完整的商业项目营销执行方案Word文件下载.docx
- 文档编号:12985440
- 上传时间:2022-10-01
- 格式:DOCX
- 页数:48
- 大小:283.68KB
完整的商业项目营销执行方案Word文件下载.docx
《完整的商业项目营销执行方案Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《完整的商业项目营销执行方案Word文件下载.docx(48页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
第四部分宣传推广策略
一、广告目标
二、宣传推广策略
三、媒体组合策略
四、推广费用预估
第五部分项目包装
一、包装总纲
二、基础形象设计
三、营销通路的包装
四、卖场形象包装
附件:
一、媒体投放计划及费用安排
二、价目表
一、xx市商业地产的市场现状
(一)近期xx市商业地产市场概况
2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下,呈现出稳步发展的势头,在售和在租的的大型商场亮点频现,正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织(布艺)城、十甫名都等大型商业,分布在市内各个热点区域,四面开花,去年的商用物业大旺,呈现一派喜人景象,主要表现在以下六方面:
1、体验式商铺开发(SHOPPINGMAII)引领潮流
体验式商铺开发(SHOPPINGMAII)是2003年最流行的商业形态,不少商用物业发展商竞相尝试,去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。
据悉,目前xx在建的MAII有5个,天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场,位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。
除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。
xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。
xx广场就项目的实际情况,借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨
由于xx经济的持续高速发展,加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持,xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环,且各类专业市场的表现的非常繁荣。
2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场,销售和出租情况都相当理想。
如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场,布艺专业市场有海印盛贤纺织(布艺)城,美容美发专业市场有美博城,电脑专业市场有颐高数码广场等,我司认为,专业市场的选址十分重要,去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方,或者在传统的商业街,这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色,对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用,也是商用物业发展商喜欢的形式之一。
2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势,如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等,都很受置业者、投资者和消费者的关注。
根据发展趋势,所以四楼考虑作为儿童主题的商场。
因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用,所以建议五楼做主题餐饮,设置西餐厅和咖啡馆,如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺,一靠地理位置。
二是靠聚集人气,此外还看能否提供齐全的商品种类,让顾客实现“一站式”消费。
如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户,一是可以提高档次,另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。
经过招商部的努力,主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增
2003年11月1至12月20日,共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告,比9-10月份多出4个,其中xx市内有34个,市外有2个。
报纸的广告量为13337664元,比9-10月份增加63.9%,其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99%。
广告投放量原定为500万,我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要,应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求,总体价格走低。
2003年1-9月xx市批准的商预售面积达48.52平方米,成交面积为41.12万平方米,同比增长47.57%和11.47%。
xx市特别是八区商铺的供应量大增,呈现出迅猛发展的势头。
受供应量的巨大影响,虽然2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长,但少于2002年的供应量,目前市场的售货量仍较多,有待市场进一步消化。
同时,因2003年商铺市场供大于求,导致2003年的商铺成交价继续下滑,八个区的商铺成交均价为9810元/平方米,与2002年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19%。
不过,受城市规划和市政建设等利好因素影响,现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-2002年全市商铺成交均价表
(单位:
万平方米)
年份
八区
十区
批出量
成交量
1998
64.78
38.87
1999
48.08
36.72
2000
45.77
35.86
2001
30.35
29.61
51.12
44.97
2002
23.45
27.53
44.44
57.82
212.43
168.59
95.56
102.79
数据来源:
xx市国土房管局及xx市房地产交易所
(二)、近期xx市商业物业市场发展变化
2003年第三季度广州商铺市场调查分析表
(面积单位:
万平方米价格单位:
元/平方米
2003年1-9月
2002年1-9月
增长
全市批准预售商铺面积
其中:
八区
48.52
36.77
32.88
17.89
47.57%
105.53%
全市预售商铺成交登记面积
41.12
28.84
36.89
17.17
11.47%
67.97%
全市预售商铺成交登记均价
8246
9810
8742
13113
-5.67%
-25.19%
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看,预计未来一年xx市商业市场有以下趋势:
全市各片区商铺走势差别较大,专家预计,2004年xx市热点地区的商铺价格仍将稳中有升,但幅度不会太大,其中,地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬,而其他商铺市场的价格走势会与2003年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:
东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米,实用率是80%折合实用面积售价60000元/平米。
xx广场因为街铺的数量很少,如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米,那么我们认为风险很高,因此建议首层建筑面积销售均价为28000-30000元/平米,负一层建筑面积销售均价为13000-15000元/平米应该比较适合。
位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出,由于其成本较低,租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。
因此建议本项目的租金适当降低首层180-200元/平米,负一层100-120元/平米之间。
(一)项目基本经济技术指标
类别
面积
占地面积
10000㎡
首层商场面积
2941㎡
总建筑面积
24155㎡
二层商场面积
3582㎡
建筑层数
7层
三层商场面积
负一层
3909㎡
四层商场面积
负二层
五层商场面积
2650㎡
建筑高度
23M
地下车库车位
99个
结合项目推广的需要,和项目作为MAII的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米.
