办公楼中央空调管理细则Word下载.docx
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中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。
(2)巡视监控的主要内容如下:
a)检查线电压(正常380V,不能超额定值的±
10%)
b)检查三相电流(三相是否平衡,是否超额定值)
c)检查气压(正常500mmH2O)
d)检查高压(<12kgf/cm2)
e)检查低压(>2.5kgr/cm2)
f)冷却水进水温度(正常<32℃)
g)冷却水出水温度正常(<40℃)
h)冷冻水进水温度(正常10—13℃)
i)冷冻水出水温度(正常6—8℃)
j)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音
k)检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常
l)检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好
m)检查控制柜(箱)鉴别元器件运作是否正常,有无异常噪音或气味
(3)、巡视过程中如发现上述情况有不正常时,当值管理员应及时采取措施予以解决,处理不了的问题应及时详细地向上级汇报。
整改时,应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。
2、异常情况的处置。
(1)中央空调发生制冷剂泄漏时的处置。
a)
立即关停中央空调主机,关闭相关的阀门。
b)加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋要设备上)。
c)
救护人员应身穿防毒衣裳,头戴防毒面具进入现场,并要求两人为一组,确保安全。
d)
对于不同情况的中毒者采取不同的方法:
对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息;
如中毒者出现痉挛、神智不清,处于昏迷状态,应立即转移到空气新鲜的地方,进行人工呼吸并送医院治疗;
如制冷剂溅入眼睛,则应用消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。
e)
排除泄漏源后,启动中央空调试运行,确认无泄漏后,机组方可投入正式运行。
(2)中央空调机房发生水浸时的处置:
视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关;
b)
堵住漏水源;
如果漏水较大,应立即进行抢修,同时尽力阻滞进水;
漏水源堵住后,应立即排水;
排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等;
f)
确认湿水已消除,各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;
如无异常情况出现则可以投入正常运行。
(3)中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
(4)当值管理员应根据用冷部门的要求,按照规定开关中央空调,并根据负荷情况启用相应的中央空调机组,调整相应的制冷温度,最大限度地节省能源。
3、中央空调机房管理。
(1)非值班人员不准进入中央空调机房,若需要进入,须经工程部主管同意,并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。
(2)中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。
(3)中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品,并应放置在方便、显眼处。
中央空调机房内严禁吸烟。
(4)每班打扫一次中央空调机房的卫生,每周清洁一次中央空调机房内的设备设施,做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,表面油漆完好,整洁光亮。
(5)中央空调机房内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活。
(6)中央空调机房应当做到随时上锁,钥匙由当值班管理员保管,当值管理员不得私自配钥匙。
4、交接班要求。
(1)接班人员应准时接班;
(2)接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名;
(3)有下列情况之一者不准交接班:
上一班运行情况未交代清楚;
记录不规范、不清晰、不完整;
中央空调机房不干净;
接班人员未到岗;
e)事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。
(4)对于中央空调的运行情况,当值管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在《中央空调运行日记》表内,并于每月的3日之前把上一个月的记录整理成册后存档,并报一份到后勤管理处,保存期为2年。
(五)记录
《中央空调运行日记》
(六)相关支持文件
《中央空调维修保养标准作业规程》
三、中央空调操作标准作业规程
规范中央空调操作程序,确保正确、安全地操作中央空调;
适用于物业管理单位辖区的各类中央空调操作。
工程部主/组长负责检查《中央空调操作标准作业规程》的执行情况。
当值管理员具体负责中央空调的操作。
1、开机前的检查
电压表指示是否在额定值的±
10%范围以内;
各种信号灯显示是否正常;
各种阀是否均已打开。
2、开机
启动冷却塔风机;
启动冷却塔水泵;
启动冷冻泵;
检查供气回路确保气路通常;
确认冷却水供水压力正常,冷冻水供水压力正常;
启动机组(按机组控制面板上的“始动”键持续4秒以上,当控制面板上有绿灯转为红灯时表面机组已启动)。
3、停机
停止机组(按机组控制面板上的“停止”键,持续2秒以上,当停止键灯亮时,表面机组已进入停止程序,大约6—15分钟后,控制面板上的所有红灯转为绿灯时,表面机组已完全停止)。
当机组完全停止后,方可停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。
4、机组在运行时冷却水出水温度管理。
机组在运行时冷却水出水温度保持在28℃—32℃之间,若入口温度超过31.5℃时,开启冷却塔风扇,当温度降为27℃时,关闭冷却塔风扇。
5、抽气操作。
观察机组是否需要抽气:
打开NO.2阀,观察水银表右柱刻度,当刻度达到20mmHg时则需要抽气,低于20mmHg时则不需要抽气。
