广州房地产业回顾与展望Word格式.docx
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住房分配货币化是货币工作的重点和难点,广州市住房改革办公室颁布了《关于支取住房货币补贴问题的通知》、《关于单位住房基金有关问题的通知》和《关于提取住房公积金有关问题的通知》,完善相关制度,规范操作,扩大公积金覆盖面,积极发展个人住房委托贷款业务,防范贷款风险,充分发挥住房公积金作用,推动住房货币化分配进程。
3.物业管理规范发展
广州的物业管理发展较早,市场也比较成熟,在规范管理方面有较好的基础,随着国务院《物业管理条例》的出台,广州市制定了相应配套办法,建立并落实相关制度,出台了《物业管理条例具体规定》,大力推行竞争机制,促进优胜劣汰市场格局的形成,规范物业管理市场,保证物业管理健康发展。
4.土地市场管理促进房地产市场持续健康发展
2003年广东省经营性房地产项目用地实行年度计划管理,严格控制房地产项目用地的供应规模,同时加强对房地产开发用地的规划管理,房地产开发用地与城市规划相衔接。
这与2003年9月24日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)的精神不谋而合。
5.住房消费市场渐趋完善
第一,房管部门出台了切实、有效地搞活住房二级市场措施,主要包括全面清理对已购公房和经济适用住房上市交易的种种限制、合理调节上市交易收益分配,充分地调动了居民换购住房的积极性;
第二,住房贷款担保机制的进一步完善规范担保机构的经营行为,落实风险准备金制度,防范和化解担保风险;
第三,房地产交易与权属登记管理进一步完善,认真贯彻了建设部有关政策,对照标准,就管理流程、办件时限、收取要件、内部管理制度、费用收取等进行了规范化、现代化管理,创造了良好的住房消费与交易环境。
二2003年广州房地产发展情况及特点
1.基本情况
①开发投资情况:
房地产开发投资增速有所下降,竣工增加。
广州市房地产开发投资总量增加,增速放缓。
据初步统计,2003年前三个季度广州市(十区)房地产开发完成投资263.80亿元,同比增长5.57%,增速同比下降3.2个百分点。
2003年各月全市完成房地产开发投资除1~2月保持去年年底增长速度外(同比增长10.2%),三四五月份同比速度均放缓;
这三个月的同比增长率分别为7%、-1.3%和2.9%;
六月同比增长5.7%,与五月份比有所回升;
七八九月的同比增长率分别为-0.6%、2.8%、33.7%。
前三个季度,房地产开发竣工面积大幅增加,达525.51万平方米,同比增长28.76%。
带动竣工率提高至10.1%,同比提高4.4个百分点。
其中住宅竣工面积440.24万平方米,同比增长28.80%,占全市房地产竣工面积总量的比重从2002年同期的83.7%上升至84%;
商品房竣工价值90.67亿元,比2002年同期增加40.01%。
②土地供应情况。
广州省政府规定,从2002年12月1日起所有的经营性用地一律进入土地有形市场进行公开交易,广州市政府从1997年开始全面实施土地招标、拍卖、出让,但近年来,通过这种方式出让的土地不足市场土地供应量的7%,对市场的影响显得非常有限。
2003年广州市政府的几项举措引人注目:
——将珠江新城(未来城市CBD中心区)办公、酒店用地价格下调15%,由2800元/平方米下调至2380元/平方米,以吸引商务投资来推动CBD的建设,拉动城市商务办公区和产业东移。
——挂牌出让了珠江新城I3-1,I3-2地块(2.131亿元)和琶洲地块P2B11(3.2328亿元)。
并表示今后将采取另外一种土地开发模式,即城市基础设施建设先行发展,进而提高土地价值。
