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A日益成熟的社会主义市场经济体制,中国国内经济繁荣。
B人们对住房需求旺盛,消费水平不断上升。
C住宅商业区拥有较好的发展前景,利润可观。
威胁(T):
A房地产业竞争激烈。
B房价的持续上升使民怨沸腾,国家有意打压房价,对公司有一定的影响。
附表一:
公司SWOT分析矩形图
优势(S)
劣势(W)
机会(0)
SO战略
发挥优势,利用机会
WO战略
利用机会,弥补劣势
威胁(T)
ST战略
发挥优势,避开威胁
WT战略
弥补劣势,避开威胁
附图一:
swot分析法
优势劣势
←──────→
SO
WO
威胁
ST
WT
3.房地产业在当今市场的发展
①、我国商品房平均销售价格发展状况
我国商品房销售价格的上升过程大致如下图
附图二:
②、不同用途商品房销售价格增长状况
在不同用途的商品房销售价格中,住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增速。
1.住宅销售价格:
1991-2004年期间年均增长9.8%。
1995年以后增速逐年下降,从1995年的26.37%降为1999年的0.16%。
2000开始恢复上升态势,2004年提高到16%。
2.商业营业用房销售价格:
1995年以后不断提高,但增长平稳,1995-2004年年均增长5.24%。
即使在2004年商品房平均销售价格大幅度提高时,商业营业用房价格增速也只有7.91%,远低于住宅价格16%的增速。
3.办公楼销售价格:
1995-1998年期间销售价格持续上升,年均增长27.54%。
1998年以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落,1998-2003年期间年均下降5.45%。
2004年办公楼销售价格再次大幅度提高,达到31.86%。
4.其他商品房销售价格:
波动幅度较大,但总体上呈上升趋势,1995-2004年期间年均增长3.88%,远低于住宅与商业营业用房的价格增速。
③、我国住宅投资的周期性波动状况及其未来发展趋势
我国非个人住宅投资存在波长为18年的长周期波动现象,1988年是住宅投资长周期波动的波谷,1994年为波峰,2005年达到新的波谷,2006年进入周期性波动的复苏期。
在没有重大外部冲击的情况下,预计2012年将达到下一个波峰。
在不考虑城市化进程、收入等其他因素对住宅投资长期发展趋势影响的情况下,2004年以后我国住宅投资的长期趋势将保持1996年以后的下降趋势,从2004年的13.15%逐年下降到2010年的7.41%。
短期发展趋势值在2004年以后也将保持持续下降态势,到2010年将降为8.17%,2017年进一步降为5.52%,此后恢复上升态势。
④、城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其发展趋势
我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年的周期性波动现象,其中1985年是改革开放之后的第一个波峰,1993年达到周期性波动的波谷,2005年是达到新的波峰,此后进入周期性下降阶段,预计到2013年达到新一轮周期的波谷。
从发展趋势看,1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势,分别从1994年的3.87%和4.26%递增到2004年的5.57%和5.31%。
在不考虑其他影响因素的情况下,2005年以后人均住宅建筑面积增长率长期发展趋势值仍将保持1994年以来的上升趋势,到2010年将递增到6.36%,城镇居民人均住宅建筑面积到2010年有可能达到35.56平方米。
⑤、城镇居民可支配收入对居民住房需求的影响
居民可支配收入对住宅需求具有重要影响,当期收入增速每提高一个百分点,会引致住房需求增速提高0.07个百分点,考虑收入的滞后影响,收入增速对住房需求增速的综合贡献大约为0.009,即收入增速每提高一个百分点,住宅需求增速将提高0.009个百分点。
居民可支配收入增长波动对住宅需求增长波动具有重要影响,当期收入增长波动每提高一个百分点,会引致住房需求增长波动幅度提高0.42个百分点,考虑收入增长波动的滞后影响,收入增长波动对住房需求增速的综合贡献大约为0.16,即收入波动每提高一个百分点,住宅需求增长波动将提高0.16个百分点。
附图三:
城乡人民收入水平柱状图
⑥、收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来发展趋势
周期分析表明,2005年以后我国GDP增长率将进入周期性下降阶段,到2009年达到周期性波谷,GDP增长率将保持小幅度下降趋势,但2020年之前我国经济仍将保持8%左右的快速增长态势。
受此影响,城镇居民可支配收入增长率将持续上升,并拉动住宅需求增长率不断提升。
1.从长期发展趋势看,由于城镇居民可支配收入保持较快增长态势,2005年以后城镇居民住房需求增长率仍将保持上升趋势,且上升幅度超过其没有预算约束条件下住房需求长期发展趋势的上升幅度。