抽气操作:
启动抽气泵,打开NO1阀,观察水银表。
当水银表左右柱基本平衡后,打开NO2阀,当水银柱再次基本平衡后,表明机组抽气已好,此时关闭NO2阀,再关闭NO1阀,最后停止抽气泵。
(五)故障处理。
1、停电:
停电后因机组无法进行稀释运转,等来电后做2—3次稀释运转,若停电超过1小时,请与售后服务联系。
2、冷水流量低、温度低报警:
(1)冷水出水温度低。
2.5℃以下,或冷水出水温度传感器异常,主要有如下原因:
a.热负荷小;
b.冷水管内有空气;
c.控制阀是否在自动位置;
d.过滤器堵塞;
e.控制阀是否灵活;
f.冷水管路的阀门开闭是否正常;
g.冷水流量低;
h.空调机组是否开启等。
(2)冷水流量低。
冷水流量低于标准流量的50%时停机,主要有如下原因:
a.过滤器堵塞;
b.阀门开启是否正常;
c.管路内有空气;
d.泵是否良好等。
(3)冷却水温度低。
19℃以下运转30分钟,停机。
a.作用:
防止结晶、防止冷却泵的空穴;
b.方法:
加热、内循环、自动温度控制。
(六)稀释运转方法。
在不送燃气的情况下,开机,当机组启动后,停机,大约6—15分钟后机组完全停止为一次稀释过程。
四、中央空调维修保养标准作业规程
规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。
适用于物业管理单位辖区内各类中央空调的维修保养。
1、后勤管理处负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况;
2、物业管理单位负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、该计划的实施;
3、物业单位制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
1、《中央空调维修保养年度计划》的制定。
每年的12月15日之前,由物业单位工程部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报审批;
2、制定《中央空调维修保养年度计划》的原则:
中央空调使用的频度;
中央空调运行状况(故障隐患);
合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);
3、《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容:
维修保养项目及内容;
具体实施维修保养的时间;
预计费用;
备品、备件计划。
3、对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
4、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理配合设备生产厂家技术部门完成;
5、冷却塔维修保养:
制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养:
用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5M;
检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;
如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承;
检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;
检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查一次);
检查皮带轮与轴承配合是否松动,如是则应整修;
检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴;
清洗冷却塔(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶;
检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期);
拧紧所有紧固件;
清洁整个冷却塔外表;
6、风机盘管维修保养:
制冷技术每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养:
每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内的空气(不定期);
检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承;
用500V摇表检测风机电机线圈,绝缘电阻不低于0.5M,否则应整修处理。
检查电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容;
检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修;
清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物;
用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢;
清洁风机盘管外壳。
7、冷凝器、蒸发器维修保养:
制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养:
(1)柜式蒸发器维修保养:
每周清洗一次空气过滤网;
清洁蒸发器散热片;
清洁接水盘。
(2)水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):
可申请外委维修。
8、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:
制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养:
(1)电动机维修保养:
用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上,否则应进行干燥处理或修复;
检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;
检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。
(2)水泵维修保养:
转转水泵轴,观察
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