某房地产项目产品设计任务书范本样本Word下载.docx
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同步,菲律宾SM集团意向性地块距离本项目不远,该项目开发将会使本项目具备较强配套设施优势。
本项目占地面积68亩,容积率3.5,总建筑面积约15.8万㎡,整体规模相对较小,是一种适合迅速操作回笼资金项目。
依照项目容积率和区位状况,项目产品形式将重要为高层或小高层产品。
二、市场状况及项目机会点分析
1、项目市场环境总结
◆从项目地块条件来看,整体规模有限,地块内部缺少较为明显自然人文景观资源,周边局部环境较为杂乱,加之**市市天然气储气站紧邻地块,对目的客户具备一定心理抗性。
综合项目地块规模、地块内部景观资源条件、周边环境、天然气站负面影响等因素综合考虑,我司以为本项目开发高总价(在**市而言,单套总价40万元及以上)产品是具备较大市场风险。
◆从区域发展来看,由于距离主城较近,同步配套设施完善,对于中青年购房人群吸引力较强。
同步,随着沃尔玛、百安居、紫城天街、菲律宾SM集团购物中心相继进入,区域商业配套设施优势将会得以明显体现,对于中青年居家人群吸引力极强。
◆从区域房地产市场状况来看,**地板块由于自身地理位置和配套设施优势,受到大量中年年主力购房人群公务员、公司白领追捧。
区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主,尽管各项目存在较强同质竞争,但由于受众目的客户总量巨大,各项目均获得了不错销售业绩。
这表白紧凑型居家产品发展方向是符合区域特性和区域发展。
◆从各种户型销售状况来看,整体而言,面积较小户型消化状况相对销售较好,其中区域内一房和60-70㎡两房整体销售状况最佳,而大面积三房和四房整体销售状况较差。
我司以为,对于本项目开发而言,有效控制产品总价至关重要。
◆同步多数项目由于自身规模、产品品质和开发商实力限制,价格水平还相对较低,多数中小项目价格水平保持在3100-3500元/㎡。
如何在既有市场环境、本项目自身资源相对受限状况下提高产品售价成为制约本项目发展重要问题。
◆从竞争项目产品发展方向来看,既有竞争项目春风都市心筑、劲力五星城、升伟新意境以及潜在竞争项目后期重要发展方向均为紧凑型居家产品,虽各项目存在较强同质竞争,由于从整个**市市场而言以进入青年购房为主力,购房基数相对较大,不妨碍本项目在开发过程中对紧凑型居家产品市场进一步细分。
◆从竞争项目来看,考虑到利润最大化需要,用材用料、建筑立面及园林设计方面综合品质感相对较差;
从本项目当前重要成本构成(土地成本)来看,具备可以提高项目性价比条件;
同步结合发展商实力背景和在**市市场发展目的,我司以为单个项目利润最大化不是本项目开发目的,如何打造一种高性价比优质项目,树立发展商成为优质项目创造者同步,又能考虑一定合理利润是本项目开发重要目的。
◆目的客户学历构成相对较高,具备较高审美能力和品位追求,爱慕虚荣,追逐潮流,喜欢品牌消费。
本项目在开发过程中树立独特项目品牌形象、在推广上应注重对潮流、品位以及精神层面诉求;
而本项目周边较为杂乱环境会使本项目在竞争中处在非常不利地位,如何在内部景观、产品创新上加以弥补至关重要;
◆近期浮现某些小户型项目营销来看,单一低总价在将来将难以满足市场需求,注重对青年群体个性化需求考虑,以成为将来小户型项目重要竞争手段,个性化已不能单从营销概念入手,而是在个性化营销概念推出同步,在产品上要予以配合,才干让目的受众觉得言之有物,才干在市场竞争中立于不败之地。
综上所述,我司以为:
◆本项目初步发展方向为中青年紧凑型居家产品,严格控制产品总价同步,更要提高项目综合品质感,提高项目舒服度。
