物业管理企业如何开展员工培训+物业管理基础知识问答.docx
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物业管理企业如何开展员工培训+物业管理基础知识问答
物业管理企业如何开展员工培训
随着我国的改革开放不断向纵深发展,市场经济也得到了持续发展,这进一步推动物业管理行业的形成,同时也加剧了物业管理行业内的竞争,决定了物业管理企业如要在企业发展、市场竞争中立于不败之地,必须重视员工的培训工作。
无数事实说明,员工培训搞得好的企业,其核心竞争力就越强,企业的社会效益与经济效益就愈加显著。
目前,许多企业都意识到培训的重要性,但如何达到和提高培训效果,各个企业在实施过程中不尽相同。
如何做好物业管理企业的培训工作,笔者欲结合工作实际,从几个方面谈谈认识:
首先,在实施培训前,必须明确企业所培训的对象,并对其进行合理分类。
和其他企业一样,物业管理企业员工构成基本可分为操作层、管理层和决策层。
由于物业管理的服务性特点,物业管理企业又具备自己鲜明特征。
其工作内容大致可分为清洁、绿化、保安、工程设施维护,以及特约服务等几个部分,除了专业类培训的特别要求外,同时要求员工,特别是管理层干部具有较高政策水平。
因此,在对员工进行培训时既有相同要求,又有不同要求。
培训最忌讳培训对象水平的参差不齐,因为设计好的课程很难满足不同水准的各类管理服务人员同时需求。
从这个层次上理解,可以将物业管理培训内容分为基础类、专业类和应用类三种:
基础类:
主要是学习、了解和掌握物业管理相关的法规和基本运作程序及方法,是日常工作的指导性知识和内容。
专业类:
主要涉及具体工作所需的专业知识和专业技能。
这部分有的可以通过物业管理企业的培训而达到目的,如清洁绿化人员的作业培训;但有时仅靠物业管理企业的培训是不够的,如工程技术类的专业知识和专业技能,这些培训主要由社会的基础教育及学历教育,以及职业技能教育提供,物业管理企业通过选择性招聘具有所需专业知识和专业技能的人才,并通过企业内部和外派的培训进行补充和充实。
应用类:
主要是指从事物业管理行业并做好相应工作所必须用到的知识和技能,如面对客户所需要的礼仪常识和沟通技巧等。
由于物业管理大多数岗位都有客户沟通和服务层面,因而对相应的规范和技巧都有要求。
另外,这方面还应包括物业管理企业实施某些管理措施所开展的培训,如推行ISO9001质量保证体系或企业CI形象体系所进行的旨在贯彻标准而进行的培训,还有旨在弘扬本企业文化以加大企业内聚力和对外发散力的培训。
其次,培训课程设计要有针对性。
这不仅意味着培训人员要有的放矢,如在外企,课程设计还要注意东西方文化的差异,因为两种文化背景的受训人员接受背景和方式上有很大的不同,如东方人喜欢集体式的问答,而西方人则喜欢与老师独立交流的互动式学习。
这就要求在做课程设计时,必须根据公司的管理目标和方针,针对不同素质、不同层面、不同要求的员工,做出合理安排。
如对于保洁绿化人员的培训,不必对物业的机电设备状况有所了解;针对管理层、操作层,由于面向管理和服务对象各有侧重,培训的要求和方向显然不近相同。
第三,参与培训的师资要同时具备专业知识和工作热情。
专业知识的丰富与否直接影响培训的内容。
不少物管企业在选择培训的师资上,都有要求。
如培训教师必须有丰富的物业管理理论和实践经验,要求在相关岗位工作五年以上,有物业管理上岗证,有的对学历也作了要求。
工作热情对教师同样重要,它意味着该教师是否热爱这份工作,这将是一种态度。
如国际知名企业爱立信对待教师的考核即有两方面:
一是专业知识、教学技能,二是教学态度。
作为激励,物管企业可将参与培训的教师培训授课经历作为其晋职加薪的依据之一。
第四,作为企业,必须建立完善的评估制度,培训的效果要通过对教师和学生的测评得出。
对教师评估有利于提高教学质量;而对学员的成绩评估则是为了对其有相对制约,以保证学习效果。
因为企业的培训往往是免费和不正规的,易流于形式,所以培训最终要有对学员完善的考试和定期对老师质量的测评调查。
对于企业来讲,培训的内容和效果还应与员工的升迁、任职相联系,增强员工参加培训的热情和动力,将员工素质的提高与企业的发展及竞争力的提高有机联系起来。
除了上面几点,物业管理企业在培训中还应注意避免下面几个误区:
一、培训需求鉴别上的误区,现在许多物业管理企业在培训设置或培训计划安排上主观因素过多,大多是由公司负责培训的部门进行培训需求的鉴别并制定培训计划,经讨论批准后实施,这种方法并不好。
由于物业管理涉及的专业工作种类较多,人员较复杂且层次参差不齐,集中化的培训需求鉴别很难反映实际的情况,也不能提高员工培训的总体效果。
正确的鉴别方法应该是个人和基层领导提出培训需求,由培训管理部门进行增减、补充和汇总。
二、培训形式和方法上的误区,以往许多物业管理企业在培训过程中,过分注重课堂教学及文件化程序,不能适应物业管理多工种的实际情况,也不能提高员工培训的兴趣和效果。
应该根据实际情况因材施教,如对清洁工进行现场示范教学比发给操作文件更有效。
三、正确处理好培训与人才培养之间的关系,要培训专业素质较高的职业物业管理人才,仅靠课堂理论知识的学习是远远不够的,物业管理可以说是实践性很强的学科,除了基础性的理论知识外,需要大量的实践经验的积累和较高综合素质的支撑。
因此要将培训和实践、专业知识的学习与综合素质的提高有机结合起来。
四、同样的道理,对培训成绩的考核和培训效果的评估也应根据实际情况进行,给受训人员以充分应用所学知识的实践机会,是培训工作的延续和检验。
显见,物业管理企业的培训工作是一项系统工程,企业管理者必须以战略的眼光高度重视企业的培训工作,从而引导、推动企业的培训工作健康有效实施,进一步提升企业综合竞争力,真正使培训渗入企业管理的每一个过程。
物业管理基础知识问答
1物业管理的起源?
