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(二)乙方的权利和义务:
1.享有该土地的自主生产经营使用权及产品处臵收益权;
2.该土地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的青苗及该地内的建筑物补偿。
第三条流转价款及支付方式(双方协商同意以现金形式支付流转价款):
(一)该土地流转期限内总价款为人民币拾万仟元整(¥元)。
(二)本合同生效时乙方向甲方支付人民币万仟元整(¥元)作为合同定金,定金在总流转价款中抵扣。
(三)本合同生效后天内乙方向甲方支付人民币拾万仟元整(¥元),余款共万仟元整(¥元)在年月日前支付。
第四条违约责任:
(一)乙方应按合同规定足额向甲方支付该土地流转价款。
(二)乙方不得擅自改变该土地农业用途。
篇二:
论农村土地承包合同纠纷案件法律实务—重庆冉缤律师文集
论农村土地承包合同纠纷案件法律实务
重庆冉缤律师文集
冉缤律师,现为重庆精睿律师事务所主任律师,毕业于西南政法大学,1997年通过全国律师资格考试,在十数年的律师生涯中,代理诉讼及非讼作品七百余件,广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后,逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、差异化的特色办案服务。
其所代理的案件,多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道;
并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最新解释等方面,分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。
近年来随着改革开放的进一步深入,农村经济的迅速发展,城市化速度的加快,农村人多地少的矛盾日趋突出,特别是在中央鼓励农村经济发展的政策激励下,随着土地的收益显著提高,因农村土地承包经营合同产生的纠纷也越来越多,已经成为影响农村经济和社会稳定发展的重要因素。
法院在处理这类纠纷时往往会遇到以下疑难问题。
一、合同性质的认定
如何对农村土地承包经营合同的性质进行定性,直接影响到处理该类合同纠纷时的法律适用,是适用合同法,或适用民法等。
关于农村土地承包经营合同的性质,在学术界存在行政合同说、民事合同说二种不同的观点。
行政合同说认为,农民通过与政府签订行政合同获得土地的使用权,在承包期限内获得一定的经营自主权,其收益直接与劳动成果挂钩,政府以行政合同代替行政命令或指令性计划,在农业领域国家管理的方式上,行政合同管理已经占据了主导地位。
民事合同说认为,农地承包合同如同企业承包经营合同一样是平等主体间签订的双务、有偿、诺成合同。
其实,由于我国独特的社会制度,使的农村土地的所有权和适用权相分离的,这也使得农村土地承包经营合同成为一种前所未有的、非常特殊的合同,它既有民事合同的法律特征,也有行政合同的某些特征,而不是单纯的行政合同或民事合同。
所以我们不能简单的从行政法或民法的角度来绝对法律的适用,而是应从合同双方的权利义务的具体构成上综合考虑、分析,进而选择适用法律。
在这点上霍菲尔德的法律关系元形式理值得借鉴,该理论认为,对复杂的、非典型的法律关系进行分析的最好方法就是将其析分为若干最基本的法律关系,就像化学家对化合物进行的元素分析一样。
一个法律主体和多个法律主体之间的关系可以化约为若干的法律关系的元形式。
尽管该理论中的一些具体的法律概念暂时还很难融入我国的法律体系,但其中将法律关系中的权利看成是权利束-一组权利的集合的方法,具有普
遍性,同样可以适用于对我国农村土地承包经营合同的法律分析,根据案件的不同,灵活、综合适用行政法律、法规和民事法律、法规。
二、合同主体资格的认定
农业承包经营合同是农村合作经济组织内部统一经营与分散经营两个层次之间,在确定生产经营管理,落实联产责任制,提取劳动成果方面形成的一种法律关系形式。
农业承包经营合同一旦发生纠纷,
主体资格的确认和责任承担便尤为关键。
合同双方发生纠纷时,合同一方当事人发包方必须明确。
发包方若是乡(镇)经济管理委员会、乡(镇)经济联合社等,它代表合作经济组织,应有自己独立的财产,能以自己的名义对外享有权利承担义务,具备法人资格,可将其列为诉讼主体,并独立承担民事责任;