◆考虑到项目差别化竞争和目的客户心理需要,通过产品创新来打造项目差别化个性空间。
◆通过合理规划设计和配备原则,减少成本,提高利润率。
2、项目初步发展方向
◆大区域市场环境和项目地块条件决定了项目发展方向为中青年紧凑型居家产品;
◆本项目在配套设施上与同期竞争项目具备一定优势,但配套设施(例如交通、生活配套等)对于目的客户群而言只是一种基本需求,并不是影响购买决策核心;
◆目的客户比较追求生活品质和环境,而本项目周边较为杂乱环境会使本项目在竞争中处在非常不利地位,如何在内部景观、产品创新上加以弥补至关重要;
◆目的客户整体较为年轻,首付承受能力较弱但收入水平相对较高,她们关注品质同步还注重性价比,喜欢在对各个项目进行充分比较后下单,因而本项目在不影响其基本使用功能和舒服度前提下应尽量控制户型面积,使本项目在总价上具备一定优势。
图:
项目价值体系构建
◆紧凑型居家产品是本项目总体发展方向;
◆舒服实用使用功能是项目基本;
◆项目品质(规划、景观、外立面)是项目应具备基本要素;
◆独特产品创新和项目品牌形象是吸引目的客户眼球有效工具;
◆控制户型面积,保持总价竞争优势是影响目的客户选取购买本项目重要因素;
◆对客户精神层面诉求是提高项目价格和价值核心。
第二某些项目定位基本解析
一、项目地块条件概要
项目地处**市市房地产热点开发区域**地板块南部,板块距离都市中心较近,同步自身配套设施完善,从出台有关潜在规划来看,**地板块发展前景良好,区域辐射能力和区域价值面临迅速提高,项目所处区域环境良好。
同步项目地块内部无明显自然及人文景观资源,项目周边局部环境较为杂乱,多为年代较为久远住宅建筑,加之项目地块紧临**市市天然气储气站,对目的客户具备一定心理抗性,使项目价值提高受到一定限制。
二、项目SWOT分析
1、优势
1.1公司优势——独享优势
项目开发公司贵司**具备强大资金实力、较为丰富房地产开发经验和一定品牌优势,已经在中华人民共和国内地成功开发了北京名都园、沈阳**广场、上海**公寓、厦门鹏源中心、广州鹏源大厦等知名物业,开发公司背景对于本项目产品品质保证和整体开发具备较强支撑。
需要注意是本项目为贵司**在**市第一种房地产项目,当前**市市消费者对于贵司**品牌认知度相对较低,在本项当前期推广中应加强对贵司**品牌异地嫁接。
从市场某些对潜在竞争项目分析来看,虽然潜在竞争项目数量众多,但真正具备品牌知名度项目相对较少,而贵司**品牌将有助于本项目与其她非品牌项目差别化,贵司**品牌在进行异地嫁接后完全可以成为本项目核心优势之一。
1.2项目优势
◆共享优势
项目地处**市市房地产热点开发区域**地板块南部,板块距离都市中心较近,同步自身配套设施完善,在市场上具备较高知名度和影响力,对于本项目开发具备较强支撑。
区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主,尽管各项目存在较强同质竞争,但由于受众目的客户总量巨大,各项目均获得了不错销售业绩,区域内住宅项目对**地、渝北及渝中档客户强大辐射能力和区域内住宅项目良好销售状况为本项目开发提供了一种良好整体市场环境。
◆独享优势
结合项目所处竞争环境来看,本项目将重要面临来自于北岭锦园、聚信建材市场项目、升伟新意境地、春风都市心筑等项目竞争。
与上述项目相比,本项目距离沃尔玛、百安居及菲律宾SM商业项目更近,在配套设施上较同类竞争项目而言具备较强优势,丰富完善配套设施和居家便利性将是本项目较为突出独享优势。
2、劣势
◆项目劣势——可改造劣势
项目内部缺少比较明显自然景观资源,但可以在开发过程中通过人工打造形成比较独特和丰富园林景观。
