财管毕业设计论文正文.docx
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财管毕业设计论文正文
毕业设计(论文)说明书
题目:
H房地产开发公司土地增值税
税收筹划研究
系(部):
管理系
专业:
财务管理
学生姓名:
学号:
指导教师:
李立成、李彦庆
职称:
副教授、助教
题目类型:
理论研究实验研究工程设计工程技术研究软件开发应用研究
2014年5月26日
独创性声明
本人郑重声明:
所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名:
日期:
关于学位论文版权使用授权的说明
本人完全了解桂林电子科技大学信息科技学院关于收集、保存、使用学位论文的以下规定:
学院有权采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文;学院有权提供本学位论文全文或者部分内容的阅览服务;学院有权将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流;学院有权向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版。
学位论文作者签名:
日期:
导师签名:
日期:
摘要
回顾过去十年,房地产行业的发展给中国市场经济造就了众多辉煌。
至此,我国也多次出台调整房地产行业新税收政策,对房地产行业实行市场宏观调控,其目的是限制我国房价过渡高涨。
但房地产行业涉税的种类非常多,如三大流转税和其他税种等,使得房地产行业的税负压力非常大。
其中土地增值税占税负比例越来越大,今后逐步会把土地增值税列为房地产行业税收筹划的重点。
随着我国企业改革不断完善,税收筹划制度在我国起步较晚,面对我国宏观调控的压迫下,房地产企业如何利用税收筹划的方法合法纳税,并提高税收筹划意识,以达到企业税后利润最大化显得十分重要。
在本文中,主要以土地增值税的税收筹划对H房地产开发公司的重要性作为研究切入点,运用税收筹划的方法为H房地产开发公司减轻税负的压力。
首先,简述H房地产开发公司的现状分析,根据现行相关政策规定,运用税收筹划理论做为指导,通过H房地产开发公司投资开发的M房地产项目的土地增值税的大量实例,在开发前、扣除项目、销售三个环节提出筹划具体的方法,并进行筹划对比分析得出最优方案,针对H房地产土地增值税的税收筹划提出应注意的问题和几点建议。
目的是减轻H房地产开发公司土地增值税的税务负担。
关键词:
房地产开发;税收筹划;土地增值税
Abstract
Lookingbackoverthepasttenyears,thedevelopmentoftherealestateindustryhascreatedmanybrillianttoChinesemarketeconomy.Sofar,Chinahasissuedmanynewtaxpolicyadjustmentoftherealestateindustry,themarketmacro-controloftherealestateindustry,itspurposeistorestrictourcountrytransitionrisingprices.Butmanykindsofrealestatetax,suchasthethreemajortaxandothertaxes,sothatthepressureoftherealestateindustrytaxburdenisverylarge.Thelandvalueincrementtaxaccountedforagrowingproportionoftaxburden,thefuturewillgraduallytakethelandvalue-addedtaxasataxontherealestateindustry.Withthereformofenterpriseofourcountryisceaselessandperfect,taxplanningsystemstartedlateinChina,inthefaceofChina'smacro-controlunderpressure,howrealestateenterprisesbyusingthemethodsoftaxplanninglegaltax,andimprovetaxplanningconsciousness,itisveryimportanttoachievethemaximizationofprofitaftertax.
Inthispaper,mainlyinthelandvalue-addedtaxplanningisimportanttoHrealestatedevelopmentcompanyasthebreakthroughpoint,usingthemethodsoftaxplanningforrealestatedevelopmentcompanyHtoreducethetaxburdenpressure.First,analysisofthestatusoftheHrealestatedevelopmentcompany,accordingtotheprovisionsofthecurrentpolicy,usingtaxplanningtheoryasaguide,alargenumberofexamplesofinvestmentinthedevelopmentofrealestatedevelopmentcompanyHMrealestateprojects,landvalue-addedtax,inthedevelopmentoftheformer,deductions,sellingthreeaspectsputforwardmethodsofplanningbyplanning,andcomparativeanalysisoftheoptimalsolution,accordingtoHrealestatelandvalue-addedtaxplanningshouldpayattentiontotheproblemandputforwardsomesuggestions.ThepurposeistoreducetheHrealestatedevelopmentcompanylandVATtaxburden.
