南京市市级示范项目申报表公共物业版Word格式.docx
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23
⑴按规定要求立项、规划、建设,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料齐全。
1
每一处不符合扣0.2分
⑵共用设施设备清单(含权属清册)及其
1、物业项目
安装、使用和维护保养等技术资料齐全、
资料
分类成册,管理完善,查阅方便。
每一
⑶配套设施投入使用,供水、供电、供气、
项不
供热、通信、有线电视等准许使用文件齐
2
符合
全。
扣0.5
⑷物业质量保修文件和物业使用说明文件
分
齐全。
⑸物业管理区域划分备案证明。
2、承接查验
手续
⑴物业办理共用部位、共用设施设备接管
验收手续,有验收和交接记录。
⑵物业办理园林绿化工程接管验收手续,
3、管理规约
制度
有验收和交接记录。
⑶签订物业承接查验协议。
⑷物业承接查验情况公示图片,备案证明。
⑴物业为多业主所有的,制度(临时)管
理规约和业主大会议事规则,物业为单一
业主所有的,制定使用人(租户)管理制度。
⑵业主委会会或管委会按规定程序成立,按要求履职,工作情况较好。
⑶(临时)管理规约和业主大会议事规则,内容符合法律法规的规定。
⑷建立与业主、业主委员会(管委会)的
联系沟通机制,听取或采纳业委(管委)
会意见和建议,对存在的问题及时整改、记录完善。
⑸(临时)管理规约经业主书面承诺遵守,管理规约和业主大会议事规则经业主大会表决通过。
处不
2符合
扣0.2
⑴物业为多业主所有的,未成立业主大会
的,签订前期物业服务合同,成立业主大
会的,签订物业服务合同;
物业为单一业
主所有的,签订物业服务合同,物业出租
使用的,租赁合同中应有物业管理的相关
扣1
4、物业服务
约定;
合同对服务范围、服务内容、收费
分,每
合同
标准、违约责任、合同期限等约定明确,
一处
合同签订规范且已备案。
不符
⑵(前期)物业服务合同符合法律法规的
合扣
规定,租赁合同中物业管理的约定应当与
0.2分
物业服务合同一致,无侵害业主及使用人
合法权益的内容,合同签订规范且已备案。
⑴物业为多业主所有的,应当协助并配合
建立专项维修资金(费用)制度,业主应
当根据(临时)管理规约及有关法律法规
5、维修更新
的规定交存、使用和管理专项维修基金(费
和改造费用
用);
物业为单一业主所有的,业主应当
保障
定期从日常经营和管理服务收入中提取一
定比例的费用,用于物业保修期满后的维
修、更新和改造。
⑵物业服务企业组织实施方案,预算、列
支、备案、施工及竣工验收有书面记录、有公示图片;
使用情况定期向业主公布,无挪用、擅自扩大使用范围等违规行为。
⑴建立人力资源、财务管理、合同管理等
物业服务企业内部管理制度。
⑵建立房屋维修养护、设施设备维修养护、
秩序维护、环境清洁以及园林绿化等服务
6、管理服务
制定
质量管理制度。
⑶建立物业服务收费管理制度,至少半年
公示财务收支和公摊能耗,物业公共服务
收费收缴费率90%以上。
⑷建立客户关系管理制度。
⑴房屋设施设备日常管理维修养护档案动
态监管。
⑵建立住户档案,业主信息档案实现动态
7、档案管理
管理。
⑶档案分类规范,查阅方便。
⑷档案使用登记手续完备。
⑸档案存放环境符合规定条件
8、突发事件
⑴项目制定消防、电梯、给排水、供配电
应急机制
等共用设施设备事故应急预案,定期演练、
并有相应记录。
符合扣1分
⑵项目制定自然灾害、公共卫生、治安、
交通等方面突发事件的配合性应急预案,
定期演练、并有相应记录。
9、员工培训
和企业形象
⑴建立健全的企业员工培训体系,根据不
同岗位特点制定并落实员工分类培训。
合扣1
⑵专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书(包括消防监控人员、电梯维修、管理人员、高低压电工以及机械车位操作人员等)。
每一项不符合扣0.5分,每一处不符合扣0.2分
⑶不同岗位服务人员分类统一着装,佩戴
明显工作标志。
⑷服务人员态度热情耐心,举止文明礼貌,
解答问题及时准确。
⑸企业标识标牌体系完善,业主手册、服
务指南等客服服务资料简明实用。
10、客户服
务管理
⑴设立物业服务中心,在显著位置公示:
营业执照,项目经理照片及联系方式,物业服务投诉、报修电话及受理制度,服务内容
3
11、沟通报
告机制
