昆明某房地产项目产品定价策略Word文档下载推荐.docx
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附件4、资产评估原则下的桃园项目均价确定
1、项目背书
项目主要经济技术指标
规划总用地面积:
63509
住宅总户数:
758套
总建筑面积:
112426.90
其中:
普通多层住宅:
390套
住宅建筑面积:
97720.17
花园洋房住宅:
148套
商业建筑面积:
5298.07
小高层住宅:
220套
车位建筑面积:
9408.61
商铺总数:
48套
公建面积:
车位总数:
377个
建筑密度:
0.33
地下车位:
261个
容积率:
1.94
地上车位:
116
绿化用地面积:
会所说明:
绿化率:
48%
景观情况说明:
2、项目情况介绍
在项目情况介绍中,主要从以下六个方面对项目作出描述:
★地理位置:
位于官渡区佳湖片区兴科路与爱地路交接位置,紧邻佳湖路延长线;
★项目环境:
目前小区周边正在兴建几个住宅小区,同时项目距离1公里位置,大商汇正在筹建中;
★市政配套:
教育配套、金融配套完善,但医疗配套和商业配套较为欠缺;
★项目规划:
建筑主题为道路包围景观、景观包围建筑;
★面积:
项目占地近100亩,属中等规模住宅小区;
★项目规模:
规划住宅户数758户,其中住宅包括底商多层、普通多层、花园洋房和小高层四类,同时配有临街商铺和独立式商铺,地下车库及露天车位基本满足小区用户的停车要求。
1、项目产品介绍
项目产品介绍主要从影响项目产品定价的10个方面描述:
面积:
产品面积为86.17m2——229.94m2
户型:
户型共计24种,多数方正实用
配比:
缺四室房源,主力三室2厅2卫
位置:
整个小区精良景观包围建筑
竞争状况:
小区同类房源较多,内部竞争严重
建筑形态:
多层、小高层、花园洋房相结合
朝向:
除小部分底商多层和2个单元小高层外,其余皆为南北朝向
通风采光:
目前小区周边无高层建筑,多为平地,小区间距适中,通风采光效果良好
楼层分布:
3、4楼房源最多
使用功能:
使用功能齐全,十分利于居家使用
2、项目产品配比分析
桃园项目待售产品类别有:
底商普通多层、普通多层、多层花园洋房、小高层。
各类产品的住宅比例及面积比例参看项目产品类别划分表:
由上表得出:
桃园项目花园洋房和小高层所占面积比例基本接近,故产品定价时可以用花园洋房的价高比例平衡小高层的低价比例,底商多层和多层均价要基本达到项目总体均价。
3、户型分析
项目758套住宅中,共计有24种户型,各户型所占比例如下:
户型
建筑面积(平米)
套数
套数比例
总面积比
A
107.57
100
13.9%
11.95%
A跃
194.40
20
2.64%
3.98%
A1
110.45
50
6.6%
6.14%
A1跃
200.65
10
1.32%
2.05%
B
100.79
126
16.62%
13.07%
B跃
170.40
29
3.83%
5.06%
B1
103.17
32
4.22%
3.39%
B1跃
175.77
7
0.92%
1.25%
F
106.38
16
2.11%
1.74%
F跃
171.44
4
0.53%
0.70%
C1
220.73
22
2.9%
4.97%
C1山
229.77
14
1.85%
3.29%
C3
121.18
2.73%
C3山
126.05
1.80%
C4
120.34
2.71%
C4山
125.11
1.79%
C5
194.27
4.38%
C5山
203.62
2.92%
E
86.17
80
10.55%
7.05%
E跃
137
8
1.06%
1.12%
G
129.93
10.64%
G跃
190.30
1.56%
D
120.51
40
5.28%
4.93
D跃
185.29
1.76%
4、面积分析
产品面积决定了购买总价,故项目产品的面积分析,对项目产品定价影响深远,以下将对项目产品的面积区间、不同区间住宅产品的总面积分布做出表述,详细划分参看产品面积划分表。
由上表得出:
有近500套住房面积在125平米以下,套数比例近65%,但面积比例仅为54.28%,所以在定价时要充分考虑整体利润指标因素,避免出现销售套多但价少的现象,即销售套数多,但总销售额少。
5、位置分析
桃园项目的整个建筑格局是景观包围建筑,整个小区都有活水包围,可以说,活水是项目产品景观的一大亮点,而且可以保证整个项目的每一套住宅都可以享受片区景观的支持。
为了避免项目所邻的污水沟影响,已经将污水沟旁用车库和会所与住宅间隔,故无位置缺陷较大的劣质房源。
1、房号编排基本原则
遵从传统房号编排原则:
★栋数号按照按照测量报告的安排(但其中的4、13、14、24这四栋舍去);
★单元号遵从面对单元入口左右递增原则;