Keywords:
Realestatedevelopment;taxplanning;landvalue-addedtax
引言
在全球化迅速发展的时代,我国国民经济不断增长,其中房地产经济一直是热门的话题,对房地产开发公司来说,投资开发的项目属于商品,将开发完工好的房地产楼房销售完是公司获利的最终目标。
无论开发投资的房地产项目增值率有多高,公司只有将楼房销售出去才能有收入。
如果商品房的空置率非常高,那么对于房地产开发公司的收入会减少,再者如果房地产建工完成后商品项目长期销售不出去,如利息支出、房地产开发成本和其他费用等会造成很大的损失。
H房地产开发公司主要经营以开发房地产项目、安装与装修业务、工程与造价,有国家建设部批准的房地产二级资质工程开发企业。
投资开发的项目资金达上亿,但税费的压力对于H房地产开发公司来说是个负担,影响了企业的收益。
本文通过借鉴国内外成功的税收筹划研究理论的基础上,提出自己的税收筹划想法与建议。
合理规划房地产的档次、价位,对H房地产开发公司的盈利能力起着重大作用。
依据M房地产项目每个环节对土地增值税是房地产项目规划的基础上的成本和费用,基于土地增值税的纳税筹划来事先确定开发房地产项目的收入和预期成本的支出,合理地利用税收筹划方法,尽可能的减少税收开支,为H房地产开发公司的总体税收负担最轻的解决方案,不仅可以避免税收风险和经营风险,同时也有利于H房地产开发公司长远的发展。
1绪论
1.1研究背景
依据2013年国家税务局官方统计数据,中国房地产行业的土地增值税占税收总体收入比例呈逐年增长。
我国对房地产土地增值税做了明文规定,主要依据国家颁布实施的土地增值税税法条例和清算征收政策来依法纳税。
由于我国房地产行业对税收筹划制度的发展起步较晚和税收结构制度不够完善,以及土地增值税财务核算征收条件具有复杂性,并且土地增值税在企业的营业利润影响并不大,所以很多房地产企业对土地增值税税收筹划并没有引起足够的重视。
现今,我国已经多次出台调整房地产行业税收政策,面对税负压力,人们对税收筹划意识逐渐提高,我国房地产企业对税收筹划有了重新的认识,针对房地产行业自身的特点合理利用税收政策法规,并结合企业实际的经营业务情况来适当调整生产销售活动,以达到节税、避税、免税等手段。
只有提出合理的土地增值税税收筹划方法与筹划思路,才能更好为企业带来更大的收益。
1.2研究意义
房地产土地增值税税收筹划研究重点是针对H房地产开发公司的投资M房地产项目中发生土地增值税为何之高,通过专业理论知识了解房地产土地增值税的相关政策规定。
其研究意义主要表现有两方面:
(1)通过税收筹划可以达到企业价值最大化,H房地产开发公司采用税收筹划方法后,可以降低其税收成本,同时根据税法的相关规定,合理的安排经营活动和开发项目,充分利用税收优惠政策,可以为企业带来税收利益,达到企业价值最大化。
(2)通过税收筹划时采用合法的税收筹划专业理论知识为H房地产开发公司缴纳的税务进行调整,而不是使用不合法的手段,因此通过税收筹划来达到帮助企业节税为目的,有利于房地产行业长远发展。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
20世纪30年代,随着西方各国经济的迅速发展,各国很多纳税人在筹划在法律范围内或不违反法律法规的前提下,对经营活动、投资和理财活动事先安排,达到可以少交税减轻税收负担。
尤其是1935年,英国“总税务局长控诉温斯特大公”的案子引起很大的轰动,从此税收筹划的理念得到越来越多的法律界、税务机关和众多企业的一致认可,说明税收筹划的重要性成为纳税人在投资或开发经营管理过程中的必不可少的。
美国南加州大学W.B梅格思博士《税收筹划学》书中说到:
美国联邦三大流转税的特殊性给企业详细说明了税收筹划理念,今后会成为专门性的一种职业。
慢慢开始很多企业都聘请专业的税收筹划专家,为企业在税收方面合法的减少纳税做出决策。
BozidarLskovic教授在《遇到麻烦的企业税收筹划》中说到:
