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1、土地成交情况4
2、热点区域分析6
3、商住用地市场交易的特点7
(1)国资平台公司托底拿地7
(2)核心地段地块稀缺,新规划区供应量太大7
(3)知名房企拿地谨慎,联合拿地资源共享8
(二)商品住宅市场——量价微降8
1、市场供存关系分析8
2、市场成交分析9
(1)整体走势9
(2)区域分析9
(三)商铺市场—-整体平稳运行11
1、整体走势11
2、区域分析12
(四)写字楼市场——交易量上涨,价格回升13
1、整体走势13
2、区域分析14
三、专题研究15
(一)2015年重庆市房企表现15
(二)2015年住宅销售排名15
(三)2015年商业销售排名16
(四)2015年办公销售排名17
四、2015年展望18
(一)经济发展形势展望18
(二)2015年重庆市房地产交易市场展望18
1、2016年住宅市场18
2、2016年商业市场19
3、2016年写字楼市场19
一、2015年重庆市城市发展状况
(一)经济指标
1、重庆市经济运行高速增长
2015年,重庆市实现地区生产总值15719.72亿元,同比增长11.0%,较全国高4.1个百分点。
分季度看,一季度增长10.7%,上半年增长11.0%,前三季度增长11.0%。
分产业看,第一产业增加值1150.15亿元,同比增长4.7%;
第二产业增加值7071.82亿元,增长11.3%;
第三产业增加值7497.75亿元,增长11.5%。
2、固定资产投资大幅增长,房地产开发投资增幅回落
2015年,重庆市完成固定资产投资15480.33亿元,同比增长17.1%。
2015年,重庆市房地产开发投资3751.28亿元,同比增长3.3%,其中住宅投资下降2.5%。
商品房新开工面积5810.85万平方米,同比下降7.1%,其中住宅新开工面积下降14.2%。
商品房销售面积5381.37万平方米,增长5.5%,其中住宅销售面积增长1.2%。
商品房销售额2952.21亿元,增长4.9%,其中住宅销售额下降0.4%。
3、物价指数及人均收入
2015年,重庆市居民消费价格总水平上涨1.3%,构成居民消费的八大类商品和服务价格“五涨二降一平”。
其中,食品、衣着、医疗保健及个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住五类价格分别上涨1.8%、2.8%、2.6%、1.2%和1.2%;
烟酒、交通和通信类价格分别下降0.9%、2.0%;
家庭设备用品及维修服务价格与去年同期持平。
2015年重庆全体居民人均可支配收入20110元,增长9.6%。
其中,城镇常住居民人均可支配收入27239元,增长8.3%;
农村常住居民人均可支配收入10505元,增长10.7%。
总体来看,2015年重庆市经济运行平稳,结构调整步伐加快,新动力不断孕育成长。
但国内外环境依然复杂严峻,经济仍存在下行压力。
2016年重庆市将深入实施五大功能区域发展战略,确保重庆经济保持平稳较快增长。
(二)城市基础设施建设的进展
1、基础设施互联互通,中心城市枢纽功能加速形成
2015年,已建成“一枢纽八干线二支线”铁路网、运营里程达到1929公里,高速公路通车里程突破2500公里、对外出口通道增至13个,“4小时重庆”全面实现。
江北国际机场枢纽功能明显增强,旅客吞吐量达到3239万人次,货邮量增至32万吨。
长江上游航运中心地位进一步巩固,集装箱吞吐量突破百万标箱,外埠中转货物占比达到43%。
2、轨道交通建设成效显著
目前轨道交通开通运营的有4条线,1号线、2号线、3号线、6号线,近期将新增加8条线路,这8个规划项目分别是:
4号线一期、5号线一期、6号线支线一期和二期、9号线一期和二期,10号线以及环线,全长215.04公里。
到2020年,我市将形成9条运营线路(即1、2、3、4、5、6、9、10号线和环线)、总长410.24公里的轨道交通基本网络,轨道交通占公共交通出行的比例为47%。
(三)发展格局变化
重庆市实施五大功能区域发展战略,全市一体化发展效能显著提升。
重庆市按照国家区域发展战略、新型城镇化和生态文明建设等新要求,立足重庆实际,综合考虑人口、资源、环境、经济、社会、文化等因素,将全市划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区。
围绕功能定位出台规划引导、财政扶持、资源配置、考核评价等配套措施,发挥区域比较优势,推动区域互联互通,坚持产业跟着功能走、人口跟着产业走、建设用地跟着产业和人口走,促进了资源优化配置和高效利用。
(四)主要政策事件
2015年整体宏观环境压力仍然存在,中央以稳定住房消费为基础,出台多项楼市宽松政策以及进行多轮金融信贷政策的发力,改善市场环境,促进需求入市,改善房地产市场逐步回暖。
在年初由于去年的信贷收紧现状并未明显改善,恰逢是春节假期的楼市淡季,开发商在面对高企的库存压力时,多以去化存量为主要营销手段,缺少新增供入市,重庆今年前三月的房地产市场较为冷淡。
但转折点发生在三月末,政府及时发布“3.30新政”,调整首付比例,改善营业税征收要求,这无疑是为楼市打上一针强心剂,市场交易应声上扬,而后配合本市出台的公积金贷款上限调整,进一步的增强了购房者的购买力,降低了购房成本,释放了潜在需求,对于楼市的提振有一定效果。
二、房地产市场分析
(一)土地市场——住宅供地收缩,工业用地供地上升
1、土地成交情况
2015年重庆市共成交338宗土地,成交总面积共计2841.16万平方米,环比上涨23.8%;
总成交金额达746.9亿元,环比下降10.1%(见图1)。
整体来看,经历了近年持续加热的土地市场在2014年出现下滑,2015年成交量有所加大,但是成交金额却走低,相比由于2008至2013年期间土地成交量大跳跃的趋势而言,在2014年的土地市场较大幅度下滑的情况下,2015年的土地成交金额进一步减少,这一数据也反映出2015年房地产市场的疲软。
从土地用途分布来看,2015年重庆市成交土地中,住宅用地共交易107宗,成交面积为964.8万平方米,占总成交面积的34.0%,环比下降5%;
住宅用地成交额为542.2亿元,环比下降14.5%。
商业及办公用地共交易56宗,成交面积为271.9万平方米,占总成交面积的9.6%,环比下降3.8%;
商业及办公用地成交额为128亿元,环比下降8.5%。
工业用地共交易165宗,成交面积为1570.7万平方米,占总成交面积的55.3%,环比上涨72.2%;
工业用地成交额为72.8亿元,环比上涨40.2%。
其他用地共交易10宗,成交面积为33.8万平方米,占总成交面积的1.2%,环比下降60.1%,;
其他用地成交额为3.8亿元,环比下降27.4%(见图2、图3)。
由上图可看出,各土地用途中2015年工业用地的占比增加,其余用途的土地占比均有所减少,在土地总体成交量环比去年下降的情况下,用于商品住宅建设的土地必将大幅减少,这无疑给整个房地产市场发给了预警信号。
从综合楼面地价来看,2015年重庆市主城区综合楼面地价为2280元/平方米,较2014年下降12%。
渝中区仍是楼面价最高区域,平均楼面价达到7292元/平米。
江北区和北部新区分别以4465元/平米和3412元/平米分列二、三位。
沙坪坝、巴南、大渡口三区的平均楼面地价均在2000元以下。
2、热点区域分析
重庆市渝北区、巴南区和沙坪坝区的土地交易市场亦较为活跃。
