嘉禾电影主题公园ⅰ期文化创意产业项目可研报告Word下载.docx
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唐山市路南区渤海东西街9号,营业执照注册号:
130********0593,组织机构代码:
78701492-3。
公司设立股东大会作为公司最高决策机构,股东即董事会成员,由董事会选聘高级经理层负责公司日常的经营管理。
执行总经理负责制,下设一名常务副总经理、一名工程副总经理及一名财务总监。
公司常设六部一室,分别为综合办公室、前期开发部、营销策划部、材料部、工程项目部、合同预算部、财务部。
公司领导审时度势,带领全体员工齐心协力,勇于开拓,与多方相关专业密切合作,共谋发展,建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。
公司现有员工65人,95%以上为大学专科以上学历,具有专业技术职称的在职员工45人,员工平均年龄36岁。
公司法人代表户健,男,1975年出生,1996年毕业于大连轻工业学院,学生时代选修工民建专业,为进入房地产行业打下了坚实的基础。
1997年,受聘于唐山(中美合资)玛莉莎服装有限公司任总经理职务;
2000年6月,投资成立唐山成功置业营销有限公司,任法人代表及董事长职务;
2005年10月,投资成立唐山爱购物业服务有限公司并担任董事长职务;
2006年4月,投资成立唐山宝升昌房地产开发有限公司,任法人代表及董事长职务;
2008年9月,投资成立唐山文轩商贸有限公司,任法人代表及董事长职务;
2009年5月,投资成立唐山文轩担保有限公司,任法人代表及董事长职务。
户健现任“政协唐山市第十届委员会委员”、“路南区第十四届人大常委”、“唐山青年商会副会长”、“唐山青年联合会常委”、“唐山房地产业协会理事”等职务;
曾荣获“全国商品房交易市场优秀管理者”、“唐山市十大杰出青年企业家”、“2009年度唐山市政协十佳委员”“唐山市青年创业之星”、“唐山市消防工作先进个人”、“路南区青年五四奖章”、“路南区安全生产先进工作者”等荣誉称号。
唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家年轻但极具发展潜力的专业性房地产开发企业,资产总额过10亿元。
公司自成立以来,先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县,通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式,取得待开发土地上千亩。
公司主要开发业绩有,建筑面积为10万平米的唐山市首个“小城镇开发示范小区”及“节能示范小区”迁西县“景忠新城”小区已竣工,预计2010年5月31日竣工交付使用;
设计风格为花园洋房的滦县2万平米“苹果家园”小区已交付使用。
2009年年8月28日开工的“渤海新世界”项目已取得土地证及用地规划许可证,目前基坑挖掘基本完成,预计2010年年底主体封顶,2011年底交付使用。
该项目西至渤海南北街、东至协和医院、南至新华西道小学、北至新华西道,总占地面积28000平方米,规划建筑密度55%,容积率6.0,绿化率35%,总建筑面积8.5万平方米。
建筑为高层,框架剪力墙结构,层高约100米。
拟规划地上主楼一至五层为购物中心;
地上主楼六层以上为一个25层5A及写字楼及24层高档住宅;
地下三层为库房及停车场、设备用房。
该项目总投资近3.7亿元人民币。
预计实现销售额为5亿元,预计实现利润1亿多元。
该项目计划建成唐山市融居住、商务、购物一体的大型城市广场,成为唐山市又一个对外开放的亮点。
项目将引入最新的城市设计理念,注重整体效果与周边环境的协调,是唐山市最具活力、最时尚和最新的商业形态。
预计2010年6月开工的迁西县“清泉里(六小区)平改项目”占地127亩,规划容积率2.3,总建筑面积20万平方米。
该项目由5万平方米商业及15万平方米高档住宅组成,已委托北京标准设计研究院(鸟巢设计单位)规划设计,预计2012年一期10万平方米交付使用。
该项目将建成迁西县一流的集百货商场、商业步行街、高档住宅三位一体的大型景观式花园建筑群落,并由爱购物业提供五星级的物业管理,倾力打造迁西魅力山城。
