建设项目规划审查规定Word下载.docx
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XA3
阶段)。
第四条方案须报专家评审会的项目:
3
(一)用地面积
45
亩及以上的项目,单栋建筑面积
万平方
米及以上或建筑高度
50
米以上的公共建筑,19
层及以上的居住
建筑;
万平方米以上的居住或商住建项目;
(三)大型城市广场、公园绿地、重要市政公用设施、重要公
共建筑周边区域的项目、重要公共建筑或建筑群;
(四)规划设计条件通知单或局技术审查会要求报专家评审
会的项目。
提交专家评审会的方案一般不得少于
个,评审通过后方可
申报办理修建性详细规划(总平面图)及建筑方案审查(进
阶
段)。
第五条
须编制竖向及管线综合规划的项目:
(一)本规定第四条涉及的项目;
(二)项目场地竖向或周边市政情况较复杂的。
竖向及管线综合规划须在发放建设工程规划许可证(副本)
前报审。
一般工业项目可不报审竖向及管线综合规划。
第六条须编制交通影响评价报告的项目:
(一)重要公共建筑;
(二)交通生成量大的交通类或混合类项目;
(三)一类地区建筑面积
万平方米以上的公共建筑工程和
5
万平方米以上的居住建筑;
4
(四)其他地区建筑面积
万平方米以上的公共建筑和
万
平方米以上的居住建筑和商住建筑;
(五)城市规划部门或公安交通部门认为属交通敏感或饱和地
段的建设项目以及对城市交通产生重大影响的其他建设项目。
交通影响评价报告一般须与修建性详细规划(总平面图)或建
筑方案同时报审,规划部门认为重要的交通类项目,须在选址阶
段与项目选址论证报告同时报审。
第七条须编制建筑环境景观设计的项目:
一一一
位于城市重要节点的项目;
新建的
米以上的高层公共建筑或
19
层及以上的居
住建筑;
重要公共建筑及用地面积
亩以上的居住区项目。
建筑环境景观设计须在领取建设工程规划许可证(副本)前
报审。
第八条须做建(构)筑物夜景亮化设计的项目:
(一)城市标志性建(构)筑物及重要的公共建筑;
(二)临宽度
26
米及以上城市道路的高层公共建筑或
层
及以上的居住建筑;
(三)城市广场、滨江、风景名胜区周边及景观街、商业街两
厢的建(构)筑物;
(四)其他指定须进行夜景亮化设计的建(构)筑物。
建(构)筑物夜景亮化设计须与建筑环境设计同时报审。
第三章建设项目规划编制内容及深度
第九条修建性详细规划(总平面图)编制应表达以下内容:
(一)总平面图:
1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目用地周边
50
米范围内现状地形图中的所有内容;
2、与用地红线、规划道路边线(绿地控制线)、轨道控制线、河
道、绿地、高压线走廊、文物古迹保护范围等规划控制线的距离
及建筑间距;
3、公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等独立建设的公
共服务设施用地范围。
4、规划道路的宽度,转弯半径、控制点的坐标、高程,地面停
车范围及车位布置方式,地下停车库等地下空间的范围、层数、
出入口方位;
5、按总图规划技术经济指标表(附表一)标明各项技术经济指
标,各类不同性质的用地和建筑面积应分类计算;
6、按建构筑物汇总表(附表二)标明各建(构)筑物的栋位、名
称、主要使用性质、层数、高度及面积。
(二)文本附件:
1、交通影响评价报告;
6
2、须做日照分析的应提供日照分析等照时线图;
3、消防及交通组织图;
4、鸟瞰图、效果图;
5、用地竖向规划图;
6、其他文字说明。
(三)修建性详细规划的编制须满足《长沙市修建性详细规划
编制标准》(CSGH/003-2005)深度要求。
第十条建筑方案设计文本应符合规划设计条件的要求,文
本深度应符合国家《建筑工程设计文件编制深度规定》(2008
版)
并体现以下内容:
(一)图纸部分:
1、总平面图设计深度要求同第九条;
2、建筑单体设计要求:
①主要平立剖面的尺寸及定位轴线(在机场或微波通道限高
区范围内,要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程);
②各房间的使用性质(按规定用语标明);
③立面色彩和材质;
④公共配套设施的配置;
⑤建筑及夜景亮化效果图。
