片区开发建设招商书范文商铺项目如何招商.docx
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片区开发建设招商书范文商铺项目如何招商
片区开发建设招商书范文商铺项目如何招商
第一部分:
项目商业经营规划
一、整体商业定位
商业项目的前期定位,要根据区域市场的居民消费水平,消费偏好决定
!
最好先做一个详细的市场调研!
!
二、项目主题概念提炼
商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案
主题一:
“城市客厅”——人气
业主的第二客厅,商铺招商方案
主题二:
“城市休闲生活广场”——氛围
休闲广场,景观丰富,彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案
主题三:
核心区的时尚中心——活力
三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。
我司建议的功能如下:
功能内容:
3、整和市场
——整和市场功能,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体
——整和市场空间,进行合理商品布局
——整和招商,因有部分商铺可能需要先租再售,该部分商铺进行统一招商
——整和推广,避免单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广
4、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益,实现双赢
——完善商业物业的管理和服务功能,提升市场软环境的竞争力
——通过市场整体机能的完善,
带动该片区土地及租赁价格的提升,
使市场经营者和物业所有
者均能获得良好的回报
——通过市场经营业绩的提升,促进存量盘的销售
第二部分:
招商及销售策略
一、项目整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合,而各种影响市场的因素都是变动的,特别是房地产市场。
因此,房地产营销活动必然是动态的。
只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。
“机动营销策略”。
所谓机动的房地产营销策略,就是要根据市场中各种要素
的变化,不断地调整营销思路,改进营销措施,使营销活动动态地适应房地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变,包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。
销售模式
是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用,以及延长内部认购、包装等手段,通路则是指自行销售、销售外包和尾盘包括滞销楼盘进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、
按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化,而要掌握各种因素的变化就要进行调研。
影响市场的各种因素主要有:
消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。
因此调研的类别主要有:
消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍
调查等。
只有深入的调查,科学的研究,才能透彻地掌握市场,为科学合理的营销策略提供依据。
在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。
不断地调研,不断地调整营销
思路,这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
二、项目招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主,招商为辅。
如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人,由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营
3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如某些连锁超市。
为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户
4、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为全国或江华码市知名商家和连锁企业。
但商铺买家除这些知名商家企业外,也可以为其他有购买能力的任何目标群。
三、商业氛围营造
——强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让镇人民都来此消费。
——成立演艺中心,周未进行大型文艺演出,吸引镇民前来观光消费。
——全方位贴心物管服务,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂。
——定期促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费。
——娱乐部分以
KTV为主,通过动感的造型,夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围,对商业环境也起到相当的补充与完善。
四、价格策略及租金预估
五、目标商户及客户设定与选择
1、目标商户群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
2、目标购买人群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
√本地个体私营业主
√有投资意向的本地人
3、目标商户确定原则
√购买优先,如不愿购买则可考虑商铺租赁
√先大户、后小户先品牌商户、后一般商户的原则
第三部分:
销售实施方案
一、项目招商目标
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体,该目标商户招商和经营的成功与否,
将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气,完善商品结构,促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡,使之成为码市镇商圈中的主导。
第二目标主力店以民特商品包括地毯、手工艺品、药材等、经营服装、鞋帽箱包、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。
同时也是商业街的公共服机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
二、招商与销售流程
1、目标商户群的确定
2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案
3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力
4、双方洽谈,达成购买或租赁意向
5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖或租赁协议
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售
8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境
9、在招商过程已经基本结束时,选择合适的开业时间,欢迎投资者进场经营。
三、商铺推广方案
推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况,本项目产品应向强品牌、
高档次发展,在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级
二推广方式及渠道建议
1、推广总原则先招商后销售,招商不是纯粹的招商,那就存在一个造势的问题,在全市场上建立租售两旺的信息。
在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点,引起社会舆论,提高知名度,促进物业销售。
2、推广方式
方式一:
营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备,从所见、所闻全方位让买家了解信息。
另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整,以适合商铺的租售。
方式二:
特色营销活动A、开盘前
1)让先消费者得到“看得见”价值的“在,预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。
媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。
2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式,通过新闻缮稿传达本项目之基本资料,让人们逐步深入认识了解本项目。
在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出,
以免丧失项目的神秘感。
3)媒体广告
B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动:
商铺竞价拍卖会
四、招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及广场投入
4、推广费用
规划得乱七八糟。
开发区规划的不错交通也很好但是没多少人。
最大的项目就是高铁新区,还有就是天衢工业园的东北城及汽车北站。
南边的生态区规划了不过没见有什么发展前途!
最可气的是衙门那些人,招商引资说的天花烂坠,先把你弄进来然后再给你一些门槛,如果不送礼就玩死你。
一、收回划拨国有土地使用权
(一)无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。
具体内容包括:
1、因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的;
3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地,以划拨方式提供土地使用权,连续二年未使用土地的;
4、未按土地使用权划拨批准文件规定的,擅自改变土地用途。
5、经___批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的,经___批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
上述5种情况,第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时,采取的方法不相同:
收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施,可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理,即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告,下达《收回土地使用权决定书》,终止国有划拨土地使用权,注销土地登记和土地证书。
当事人按期不交出土地,可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。
第5种情况必须特别注意,“原批准用地的人民政府”只能是___,省、市、县三级人民政府没有这一批准权。
而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后,连续两年未使用土地造成的违法行为,收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚,以此事达到收回土地使用权的目的。
实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。
当事人不履行处罚决定,可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向___申请强制执行。
第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为,应当按照《土地管理法》
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