★楼层号从地面一层算起,若是底商,则房号编排从2楼起算;
★房号编排:
多层、花园洋房面对楼梯左一右二;
小高层为出电梯顺时针方向1、2、3、4;
2、房号编排规避事项
★栋数号避免出现4、13、14、24这种有购买抗性的栋数号(栋数号相应增加即可);
价格表栋数与测量报告栋数对照如下
测量报告栋数号
1—3栋相同
4栋
5—11栋
12栋
13栋
14栋
15—20栋
21栋
22—25栋
价格表栋数号
5栋
6—12栋
15栋
16栋
17栋
18—23栋
25栋
26—29栋
★房号编排要充分考虑传统习惯,便于客户识别;
1、定价流程
整体定价流程为:
说明:
首先确定项目的整体均价,整体均价确定的基础上,进行项目的片区划分,确定项目的片区均价。
片区均价确定后就开始项目758套住宅的客观市场调价,内容包括影响项目个体产品价值的各种因素调价,然后进行实现项目利润最大化的利润组合调价,目的是通过这一调价,充分实现项目的快速销售和保证开发商的快速回款要求,同时确保开发商实现项目利润最大化。
最后得出项目最终单价(包括758套住宅的销售单价)。
2、定价原则
项目定价原则有以下几点:
★利润最大化原则
★客观原则
★市场接受原则
★影响因素全方位原则
★销售阶段性调价原则
★公正性原则
详细定价原则阐述参看五、六、七三部分内容。
3、项目市场均价的确定(参见附件4)
从资产评估原则及标准市场分析得出,桃园项目的的市场接受均价为2685元/平米(参看附件4),而开发商的心理目标均价为2750元/平米,两者间有一定的差距,这就需要项目策划及销售有充足的准备,项目市场推广投入力度加大,因而相应的营销费用需要增加,本案属于我公司对代理楼盘项目的价格确定,开发商的目标要求是首位的,故桃园项目的项目均价以2750元/平米定,但在此衷心提醒,此价格是与市场接受均价有一定差距的,为了保证可以实现开发商要求的销售预期,不仅要求营销策划及销售执行相当到位和成功,同时要求开发商对整个项目的销售过程有充足的支持和配合,并加大市场推广力度和营销费用预算。
4、片区均价的确定
根据项目栋数分布位置,首先将项目小区划分为8个区域,参看桃园项目小区区域划分图:
各区包含栋数如下:
区位
1区
2区
3区
4区
5区
6区
7区
8区
栋数
1—7
11—16
9、10、17
20、21
18、19、22、23
25—27
28、29
片区均价的确定参看片区均价确定表:
桃园项目片区均价确定表
区域
特征分析
调价指向
片区均价
紧邻市政道路,毗邻人流入口,交通便捷,但受烟尘及噪音影响,产品为底商多层住宅,景观支持较小,公摊比例较其余同类产品略大,户型实用但无亮点体现,采光通风效果较好。
均价-400
2350元/平米
与入口相邻,交通便捷,间离市政道路,有普通小区片围景观支持,产品为普通多层,户型设计完善,与规划会所相邻,但通风采光受部分影响,公摊比例适中。
均价-200
2550元/平米
邻入口,间离市政道路,片区景观优良,产品为花园洋房,户型设计良好,但楼间距不大,采光受部分影响,公摊比例适中
均价+400
3150元/平米
独栋,间离市政道路,优良景观包围,四面环水,产品为花园洋房,户型设计良好,量少,私密性佳,但公摊比例略大。
均价+550
3300元/平米
远离入口及市政道路,优良中心景观支持,间距充足,通风采光效果好,产品为普通多层,户型设计精良,公摊比例小,靠近规划会所,
维持小区均价
2750元/平米
间离市政道路,紧接主入口,交通便捷,但私密性受一定影响,有优良中心景观支持,产品为花园洋房,户型设计良好,楼间距很大通风采光效果良好,公摊比例小,3楼以上居住效果佳
均价+600元
3350元/平米
不靠近入口,与市政道路垂直间离,产品为普通多层,有一定的小区景观支持,楼栋布局紧密,户型设计精良,采光一般
均价-250
2500元/平米
远离市政道路和入口,栋数布局紧密但不舒畅,小区景观支持力度较小,有部分东西朝向房源,产品为小高层,公摊比例较大,户型设计有一定缺陷,7楼以下房源通风采光受到较大影响,极容易受多层房源冲击。
均价-350元
2400元/平米
5、定价需注意的焦点问题
Ø
定价需在确保均价的基础上确定增减幅度,同时避免出现为保证项目均价而进行小片调价,而应该整个小区统一调价;
在定价时要充分参考有购房意向的公司同仁的意见,如哪一个户型最受欢迎,哪一楼层最有抗性,哪一片区最受瞩目;
定价时除已经存在的影响因素外,还需考虑预期影响因素,即将来会有什么样的变化,这种变化对业主而言是否有利,以便于销售时的销讲。
1、影响价格确定的各因素的调价说明
i.位置差异调价
片区均价已经确定,故仅需对同一片区不同位置的房源进行差价调整,调价说明如下:
位置特征
调价说明
靠山墙,与直线建筑间距大
+30
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