预计在城镇居民可支配收入增速提高带动下,城镇居民住宅需求增长率长期发展趋势将从2005年的5.51%递增到2010年的6.48%。
2.从长期波动看,居民可支配收入增速的提高将明显缩小住宅需求增长率的波动幅度,但总体趋势与住宅需求自身的周期性波动趋势基本一致。
在收入增速提高的影响下,预计2005-2010年住宅需求增长率的长期波动趋势仍将周期性下降阶段,2013年将达到周期性波动的波谷,此后恢复上升趋势。
3.将收入约束条件下的长期发展趋势与长期波动拟合,得到住宅需求增长率的短期发展趋势值。
虽然2005年后长期波动进入周期性下降阶段,但短期发展趋势值仍将保持上升态势,预计住宅需求增长率的短期发展趋势值将由2005年的5.79%递增到2010年的6.51%。
4.根据收入约束条件下住宅需求增长率的短期发展趋势,城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米,比没有收入约束条件下的面积增加0.1平方米。
⑦、我国城市化进程与城镇人口发展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响
我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势,城镇人口占全国人口的比重将不断提高,预计将从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。
随着城市化程度的持续提高,城镇人口将持续增加,预计城镇人口将增加到2010年的56341万人,规模将比2004年增长7.27%。
按收入预算约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算,我国城镇住宅建筑面积将从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。
按此预测规模计算,2005-2010年期间城镇住宅需求规模(建筑面积)的年均增长率将达到7.35%,比2000-2004年期间8.95%的年均增速低1.6个百分点,比1990-2000年期间8.46%的年均增速低1.11个百分点。
总体来看,房地产行业在当今的中国仍具有很大的发展潜力。
三、计划
总目标:
通过8000万的初期投入和多元化的发展战略,最终获得1.2亿的收益。
发展战略:
在厦门某一地区,建造大型的住宅商业区。
A.成本
附表二:
大型住宅商业区的前期建设成本
建设项目投资估算成本
项目名称
合价
土地费用
前期工程费用
15,000,000
建安工程费
10,000,000
基础及公共配套设施费
12,500,000
开发期间费用
2,500,000
规费
500,000
工程建设其它费
5,000,000
前期物业管理费
不可预见费
退还保证金
750,000
代收代缴
300,000
合计(不含土地费)
54,500,000
附表三:
大型住宅区的后期成本
建设项目投资估算后期成本
媒体广告宣传
1,500,000.00
宣传活动
1,000,000.00
员工薪水
2,000,000.00
总成本为:
54500000+1500000+1000000+2000000=65050000(元)
附表四:
大型住宅商业区的预计收入
建设具体构想
开发面积(㎡)
预计售价
(元/m2)
合计(万元)
可销售部分住宅(㎡)
15000.00
4,000.00
60,000,000.00
写字楼(㎡)
7000.00
7,000.00
49,000,000.00
地上商业(㎡)
20000.00
10,000.00
200,000,000.00
地下商业(㎡)
5000.00
5,000.00
25,000,000.00
粗装soho(㎡)
10000.00
4,300.00
43,000,000.00
精装修soho(㎡)
4,700.00
23,500,000.00
项目开发建设成本(万元)
64,550,000.00
开发税费(万元)
50,000,000.00
营业税5.55%(万元)
22,027,500.00
还迁房营业税(万元)
10,000,000.00
营销费用3%(万元)
12,015,000.00
税前利润(万元)
241,907,500.00
所得税25%(万元)
60,476,875.00
土地增值税(万元)
16,136,900.00
税后利润(万元)
165,293,725.00
此外,大型住宅区的大致分布如下:
附表五:
栋数
层数
高度
建筑用途
2
23F
85.6
办公
1
5-7F
23.9-45
裙楼
25F
93.9
SOHO
99.1
5F
23
23.5
商业
40F
120
住宅
31F
124.6
6F
23.9
商业部分裙楼
2F
10.1
B.本公司生产设计,宣传,销售等方面的相应策略
⑴设计:
住宅:
a对于住宅商业区中的住宅部分。
为了尽可能的满足社会各阶层的需求,住宅部分将分为以下类型:
1经济实用型:
针对大部分中低收入人群而言,此种设计简单而不过时,房
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