阐述增值税的理论概况,介绍增值税缴税的环节利用纳税筹划的手段来节税,并且土地增值税不会影响商品和劳务的价格和成本,可以重复的避税。
而且有利于避免经济变化的优势。
在欧洲,欧盟国家都相继实施了该税收筹划制度。
针对企业需要缴纳各税种的相关规定,进行了详细的筹划研究。
MichaelDong在《税收与企业战略筹划方法》中提出:
税务筹划的定义在各国的法律上得到了公认,对各国企业的税务筹划的研究越来越实际和得到认可。
因为合法减税是最好的税务筹划目的,所以在公司组织架构,投资开发项目,融资的工具,公司选址都可以有税务筹划的研究和实施方案。
1.3.2国内研究现状
相对国外来说,我国税收筹划的研究起步较晚,税收筹划的研究在欧洲国家已经运用得非常广泛,特别是对于跨国公司在经营和投资战略来说是不可或缺的部分。
在这样的背景下,国内和国外税收筹划的发展有明显差距的,其中税收筹划的发展离不开国务院的税制结构体制、政府机关、企业和法律法规的会计准则。
20世纪80年代,我国税收筹划制度的发展还在处于缓慢发展的阶段。
一方面,我国企业没有普遍接受税收筹划的作用,主要还是因为税收筹划意识淡薄、税法建设和宣传意识薄弱,导致很多企业和税收当局没有理解税收筹划的重要性,造成增值税和其他税收问题,税收征管水平出现了税源混乱的问题。
另一方面,我国在税收代理业务限制在纳税申报的范围,很少涉及税收筹划,加上我国税收制度的不够健全过渡倚重流转税税种,对国际通行的税种尚未开征,限制了我国税收筹划的发展。
计金标《税收筹划》一书中提到:
税务筹划是指纳税人在国家税务总局颁布的税制框架,合理地为纳税人规划在筹资、投资和经营活动的筹划策略,合法处理企业相关涉税的事项,目的是以财务管理活动为基础,以实现企业价值最大化。
他认为,税收筹划事实上是纳税人通过企业所在地根据当地规定的税收环境进行筹划,一方面为企业减轻税负,另一方面可以降低税收的风险。
卢贝在《房地产企业土地增值税税收筹划分析》中说到,认为企业在税收筹划过程主要是对利用税负定性差异法筹划,企业可以在税负差异中选择定性差异法筹划最佳税负点,能实现企业税后利润最大化。
土地增值税的税收筹划可以运用税收优惠政策税法规定,如将自建房改为合作代建房筹划法、合理的规划住宅档次、制定合理的销售价格、利息支出扣除法等,并提出土地增值税税收筹划的需要注意的几个误区,可以达到企业税后利润最大化。
从国内研究来看,我国对税收筹划的研究意识不够高,对税收筹划相关方面的研究还比较少,主要原因是我国市场经济体制发展得比较晚,在税收中纳税人没有充分利用独立核算的身份,而且很多人并不完全接受税收筹划的概念,并认为税收筹划等同于偷税,导致税务筹划方面的书籍在市场上的流通受限。
1.4研究内容
本文是以H房地产开发公司投资开发的M房地产项目为例,通过在开发、扣除项目和销售三个环节土地增值税如何利用税收筹划方法更好的减少纳税,通过对比筹划分析,选择最优的筹划方案。
本文研究思路框架如下图:
公共配套设施扣除
合理规划住宅档次
销售与装修拆分法
土地使用权转移法
设立独立销售公司
代收费用计入房价
图1-1本文研究思路框架图
2土地增值税税收筹划的基本理论
2.1土地增值税的含义
土地增值税(landappreciationtax),是指对于有偿进行转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。
其中的增值额主要是指:
在转让房地产时所取得的收入与税法所规定的的扣除项目之间的差额。
地上建筑物及其他附着物产权包括地面上建筑,如高楼或小院,还包括各种附属设施,如附属的杂物房,地下的各种附属设施,如地下停车场也属于附着物。
只要单位或个人有偿转让房地产就是土地增值税的税务人。
2.2税收筹划的含义
税收筹划(Taxplanning)又称节税(taxsaving),是指纳税行为发生之前,在不违反法律、法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排,以达到少缴税和递延缴纳为目标的一系列谋划活动。