未来五年内,宝升昌房地产预计总开工量达到150万平方米,营业额预计超过45亿元。
提供安居乐业的建筑作品和舒适安全的生活方式,是“宝升昌”遵循的标准。
城市先行者是“宝升昌”努力倡导的目标。
“宝升昌”认为,恪守商业道德,拒绝粗制滥造,坚持以诚信为基石,获取合理企业利润,是“宝升昌”发展的信念。
公司致力通过规范、标准、透明和稳健、专业的发展模式,成为客户、投资者、员工、政府、社会信任和欢迎的企业。
1.4编制报告的依据
◇国家计委《关于技改项目进行可行性研究的实行管理办法》计资(1983)116号文件;
国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》计投资(1993)530号文件;
项目建设单位提供的基础资料;
建设单位委托书。
1.5项目工作概况
受项目建设单位的委托,对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察,并根据唐山市发展总体规划要求,结合该项目具体情况,对相关情况进行了分析。
在此基础上,对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目销售情况进行了分析,并据此编制本报告。
1.6项目概况及结论
1.6.1项目概况
(1)建设理由
刚刚召开的市委八届五次全会确定了以“抢抓新机遇,建设新唐山,实现新跨越”为主题,以科学发展示范区建设为总揽,坚持保增长、扩内需、调结构,发出了“朝着建设科学发展示范区、建设人民群众幸福之都”的宏伟目标加速前进的号召。
贯彻落实市委全会精神,元月5日闭幕的区委八届四次全会确立了“小区域、大发展、多贡献”的理念,提出了“大力发展第三产业,调优做强第二产业,巩固提升第一产业,三年再造一个新路南”的阶段性目标,特别提出了打造“激情路南、实力路南、魅力路南、幸福路南”的奋斗目标,宏伟蓝图鼓舞人心,催人奋进。
唐山宝升昌房地产开发有限公司置身于当前全区上下,大干快上科学发展的实践洪流,倍感机遇难得、时不我待,决心把对党和社会浓浓感激之情,转化为积极投身“四个路南”建设的巨大动力,努力为“三年再造一个新路南”做出最大贡献。
通过大量的市场调研,我公司发现,虽然我市经济总量不断发展壮大、综合实力不断跃上新台阶,在环京津、环渤海地区影响力和战略地位不断增强,但与之相配套的现代房地产业,特别是文化软实力与建设现代化发达城市的要求存在较大差距,提升唐山市文化基础设施建设水平,加快与之相配套的文化房地产产业发展应成为当务之急。
随着全市大规模城市建设改造工程的推进,我市城区西部原有的渤海影剧院及其西侧建筑已经全部拆除。
根据当前全市文化产业发展的实际情况,特别是贯彻区委、区政府“小区域、大发展、多贡献”的理念,我们认为整合原渤海电影院及其周边土地资源,提升剧院及其承载的群众性文体活动中心的功能,打造唐山市大型综合性文化场所、标志性城市景观已经势在必行。
这一项目是我市建设科学发展示范区的迫切要求,是我区大力发展第三产业、打造实力路南的具体实践,是应对当前经济形势、有效拉动内需的具体措施,必将成为造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。
(2)项目建设规模
本项目总占地面积15813平方米(23.72亩),容积率1.8,总建筑面积28500平方米。
建筑密度60%,绿化率30%。
主要建设露天汽车电影院3500㎡,汽车及电影文化展厅、餐饮、娱乐、休闲、汽车装具等设施25000㎡。
(3)项目选址及建设条件
该项目坐落在唐山市路南区南湖生态城内,地理条件十分优越。
该项目选址于南湖生态创意文化园内,东临唐柏路,西临南湖生态创意文化园,南临南湖入水渠(护城河),北邻岳各庄大街。
该址用地形状不规则,地势较为平坦,交通便捷,周边环境良好,地理位置优越,给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善,可满足本项目建设及运营的需要。
项目所在地块规划用地性质为商住用地。
上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。
(4)项目特点