(二)文字说明:
1、项目概况和设计依据;
7
2、构思说明;
3、各相关专业设计说明(包括消防、节能设计);
4、其他。
第十一条建筑报建图设计应符合以下要求:
(一)建筑报建图应标注不少于
道的尺寸线,所有房间须按
规定用语标明使用性质,空中花园、飘窗和空调板应提供大样图;
(二)局部总平面定位图须注明建筑间距,建筑退让道路边线、
用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于
个角点的坐标
及其定位轴线编号;
(三)须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情况统计
表;
第十二条交通影响评价报告应包含以下内容:
(一)建设项目概况应包括建设项目主要规划设计条件、主
要技术经济指标和业态、建设方案等内容。
(二)评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状、规
划的用地和交通发展情况。
(三)现状交通分析应包括下列内容:
1、应对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通设施、
交通管理政策及措施进行说明。
2、应对评价范围内的现状道路、公共交通、停车、慢行等
交通系统的管理措施、供需和运行状况进行分析,提出现状交
8
通系统存在的主要问题。
3、交通需求预测应对各评价年限、各评价时段的背景交通
和项目新生成交通进行预测,分析评价范围内交通系统的交通
量分布和运行特征。
4、交通影响程度评价应包括下列内容:
(1)评价范围内主要交通问题分析。
根据交通系统供需分
析和交通影响程度评价,提出评价范围内交通系统存在的主要
交通问题。
(2)评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系统
运行的影响程度。
评价对象应包括评价范围内的各种交通系统,包括机动车、
公共交通、停车、慢行等。
5、交通系统改善措施与评价应包括下列内容:
(1)改善出入口布局与组织,优化建设项目内部交通设施;
(2)评价范围内的交通系统改善:
6、结论及建议应包括下列内容:
(1)交通影响评价的结论及建议应包括:
评价结论、必要性
措施和建议性措施。
(2)评价结论应明确项目建成对评价范围内交通系统的影
响程度,明确交通改善后建设项目交通影响是否可接受,以及
是否需要对建设项目的选址和(或)报审方案进行调整。
9
(3)必要性措施是保证建设项目交通影响可接受的前提条
件。
建议性措施包括对建设项目内部或评价范围内交通系统推
荐采取的措施与方法。
对评价范围内交通系统影响为显著影响
的建设项目,应明确必要性措施。
第十三条工程管线规划及管网综合应包括以下内容:
1、采用与修建性详细规划相同的比例尺;
2、在地下管线较复杂的地区(环线以内地区及其它建成区),
应提供工程设施及管线现状图;
3、单项或综合工程管线规划图,应标明工程设施和构筑物
(变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、
燃气输配设施等)的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平
面位置、管径、控制点坐标和标高,管径、标高宜用引出线表示,
排水规划图单列;
4、修建性详细规划应编制管网综合图,应标明各种管线之
间及管线与建(构)筑物、道路、行道树等之间的相对距离,管线
较集中处应用横断面图表示;
5、不同种类的管线应用不同的线型表示,且应用不同的颜
色区分(见下表)。
工程管线规划线型及颜色
种类
线型
颜色
供水
蓝
排水
雨水
赭
污水
电力
紫
电信
绿
热力
红
中水
燃气
(二)文字说明
1、工程设施(变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水
提升及处理设施、燃气输配设施等)的配置(位置、规模、用地等)
和管理要求;
2、单独审批工程管线规划及管网综合时,应说明总用地面
积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据;
3、水质、水压,用水量计算等;
4、排水体制,雨污水量计算,污水处理方式;