合理地进行税收筹划有利于可以减少偷税行为;有利于纳税人可以充分利用税收优惠政策,体现国家的调控目的;有利于利用税法的漏洞少缴税,促进税收法制的完善。
2.3土地增值税税收筹划的重要性
近年来,房地产经济发展迅速,国家不断调整土地增值税条例等税法政策,如果房地产公司要开发一个项目,公司完工结算要交的税少则几千万元,甚至几亿元。
因此,房地产公司有必要对公司的税费成本,制定合理的筹划战略和安排。
是企业合理利用税收法律法规,结合企业经营业务实际调整生产销售活动,以获取节税、避税、免税等利益的方式和手段、对于房地产企业来讲,其经营涉及的税种众多,共涉及18种税,比如所得税、房产税、营业税金及附加就包括营业税、教育及附加、印花税、城建税等,其中土地增值税对房地产开发商来是影响最逐年加大的税。
尽管在宏观调控政策压力下,很多企业必然会面临税收筹划空间受限,如果要达到公司税后利润最大化,迫切需要在土地增值税上进行合理的筹划。
并且还需要了解税收筹划的法律法规,熟知税收专业知识,明确纳税筹划方向,利用税收筹划方法与思路对企业进行合理纳税纳,以正确合法的迎接政府宏观调控的挑战,尽可能的减少税费开支,并全面的规避税收风险和经营风险,降低税负过大的压力。
2.4税收筹划与偷税、避税的区别
现实社会中,无论是个人还是单位大多数是不愿意纳税的,原因税负对于单位或是个人相对负担比较重。
导致很多企业通过各种违法的手段规避来为企业减少纳税。
税收筹划的特点是具有合法性,依据《税收征管法》规定,对于违法行为较轻的手段逃避纳税,给予经济处罚及行政处罚,对触犯法律来涉税逃避纳税及情节犯罪严重者的行为,其追究刑事责任。
做一名合法纳税人,除了解国家规定的税收筹划政策,还要正确认识在进行税收筹划的时候,注意区分偷税、避税等违法行为。
(1)税收筹划与偷税、避税的界定,见下表所示:
表2-1税收筹划与偷税、避税的界定
纳税手段
界定
偷税
纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的。
避税
纳税人通过经营活动进行违反一般商业目的进行安排,从而能够利用税法的不完善之处来规避税法所规定的纳税义务或者较高纳税义务的行为。
税收筹划
纳税人在不违背税法立法精神的前提下,利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策,通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排,达到少缴国家税收的目的。
(2)税收筹划与偷税、避税的关系
税收筹划包括税法鼓励的合法行为(节税)和税法未禁止的合法行为(避税),但不包括税法明文禁止的违法行为(偷税)。
三者关系如下表所示:
表2-2税收筹划与偷税、避税、的关系
偷税
避税
税收筹划
结果
减轻税收负担
减少税收负担
降低税收负担
法律责任
违法
合法
具有合法性
政府态度
打击
不鼓励,也不禁止
鼓励
实施方式
三种行为
利用税收漏洞
利用税收政策
实施时点
纳税义务发生之后
纳税义务发生之前
纳税义务发生之前
3H房地产开发公司土地增值税税收筹划的现状
3.1H房地产开发公司简介
H房地产开发公司成立于2011年2月,注册资本为3500万人民币,地址位于三亚二环路新公园。
H房地产开发公司是三亚A集团有限公司旗下其中一个子公司,母公司三亚A集团有限公司是一家开发研究于一体的大型工程公司。
主要经营集桥梁的科研、工程设计、桥梁施工、装备设施。
具备修建各种类型的桥梁能力,如江、河、湖、海的污染水质及险峻地貌等。
H房地产开发公司目前主要经营是以开发房地产项目、安装装修业务、工程造价,有国家建设部批准的房地产二级资质工程开发企业。
根据公司管理制度要求,要求建立完善各项管理规章制度,每开发一个项目需具有完备的质量保证体系。
公司目前员工有59人,其中有多名高级专业人才为我公司专门于在住宅建筑风格的设计、工程造价、项目策划、物业管理等做出了重大贡献。