项目周边局部环境较为恶劣,为年代较为久远老旧住宅建筑,对项目价值提高会导致较大影响。
在规划中应通过控制建筑朝向、加强地块内部景观氛围营造以及通过高大浓密植被将社区内部景观和外部较差环境进行隔离等手段进行规避。
◆项目劣势——不可改造劣势
项目周边局部环境较为杂乱,虽然可以通过一定手法进行规避,但其带给客户负面心理影响依然存在;
此外地块旁天然气储气站虽不会对本项目导致较大视觉污染,但其所带给本项目目的客户心理抗性较大。
我司以为,本项目最为突出和不可改造劣势在于周边杂乱局部环境和天然气站所带给客户负面心理影响,会对目的客户购买产生一定心理抗性。
3、机会——共享机会
随着永辉超市开业,**红星家居广场、沃尔玛、百安居等知名商家进入以及菲律宾SM集团积极介入,区域重新定位为“北部片区新商业中心区”,区域价值和对外辐射能力有望在众多知名商业项目支撑下得到迅速提高。
从潜在规划来看,嘉华大桥延伸线竣工将使区域交通通达限度和对外辐射能力得到很大提高。
同步外,即将修建**地广场和景观大道对于提高区域环境和形象具备重要作用,长远规划轻轨5、6号及外环线在本区域汇集也将提高消费者对于区域价值利好预期。
潜在竞争项目数量众多,但整体规模较小,且多数为不知名开发商开发,整体影响力相对较小。
这对于提高区域影响力不利,但有助于本项目在区域竞争中保持一定优势。
随着政府、开发公司以及知名商家对本区域建设不断推动,区域内项目价值不断得到提高,紫都城和逸静丰豪开盘均价分别为3680元/㎡和3000元/㎡,1年之后,其价格分别涨至4000元/㎡和3300元/㎡。
随着着区域内众多知名商业项目开发,在区域辐射能力不断增强同步,区域内住宅价格有望保持持续攀升态势。
4、威胁分析
当前区域内产品重要以紧凑型居家产品为主,产品单价、总价及目的客户来源上均存在一定重叠,区域内各项目同质化竞争较为激烈。
结合项目自身条件,我司以为激烈市场竞争并不妨碍本项目在开发过程中对紧凑型居家产品市场进一步细分,在保证基本舒服度前提下通过恰当减少产品总价和增强产品特色创新来提高项目整体竞争力。
三、项目核心竞争力分析
1、核心竞争力阐明
核心竞争力是在众多竞争力中筛选出区别于竞争对手独有优势。
核心竞争力可以作为主导楼盘对外推广亮点,而在表述楼盘整体品质方面,核心竞争力可以联合其她竞争点互为补充,经整合后使自身形象更加丰满。
运用核心竞争力为主导,辅以其她竞争力支撑,在推广中有助于迅速提高市场认知度。
2、本项目核心竞争力提炼
通过对市场供需特性分析,结合本项目自身特点进行比较分析,咱们以为本项目核心竞争力为贵司**高品位公寓物业品牌形象、丰富完善商业配套设施(居家便利性)、总价竞争优势(产品性价比)和独特、高性价比、创新产品,这将是本项目有别于竞争对手明显特性。
第三某些项目市场定位
一、项目定位原则和定位思路
(一)项目定位原则
1、差别性
项目定位应当具备一定差别性,这种差别性重要针对市场(区域市场或整体市场)当前整体供应特性,寻找一种与众不同建筑产品和居住环境,以区别于区域市场或整体市场其她形象,以免陷入同质化竞争恶性泥潭。
2、适应性
项目定位应当结合地块特点、区域市场特性等其她要素,提出最适合本项目定位,而并非刻意谋求创新,只有结合项目实际状况,提出定位,才是最适当,哪怕这种定位缺少所谓“创新”元素。
3、独特性
独特性可以体当前详细产品,亦可体当前独特楼盘形象概念,她是一种具备鲜明特色形象辨认,是一种区别与市场同类产品有效手段。
(二)项目定位思路
结合对项目初步发展方向判断,本项目初步发展方向为中青年紧凑型居家产品,在不影响基本舒
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