⑵有专人负责接待客户来访,24小时受理客户信息。
⑶客服接待人员值班记录及时,客户信息
处理记录完整,按月进行统计分析并采取相应措施。
⑷建立并落实特约服务受理及回访制度,投诉处理及时率100%记录完善,按月进行统计分析并采取相应措施。
⑸物业服务收费明码标价,实行物业服务
费酬金制的,每年不少于一次公布物业服
务资金的收支情况,有书面、图片记录。
⑹利用共用部位、共用设施设备经营的,
应当征得业主的同意,并定期公布收益收支情况,有书面、图片记录。
⑴对住户违反治安、消防、环保、房屋装
饰装修和使用等方面的法律、法规规定的
行为,及时进行劝阻,并向有关行政部门报告,有书面记录。
⑵主动与物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、居委会联络,积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议,主动接受业主委员会、业主和使用人的监督,有书面记录。
二、房屋共用部位管理
14
⑴物业管理区域内交通标识、引导指示牌
和平面示意图规范清晰。
⑵组团、幢、单元(门)、门户以及配套
公建标识规范清晰。
12、标识系
⑶物业区域明显位置设置入驻单位名录
统和维保资
牌。
料
⑷物业管理用房位置合理、门牌标识明显、
面积达标、产权明晰、办公环境整洁规范,
项目管理服务中心标识规范清晰。
⑸物业维修、保养记录完整。
⑹房屋使用功能完备,无安全隐患。
13、共用部
位使用管理
⑴共用场地、部位符合规划要求,无违章
搭建现象。
每一项
不符合
⑵房屋共用部位使用符合建筑设计要求,
扣1分,
无擅自改变用途现象。
每一处
⑶建立规范的物业共用部位、共用设施维
修保障机制(包括维修计划、日常维护保
养、应急维修等)
⑴房屋外观完好、外立面整洁,无破损、
脱落、渗水、污迹、乱贴、乱涂、乱画和
乱挂现象,无违章搭建或擅自改变物业用
途现象。
⑵定期巡检外墙,及时消除安全隐患,建
一处不
14、房屋外
观状况
材贴面无脱落,涂料墙面无污染,玻璃幕
墙无破坏。
符合扣
⑶外墙清洗或粉刷按合同和计划组织实
施、记录完整。
⑴制定并实施室外附加设施统一、规范的
15、室外附
安装标准和管理制度。
加设施管理
⑵室外招牌、广告牌、夜景灯等设施管理
符合规定,按规定办理报批,手续齐全,
色彩风格统
16、装饰装
修管理
⑶空调安装位置统一,管线整齐,冷凝水集中排放,无安全隐患。
⑷定期巡视检查,发现安全隐患,及时告知或劝阻业主及相关当事人,并采取相应防范措施。
⑴制定装饰装修等房屋管理制度并严格执
行,按照相关规定审核装饰装修方案,特
殊场所装饰装修方案须经消防部门核准。
对于建筑区划内违反城市管理、装饰装修
和使用等方面法律、法规的行为,及时劝阻、制止,及时向相关行政管理部门报告,记录完善。
⑵对于建筑区划内违反消防安全、城市管
理、装饰装修和使用等方面法律、法规的
行为,及时劝阻、制止,及时向相关行政管理部门报告,记录完善。
⑶签订装饰装修管理服务协议,办理装修施工批准手续。
⑷书面告知业主及施工单位装饰装修的禁
止行为和注意事项,并在装修现场公示,
3分,每
装修现场的消防及安全防范措施得当。
⑸装修人员出入和装修施工时间有效控
制,装修垃圾定点堆放,定时清运;
⑹专人每日巡视检查装修现场,装修验收
手续完备,装修档案保存完整。
⑴每日巡查天台、大堂、楼梯、通道、窗
户等共用部位,发现损坏,及时维修养护
17、日常巡
并做好记录。
视、检查与
管理
⑵门窗无破损,楼梯、通道以及屋面无乱
堆乱放现象,屋面防水性能良好,进出有
监管措施。
三、共用设施设备运行、维修和养护
34
⑴共用配套设施完好,无随意改变用途。
⑵制定并严格执行共用设施设备的管理制
18、共用设
施设备管理
和运行状况
度、安全操作规程、应急处理措施。
⑶合理配备专业技术人员,持证上岗、岗
位责任明确。
5
⑷建立设施设备总账、台账、设备卡,设
施设备标志齐全、规范。
⑸设施设备运行、维护、保养和检查等管
理制度健全。
⑹制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划,无事故隐患。
⑺制定并实施日常设施设备检修、巡视、
保养、紧急情况处理等制度,设备良好、运行正常,近一年内无重大安全管理责任。
⑻制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放、管理以及定期检测制度。