并以求真务实、建筑风格独特、诚信经营赢得了业界同行和消费者的一致认可。
H房地产开发公司目前主要负责M房地产项目的开发与运作。
M房地产项目位于三亚经济技术开发区,是H房地产开发有限公司投资开发其中一个重点项目,邻近三亚两大商圈——河东商圈和河西商圈,商贸繁荣。
该项目开发拥有以三亚湾、海棠湾靠海为主的风景区,气候宜人。
小区内的配套公共设施齐全,临近繁华商业地段,四通八达地段交通便利。
形成居住区与商业区融为一块的项目。
M房地产项目占地面积10221平方米,建筑总面积为40320平方米,绿化率将近25%。
于2010年在三亚申请建设用地规划许可证。
M房地产项目取得转让土地7221平方米,规划建筑面积40320平方米,包括普通住宅面积53904平方米,高档住宅面积6415平方米,项目打造多元化、高质量住宅区。
3.2H房地产开发公司土地增值税税收筹划的现状分析
3.2.1H房地产开发公司土地增值税税收筹划的管理现状
从H房地产开发公司依据土地增值税政策方面来看,我国土地增值税实行四级超率累进税率,国家实行宏观调控是对房地产市场价格控制的重要手段,由于我国房地产价格跌岩起伏,土地增值税政策也经历多次的变动调整,其中2010年的调控政策是对房地产行业一次重大打击,国税总局两次发文,明文通知公告房地产土地增值税的预征收率,重新修订土地增值税征收的内容及对核定征收条件。
在如此政策调控压力的背景下,对于H房地产开发公司来说,在纳税筹划工作增加困难。
从H房地产开发公司的目前采用税收筹划方法来看,面对新的土地增值税的政策环境下,H房地产开发公司需要随政策的变动而重新调整纳税申报表,主要原因是因为H房地产开发公司没有正确认识税收筹划对土地增值税的重要性,依然未将土地增值税列入重点筹划范围,缺少专业的税务筹划人才在纳税的处理中可能存在多缴税的行为。
3.2.2H房地产开发项目的开发经营流程
M房地产项目是H房地产开发公司的工程项目,在开发经营前的准备事项手续相当复杂,一个投资项目的启动,投资项目规模大,开发流程、产业链条、建设周期、资金运作周期都非常长,开发经营流程手续相当复杂,在前期准备开发的事项需要到税务机关、相关的房地产开发公司、建筑工程公司、原材料公司和中介公司等机构进行沟通协商。
开发项目管理流程如下图所示:
图3-1房地产开发项目管理流程图
3.3H房地产开发公司项目开发土地增值税税收政策规定
(1)依据土地增值税实施条例政策规定
我国从1994年开始实行征收,主要依据国务院颁发《土地增值税暂行条例实施细则》规定。
H房地产开发公司现行依据2012年第3号海南地方税务局发布的关于房地产开发项目进行土地增值税的核定征收条例,目的是为了进一步加强房地产开发项目的征收范围,具体划定如下:
①土地增值税的征税范围标准,如下图所示:
图3-2土地增值税征收范围的标准
②新建房地产扣除项目,如下图所示:
土地征用及拆迁补偿费
取得土地使用权支付的金额
前期工程费
房地产开发成本
基础建设费
房
地
产
扣
除
项
目
公共配套设施费
开发间接费用
开发土地和新建房有配套设施的费用
利息支出
其他房产开发费用
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目
图3-3房地产扣除项目
③土地增值税的计算依据
土地增值税主要包括房地产的收入总额、法定扣除项目金额,如其他各项成本、费用等。
H房地产开发公司对土地增值税在征收采用的是“先预征后清算”模式。
税法规定,实行最低税率是30%,最高税率是60%,增值额多的多征,增值额少的少征,没有增值额的不征。
土地增值税的计算适用税率表如下表所示:
表3-1地增值税的计算适用税率
级别
增值额与扣除项目金额比率(%)
税率(%)
速算扣除系数
1
50%以下(含50%)
30%
0
2
超过50%~100%(含100%)
40%
5%
3
超出100%~200%
50%
15%
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