商业街管理方案1Word格式文档下载.docx
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鲁邦国际风情街占地面积约26,437.32平方米。
总建筑面积约92,740.30平方米;
其中首层至五层为鲁邦国际风情街商场,建筑面积约46636.3平方米。
一栋综合办公楼,建筑面积约8264.67平方米、三栋酒店公寓、负一层为设备层和停车场。
地上、地下可提供车位580个。
鲁邦国际风情街配有先进的设备设施。
电梯26台其中手扶梯3台,观光电梯3台,货梯2台。
商场采用KW发电机组。
供配电、给排水设施齐备。
保安消防楼宇监控为红外线自动跟踪监控系统。
二、管理原则和宗旨
2.1管理原则
管理公司主要是通过鲁邦国际风情街物业部的有效服务将“鲁邦国际风情街”管好,提高“鲁邦国际风情街”的使用效率和经济效益,促使所管理的“鲁邦国际风情街”得以保值或增值,并为发展商所发展的“鲁邦国际风情街”在房地产市场上建立起良好的声誉,为商户提供一个环境优美、整洁、舒造、方便、安全文明的经营环境。
物业部的宗旨是通过科学的管理,运用现代化管理的知识和管理方法、有效合理地使用,维护大楼的设备设施,保证“鲁邦国际风情街”正常发挥其各种功能,并力求减少不必要的消耗,增加效益,使所管理的“鲁邦国际风情街”不但能延长寿命,还能增值,以从而最大限度地满足发展商投资的效益,促进公司的发展潜力。
2.2管理标准:
“三分建设,七分管理”作为专业的物业管理公司,必须将“专
业化、标准化、系统化、贯彻于整个管理服务工作当中。
将按照国家建设部(97)建房物第011号文《全国城市物业管理优秀小区(大厦)标准》。
及其实施细则。
和委托管理合同执行。
三、管理目标
3.1总体目标:
把鲁邦国际风情街管理成“方便、安全、文明、舒适”的商业中心。
根据国家、省、市物业管理分项考核标准,在鲁邦国际风情街达到硬件指标后,承诺;
鲁邦风情街所有建筑物及配套设施完善,全部正式竣工验收交付使用,两年内达到青岛市物业管理优秀商场的管理标准,并获得有效证书。
3.2分项目标:
3.2.2管理区域内地无重大火灾,刑事和交通事故。
3.2.3房屋、铺面、公共区域重修、急修,及时率:
98%以上。
3.2.4管理人员专业培训合格率100%。
3.2.5业主(户主)对物业管理满意率95%以上。
投诉处理率100%
四、管理模式与机构设置
4.1管理方案及服务范围
4.1.2物业接收及交付
4.1.3日常管理事宜
4.2物业部机构设置
详见物业部组织架构图(附表一)
五、主要人员要求
职位
职责
条件
备注
物业部
副总
负责管理机电、维修、消防、车辆、治安、房管、绿化、清洁、社区文化等服务项目
男,专科文化,具5年大型高层物业管理经验,协调管理力强,熟悉商场和住宅管理.
综合部
经理
负责与业主沟通、联络,提供管理服务;
商城包装、推广工作;
组织社区文化活动
专科以上学历,具3年大型高层物业管理经验,有开拓精神,综合素质强,良好沟通能力
工程部
负责供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、自控系统等设备设施的正常运行和养护
工程师以上职称,3年以上本职工作经历,熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯、自控设备等的管理运作。
工程主管
协助本部门经理做好各系统设备的日常维修保养及对客的维修工作。
2年以上本职工作经验,实操能力强,熟悉各系统工作运作情况和工作原理。
主管
负责住宅部分的日常管理工作。
大专以上学历,具3年以上物业管理经验,综合管理、协调和技术能力均较强
商管部
负责商场日常管理工作和对客服务管理工作,协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作
大专以上学历,具3年以上商业物业管理经验,综合管理、协调和技术能力均较强
保安部
负责商场、综合楼、酒店公寓的治安和车辆管理工作
转业军人,军事素质好,具3年物业保安部管理经验
消防
负责商城消防安全管理工作,主持消防中控室日常管理工作,监管消防系统维保单位对消防系统的维保工作。
转业军人,军事素质好,具3年以上酒店或商业物业消防设备管理经验,熟消防各项工作程序。
六、管理经费
经对同行市场调查和初步测算,鲁邦国际风情街物业管理费每平方米,估算在元/㎡左右。
如商场使用率达%以上的情况下。
物业部可基本维持鲁邦风情街的整体动作,达到每月收支平衡,不出现赤字。
七、前期准备工作
在入伙前,拟定《管理公约》、《商户手册》等主要管理文件。
7.1《管理公约》界定开发商与各商户及物业公司应负的责任和义务,并对物业的各项管理订立规定。
该公约所涉及的内容包括:
7.2《商户手册》旨在向业主及租户介绍物业内各种服务、设备、守则及安全设施等。
务使租户能熟悉物业的管理及运作。
该手册所涉及的内容包括:
其它管理文件包括《装修指南》、《承诺书》、《装修承办商登记表》及《各类服务简介》等。
7.3修订年度管理经济预算,并报物价部门核定有关物业管理费和其它费用的收费标准。
其内容包括:
7.4组建物业部。
7.5制定物业部各项规章制度,规划物业部各部门岗位设置及职能,制定各部门工作程序;
