百合御都建设项目投资立项可行性研究报告Word文件下载.docx
- 文档编号:18442188
- 上传时间:2022-12-16
- 格式:DOCX
- 页数:111
- 大小:869.59KB
百合御都建设项目投资立项可行性研究报告Word文件下载.docx
《百合御都建设项目投资立项可行性研究报告Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《百合御都建设项目投资立项可行性研究报告Word文件下载.docx(111页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
1.1.4.编制范围
依据国家有关政策、法律、法规,对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。
1.1.5.项目发展背景及理由
湘潭九华经济区是以汽车及零部件和IT产业为主导的特色产业区,位于长株潭城市群中心腹地,是湘潭市“两型社会”建设的先行区,东临湘江生态经济风光带,西靠湘潭大学,南距湘潭市中心区5公里,北距长沙市中心区27公里,境内上瑞高速公路横贯东西,长潭西线高速公路连接南北,湘江黄金水运通江达海,其得天独厚的区位和交通优势引得湘潭市各大开发商纷纷竞逐这块投资热土。
近年来,随着大批项目和企业进驻九华工业园,工业园道路、天然气、自来水、电力、电信等基础设施不断完善,超市、专业市场、医院、学校等各类生活配套和商业配套已初具规模,社区环境不断成熟,人口密度不断增加,也无形中为园区房地产业发展提供了良好的基础,同时地价也在不断攀升。
作为湘潭市新崛起的经济园区,九华示范区保持高速增长并领跑湘潭经济,从2003年11月成立以来,九华已迅速成长为湘潭最具活力、最具发展潜力的园区,成为湘潭经济新的增长极。
今年1-5月示范区内房地产销售总额达5.98亿元,比去年同期增长70%,收取各项规费307.5万元,同比增长325%,代征房产契税471.1万元,同比增长236%,发放各类房产证1012宗,同比增长84%。
九华示范区总体规划范围为响水乡所辖范围,规划区总面积138平方公里,2015年城市人口将达到25万人,远期预计达60万人。
随着城市人口增长及高品质居住的需要,区域内房地产市场的刚性需求日益凸显,目前多家房地产开发企业都在九华开发立项,九华正朝着产业新区、滨江新城的目标阔步迈进。
在此背景下,位于本地地产开发公司,湘潭晟嘉达房地产开发有限公司抓住机遇,希望为家乡经济建设开发做出一份贡献,特提出建设九华“百合御都”项目。
本项目集居住、商务、观光于一体,项目的实施将为推动城市化地建设步伐,促进房地产等配套服务业的快速发展,展示“两型”理念,提升城市形象做出贡献。
1.2.项目概况
1.2.1.拟建地点
项目位于湘潭九华示范区规划中的富洲路以东,奥迪路以北,乐塘路以西的范围内。
1.2.2.建设规模与目标
本项目主要建筑为住宅、商铺和公共服务配套用房,总用地面积103,083.00㎡(154.62亩),总建筑面积390,489.40㎡,其中计算容积率面积308,411.80㎡,包括:
住宅建筑面积277,751.80㎡,商铺建筑面积27,392.00㎡,会所建筑面积764.00㎡,幼儿园建筑面积2,504.00㎡;
不计算容积率地下室面积82,077.60㎡,包括:
地下车库建筑面积76,058.00㎡,公共服务配套用房4,390.40㎡,加空花园面积1,629.20㎡。
项目建设是为推动九华示范区新型城市化地建设步伐配套开发的,最大程度优化利用景观资源集居住、商务、观光为一体的综合性生态住宅项目。
1.2.3.主要建设条件
1符合城市总体规划
本项目符合湘潭市城市建设总体规划和土地利用规划,贯彻了湘潭市“城市中心东移,沿江向北发展”,加快九华示范区发展,促进长株潭“两型社会”建设的城市发展战略。
2消费基础和市场条件成熟
评价房地产项目的消费基础和市场条件,主要评价目标消费群的人均可支配收入和人口规模。
2010年湘潭市城镇居民人均可支配收入为18059元,2011年上半年,居民收入稳步增长,全市城镇居民人均可支配收入达10338元,农村居民人均现金收入为5572元,分别增长13.7%和22.3%,位居全省第三,预计2011年湘潭城镇居民人均可支配收入将达到2.5万元。
随着九华示范区基础设施和生活配套设施的改善,入驻园区的企业和学校不断增加,示范区人口规模不断扩大。
另外,随着交通条件的不断改善以及长株潭城市群“两型社会”建设进程的加快,九华与长株潭三个城市的距离将不断缩短,为长株潭城市居民到本项目区购房提供了良好条件。
本项目建设所需的市场条件和消费基础已经具备。
3区位和市政条件优越
项目位于九华组团南部住宅用地规划区。
九华示范区既是湘潭市最重要的工业园区,也是湘潭联系长沙的“桥头堡”。
项目场址经富洲路和长潭西线使得九华到长沙近在咫尺,富洲路直接与湘潭市区相连,区位和市政条件优越。
4社会效益显著
本项目贯彻了湘潭市政府关于“城市中心东移,沿江向北发展”的城市发展战略,加快了长株潭城市群中心腹地——九华地区的建设步伐,提升了示范区的整体配套水平,是打造九华宜居新城,提升九华的城市品位和现代化程度的需要,为市民创造了舒适、环境优美、设施完善的精品绿色居住小区,创造了新的城市景观,大大提高了九华乃至长株潭城市群的居住品质。