5、用电负荷计算,电力线路架(埋)设方式;
6、电信需求量,电信管道敷设方式,经规划审批的微波站、
卫星通信设施控制保护界线;
7、燃气用量计算;
11
8、热负荷计算,热力管道敷设方式;
9、修建性详细规划还应增加工程造价等资料。
工程管线指:
给水、排水、电力、电信、中水、燃气、路灯等管
线,有条件的地区还应考虑热力管道,特殊地段还应考虑人防、
防洪工程。
各种弱电管线(包括通讯、广播电视等)应同沟(槽)敷设。
第十四条建筑环境设计文本应包含以下内容:
1、项目概况;
2、规划原则及环境设计主题;
3、景观规划总平面图(附技术经济指标一览表);
4、景观分析图(从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角
度分析景观节点、景观空间及景观轴线);
5、建筑主立面效果图(应与环境设计方案融合,与建筑外墙
色彩及材质选用的文字说明相符)。
6、中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等主
要景观节点效果图,围墙和挡土墙、护坡的艺术处理效果图,主
要雕塑、小品效果图以及不能结合主体建筑设置的站厕、配电间
等配套设施和地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理效果图(附索引
图,注明该景观节点名称、在总图中的位置以及效果图的投视方
式和方向);
7、建筑夜景亮化效果图;
12
8、竖向设计图(详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场
地设计标高、坡向箭头等);
9、景观布局图(标明位置,可附园林小品一览表)和种植配置
图(可按乔木和灌木分别出图,标明位置,可另附植物名录表,并
标明名称、图例及规格等);
10、须有相应资质的设计单位签章,如项目用地规模较大,可
分区出图;
11、主要外墙的小样。
第四章规划用地控制
第十五条需要出让和改变用途的国有土地,由土地使用权
人向市(区)土地储备中心、市(区)城建投资有限公司、市(区)棚
改公司等市(区)政府一级土地开发机构申请收储或收购,由市国
土资源局发函申请规划设计条件。
第十六条需挂牌出让的村民生产、生活安置用地,原则上
由各区政府指定本区城建投资有限公司或区级政府土地融资机
构收回,由市国土资源局发函申请规划设计条件。
第十七条城市建设应按规划成片实施,一般应以街坊为单
位,以规划道路为界限,规划蓝线原则上应划至用地周边规划道
路中心线。
第十八条无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设
13
的,必须按规划要求整合周边用地。
涉及企业改制零星用地必须
单独划蓝线的,应明确仅供资产评估,不得单独建设。
第十九条项目的建设规模应依据地块容积率指标以及核准
建设的建筑面积一并控制。
用地范围内局部地块容积率、建筑密
度、绿地率的调整,可在保证总用地内计算容积率总建筑面积及
容积率、建筑密度、绿地率不变的前提下内部平衡。
第二十条居住用地面积达到
30
公顷以上的,可设置不超
过计容建筑面积
8%的商业;
居住用地面积小于
公顷大于等于
公顷的,可设置不超过计容建筑面积
6%的商业;
居住用地面积
小于
公顷大于等于
0.4
4%的
商业;
用地面积小于
公顷且不临
米及以上城市道路的居住
用地,不得设置商业。
第二十一条商住用地面积小于
公顷的,
应设置不低于计容建筑面积
20%的商业;
用地面积
公顷以下的,
30%的商业。
商住用地面积大于
10
公顷的,应按土地出让条件商住用地比例将商业与住宅分区设置,
分别核算规划技术指标。
第二十二条同一项目中,不同性质的用地,其相应建设的
建筑面积应按规划要求控制,不同性质的建筑面积指标不得相互
转换,用地比例与土地出让合同不符的须相应修改出让合同。
用
地界限的局部变化,在土地出让合同相应地块各类建筑面积不变
14
的前提下,可进行调整。
第二十三条住宅或商住用地的容积率一般不得小于
1.0,且
其中低层及独立住宅的建筑面积一般不得超过该项目住宅总面
积的
10%。
第二十四条工业项目的建筑容积率原则上不得低于
1.0,绿
地率不高于
15%,生活设施、后勤保障、办公服务等配套设施用
