱落,未认真勾缝。
铝合金或塑钢窗框与墙体连结不牢固,密封不严墙体洞口尺寸或位置不符合设计要求,窗框与墙体间的间隙未能认真处理,间隙太小,无法填充材料;间隙过大,填充不实;窗洞抹灰由内、外墙两家施工单位施工,施工的时间不同,使用的材料不同,形成缝隙;施工顺序不当。
外墙刮毛后,即安装窗框,造成窗框与墙体间的砂浆不易填实抹平。
加之固定窗框的调整垫块残留于窗框下,或拆除后二次填充抹灰质量无法保障;窗框与墙体固定不牢,致使窗子在风荷载作用下产生位移,而使密封材料产生裂缝;窗安装后,没有在窗框外侧与墙体的连接部位进行密封或密封失效;窗框材料与墙体材料热膨胀系数不同,窗框与墙体连接处易产生细小裂缝。
5、成本控制:
随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟,房地产行业已经难于维持数年前的高利润率,仅靠短、平、快运作,粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况,必须要从多方面进行成本控制,方有可能实现理想的投资效益。
要控制好房地产开发的成本,首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员,一个好的设计是对项目成本的最好控制。
在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料,通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。
通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商,也可对分包商、材料商采用招投标,实行“货比三家”,选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商,以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。
同时做好事中控制,即工程成本形成过程中的控制,做到“边做边算、不断调整”,切实控制住成本。
同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动,把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。
要想从工程项目的建设中获得利润,必须在保证安全、质量和工期的前提下,严格实行成本控制。
“质量是企业的生命”,产品质量的好坏决定着企业做大占有很大的比重,但当质量达到一定水平再要求提高时,该项费用就会呈几何级上升,提高工程质量,降低工程成本,就加强内部管理工作,以节约成本,降低工程造价,提高经济效益,成为我们的目标。
运用成本、质量、技术等因素合理控制工程成本,是我们的根本方法,也是取得最佳效益的基础。
6、与政府各部门的关系处理上:
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费,这些费用一般都有明文规定。
但是也有很多费用时可以折减,了解政策,和各政府部门搞好关系。
用最少的钱去办最多的事。
但是这是牵扯到各方关系最多的地方,我们开发商一定要控制好,这就需要处理关系时的灵活和智慧。
7、管理上:
管理的严密对于一个项目的成功所产生的作用是不言而喻的。
与其他项目相比较,房地产开发项目对于管理的要求是更高的,因为它更复杂,涉及的面广,时间跨度大。
如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈,可能就会造成很大的损失(如海豚湾大厦主体施工时木工乱割方条、模板)。
我们觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的,就是对施工队伍的选择和对材料的管理。
可以这样说,在施工阶段,投资是最大,但项目的投资已经定了,也没有弹性了,在这里把握的原则是少浪费。
所以说施工队伍和材料是最关键的。
在保证工程质量的前提下,提出各种施工方案,并从技术和经济上进行对比评价。
尤其是主要建材市场价格的大幅度上扬,预结算员应做好价差分析及时向上反映,对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
8、施工队伍的选择及工程承包单价
1﹞、施工队伍的选择:
-个好的施工队对项目工程能须利完成施工任务并达到各项工程建筑指标起着关键性的作用,同时亦会对工程管理、成本控制等方面得到有效帮助。
相反,如果施工队不理想会对工程施工安全、质量、工期、工程成本及管理都会带来不利的因素。
如海豚湾大厦基础土方开挖工程,原工程部洽谈的施工队承包单价9.5元/㎡﹙包干价﹚,总工期为100天,工程总造价约70万元。
而后来由领导介绍来承包的施工队承包单价13元/㎡,且并不是包干单价,最终工程总造价为132万元,总工期用了180天。
两队相比,后者比前者工程总造价相差132万元-70万元=62万元,工期相差80天。
而且极难管理,不但加大了工程成本,延长工期,并给后来施工带来诸多不便。
所以,能聘请到-个好的施工队,对工程建设及完成各项指标任务都起着至关重要的作用。
2﹞、工程承包单价:
如何控制好工程成本,工程承包单价占极重的比例。
从我们成立建筑公司以来,长生房生公司所开发的项目建设基本上由西南建司一分公司承建。
在工程承包单价上由工程部﹝三人以上参加﹞负责洽谈,得出结果后报总经理审批后才最终确定。
在承建的项目工程单价上,我们认为是基本合理的,因为在工程承包价格上工程部都作了祥细的市场了解和分析,并通过对施工工程量的计算后才确定工程承包单价的。
但有些项目没有与工程部勾通而由领导决定,往往出现价差极大,如海豚湾大厦基础土方单价、主体工程承包单价﹝120元/㎡还未含管理及机械费用﹞等都出现了承包单价偏高的现象,增大了工程造价,成本提高。
所以,正确、真实决定工程承包单价,是对工程成本控制最有效的方法之一。
9、建筑材料、机械设备的采购和保管
建筑机械、设备、使用工具:
1)、根据工程的使用需要,各种机械设备、工用具都能及时组织、购买到位,以保证正常施工。
2)、机械管理人员平时能注意对各种机械的保养和维修,从而保证了各种机械和设备的正常运转。
3)、因机械管理人员平时注意各种机械和设备的检查,所以从公司几个楼盘的工程施工中,未有发生因机械和设备故障而造成的工伤事故。
4)、充分利用原有的旧机械和设备,从中减少了一部份的费用支出。
建筑材料的采购、组织及保管:
1)、材料人员能经常深入到各材料市场进行调查了解各种材料的规格、价格、质量情况、做到心中有数。
2)、根据工程的施工需要,及时把各种材料组织、采购到位,基本上没有出现因料停止的现象发生。
3)、在材料的组织、采购过程中,做到货比三家,精打细算,不拿回扣、讨价还价,尽最大的能力采购到质优价廉的材料;并且在公司资金周转困难的时候,都想方设法赊回各种材料,从而保证了工程的正常施工。
4)、材料验收,做到一丝不苟、认真过细、数量、质量、价格相符,证件齐全。
5)、材料保管:
出入有据,账目清楚,手续齐全。
存在问题:
建筑机械、设备、工用具:
1)、工地机械管理人员不足,所以,有相当一部份的机械、设备和工用具的跟踪使用不到位,致使施工途中造成易损易坏的现象,有的亦有相当为残旧所致,基本每天都要修理,从而增大了成本开支。
2)、有的施工队的施工承包中没有明确机械设备、工用具的使用和管理责任,而造成了施工队对机械的使用、维修、保养、保管失控,而造成了易坏和丢失;就海豚湾大厦而言,如振动器、振动棒、手推车、电钻、电镐等的严重损坏和丢失,单振动器和振动棒的维修费不低于1.5万元,手推车
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