发包方若是乡一级合作经济组织与乡政府合二为一,合作经济组织没有自己的机构、人员,甚至没有法人代表,属乡(镇)政府的一个职能部门,可以直接列乡(镇)政府作为诉讼主体,并承担民事责任;
发包方若是村民委员会,而村民委员会大致分两种,一种是村委会同村经济合作组织为“两块牌子一套人马”,一种是不设经济合作组织,村委会兼有经济合作组织和群众性自治组织两种职能。
这两种村民委员会都具有经济管理职能,可直接列村民委员会为诉讼主体,并承担民事责任;
发包方若是村经济合作组织,该组织行使经济管理职能,具有经济实体的特性,具备法人资格,可直接列村经济合作组织为诉
讼主体,独自承担民事责任;
发包方若是村民小组,它不是一级经济组织,而是村民委员会的分支机构,不具备法人资格,但村民小组被给予了土地所有权,它可以成为土地发包人,具有经济实体的特性,可独立承担民事责任,作为诉讼主体参加诉讼,因不具备法人资格,若无力清偿债务,可由村民委员会承担补充清偿责任。
农业承包经营合同的承包方对外发生债务时,诉讼后,承包经营者为诉讼主体,并承担责任。
若该债务确用于生产投资,承包者又无力清偿时,可将发包方作为有利害关系的第三人参加诉讼,共同承担责任。
发包方不负连带清偿责任,除合同中另有约定外。
作为农村承包经营合同的承包方的主体一般是农村承包经营户,即农户(家庭)。
它是独立核算、自负盈亏、自主经营的经济实体,是以农户家庭为经营单位的特殊利益主体,具有独立法律地位。
若承包方即农户与发包方及对外经济往来发生纠纷时,可将农户直接列为诉讼主体,农村承包经营户主以代表与发包方及对外发生经济往来,户主代表行为所产生的财产后果,由农户承担,农户的债务,个人经营的,以个人财产承担,家庭经营的,或者名为个人承包,但承包收益供家庭成员享用的,以家庭财产承担。
值得注意的是,个人承包、家庭承包、共同承包的承包主体是不同的,若承包方是数人(2人以上),在承包经营合同中明确各方均为承包人并签字盖章,则应认定为共同承包,在诉讼过程中应作共同诉讼人对待。
承包人数众多的,可由他们选派代表参加诉讼,但须经
人民法院认可,参加诉讼的代表一经确定,其诉讼行为对全体承包人有效。
数人共同承包的,对发包方或对外经济纠纷中的债务由各方承担,且相互是负无限连带清偿责任,共同承包人内部可按协议约定或投资比例承担;
至于个人承包极易与家庭承包相混淆,究其缘由,个人承包的承包方往往是一个家庭的户主,是以自己名义还是以家庭名义签订合同颇值考量,当然,合同上载明确定的承包主体便一切迎刃而解,但是模糊的主体表述需要仔细甄别。
通常而言,关于农村土地承包经营权(俗称“责任田”)取得的承包合同应认定为家庭承包,除此之外的其他承包经营合同,若无相反证据证明的,则应认定为个人承包。
三、违反法律规定的民主议定原则的承包合同是否都应认定无效我国法律对重要承包事项都规定了民主议定原则,如《农村土地承包法》第十八条规定:
“承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
”对于集体经济组织以外的单位或个人作为承包方的情况法律还有特别的规定,《土地管理法》第十五条第二款规定:
“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”,其法理依据是土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事,发包方违反上述强制性规定,越权发包,人民法院应当认定该承包合同无效,并根据当事人的过错,确定其应承担的相应
篇三:
律师事务所办理农村土地承包案件操作指引
律师办理农村土地承包案件操作指引
目录
第一章总则
第二章农村土地承包法律知识
第三章收案
第四章证据
第五章诉讼
第六章复议
第七章附则
第一章总则
为了保障律师依法履行职责,规范律师办理农村土地承包诉讼与非诉讼业务的执业行为,根据《中华人民共和国律师法》及关于农村土地承包的相关法律法规、政策性规定,制定本操作指引。
制作本指引的目的系为向律师提供办理农村土地承包案件方面的经验借鉴,并非强制性或规范性规定,供律师在实际业务中参考。
律师代理农村土地承包案件,应当坚持以事实为依据,以法律为准绳的原则,勤勉尽责,恪守律师职业道德和执业纪律,不受行政机关、其他组织和个人的干涉,维护当事人的合法权益和法律的正确实施。
律师代理农村土地承包案件,依据当事人的委托,在被委托的权限内依法履行代理职责,不得损害委托人的合法权益。
办理承包案件常用法律法规