本项目的实施并能为国家及地方增加税收,带动建材、商业服务、交通运输等相关行业经济的发展,商铺开发可提供新的就业岗位,减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。
本项目建设对促进城市经济繁荣,维护社会稳定具有积极意义,社会效益显著。
1.2.4.投资估算与资金筹措
经估算,该项目总投资为168,506.08万元,其中土地费用23,947.89万元、前期工程费用16,435.59万元、房屋开发费109,618.31万元、不可预见费6,774.82万元、其它费用3,310.09万元、项目开发费用8,419.38万元(销售费用3,066.24、管理费用3,066.24)。
本项目建设所需资金168,506.08万元,来源为自筹资金47,012.73万元、银行贷款23,000万元、销售回款98,493.35万元。
1.2.5.项目开发计划
本项目计划分4期开发,每期销售周期3年,交叉进行,从项目前期拿地开始,整个开发周期从2011年8月到2017年10月结束,整个项目开发销售历时5年3个月。
具体每期开发计划安排如下:
1一期工程进度计划(2011年8月-2012年10月)
总用地面积29,985.00㎡,其中:
建筑占地面积4,538.10㎡、绿地占地面积12,264.00㎡、道路占地面积9,164.00㎡、其他设施占地面积4,018.90㎡;
总建筑面积49,664.00㎡,其中:
住宅23,520.00㎡、商铺14,988.00㎡、地下车库建筑面积11,156.00㎡。
2二期工程进度计划(2012年8月-2013年10月)
总用地面积56,713.00㎡,其中:
建筑占地面积14,960.00㎡、绿地占地面积23,196.00㎡、道路占地面积6,890.00㎡,其他设施占地面积11,667.00㎡;
总建筑面积263,964.00㎡,其中:
住宅160,049.00㎡、商铺28,000㎡,地下室建筑面积75,915.00㎡。
3三期工程进度计划(2014年8月-2016年1月)
总用地面积86,644.00㎡,其中:
建筑占地面积23,080.00㎡、绿地占地面积35,438.00㎡、道路占地面积8,262.00㎡、其他设施占地面积19,684.00㎡;
总建筑面积402,423.00㎡,其中:
住宅267,508.00㎡、商铺8,030.00㎡、地下室车库建筑面积126,885.00㎡。
4四期工程进度计划(2015年11月-2017年10月)
总用地面积92,747.00㎡,其中:
建筑占地面积21,060.00㎡、绿地占地面积37,934.00㎡、道路占地面积11,746.00㎡、其他设施占地面积22,007.00㎡;
总建筑面积420,165.00㎡,其中:
住宅278,206.00㎡、商铺10,000.00㎡、地下室车库面积131,959.00㎡。
表1-1每期开工面积、开工竣工及销售时间计划表
项目分期
开工面积㎡
开工时间
竣工时间
开盘时间
售罄时间
一期
29,985
2011年8月
2012年10月
2012年
2014年
二期
56,713
2012年8月
2013年10月
2013年
2015年
三期
86,644
2014年8月
2016年1月
2016年
四期
92,747
2015年11月
2017年10月
2017年
合计
266,089
1.2.6.主要技术经济指标
表1-2项目主要技术指标
序号
项目
单位
1期
2期
3期
4期
一
主要技术指标
1
总用地面积
㎡
266,089.00
29,985.00
56,713.00
86,644.00
92,747.00
1.1
建筑物
占地面积
63,638.10
4,538.10
14,960.00
23,080.00
21,060.00
1.2
绿地占地面积
108,832.00
12,264.00
23,196.00
35,438.00
37,934.00
1.3
道路占地面积
36,062.00
9,164.00
6,890.00
8,262.00
11,746.00
1.4
其他设施
57,556.90
4,018.90
11,667.00
19,864.00
22,007.00
2
总建筑面积
1,136,216.00
49,664.00
263,964.00
402,423.00
420,165.00
2.1
计算容积率
建筑面积
790,301.00
38,508.00
188,049.00
275,538.00
288,206.00
2.2.1
其中:
住宅
(高层)
729,283.00
23,520.00
160,049.00
267,508.00
278,206.00
商铺(多层)
61,018.00
14,988.00
28,000.00
8,030.00
10,000.00
2.2.2
不计算容积率面积
345,915.00
11,156.00
75,915.00
126,885.00