嘉禾电影主题公园Ⅰ期是以影视文化为主题的娱乐公园,同时配套商业街等附属设施。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期是橙天娱乐集团继影视、音乐、娱乐之后发展的新战略,未来十年内将在东南亚区域成为最著名的电影主题公园之一,代表了中国文化。
唐山作为中国发展环渤海区域的核心城市,同样是世界瞩目的焦点,在这里嘉禾电影主题公园Ⅰ期可以与中华文化结合,营造出具有中国风情的独特项目。
唐山嘉禾电影主题公园Ⅰ期可以让更多的唐山人了解中国,了解电影文化。
如果说嘉禾出品呈现给中国人的是一个个美丽的故事,那么嘉禾电影主题公园Ⅰ期带来的是更多元的文化要素。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期内的一个个电影主题既独立成章,又相互关联,随着新电影的不断放映会有新的游艺项目更新,内容的延展性将更加丰富。
电影主题公园,即不以影视拍摄功能为主,而是以影视拍摄场景、场地、道具、服饰、片段等为资源,以影视文化为主题的娱乐公园。
国外最著名的电影主题公园是好莱坞环球影城,环球影城是世界上规模最大的围绕电影拍摄场景建立的主题娱乐公园,是一个能够让游客走入电影,亲身体验电影拍摄的神奇世界。
按照娱乐方式划分,影视主题公园有观光型、体验型以及兼具观光和体验功能的类型。
电影主题公园最初用于拍摄,其市场主要面向影视拍摄剧组,而旅游化之后,电影主题公园的目标市场则逐渐转向了旅游者。
同时,那些仍保留拍摄功能的电影主题公园其目标市场也包括影视剧组,但是影视拍摄的市场份额已大大降低。
国家旅游局的调查结果显示,目前我国电影主题公园的主要消费对象是国内旅游者,而欧美游客主要钟情于我国的传统山水风光和文物古迹景点。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期科技含量高,超过迪士尼乐园,娱乐项目的紧张刺激程度也远超迪士尼乐园。
通过更多科技的引进可以极大的提高国产电影的制作水平和观众的欣赏水平,三维计算机技术的大量应用可以带动相关产业的发展,符合唐山的城市定位,也符合生态唐山的理念。
唐山大力发展文化创意产业,嘉禾电影主题公园Ⅰ期也为之提供了新的思路和发展动力。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期的游乐景点中室内和棚盖部分约占70%,更加适合北方的气候特征。
无论春夏秋冬均可游览。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期定位于家庭和商务,适合各个年龄段的游客,较迪斯尼乐园及好莱坞影城具有更加广泛的客源市场。
唐山作为环渤海经济圈中京津唐的东部门户,同时也是未来的沿海国际城市。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期拟选址在唐山市南湖生态城“南湖生态创意文化园”内,地处唐山市区南大门,规划占地130亩,投资亚洲最大的电影城及商业附属设施。
比邻小南湖,可与陶瓷展览馆以及画家村等相得益彰,代表一种文化的两个不同主题。
中国境内居民早已熟悉了香港迪士尼乐园及美国好莱坞影城,正可来唐山观光游览,既欣赏唐山风情又可体验嘉禾环球影城的魅力。
以上是唐山市引入嘉禾电影主题公园Ⅰ期项目的部分分析。
嘉禾电影主题公园Ⅰ期由橙天娱乐集团(国际)控股有限公司投资,唐山宝升昌房地产开发有限公司开发,以中国文化植入唐山,打造中国的文化高地。
(5)投资估算及资金筹措
该项目总投资为:
11349.42万元;
资金来源为企业自筹资金4649.42万元,银行项目贷款为6700.00万元。
(6)项目实施进度
本项目建设期为2010-6-1至2012-5-31,第3年开始经营,整个项目的计算期为14年。
(7)经济效益分析
经计算,项目计算期内,第3年可实现销售收入4590.00万元,投资回收期(税后)7.21年(含建设期2年),财务内部收益率16.98%(全部投资所得税后),财务净现值1964.38万元(全部投资所得税后)。
(8)主要技术经济指标
各项指标结果见下表
主要财务经济技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
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