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(2)、可比楼盘与项目的比较
项目名称本项目
类别得分
景观环境较佳
老虎公园、儿童公园8
位置项目紧邻人民大街,交通超级便利,属中高级住宅地块13
环境空气清新,污染少,影响视觉景观的不利因素较少,自然环境尚可12
交通交通超级便利,具体来讲有:
6路、306路、277路、9路、271支路、286路、283路等,车次频繁9
规模占地万㎡;
总建筑面积:
5万平方米,规模较小3
附加
配套配套齐全10
产品假设产品专门好,同意程度好。
17
市场的
同意度假设购买群体对项目需求专门大,市场同意度很高10
总分82
项目总分为82分,意味着除“规模”的客观条件外,其他可给予价值的素质类别,还有较大可提升的空间。
而咱们所肯定的3个可比楼盘,别离比较如下:
A、吉宇大厦类比项目得分标准
项目名称吉宇大厦
类别中高级型得分
景观环境较佳,北边有儿童公园,牡丹园.8
位置紧邻解放大路,交通便利,属中档商住地块14
环境车流喧哗,有噪音污染,不优静,自然环境尚可13
交通交通便利,具体来讲有:
9路、2路、5路、11路、11支路、29路、31路、33路、202路、210路、211路等、车次频繁10
规模总建筑面积:
3万平米3
配套项目自身配套较齐全10
产品产品一般,较适合市场16
同意度购买群体对项目需求较大,市场同意度一般7
总分81
项目得分:
81分参考系数:
起价:
3850元/平米比较起价:
3812元/平米
说明:
参考系数的肯定,是通过该项目的得分81分和本项目的得分82分的比例,计算出,比较均价是以类比楼盘已实现市场价值的均价和参考系数的乘积,以下同理。
B、绿苑花园
项目名称绿苑花园
类别中高级得分
景观无特色景观6
位置项目地处岳阳街路口,交通便利,属中档住宅地块11
环境空气清新,无污染,影响视觉景观的不利因素较少,11
交通交通较便利,公交车贯穿市区及郊区,车次频繁8
规模较小2
配套配套设施齐全10
产品产品一般15
同意度购买群体对项目需求较高,市场同意度较高11
总分74
74分参考系数:
起价:
4000元/㎡比较起价:
3600元/㎡
C、平泉小区
项目名称平泉小区
类别中档型得分
景观环境较佳,紧邻动植物公园,有噪音污染7
位置项目地处长春市南关区,交通较便利,属中档住宅地块12
环境空气一般,噪音污染较重,自然环境好。
12
交通交通较便利,车次频繁7
配套配套一般9
产品产品一般12
同意度购买群体对项目需求很小,市场同意度一般9
总分70
82分参考系数:
起价:
2600元/㎡比较均价:
2210元/㎡
2、已实现价值的类比项目所综合测评的项目价钱
项目
楼盘名称起价参考系数比较起价
吉宇大厦38503812
绿苑花园40003600
平泉小区26002210
市场比较均价(折后):
(3812+3600+2218)/3=3207元/㎡
总结:
以上结果表明,项目的市场起价应该为3200元/㎡。
3-2、以“需求”为核心,由项目素质所定位的项目价钱
1、按照项目地段分析价钱
(1)、项目位置(详见项目地块分析)
(2)、分析手腕:
类比土地价值分析
类比土地价值是指在正常的市场条件和计划水平下,某地块与周边同类档次项目地块相较,所具有的土地比较价值及其建筑物价值。
在具体的数量计算中,要综合考虑正常地价、大体的平均建筑本钱、同类项目价值实现情形等因素。
相对类比项目而言,项目与动植物紧邻,有较好的自然景观。
取和本项目最为相似的、已经实现价值的类比楼盘作为标准比较楼盘,是肯定项目市场需求度的一个最好的参照。
按我司对整个市场的调研资料和科学的计算,价钱3600元/㎡的绿苑小区是与本项目最为相似的楼盘。
已实现价值的楼盘从另一个方面显示出市场需求对价钱的同意程度。
2、按照个体产品分析价钱
(1)、户型面积
项目住宅群以二房二厅、三房二厅为主打户型,户型的建筑面积在80—110平方米之间。
若以3450元/㎡计算,可大体控制在28万—38万之间,在目标市场同意的范围内。
同时,相当于周边类比项目而言,面积设计比较合理,致使本项目的价钱性能比相对类比项目为高,有利于本项目提高单价。
估计,至少可提高价钱1%—2%。
(2)、户型面积及朝向布置
户型面积虽比较合理,但其朝向较差(临春申路及黄金大道一侧),对销售有必然影响。
上述特点,可能会降低价钱,因此保守估量,价钱下降2%—4%左右。
(3)、户型的利用功能
较强,有目的的诱导可充分发挥户型的特点,适合目标客群的生活特点,估计可提高1%—2%。
3、按照项目自然环境分析价钱
项目的自然环境较好,紧邻长春的骨干道人民大街,及长春最大的公园之一长春动植物公园,估计价钱可维持不升不降。
4、按照项目配套分析价钱
(1)、周边配套:
从目前情形看,项目因处于长春市南关区,周边配套情形较好,而长春市居民重视配套甚于环境,因此,周边配套将是项目提高价钱的因素,估计单价会上调1%—2%。
(2)、自身配套:
会所及会所的利用,是其配套设施的特色背景,知足目标市场的心理,估计单价会上调3%—5%。
5、项目计划设计分析
除一些不可控因素之外,决定中高级住宅成功的最关键的、可控制的因素就是产品的计划设计。
准确的市场定位、超前的计划理念、出色而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间计划和量文体衣的户型设计,是住宅产品成功的主要因子,是中高级住宅项目价值提升空间的重要因素。
