惠州口岸国际项目定位报告Word格式.docx
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屋顶
商业
套内建筑面积
套数
比例
建筑面积
报关中心
40
3
4
528.36
80
1
8
70-79
24
29
119
80-89
51
63
140-149
23
90
151-157
7
53
168
小计
81
100
13
服务中心
36-40
39
35
889.31
83
11
41-49
66
59
129
60
152-158
5
56
69
168-171
2
22
111
9
合计:
报关中心共有写字楼81间,商铺13间,屋顶面积为528.54㎡;
服务中心共有公寓111间,商铺9间,屋顶面积为889.31㎡;
●本项目中,报关中心面积最多单位是80-89㎡,占63%,其次是70-79的单位,占29%;
●本项目中,服务中心最多的公寓面积是41-49㎡单位,占59%,其次为36-40㎡单位,占35%;
●报关中心屋顶塔楼可考虑作为会所,成为商务中心;
服务中心屋顶塔楼可作为商务套间。
总体说,本项目户型面积适中,基本符合市场需求,根据市场需求可作灵活间隔。
针对中高档客户,本项目在注重品质同时,更应该在营销过程中对项目进行独特的商务氛围营造,更好引导客户作为商务办公的终极置业者。
二、SWOT分析
优势(S):
1、陈江版块区域发展规划战略优势;
2、海关搬迁政策优势(搬迁经济);
3、开发时机优势,区域周边没有类似项目(市场有此需求);
4、临近深惠公路,交通十分便利;
5、随着产业结构调整,未来十年第三产业产值将达到1000亿元,区域商业环境日趋完善;
6、前期开发海关大厦和检疫大厦,项目的形象好;
7、企业具有品牌实力,市场认同度高;
劣势(W):
1、周边工业厂房多,没有形成区域核心商圈;
2、本项目为政府机关服务配套,不利于形成商业氛围;
3、周边配套尚不完全,商业商务氛围较弱;
4、片区环境改善有待时日;
5、验车场汽车噪音、空气污染较大;
6、本项目位于仲恺大道南侧,与北侧仲恺工业园区存有交通阻隔。
机会(O):
1、政策的倾向性引导;
2、惠州缺乏高星级酒店;
3、陈江商圈逐渐成熟;
4、园区稳定发展,带动区域物流贸易发展;
5、仲恺投资性物业不多。
威胁(T):
1、片区内仲恺创业广场项目、仲恺大世界是主要竞争对手;
2、目前区域商业租金水平非常低,影响销售价格的提高;
3、片区内客户群习惯到惠城区消费,消费定式短期内难以改变;
4、区域人流消费水平低,影响商铺投资能力。
三、项目客户定位
(一)目标客户
根据我司对仲恺高新区、周边项目及老海关周边企业的调查分析和对比研究,本项目挖掘的主力目标客户为:
1、公寓客户:
✧企业客户:
Ø
作为临时性接待、办事机构等办公用途;
仲恺开发区的大企业;
与仲恺开发区企业有着密切的业务往来;
✧其他类型:
投资客户:
报关办事员;
物流产业从业人员;
2、办公客户:
✧投资客户;
✧企业驻海关办事处;
✧大中型物流企业;
✧第三方物流企业;
✧贸易公司;
✧信息公司;
3、商业客户:
✧银行;
✧邮政;
✧个体经营者;
✧中小型企业;
(二)客户定位:
1、投资客户
(1)初次投资客:
●年龄在30岁以上
●职业多层次,收入稳定
●经济实力有限,但具有投资意识
●受市场引导影响较大
●容易接受新事物
●有冲动购买倾向
●不太了解政府规划,对片区发展有盲从心理
购买目的:
1、增加个人、家庭财富;
2、养老;
3、储备小孩教育基金
(2)多次投资客:
●年龄在35-45之间
●除本地外,还有珠三角周边城市客户
●以生意人和政府公务员为主
●关注并相对了解政府规划及片区发展趋势
●有多次投资经验,对投资要素较为理解
●有一定的经济实力,可以投资多套
●期望在未来5-10年转手获利
●看重片区经济发展、物业升值潜力
1、财富再次积累;
2、多元投资
2、公务员
●收入稳定,对生活充满信心
●遵规守法,经济实力有限,有开拓第二正当职业的想法
●对投资比较理性,但不缺乏投资意识
●容易看清事物的本质
●对与海关相关的服务、配套、企业情况了如指掌
1、增加个人、家庭收入;
2、尝试“下海”
3、报关、货运、物流等相关产业职员
●隔三差五与海关打交道,工作时间无规律
●非常了解与海关相关服务、配套的经营单位的利润
●工作勤奋,收入可观、稳定
1、租给自己的公司;
2、租给相关的公司;
四、项目卖点整合
1、区域卖点
项目地处的仲恺高新园区是最重要的惠州产业基地,未来发展空间大;
项目片区拥有众多中外大型高科技企业;
临近深惠公路,仲恺大道交通便捷;
2、产品自身卖点
海关口岸专属综合配套服务物业,不可复制、不可再生,唯一性;
项目集办公、商业、公寓、酒店为一体的纯综合商务物业;
海关搬迁的政策优势,是市政府的重点工程;
全天候24小时商务办公空间;
3、核心诉求
海关口岸专属综合商务配套服务物业;
高星级酒店支持的纯商务办公空间;
五、物业定位
1、开发主题定位
综合考虑市场条件及项目自身开发条件影响因素,项目开发主题定位如下,本项目开发主题定位为:
“惠州海关专属综合商务配套服务物业”
定位释义:
✧惠州海关作为区域进出口贸易的桥梁,搭建全球贸易平台;
✧作为海关配套项目,其海关专属性决定项目的唯一性和排他性;
✧集办公、公寓、商业、酒店为一体的综合商务平台;
2、项目推广名
“口岸国际”
诠释:
✧口岸――口岸是本项目的基本属性,同时也是作为海关专属项目的释义,直接明了,一目了然;
✧国际――本项目作为惠州外向型经济交流的商务平台,顺应城市经济发展方向,以此提升项目品质和形象;
3、形象定位
基于本项目的功能属性、市场形象结合项目所处区位的优势以此形成项目形象定位为:
“口岸经济创富区,现代商务综合体”
✧口岸经济,海关搬迁所带来的口岸经济,为惠州外向型经济发展增添动力,创造了良好的政务环境;
✧创富区,基于项目客户绝大部分是投资客户,项目未来规划价值、升值潜力无限,口岸新区将是惠州未来财富聚集地之一;
✧现代商务,口岸国际定位为纯商务空间,将营造一个现代政务和现代商务相结合的多维空间,开创现代商务新领域;
✧综合体,口岸国际作为仲恺片区的第一号综合商务物业,势必成为引动未来财富区的强大动力。
4、推广主题
“腾飞仲恺,商务领袖”
✧区位优势,本项目地处惠州市高新技术开发区(仲恺园区),园区内有国内外高科技企业300多家,区域GDP达600亿元,产业资源优势明显,是惠州的产业中心;
✧财富引擎,本项目的商务空间,搭建在惠州现代商务和政务相接合的平台,其未来规划价值、升值潜力无限;
✧综合功能,本项目作为高新园区首个综合型商务物业,形象定位高,将成为仲恺乃至惠州商务地产的标志。
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