地面积一般不得超过项目总用地的
7%。
第五章建筑及环境控制
第二十五条建筑间距Ⅱ类区范围内,
米以上的高层公
共建筑或
层及以上的居住建筑,临城市规划道路建筑主体直
接落地(无裙房),退让城市道路的距离可按不小于
米控制,50
米以下的高层公共建筑或
层以下的居住建筑按不小于
米
控制。
第二十六条非居住建筑(医院病房楼、休(疗)养院住宿楼
以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼除外)位于居
住建筑北向时,其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型
布置的建筑间距控制,其间距最小值低层不小于
米,多层不小
于
米,同时须满足消防和各专业规范要求。
第二十七条高层建筑与相邻居住建筑为非平行布置时间距
间
间距
方
距
类区
位
Ⅰ类地区
Ⅱ类地区
Ⅲ类地区
a≤300
按平行布置的居住建筑控制
0
<
a<
60
0.7S
0.8S
0.9S
a≥600
0.6S
注:
①表中“S”为南北向布置时的标准间距值;
②表中“a”为相邻建筑的夹角。
第二十八条居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设
置。
临
米以上城市道路的商业建筑应设置宽度不小于
2.4
米的
骑楼(大型集中商业可不设骑楼),且应配建为其服务的相对独立
的停车场(库)。
第二十九条临路幅宽度
米及以上城市道路设置的商业
其建筑总长度(含建筑底层商业部分)不应超过用地临城市道路
边线总长度的
30%;
临路幅宽度
米以下城市道路设置的商业
50%,主体建筑长度大于上述规定时,商业建筑不
得超出主体建筑投影范围。
当临街商业退让城市道路边线(或绿
化带边线)大于等于
20
米时,该部分临街商业可不计入临街商业
长度。
16
第三十条居住及商住用地内临街商业建筑造型不宜过于
复杂,装饰构件宜简洁,外墙材料中不宜采用大面积玻璃幕墙,
建筑色彩应符合《长沙市城市色彩规划》及相关规定的要求,整体
风格应与用地内其它建筑相协调。
临街商业建筑外墙上设置的户
外广告招牌应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求,并
按《长沙市户外广告管理办法》要求另行报审。
第三十一条独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于
0.9
米。
空中花园、空中庭院架空高度不得小于两个标准层层高。
空中花
园、空中庭院周边的交通空间要按相应规定计算建筑面积。
第三十二条居住建筑所有按半面积计算部分的正投影面积
所占该户型总建筑面积的比例不得大于
20%,滨江等重要景观区
域经确认后可适当放宽至
25%。
第三十三条高层住宅设置电梯应满足如下要求:
(一)12
层以上(不包括
层复式住宅、开放性架空层不计
入自然层数)独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台;
(二)高层住宅每单元户数超过
60
户时,其电梯设置不得少
台。
且平均每台电梯的服务户数不宜超过
75
户。
第三十四条新建的
平方米/户以下住宅和公寓,按《长
沙市城市规划管理技术规定》要求的间距控制,不作为客体建筑
进行日照分析。
第三十五条新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅
17
的日照产生影响,并适当考虑对邻近地块拟建住宅的影响,必要
时按对等退让原则做模拟日照分析。
在日照分析范围内对小于国
家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的,建设单位应与
受影响的住宅产权人签订补偿协议,并在建筑放线定位前提供相
关证明材料(新建建设前原日照时已不足但未进一步减少的住宅
不需签协议),并告知其相应的听证权利。
第三十六条新建高层住宅应尽可能满足日照要求。
对于少
数日照不满足国家规范要求的住宅(原则上按一类地区总户数比
例不大于
10%,二类地区总户数比例不大于
5%),建设方应主动
向客户提供日照分析报告(商品房须在售楼部公示该报告),并在
住宅销售合同中注明该住宅日照情况。