(二)xx现时情下项目S、W、O、T的变化
1、项目优势(S)
1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道,地理位置昭示性强,易引起往来潜在客户关注;
2)、地铁5号线的区间站紧邻本项目;
扩大了项目的辐射区域。
3)、靠近多条城市交通要道,享有优越的城市交通条件;
倚靠东西主干道黄埔大道,多路公交车途经本项目及周边区域;
4)、员村二横路是区域板块的中心,生活配套成熟完善;
5)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套,;
邻近天河区政府及天河公园;
目前天河区一带约有20万白领,而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人,具有巨大的消费能量;
6)、市场的稀缺性和唯一性。
员村二横路能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。
路边的商铺全部零散分布,形象差,无舒适的购物环境。
xx是一个长年炎热的城市,而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场,是本地段商场的稀缺性。
xx广场是旧城新区的特性商业代表,城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果,对商业中心的发展有利。
2、项目劣势(W)
1)、现时消费能力不足。
原居民主要是村民和外来人,消费能力和消费水平不是特别高。
2)、地段的知名度与价值认识有待提高。
作为xx的农村地带,xx市民对此区域的认同仍时间;
3)、员村二横路商业规划不够完善,周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展;
4)、项目太过于靠近xx市的主商圈天河城和正佳广场。
3、发展机遇(O):
1)、xx的城市建设规划以2003年,员村周边地区四大重点市政工程,即位于琶洲的xx新国际会展中心、地铁二号线总站,以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工,以往因工厂云集、环境杂乱而在xx人心目中形象不佳的员村,社区面貌会发生脱胎换骨的变化。
2)、2010年的亚运会将在xx举行,天河区作为主场地,市政设施的建设将进一步完善。
3)、员村地块已成为政府在2004年至2005年重点开发建设的大型地块之一。
可出让建筑面积达141.4万平方米,规划性质为酒店、居住、商业用地。
4、发展威胁(T):
1)、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场;
2)、项目附近的阳光都会广场仍在售;
3)、附近的社区商铺供应量在增加。
4)、正佳商业广场仍在售。
三、项目定位评估
(一)项目定位
根据市场现状和项目的自身特点,建议项目定位为:
形象定位:
xx首席社区MAII
消费定位:
我的生活购物乐园
市场定位:
xx社区商铺中的暴涨铺
(二)客户定位
本项目面向投资和经营两大类客户,结合项目自身的物业质素和客观的市场情况,建议项目的客户群定位如下:
1、目标市场
本项目所处位置是天河东部的员村区域,该区域在大多数xx人心中的商业印象较为模糊,在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外,更围绕项目从近到远划出不同的市场区域,在不同时期,进行分类推广的手法:
2、目标客户群定位
●投资者分析(预计所占之购买比例为:
55%左右)
✧客户类型
第一类:
经济基础雄厚,先富起来的人士
1)、拥有大型企业的人士;
2)、拥有家族生意,以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者;
3)、经济相当富裕,具丰富积蓄,以投资置业作为保值用途的人士;
4)、企事业机关之高层国家干部;
✧购买心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验,主观性较强,消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。
故此该客户群多为选购首层街铺或地铺,购铺预算相对较多,多至过百万甚至上千万不等,首要考虑的因素为商铺位置、人流量等,其次才考虑价格及回报率的问题。
对返租回报等促销措施的需求不太高。
本项目的街铺数量不多,故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。
约占成交客户的5%。
第二类:
经
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 完整 商业 项目 营销 执行 方案