这将是未来广州土地开发的一个方向。
——从2003年12月31日后,土地出让金要一次性缴交。
这一系列举措将给广州房地产市场带来长远的影响。
③商品房供应和成交情况。
需求量保持稳定,但供应量有扩大可能,楼价面临下降压力,房地产项目平均盈利水平下降。
伴随着商品房竣工面积的增加,商品房交楼面积亦明显增大。
2003前三个季度商品房交楼面积451.43万平方米,同比增长21.71%;
其中,商品住宅交楼面积423.93万平方米,同比增长27.03%;
占全市商品房交楼面积的93.9%,同比提高个3.9百分点。
前三个季度,广州市商品房销售受“非典”影响不明显,商品房销售量继续增加。
全市商品房销售(含现楼、期楼,数字不重复)面积451.43万平方米,比2002年同期增加80.52万平方米,同比增长21.71%。
其中商品住宅销售签约面积423.93万平方米,同比增长27.03%,占全市商品房签约面积总量的93.9%。
在全市商品房销售面积中,期楼签约面积为43.13万平方米,同比下降4.51%。
商品房销售均价微升。
前三个季度全市商品房销售均价为4159元/平方米,同比增长0.56%;
其中,住宅销售均价为3906元/平方米,同比下降1.46%;
期楼销售均价4581元/平方米,同比上升5.6%。
④积压空置情况。
据广州市统计局统计,截止到2003年9月广州市空置商品房总面积仍有约682.54万/平方米,同比增长7.3%。
其中,空置住宅约396.61万/平方米,同比增加6.50%;
空置商业用房约137.53万/平方米,同比增加5.47%;
空置一年以上的住宅366.83万/平方米,同比增加10.36%,空置一年以上的商业营业用房93.02万/平方米,同比增加2.28%。
以上数据充分表明,广州市商品房市场整体上供过于求,体现出明显的买方市场特征。
2.主要特点
2003年广州市房地产市场特点。
①“非典”疫情对广州市房地产开发和销售影响很小。
每年的第一季度均是房地产市场的淡季,2003年首季度房地产市场基本维持2002年末的发展状况,市场供应和成交的变化幅度均不大,市场明显是蓄势观望的阶段。
第二季度“非典”事件令住宅市场的销售压力加大,但也促进了开发商对客户需求的关注,生产迎合消费者健康需求的住宅。
第三季度楼市开始全面升温。
2003年5月广州市曾开展“非典疫情对房地产开发市场影响”的网上调查,收回企业问卷491份。
调查表明:
一是对房地产开发项目工程进度的影响;
76.8%的企业认为“非典”疫情对房地产开发项目工程进度完全没有影响,开发投资如期完成;
19.1%的企业认为只有轻微影响;
3.1%的企业认为有较大影响,完成投资有所放慢;
1%的企业认为有严重影响,主要原因是施工报批工作推迟或受阻,影响项目开发投资进度。
二是对商品房销售市场的影响:
68%的企业认为“非典”疫情对商品房销售无影响,这部分企业1~5月商品房销售签约面积125.58万平方米,同比增长34.4%;
22%的企业认为只有轻微影响,这部分企业1~5月商品房签约面积27.16万平方米,同比增长3.3%;
8.4%的企业认为有较大影响;
1.6%的企业认为有严重影响。
在认为有较大或严重影响的企业中,二级资质企业只有一家,其余均为三级资质企业,这部分企业均无大项目。
受影响的主要原因是港澳地区因“非典”原因赴穗人员明显减少,使商品房外销受阻,但对全市整个商品房销售市场影响不大。
“非典”疫情影响使人们对房屋的结构与空间、配套与绿化、卫生与健康等方面提出更高的要求,从而加大了消化空置房(特别是设计过时的空置房)的难度,房地产开发企业应根据市场的变化,适时做出调整。