《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》、《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。
律师办理农村土地承包案件的范围(不限于此)。
1、家庭承包流转纠纷,如转包、转让、代耕、出租等引起的纠纷;
2、其他方式承包中发包方与承包方的合同纠纷;
3、发包方违法收回承包方承包地引起的纠纷;
4、侵犯土地承包经营权的侵权纠纷
5、侵犯妇女平等承包权的纠纷;
6、解答当事人关于农村土地承包纠纷的法律咨询;
7、行政机关在处理农村土地承包事务时引起的行政复议与行政诉讼。
律师办理农村土地承包群体性案件时的注意事项
群体性案件是指委托人十人以上、基于同一或类似的事实问题或法律问题而提起的代表人诉讼或共同诉讼、或者分案处理的系列诉讼以及非诉讼纠纷案件。
由于群体性案件涉案人数较多,影响较大,律师在代理群体性案件时更应严格依法操作。
群体性纠纷案件必须由律师事务所依法统一接受委托,禁止律师以个人名义接受群体性案件的委托或提供法律服务。
受理群体性案件后,应当及时报主管机关备案。
律师代理群体性案件,应当作好当事人的思想工作,引导当事人依靠法律途径解决纠纷,避免群体上访等恶劣影响事件的发生,同时应当与涉及纠纷的政府或其他组织进行沟通,依据法律提出法律意见和解决方案,推动群体性案件尽快协商解决,保护委托人的合法权益。
第二章相关法律概念
家庭承包
家庭承包,是指集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则,统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户和一种承包方式。
其他方式承包
其他方式承包相对于家庭承包而言,是指集体经济组织按照效益优先、兼顾公平的原则,通过招标、拍卖、公开协商等方式,将“四荒”地、养殖水面等承包给本集体经济组织成员或集体经济组织以外的单位和个人的一种承包方式。
“农村土地承包经营权流转”,是指在农村土地承包中土地承包经营权有效存在前提条件下,在不改变农村土地所有权权属性质和
主体种类与农村土地农业用途的基础上,原承包方(即流出方)依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人(即流进方)的行为。
土地承包权:
法律赋予承包人的使承包人平等享有承包资格的权利。
土地承包经营权:
承包权享有者,依法承包土地后享有的按法律规定及承包协议约定,对承包土地进行自主经营的权利。
转包与转让的区别。
转包是指在承包期内,承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。
转包后,原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
接包方按转包时约定的条件对转包方负责。
承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
转让是指在承包期内,承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。
转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
另外,土地承包经营权转让须发包方同意,转包却无须发包方同意,只须报发包方备案。
第三章收案
当事人来所后,律师接待当事人,了解案情并制作接待笔录。
作笔录时注意预留当事人的联系方式。
当事人确定委托后,由律师事务所与当事人签订委托协议,当事人向所财务人员交纳律师代理费用。
在与当事人签订委托协议时还应办理下列手续:
(一)授权委托书。
委托人与律师事务所签署授权委托书一式三份,一份交受理案件的人民法院或行政机关,一份交承办律师附卷存档,一份委托人留存,授权委托书应当记明委托权限是一般授权还是特别授权。
变更、放弃、承认诉讼请求,提起上诉,转委托,签收法律文书,行政赔偿程序中的调解,应当有委托人的特别授权;
未注明的,视为一般授权。
(二)委托律师风险告知书,由当事人签字。
(三)外地案件,作出异地办案费用预算,由当事人签字。
(四)其它需要预先由当事人办理的事项。
律师事务所接受委托后,应当办理收案登记,编号建立卷宗。
第四章调查取证
调查取证前首先制作调查取证方案。
律师调查收集证据应当合法、客观、全面、及时。
律师不得伪造、变造证据,不得威胁、利诱他人提供虚假证据,不得协助或诱导当事人伪造证据。