渝北区共交易67宗地,成交金额共计257.7亿元,占总成交金额的34.5%;
共计成交面积787.9万平方米,占总土地成交面积27.7%,是成交金额和面积最大的行政区。
沙坪坝区共交易83宗地,共计成交面积658.4万平方米,占总土地成交面积23.2%,仅次于渝北区,成交金额共计159.8亿元,占总成交金额的21.4%;
巴南区共交易48宗地,共计成交面积491.4万平方米,占总土地成交面积17.3%,成交金额共计66.3亿元,占总成交金额的8.9%。
九龙坡区成交面积有所下滑,但也达到了328.6万平方米,占总土地成交面积的11.6%。
其余5区的土地市场相对平淡,成交面积占比均未达到10%;
渝中区在2014年中仅成交2宗地,占比0.1%(见图5),但渝中区是重庆的中心行政区,商业密集度较大,楼面地价突破了7000元/平方米,是九大行政区中楼面地价最高的(见图4)。
3、商住用地市场交易的特点
(1)国资平台公司托底拿地
2015年沙坪坝区虽然在成交宗数、成交面积、成交金额均排名第二,但该区成交的宗地几乎全被国资公司(园区)拿下,为避免市场冷淡,国资平台公司自弹自唱拿地托市,更加剧了市场观望态势。
(2)核心地段地块稀缺,新规划区供应量太大
主城区核心区域地块供给越来越少,这些优质地块成为房产商争抢的目标,照母山、大竹林、中央公园等人居环境较好的地块成为2015年土地市场为数不多的亮点,三北地区依然居住市场的主流。
新规划区如西永、界石、西彭、水土等片区供应量较大,西永片区库存量太大,其他区域则配套尚不成熟,受到市场冷遇。
(3)知名房企拿地谨慎,联合拿地资源共享
地段较好配套成熟的优质地块受到知名房企追逐、青睐。
解放碑、观音桥、加州、大竹林、中央公园等优质地块均被知名房企拿下。
联合拿地有利于资源整合,分担风险、降低开发成本,逐渐成为房企拿地的一种新的趋势,香港置地携手龙湖地产于2015年7月14日以24.4亿总价摘得63.8万平方米嘉陵江湾地块,东原旭辉联合体于2015年6月29日以23亿元一举拿下重庆照母山片区大竹林板块。
(二)商品住宅市场——量价微降
1、市场供存关系分析
2015年,重庆市批准预售商品住宅1336.3万平方米,环比下降19.1%;
重庆市商品住宅存量1445.8万平方米,存销比为0.88(见图6)。
由上图可知,重庆商品住宅存量逐年增加,至2014年存量面积为近5年内峰值,在2015年存量面积开始下滑,主要原因是供应端有所减少。
另外在整个房地产转型的大环境下,重庆住宅销售市场亦受到影响,全年商品住宅共计成交1639万平方米,环比下降近7个百分点,延续了上一年的形势,供应市场显然减缓了入市步伐,商品住宅存量面积在政策的影响下也开始降低,希望在未来能够更好地平衡供需市场。
2、市场成交分析
(1)整体走势
2015年重庆市楼市交易情况有所下滑。
2015年重庆市商品住宅共成交171516套,环比下降8.3%;
成交面积1639万平方米,环比下降7.6%;
成交均价为6817元/平方米,环比上涨0.9%。
从成交量看,2015年全年成交量比前三年都低。
从单月的成交额看,2015年下半年来同比均出现了下滑的局面。
在金九银十的房地产市场传统销售旺季,重庆市商品住宅市场也没有出现期待中反弹行情。
12月销售收入同比也在下滑,也折射出2015年房地产市场的不景气。
(见图7)。
(2)区域分析
2015年渝北区仍然是销售冠军,大渡口区、渝中区、北碚区商品住宅成交面积占比较小。
渝北区共计成交37781套,交易面积为396.2万平方米,占主城九区总成交面积的24.4%,是重庆市主城九区中成交量最大的行政区,从成交的板块看,渝北区销售主要集中在照母山板块,该
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