⑼选聘符合国家规定的资质条件专业服务
单位,签订专业、规范的外包服务合同;
制定并实施专业外包合同全程监管制度,有监管措施和记录。
⑽操作人员熟练掌握、严格执行设施设备
操作规程及保养规范。
19、室外共用管线、管道和道路管理
⑴室外共用管线统一入地或入公共管道,
整齐有序,无架空管线,无碍观瞻。
⑵排水、排污管道通畅、无堵塞外溢,标
线、色标清晰,主(备)潜水泵都能正常
启动、状态标识正确。
⑶雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏,
无堵塞、外溢现象。
20、设备机
房管理
21、库房管
理
⑷道路通畅、路面整洁平整,井盖无缺损、
无丢失、井盖不影响车辆和行人通行,有安全提示标识。
⑴设备系统图、操作规程、岗位责任制度、
应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全,张贴于机房明显位置;
⑵值班及非工作人员进出管理制度完善,记录完整;
⑶设备管线标志清晰,仪器仪表运行正常、
数据准确;
⑷机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放,设备表面无积尘、无锈蚀,
⑸防鼠板、防鼠网材质、规格,防鼠药物投放等符合规范要求。
⑹设备噪声符合规范要求,有环境要求的设备机房,温、湿度在规定范围内。
⑴建立并实施维修工具、备品、备件采购、存放、出入库和报废管理制度。
⑵对危险品、化学品等特殊备品、条件单
独存放,并定期检查。
每一项不符合扣0.5分,每一处不符合扣
1扣0.5
⑴配电房制定供电管理制度并严格执行、
管理制度与措施符合专业要求,设备编号有序,运行、维修、保养、巡检记录完整,模拟屏与控制柜一致,标识铭牌统一规范。
⑵停、送电严格执行操作票制度。
⑶受托管理高压供电设备的,变配电室安
全警示牌配置齐全,检修检验和安全防护
用具配置齐全,消防器材、绝缘器材齐全且在安全期内。
⑷后备电源设备定期检测,能够随时启用。
⑸路灯、楼道灯等公共照明运行正常设备编号有序。
⑹保证正常供电,停电、限电按规定时间通知业主且有记录。
⑴监控、门禁等系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求;
⑵系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整;
24、电梯系
统管理
存30天以上信息备查,调阅查看有审批记录,监控摄像头完好无缺且点位准确。
⑷中央控制室管理实行24小时专人值班制度,设备及机房整洁,无杂物、灰尘、水渍,进出有记录,应急工具齐全,配有UPS应急电源。
⑴建立电梯管理制度,实施一梯一档管理,制定电梯应急事故处理方案。
⑵电梯轿厢内醒目位置张贴96333紧急电话、年检合格证和乘客注意事项;
轿厢、井道内保持清洁,轿厢广告设置有序,无乱贴、乱画。
⑶电梯维修保养合同规范,有专业维保资质公司维保合同和维保电话。
⑷电梯机房通风、清洁、照明情况良好,配有平层图、平层标志线、应急工具齐全,制度上墙、有巡查记录。
⑸电梯三方对讲正常,运行平稳,维修、保养、检修记录完整。
项不符合扣1分,每一处不符合扣
⑹电梯按规定或约定时间正常运行,安全设施齐全、无安全事故,出现故障或险情、
25、给排水
系统管理
26、避雷系
维修人员接到报修后20分钟内到达现场。
⑴二次供水水箱定期清洗2次/年,符合卫生标准和管理规定(专业资质公司清洗合同、化验报告、责任人、健康证、药匙领用记录等)。
⑵给排水及中水系统设备完好、运行正常,日检查和月、季、年保养制度完善。
⑶生活水箱加盖上双锁,周边无污染源,定期清洗、消毒,检查记录完整;
⑷水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰,无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。
⑸排水系统通畅。
汛期道路、地下室、设备房及地下车库无积水和浸泡现象。
⑹消防水箱、生活水箱均有水位、水量标识,设有溢流报警,建立应急事故处理方案;
临时停水事先通知业户,并实施应急供水方案。
⑴避雷设施竣工验收资料,配置避雷设施位置平面图。
1不符合
⑵避雷设施定期检查、维护,记录完整。
⑴消防系统资料齐全、制定消防应急方案。
⑵消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置。