律师调查、收集与本案有关的材料,应由律师事务所出具介绍信,并出示律师执业证。
法律另有规定的,依照规定执行。
律师向证人调查取证时,以两人以上共同进行为宜。
需要对现场取证的,可以采取录象或照相的方式,现场录象
篇四:
农村土地承包经营权互换合同律师拟定版本
农村土地承包经营权互换合同
甲方(单位或个人名称):
乙方(单位或个人名称):
因需要,根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和国家政策的规定,甲、乙双方本着平等协商的原则,就土地承包经营权的互换事宜协商一致,订立本合同。
一、互换标的
1.甲方调换给乙方的地块。
甲方调换给乙方的地块面积为亩(详情见下表)。
甲方土地详细情况
2.乙方调换给甲方的地块。
乙方调换给甲方的地块面积为亩(详情见下表)。
乙方土地详细情况
篇五:
农村土地承包经营权讲义(杨祖海律师),
农村土地承包经营权讲义
我国是农业大国,农村土地承包经营权问题是广大农民最关心的问题,要弄清这个问题首先要学好《农村土地承包法》,还要学好国家关于土地承包经营的有关政策、法规,下面我今天从七个方面来讲一下大家最关心的问题,与大家一起学习,共同进步。
一、农村土地承包法的立法背景
土地是人类赖以生存和生产的基础,因此,它属谁所有,由谁管理具有特别重要的意义。
新中国成立后,我国的土地是实行“三级所有,队为基础”的基本经济模式,关于这一模式,实践证明,有严重的缺陷,极大的打消了农民的生产积极性,几乎导致我国农业的崩溃。
穷则思变,自20世纪50年代起安徽省的个别县、公社就曾实行“责任田”、“包产到户”、“包干到户”的形式,但几经反复,付出了代价。
直到1980年5月邓小平的一次讲话,才肯定了安徽省“包干到户”即土地家庭承包经营这一做法。
1993年,我国对《宪法》进行修正时,将“农村集体经济组织实行以家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制”写进了《宪法》,由于《宪法》的规定只是抽象性的,为此,制定一部专门调整土地承包经营的法律就摆在了人们的面前,在这种背景下,XX年《农村土地承包法》正式出笼,并于XX年3月1日起施行。
二、《农村土地承包法》的概念及调整对象
《农村土地承包法》是调整农村土地承包经营的法律规范的总称,调整的对象是“土地承包经营”这一法律关系,为了弄清这一问题,我们必须明确:
(一)《土地承包法》所指的“土地”的涵义
该法所指的“土地”是指农民集体所有或国家所有依法归农民集体使用的农业用地,主要是耕地、林地和草地及一
些其他用于农业的土地,如鱼池、鱼塘、“四荒地”(荒山、荒丘、荒沟、荒滩等),不包括农村建设用地。
(二)《土地承包法》所规定的土地的承包方式
我国《农村土地承包法》主要是采取“统分结合,双层经营体制下的集体内部家庭承包经营”为基础的承包方式,其次对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,一般采用招标、拍卖、公开协商的方式进行承包,这两种不同的承包方式有很大的区别,“家庭承包”地的取得是基于集体组织成员的身份而取得,也就是说,只要是该集体组织的成员,不论是男女、老幼、身体状况,人人有权要求承包土地,任何人不得剥得,它具有社会保障的性质,后者的承包方式,并非集体经济组织的人员人人有份,其承包对象也可以是集体经济组织之外的成员,另外,对“家庭承包”的含义我们也必须明白,它是家庭成员全体作为承包方,即以“户”作为承包单位,承包户家庭成员死亡,只要这个承包户还有其他人存在,承包关系仍不变,由这个承包户中的其他成员继续承包。
(三)《土地承包法》所规定的土地发包与承包的主体及双方的权利义务
土地家庭承包的发包方是:
村集体经济组织或村民委员会或村民小组,承包方是本集体经济组织的农户,且双方享有下列有权利,履行下列义务。
1、发包方的权利。
①发包方的发包权。
②监督管理权,即监督承包方合理利用和保护土地的权利。
③制止权。
由于土地既是自然资源,又是社会资源,与人类生存息息相关,因此,对承包人损害土地和农业资源的行为,如承包户在承包土地上建房、挖土、挖沙、挖石、采
矿等行为必须予以制止。
④法律、行政法规规定的其他权利。
2、发包方的义务。
①不得非法变更、解除承包合同。
②不干涉承包方依法进行的正常生产经营活动。
③依承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务,这也是统分结合的双层经营体制“统”的要求,土地承包以后,单独的农户在农机推广、水利灌溉、机械作业等方面的能力较弱,且信息来源渠道少,这些都要求发包方为其解决较为切实可行。