131,959.00
地下车库建筑面积
3
总停车位(个)
个
8,880.00
1,070.00
1,716.00
3,118.00
2,976.00
地上
停车位
232.00
68.00
50.00
60.00
54.00
地下车库
8,648.00
1,002.00
1,666.00
3,058.00
2,922.00
4
居住户数
户
5,356.00
620.00
1,032.00
1,894.00
1,810.00
居住人数
人
17,140.00
1,984.00
3,303.00
6,061.00
5,792.00
5
容积率
2.97
1.28
3.32
3.18
3.11
6
绿地率
%
40.90%
7
建筑密度
23.9%
15.1%
26.4%
26.6%
22.7%
表1-3项目主要经济指标
财务数据指标
项目总投资
万元
168,506.08
32,126.72
34,653.50
50,172.71
51,553.16
资金筹措
自有资金
145,506.08
29,127
24,653
40,173
51,553
自有资金率
86.35%
90.66%
71.14%
80.07%
100.00%
2.2
银行融资
23,000
3,000
10,000
银行融资率
13.65%
9.34%
28.86%
19.93%
0.00%
年平均收入
44,114.36
4,683.00
18,753.79
26,704.20
22,227.62
年平均税金及附加
2,459.38
1,045.52
1,488.76
1,239.19
年平均利润总额
16,638.22
-178.15
7,779.18
10,643.54
8,697.85
年平均所得税
4,159.55
-44.54
1,944.79
2,660.88
2,174.46
年平均税后利润
12,478.66
-133.61
5,834.38
7,982.65
6,523.39
二
财务评价指标
项目财务内部收益率
42.94%
项目财务净现值
39,054.30
项目投资回收期
年
4.09
投资利润率
9.87%
资本金利润率
11.43%
1.3.结论与建议
1.3.1.结论
本项目作为九华示范区完善居住配套的综合性地产开发项目,各项基础条件已经具备,市场进入时机已经成熟,符合城市整体规划和国家相关法规、政策规定。
项目能推动城市化建设,提高九华工业园的居住水平,提升九华乃至长株潭城市群的品位和形象,具备较强的市场竞争力,社会效益和经济效益明显,是一个效益好风险低的地产开发项目。
经充分的比选论证,本项目无重大工程技术问题,经济、财务、社会、环境均可行。
1.3.2.建议
1项目主办方应积极做好各项前期工作,抓紧落实相关配套资源,认真开展施工前的设计、招标等工作。
引入竞争机制,通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等,以保证工程项目的质量和进度,使投资按预期计划进行,并满足可研报告中预期的目标。
2制定系统化的运行管理制度,保证项目有序运行。
3项目实施方应拓展其融资渠道,确保项目的顺利实施。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
2.1.1.湘潭市社会经济发展状况
1)主要经济指标
①湘潭市在行政区划上为中国的一个实质二级行政区划单位,即地级市,总面积5015平方千米,总人口283万。
湘潭市区限于岳塘、雨湖2市区,面积280k㎡,其中建成区面积78k㎡。
2010年湘潭市区人口96万,为湖南省第4大城市。
与长沙、株洲两市实际城区直线距离均在20公里以内,是长株潭城市群的组成部分。
②2010年湘潭市全年实现地区生产总值894.01亿元,人均地区生产总值25876元。
经济结构继续改善,三次产业结构为10.7:
55.9:
33.4。
全市全年完成财政总收入75.67亿元。
全年城市建设投资59.91亿元,城镇化率达65.9%。
全年完成全社会固定资产投资633.26亿元,其中城镇以上固定资产投资576.37亿元。
③湘潭市园区经济不断做大做强。
目前全市拥有国家级高新区1个,省级园区和“两型”建设示范区5个,入园企业达841家。
2010年,全市园区规模工业企业实现工业增加值185.89亿元,占全市规模工业增加值比重达41.2%。
全年共实现进出口总额21.59亿美元,同比增长51.1%。
其中出口总额7.77亿美元,增长47.6%;
进口总额13.82亿美元,增长53.1%;
共接待国内外旅游者1634.65万人次,实现旅游综合收入94.79亿元,同比分别增长31.4%、50.7%,园区正成为湘潭工业的最大亮点和重要支撑。
2)湘潭市人文、地理、交通状况
1气候宜居,环境优美
湘潭市属“大陆型中亚热带季风性湿润气候”,雨量丰沛,光、热、水基本同季,非常宜居。
市区拥有和平公园、雨湖公园、菊花塘公园、岳塘公园等多个生态公园,白石广场、东方红广场环境优美,是市民休闲娱乐的城市客厅。
2文化底蕴深厚,人文资源丰富
韶山是红色旅游的重要景区。
乌石镇是彭德怀的故居所在地。