7.6根据年度管理经济预算中的人员编制,按照商城实际情况,对要留用在南天物业部的原有人员进行多方面的考核,协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划,并实施各类员工的专业培训,以提高全体员工的综合素质。
八、接管验收工作
8.1资料的移交接管
8.1.1项目批准文件;
8.1.2用地批准文件
8.2接管验收程序
8.3接管验收项目及标准
8.3.1验收项目:
8.3..1.7踏步、台阶;
1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
8.4工程完善和工程遗留问题处理
“放行条”,经检查无误,签名后施工队方可离开商城
九、日常管理运作
鲁邦国际风情街内日常机电运行、管理事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养等工作严格执行《机电设备管理手册》、《电梯工作手册》、《消防工作手册》、《维修工作手册》、,《房管工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《商城清洁工作手册》、《绿化工作手册》等管理文件和制度,注重每一个服务项目的人员培训、考评,加强日检、周检、月检。
日常各项工作,分别见图示:
9.1物业管理事务
物业部对鲁邦国际风情街的日常物业管理事务,按照《房管工作手册》规范运作。
如下表:
工作内容
处理用户申报、投诉;
巡视;
跟踪监督;
学习、培训、整理档案、走访、回访
工作标准
跟踪监督
日常:
3遍/天;
入伙期间:
8小时/天;
巡视
2遍/天;
8小时/天
走访
3次/周;
1遍/月
回访
处理率:
100%;
回访记录100%
检查内容及处理方法
检查项目
1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查
处理方法
1.记录巡视发现的问题,收集商户的反馈意见;
2.对巡视中发现的问题,分类进行处理:
1)填写意见转程表;
2)发现的维修不合格,填写巡视记录,联络工程部维修
3)即行关闭轻微不合格项目
4)发现违章行为按“违章处理规定”执行
5)发现的严重不合格,填写纠正措施报告
考核标准
平时日检、周检、月检按房管工作手册考核标准;
年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范物业”的考核验收标准
9.2机电运行与保养:
商城及公用设施机电运行、养护运作按照《机电设备管理工作手册》规范运行。
主要内容
运行组
值班:
保障商城供水、供电、电梯、空调等正常运作并作好记录;
巡视:
巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录;
秩序:
搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
维修组
负责机电设备、设施的各项维修、保养工作,并做好记录;
定期清洁所管设备和设备房;
负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
检查项目及处理方法
低压配电柜;
变压器;
发电机;
水泵;
水池、水箱;
风机;
防盗监控系统;
空调设备;
火灾报警控制系统;
气体自动灭火系统;
防火卷帘门;
消防检;
疏散出口批示灯;
自动喷火灭火系统;
烟、温感系统;
干粉灭火器。
对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报机电部经理并提出纠正措施。
日常周检、月检考核按工作手册标准
年终考核按国家“优秀示范物业”标准考核
9.3日常维修养护:
商城及公用设施维修、养护运作按照《维修工作手册》规范运作。
工作安排
24小时机电运行
主要工作
房屋本体
室内:
小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。
48小时跟踪验证
楼梯、墙面:
发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3-4年全面修补刷漆一次。
天面:
每年全面检查一次,每年雨季前检查一次,发现破损及时修补。
公共设施
污水系统:
每月检查一次,发现问题及时修补
道路车场:
每天检查一遍,随坏随修;
供水、电气:
每月细检一遍,发现问题及时修补
公共照明:
每月检查一遍,发现问题及时修补
地基基础;
墙体;
楼梯扶手;
防水层;
水池水箱;
消防设施;
标示;
楼板地面砖;
上下水管;
设备房;
清洁设备
平时日检、周检、月检按维修工作手册考核标准;
9.4治安、消防、车辆管理:
按照《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》规范运作。
定岗检查
进出口、停车场:
24小时
流动巡查
消防设施:
1遍/周
商城安全,车辆运行,违章行为:
车辆保管:
突发事件:
5分钟内责任保安到达现场
学习训练
学习法规:
1次/周
训练:
2次/周
演示培训:
1.查可疑人员和外来人员;
2.查违章停车、违章装修;
3.查室外
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