②居住和投资推升楼市,投资型物业有取代居住类物业的趋势,成为市场的焦点。
2003年广州市房地产市场消费需求旺盛,楼市价格继续上涨,这主要是由于居住购房和投资购房两股合力推升了广州楼市,但涨势有所放缓。
与往年不同的是,2003年投资性购房呈大幅度上升趋势。
投资型商铺、投资型写字楼和投资型住宅成为2003年热点。
传统居住类物业让位于投资类物业。
③热点分散,形成多区域、多板块的竞争与发展格局。
华南板块继续维持35亿~40亿元的销售额和100万平方米左右的销售量,但不再一枝独秀,南沙大盘陆续入世。
距广州中心车程在1小时以内的西部,“南海—佛山”重新引起关注。
即将启用的新机场使北部“花都新机场”沿线出现大盘竞争。
2003年影响广州经济布局的大事:
第一,市府组织南沙开发推介会;
第二,广州开发区扩大三倍;
第三,广交会秋季迁址琶洲。
这些都进一步加快了广州城市向南向东拓展的方向和步伐。
其中南沙和开发区作为广州未来主要的工业、制造业中心,将集中大量的劳动人口,刺激周边住宅需求,黄埔、天河东、增城、南沙的房地产开发在提速。
④区域性热点凸现楼市亮点。
2003年上半年郊区楼盘仍占市场主导。
受多种因素影响,广州房地产“大盘”数量之多,开发规模之大,均居全国前列。
据统计,广州占地超1000亩以上的大盘已超过30个。
随着广州市城区可开发土地资源日渐枯竭,使“郊区化开发”成为必然,另外非广州户籍人士购房比例占50%以上,“郊区化”越来越受消费者青睐。
2003年广州大盘开发趋于理性。
在城市规划滞后,政府“补位”未能及时跟上的状况下,发展商遭遇了“大盘降温快”、“热点难继续”的难题。
大项目出现“低开难高走”、“高开走不动”的尴尬局面。
因此,2003年广州大盘普遍采用了如下策略:
第一,自我约束开发量;
第二,强化配套和有关设施,打造“都市”、“卫星城”概念;
第三,在文化诉求和服务诉求上继续下大功夫,力争在“软件”上胜人一筹;
第四,避免价格战,尽量与对手形成产品差异或文化差异;
第五,品牌的影响力逐渐为各大发展商所重视。
此外,渐趋成熟的华南板块也逐渐暴露出一些亟待解决的问题。
2003年11月广地花园112户业主的房产被发展商重复抵押即将被法院查封的案例,引起广州乃至全国业界的关注。
广地花园发生的事,从某种角度来看,就是别的楼盘将会发生或正在面临的问题。
广地花园的案例,在中国房地产市场具有代表性。
广地事件,不仅仅在于某些不良房地产商的恶意欺诈,更在于监管部门在此事件中的存在失控。
可见如何完善法制建设,保护购房者对房屋的合法财产权的问题迫切需要得到解决。
总的来说在产品供应方面,广州市房地产市场的楼盘综合素质得到进一步提升,但同质化趋势明显。
从2003年广州市新推楼盘来看,一方面无论是总体规划、园林设计、平面布局,还是装修特色、景观利用、智能化程度及楼盘环境和配套等,均比上一年推出的楼盘有明显进步,楼市更新换代的步伐加快,典型的楼盘如凯旋新世界、金碧花园、金碧华府、祈福新村、雅居乐等;
另一方面新推楼盘的同质化趋势也日益明显。
郊区大盘无一例外的以环境和教育、交通、运动、休闲娱乐等全面高级配套设施为主要卖点,在小区规划、环境营造、户型设计、宣传手法等方面基本雷同,缺乏新意。
⑤集中化经营趋势明显,马太效应更加突出。
广州房地产企业的优胜劣汰进程在加速。
大型企业的盈利空间和潜力较中小企业大,大公司市场份额越来越大,中小型公司生存空间变窄,而且大公司之间开始强强联合,如富力地产集团与美好置业这两个不同专业领域的品牌企业正式建立战略联盟,其资产经营、营销策划及地产二手业务将全面合作,从而使地产行
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