④执行县、乡(镇)土地利用总体规划,组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。
⑤法律、行政法规规定的其他义务。
3、承包方的权利。
①依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利,有权自主组织生产经营和处臵产品,所谓“使用”就是承包人在不改变土地用途的前提下,有权对其承包的土地进行合理有效的使用,对于因进行农业生产而修建的必要附属设施,如建造沟渠、修建水井等构筑物,也是对承包土地的一种使用,也应予以保护。
所谓“收益”主要是指承包人从承包地上种植的农作物及养殖畜牧中获得利益,如,果树结的果子、粮田里产出的粮食。
关于“生产经营权”是指农户可以在法律规定的范围内决定如何在土地上进行经营,如选择作物种植的时间及品种。
对于“处臵”是指农户可以自由决定农产品是否卖出,如何卖、卖给谁,这都是承包户的权利。
现在有的地方领导为了突出“政绩”,强令农户大面积种植单一作物,即所谓“一乡一品”、“一村一品”,这实质上是对农户生产经营权的一种侵犯。
这里,重点讲一下农村土地承包经营权的“流转”问题。
由于“土地承包经营权”具有物权性,是一种用益物权,因此,可以在法律许可的范围内进行流通转换,其流转的方式有:
转包、出租、互换、转让。
“转包”:
主要发生在农村集体经济组织内部农户之间,转包人转包土地后对土地承包经营权的产权不变,受转包人有权获取承包土地的收益,但要向转包人支付转包费,转包无需发包人同意,只须向发包人备案。
“出租”:
是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人,出租人可以收取租金,土地的租赁也不须发包人同意,只须向其备案。
“互换”:
是集体经济组织的农户之间为方便耕种和各种需要,对各自的土地承包经营权的交换,双方农户达成互换合同后,还应与发包方变更原土地承包合同。
“转让”:
是农户将土地承包经营权移转给他人,转让将使农户丧失对承包土地的使用权,应严加限制。
一般只有在转让方有稳定的非农职业或有稳定的收入来源情况下,才允许其转让,且受让的对象也应当是从事农业生产经营的农户,且还须经发包方同意,变更原土地承包合同。
②承包地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的补偿。
土地的征用有严格的法律条件,《土地管理法》及相关法律、法规规定,征用必须是国家为了保证社会公共事业或公益事业的发展,依法律程序而进行,它是一种政府行为。
土地承包人所得的补偿包括被征土地补偿费、安臵补助费及土地附着物和青苗补偿费。
③法律、法规规定的其他权利,如承包人的继承权,但应注意,如果承包人死亡,承包经营的家庭消亡,其承包地是不允许继承的(指耕地和草地),但林地除外,这主要是从我国的实际出发,为缓解人地矛盾,体现社会公平而作出的规定。
如果允许继承,可能出现一人有多份地的情况,但
承包地虽不能继承,而承包收益是可以继承的。
林地之所以允许继承,是由于林业生产经营周期长、投资大、收益慢、风险大,如果不允许林地继承,不利于调动承包人的积极性,甚至还会出现其他一些负面影响。
4、承包方的义务。
①维持土地的农业用途,不得用于非农建设,这里的“农业用途”是指将土地直接用于农业生产,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产,而不得将土地用于这以外的建设活动,如在土地上建造房屋、建造工厂等。
②依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害,这是由我国的土地现状而决定的。
因为目前,我国耕地数量少(约14亿亩),人均耕地仅为一亩多一点,且耕地总体质量差,生产水平低,耕地中有灌溉设施的不到40%,抗自然灾害的能力差。
再者,我国耕地的后备资源缺乏,开发难度大,故我们必须合理利用土地。
③法律、行政法规规定的其他义务。
三、农村土地承包的原则和程序
(一)农村土地承包的原则
1、按照规定统一组织承包时,本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利,也可以
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