6、项目物业管理分析
小区的品质感既来源于小区产品计划设计等硬件,亦表现于小区配套服务和物业管理软件,以军队来管理物业,相信可提升价钱1%。
7、项目形象包装分析
若形象包装到位,专门是高级物业的形象成立,估计价钱可提升1%—3%。
8、项目营销手腕分析
应该说,整个项目的价钱策略是和项目上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成和对文化主体炒作的把握等紧密结合的。
而且也结合了不同阶段所提供的不同产品,因此,按咱们的实际操盘经验,有把握能提升项目价钱1%。
9、总结
按以上的分析,咱们能够简单的计算出项目可实现的具体价钱为:
(1)项目位置决定基础价钱可保守定为:
3207元/㎡;
(2)户型规模及面积可提高价钱1%—2%;
(3)户型平面布置可提升价钱1%—2%;
(4)户型朝向降低2%—4%;
(5)项目的公共部份可提高均价1%—2%;
(6)项目的市政配套可提高1%—2%;
(7)会所可举高3%—5%;
(8)物业管理可提升1%;
(9)项目形象包装可提升价钱1%—3%;
(10)、营销手腕可提升项目价钱1%。
因此,保守估量,项目均价为:
3657元/平方米。
具体计算为:
3450×
(1+1%+1%-4%+1%+1%+3%+1%++1%+1%)=3657元/㎡。
乐观估量,项目均价为:
3967元/㎡。
(1+2%+2%-2%+2%+1%+5%+1%+3%+1%)=3967元/㎡。
因此,以市场需求为核心动身,项目的均价应该在3657元/㎡和3967元/㎡之间。
3-3、由目标客户的支付能力所推断的项目价钱
1、项目的目标市场定位
(1)、主体目标客群
A、白领阶级的第一次置业者
B、中等收入的二次置业者
C、部份高收入者
(2)、主体目标客户收入水平
由于本项目是以二房二厅、三房二厅为主,结合上述描述,能够看出,本项目主体目标客户的家庭月收入为6000-9000元。
2、月收入决定的房价支付能力
(1)、目标客户能经受的月供
按照长春市民的收入状况,估计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的30%,且收入越高,用来支付月供的资金比例越低。
因此能够得出本项目目标客户能经受的月供为1200-2700元/㎡。
(2)、由月供推算出的住宅总价
按银行2成15年按揭贷款计算,目标客户能经受的住宅总价为22-42万元。
(3)、由目标客户能经受的总价推算的项目单价
目标客户能经受的总价为22-42万元,项目的主力户型面积为80-110㎡,能够计算出项目的单价:
最低价2000-3818元/㎡,最高价2750-5250元/㎡。
在普通情形下,一般不考虑最低支付能力的客户购买最大面积的户型,及最大支付能力的客户群购买最小面积的户型,既不考虑22万的总价购买110㎡的面积(2000元/㎡)及不考虑42万的总价购买80㎡的面积(5250元/㎡),只考虑22万的总价购买80㎡的面积(2750元/㎡)和考虑42万的总价购买110㎡的面积(3818元/㎡)。
由此肯定本项目的单价为2750-3818元/㎡。
3、由房价支付能力判断项目单位价钱
由于房价的支付能力,可随项目营销推行方式的变更而变更,在设定理想的营销推行方式后,可专门好的动员购买群体以超过房价支付能力10%-15%的总额同意(不能超过15%的限度,原因是,一旦超过房价支付能力的15%,那么,月供楼的压力致使客群会舍弃购买,这种概率超级之大),以最轻松值10%估计,即价钱最低可到3025元/平方米,最高到4200元/㎡。
对于最低价3025元/㎡,将占客群家庭月收入(6500元)的47%;
最高价4200元/㎡,将占客群家庭月收入(6500元)的65%,虽然比例较高,但按照我司对长春中等生活水平的调研,家庭月支出为1800-2600元/月,恰好在客户群最大的经受范围之内。
3-4、项目价钱定位
1、项目均价的制订及理由
(1)、参考价:
由类比项目得出的项目均价为:
3455元/㎡。
由项目素质肯定的项目均价为:
3657-3967元/㎡。
由目标客户经受能力决定的均价为:
3025-4200元/㎡,
以上共五个价位。
(2)、项目均价制订原则
A、类比项目的价钱水准,在整个价钱体系中占35%。
因为,类比项目所提供的类比价钱已经被市场所承认,而项目价钱制订的目的就是被市场同意。
B、项目素质的价钱水准,在整个价钱体系中占30%。
因为,项目素质的分析是提供一种对价钱的支撑,即以“物有所值”为标准,提供最低支撑价位和最高支撑价位。
同时,从保险起见,最低支撑价位应在那个指标中,占70%。
即,在那个指标占整个价钱体系30%中,最低支撑价位应占21%,最高支撑价位只占9%。
C、目标市场购买力的价钱水准,在整个价钱体系中占35%。
因为,购买力将是项目市场销售的“一票否定”因素,一样,从保险起见,最低价位应在那个指标中占70%。
即,在那个指标占整个价钱体系的35%中,最低价位应占
%,最高价位只占%。
2、项目均价的制订
综合上述均价,本项目的均价定位为:
3516元/㎡。
计算进程为
3455×
35%+3657×
21%+3967×
9%+3025×
%
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