⑶消防监控系统运行良好,可随时自动和
手动报警设施启动正常;
消防联动控制柜
正常、报警、故障等状态正确显示、处理记录规范,应急消防器材齐全、摆放规范,且在安全期内。
⑷消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、
疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设
施设备完好,并按规定定期组织检验、保养,记录完善。
⑸消防水泵、管网、闸门等设备运行正常,测试、维修、保养记录完整。
⑹区域消防通道畅通,无杂物堆放,无违
章占用;
安全疏散通道畅通,疏散标志和示意图设置合理、醒目。
⑺消防自动喷淋灭火系统、气体灭火系统
能够正常启动。
⑻消防正压送风、防排烟系统能够正常启
用。
28、空调系
⑴空调系统运行正常,水质符合标准;
⑵冷却塔运行正常,噪声符合规范要求;
⑶空调管道、阀件及仪表完好,无跑、冒、
滴、漏现象;
⑷空调系统日常巡查、维修、养护工作符
合技术规范要求;
⑸新风、送排风系统运行正常,消毒管道
和过滤装置定期清洗,符合规范要求;
⑹空调系统出现故障,维护人员接到报修
后20分钟内到达现场检修。
29、机械使
用管理
⑴立体车库按规定年检、有检验报告,现场张贴合格证、操作人员上岗证、操作规程、安全管理规定、停车吨位、高度宽度等参数。
不符合扣0.5分,每一处不符合扣
⑵专业维保资质公司维保合同和应急电
话,有定期检查和保养记录。
四、公共秩序维护
30、秩序维
护管理
31、交通秩
序管理
⑴制定符合项目特点的秩序维护方案,有专业秩序维护队伍。
⑵安全监控室及主出入口实行24小时值班,物业管理区域内实行24小时巡逻制度⑶秩序维护人员配置合理、责任明确、操作规范、巡更路线清晰。
⑷各类标识设置合理、符合行业规范要求,对可能危及人身安全的地点和设施设备,有明显警示标志和防范措施。
⑴车辆管理制度完善,现场公示停车场管理规定、停车收费标准和紧急联系电话。
⑵停车场、停车位标志规范、清晰,车辆行驶路线设置合理、路线清晰,有安全防范措施。
⑶固定机动车停放车辆签订停车服务协议,明确双方相关权利义务。
⑷车辆进出登记及时,记录完整。
⑸停车场道闸、路障、立体停车设施等运行良好,维修养护及时。
⑹机动、非机动车辆按照规定位置停放有
2分,每
4分,每
序、无乱停乱放现象。
⑺停车场、库定时巡视检查,高峰时进行
车辆秩序引导。
⑻制定交通应急预案,发现交通堵塞及时
疏导,发生交通事故及时报告有关部门。
32、消防安
全管理
⑴制定消防安全制度,消防安全操作规程。
⑵实行防火安全责任制,明确消防组织架
构、岗位责任人以及区域消防责任人。
⑶消防中控室实行24小时专人持证值班制度,值班记录完整;
消防应急广播正常,随时可用;
应急消防器材齐全,摆放规范,且在安全期内。
⑷消防安全定期巡视检查,消防安全隐患
及时整改,有记录。
⑸定期开展内部与外部消防法规、安全宣
传,进行消防知识培训。
⑹消防演练每年不少于两次,积极动员业
主及使用人参与,有书面和图片记录。
五、环境管理服务
10
33、保洁服
⑴制定符合项目特点的保洁服务方案;
保
洁实行责任制,保洁人员配置合理,责任区域明确,实行标准化保洁。
⑵制定并严格执行保洁用品、范围、流程、频次、效果及评价等服务质量标准和操作流程。
⑶垃圾实行分类管理,工业废料及医疗垃圾等严格按照有关规定处理。
⑷保洁设施设备配置合理,工具台账完善,定期对保洁设施设备进行卫生消毒。
⑸防治鼠害、虫害等有计划,有措施,有
记录;
定期进行卫生消毒灭杀,房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
⑹管理区域内道路、绿地、停车场等公共
场地无纸屑、烟头、乱贴、乱画、塑料袋
等废弃物。
⑺制定并执行石材护理计划、护理频次、效果及评价等石材护理标准,确保项目运行中石材无病症产生;
(如:
水斑、返碱、锈斑、油斑、污染等)
⑻房屋共用部位及共用设施设备保持清
项不符合扣0.5分,每一处不符合扣
洁,无擅自占用或堆放杂物现场,楼梯扶
手、天台、大堂、雨棚等保持洁净。
⑼及时清理公共场地、道路的积雪、积水,
物业共用设施设备保持清洁。
⑽排烟、排污、噪音等符合国家环保标准,
外墙无污染。
⑾对公共区
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