日照分析报告作为建设工
程规划许可证的附件,由市房产主管部门在住宅销售合同签订及
产权办理时予以备案。
第三十七条建设项目用地红线范围内所有非保留的建、
构筑物应全部拆除,方可申请办理放线定位。
第三十八条下列情况除应在现场公示外,还需相邻住宅产
权人签署意见同意(同时需提供住宅产权证、与之相对应的产权
人的签字及身份证):
(一)新建建筑与相邻建筑总间距、对外日照满足要求,但不
满足最小离界要求的;
(二)新建建筑自身离界、对外日照满足要求,但总间距不满
18
足要求的。
第三十九条建筑底层的架空开放空间作为永久性全天候的
公共活动场地或实施绿化的,其架空开放空间不得封闭,不得改
变使用性质。
居住建筑底层的架空开放空间层高不应小于
3.6
第四十条住宅区内配套的道路、综合管线、绿化、停车场、
垃圾站、公厕、配电间等,应与小区建设同步设计、同步报建、同
步建设、同步验收。
第四十一条高层建筑、规划路幅宽度
26m
及以上、城市重
要区域周边、滨江及风景名胜区内已建建筑需进行外装修改造的,
需报多方案审查。
第四十二条临宽度
36
米及以上城市道路的住宅,其临街
面阳台应封闭。
第四十三条幼儿园及小学按
1
个/班、中学按
1.5
个/班的
标准配设机动车停车位。
第六章规划联合审查
第四十四条在划定的文物埋藏区内及用地面积
亩以上
的项目,建设工程放线应前取得文物主管部门地下文物保护评审
意见;
涉及文物保护单位及其周边控制区范围内的建设项目,应
在报建图审查时征文物主管部门意见。
第四十五条涉及公共绿地调整的,应在公共绿地规划调整
前征市园林主管部门意见;
城市公园周边的建设项目,应在总平
面图或报建图审批时征市园林主管部门意见;
建筑环境景观设计
须报审的项目,报审前应征市园林主管部门意见。
第四十六条中小学校及幼儿园建设,户数
500
户以上的住
宅建设项目,应在总平面图及报建图阶段审批时征市教育主管部
门意见(60
平方米以下的小户型,户数按
75%折算)。
第四十七条临宽度
米及以上的城市道路增设道口以及
对城市交通产生较大影响的项目,应在总平面图或报建图审批时
征市公安交通主管部门意见。
第四十八条在岳麓山风景名胜区内建设的项目,应在办理
选址意见书时征岳麓山风景名胜区主管部门意见。
风景名胜区外
围保护区内建设的项目,不符合《岳麓山风景名胜区总体规划》的,
应在总平面图或报建图审批时征岳麓山风景名胜区主管部门意
见。
第四十九条超高层建筑、位于坚硬场地高度
80
米以上以及
位于中软弱场地高度
米以上的建筑,应在申报建设工程规划
许可证(副本)前取得防震主管部门意见。
第五十条在气象监测控制区域内突破控规限高要求的项目,
应在规划调整、总平面图或报建图审批时征气象主管部门意见。
第五十一条在机场净空控制区域内突破机场净空控制高度
要求的项目,应在总平面图或报建图审批时征广州军区空军后勤
部意见。
第五十二条消防设计审查
(一)对消防管理规定的人员密集场所及特殊建设工程,建设
单位在取得建设工程规划许可证后,须向公安消防机构申请消防
设计文件审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的
公安消防部门申请消防验收;
(二)前项以外的建设项目,应按规定将消防设计文件报公安
消防部门备案。
(三)重大基础设施及其它特殊项目的选址,在选址审批时应
征公安消防部门意见。
对项目的消防设计存在较大疑问时,规划
部门可以工作联系函形式向公安消防部门进行批前咨询。
(四)在报建图审批时,应提供设计单位出具的建筑防火设计
责任书(附表三)。
第五十三条涉及水利防洪设施的项目,应在总平面图或报
建图审批时征水利主管部门意见。
涉及占用防洪规划保留区土地
的项目,应在用地规划许可审定前征水利主管部门意见。
第五十四条有污染物产生及排放的项目应在选址、总平面
图或报建图审批时征环保主管部门意见。
第五十五条涉及疾病防控、医疗卫生设施、食品加工的项
目,应在选址或总平面图及报建图审批时征卫生主管部门意见。
21
第五十六条结合民用建筑修建防空地下室和地下室埋深超
过
米的建设项目,应在报建图审批时征人防主管部门意见
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- 建设项目 规划 审查 规定