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时英国工业正处于一个发展的高档阶段,对劳动力的需求很大。
随着大量农村人口的涌入,城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口的需要,房屋的空前紧张成为一大社会问题。
一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。
由于住宅设施极为简陋,环境条件又脏又差,不仅承租人拖欠租金严重,而且人为破坏房屋设施的情况时有发生,严重影响了业主的经济收益。
当时有一名叫奥克维亚·希尔(octavia·hill)女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法,要求承租人严格遵守,出人意料的取得了成功,不仅有效的改善了居住环境,而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。
从那以后,物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视,被普遍推广与世界各地,并不断发展成熟。
2物业管理的“物业”是什么?
物业管理的“物业”是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
3“物业管理是指什么?
“物业管理“是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和对业主、房屋使用人提供的服务。
4为什么要实行物业管理?
是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求,建立业主与物业管理相结合的物业管理新体制,规范物业管理行为,提高城市住宅区物业管理水平,为小区居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境,延长物业使用年限及确保其功能的正常发辉,使业主的物业保值、增值。
5物业管理的“业主”和“房屋使用人”是指什么?
物业管理的“业主”是指住宅区内各类房屋的所有人。
物业管理的“房屋使用人”是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
6物业管理企业的作用是什么?
(1)为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。
(2)提高城市管理的社会化、专业化能力。
(3)延长物业使用年限,确保其功能的正常发辉。
(4)使业主的物业保值、增值。
7物业费的用途?
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
(2)物业共用部位、共用设施和设备的日常运行、维护费用。
(3)物业管理区域清洁卫生费用。
(4)物业管理区域绿化养护费用。
(5)物业管理区域秩序维护费用。
(6)办公费用。
(7)物业管理企业固定资产折旧。
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
(9)经业主同意的其它费用。
8物业管理费是不是越低越好?
物业公司是实行专业化管理,为业主提供物业服务需要成本的投入,它是量入为出。
如果费用不够就可能服务不尽人意,相反,优质优价的物业管理,舒适的环境会让你感觉物有所值。
9什么是专项维修基金?
公共部位,设施设备的大修和更新改造所用的费用。
10物业费从何时算起?
管理费从入伙通知书规定的房屋交付使用之日起计收,业主在规定的入伙时间内验收;如果发现质量问题延期收楼,则从物业整改合格后业主同意收楼之日计收。
11业主问物业费由来?
初期物业费是根据两方协议按成本定价,初期物业费只需在物价局备案即可。
12管理费该按什么面积收取?
管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取,业主应根据房屋的实测面积数,向物业公司交纳物业管理费。
对于其房来说,购房合同中约定的建筑面积为暂测面积,期房建成交付时,发展商应向业主提供该房屋的实测建筑面积。
对于现房来说,购房合同中约定的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。
13物业公司可以一次预收多长时间的管理费?
物业公司可以根据当地政府主管部门的规定和物业管理合同的约定,按年、按季度或月预收管理费。
但一般不得一次性预收多年的管理费。
14不入住是否需交物业费?
物业费是无法分割到每个独立房屋或单元来计算的,只能以总体上所发生的费用均摊到每户业主,管理费是从业主办理入伙手续,验收合格并签字收楼之日起计收,既然房屋已经交付,无论业主是否实际居住,有关的物业管理费也理应交纳,因为物业公司许多的物业服务均以提供(如保安、保洁、公共设施设备维护等)。
所以不入住也要缴纳物业费。
15业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务?
业主是物业管理活动中的重要主体,物业管理离不开业主的参与。
业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上,业主既拥有物业管理区域内的一份房产,也是物业管理区域的成员。
业主在物业管理中享有权利,同时也要履行相应的义务。
业主在物业管理活动中享有的权力主要有:
接受物业服务;提议召开业主大会,就物业管理的有关事项提出建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权等。
同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则,执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,交纳物业服务费用等义务。
16是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约?
买房人在购房时就要看业主临时公约,在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。
建设单位应当在销售房屋前,制定业主临时公约,在房屋销售时,将业主临时公约向买房人明示,并予以说明;不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。
17业主临时公约具有什么作用?
业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守,能起到规范业主在物业管理活动中,为维护全体业主整体权益的作用。
例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品,就是为了保证小区全体住户的安全;又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主,业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴,是为了维护全体业主的利益,对欠费业主的约束。
18业主临时公约包括哪些主要内容?
业主临时公约由开发企业在售房前制订,主要对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。
开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。
19违反业主临时公约怎么处理?
业主违反业主临时公约的,应该承担相应的违约责任,比如个别业主不按照公约的规定使用,部位公用设施设备,造成损坏,是对其他业主的利益侵害,应该赔偿损失
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