隐山是尚未开发的文化景点,周敦颐、胡安国胡宏父子都曾定居于此,被称为湖湘文化的发源地。
市区的雨湖公园、白石公园、东方红广场是市民休闲及户外娱乐运动的主要场所,其他历史古迹还有关圣殿、鲁班殿、望衡亭以及湘乡云门寺等。
3教育配套良好
湘潭市是湖南省高等教育的次中心,共有综合性国家重点大学——湘潭大学,以及湖南科技大学、湖南工程学院、湘潭职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校。
4水陆空立体交通网络,非常便捷
公路方面,湘潭处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。
长潭西线高速、潭邵高速已经开通。
全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里,平均每万人占有8.3公里,大大高于全国平均水平,居湖南省第一位。
铁路方面,湘黔铁路通过,京广铁路掠过市境东北,与枢纽株洲站(铁路30公里)以及湖南省会长沙站(铁路50公里)很近,所以火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。
市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里,离新株洲站直线距离12公里。
航空和航运方面,湘潭通过上瑞、京珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场,距离仅50公里。
水运发达,湘江具有千吨级货轮通行能力。
3)长株潭一体化和“两型社会”建设
在长株潭一体化建设中,湘潭定位为中南部城镇群的中心城市,为湖南省的科教副中心,生态式的现代工业城市。
属于长株潭规划的一级开发轴,随着长潭西线的拉通,城市轻轨和湘江风光带的规划,长株潭30分钟经济圈已基本形成,湘潭的区位优势更加明显,辐射面更大。
长株潭城市群是“两型社会”建设综合配套改革试验区,将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一,成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一,成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区。
湘潭区域位置优势、产业发展良好,发展潜力巨大。
在今后,长株潭“两型社会”建设将倾向于居住设施齐全等大型开发项目,这意味着土地将得到更大化地利用,环境配套将会更加优美。
长株潭城市群快速发展的新契机,也将带来房地产行业全新发展机会。
4)湘潭市社会经济环境对本项目投资的影响
1湘潭具有良好的经济基础,经济增长的质量和效益稳步提升,是房地产业健康发展的重要保障;
湘潭的人均可支配收入比较高,为房地产发展奠定了良好的市场基础。
2湘潭具有良好的居住环境和人文资源,是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因。
3湘潭凭借良好的教育基础,使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在湘潭投资置业。
4便捷的交通系统,缩短了长株潭之间的距离,同时使长沙和株洲客户来湘潭投资置业更为方便。
5长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题。
与长沙、株洲实现交接,接受长沙和株洲的带动效应将越来越大,必将扩展到各个产业链,作为热门产业的房地产业必将进入融城战略,未来湘潭房地产更多带有长株潭金三角整体发展特色。
6建设宜居城市、文明城市和生态园林城市,成为湘潭城市发展目标,对于提升人居环境是一大利好,将促进住宅产业的发展。
7沿江风光带的实施将带动房地产市场发展。
纵观各水畔城市,临水地产价值均高于其他版块。
湘江沿江地产依托风光带成熟,有利于带动房地产市场的价格走势和开发品质。
2.1.2.房地产市场发展现状
1)中国房地产市场现状
2011年上半年,中国政府对房地产市场的调控政策频出,本轮调控属于结构性调整,“有保有压”,重点在于使房价涨幅可控。
上半年的调控政策,对于居民的刚性需求影响不会太大。
上半年中国房地产市场表现为:
面对消费者,品牌是提供优质产品、履行服务承诺的信心;
面对政府,品牌是承担社会责任、提升城市价值的信心;
面对投资者,品牌是具有良好经营业绩和获得较高投资回报的信心。
因此品牌铸就了企业的独特竞争力,成为中国房地产企业在这一轮深度调整中获胜的关键。
对于土地市场而言,由于土地财政的重要性依然不减,为实现供地计划的完成率,相对而言,二线发展中城市的市场表现较为稳定,优于发达城市,下半年各地有望迎来土地供应的增加。
2)湘潭市房地产市场现状
2010年上半年,湘潭市房地产开发投资、房屋施工面积、新开工面积和房屋竣工面积等较同期有较快增长。
2011年上半年,湘潭市房地产市场始终保持健康的发展态势,商品房供应充足,销量稳健。
国家不断出台的房地产宏观调控政策,促使开发商从一线城市向二、三线城市转移,促进了我市房地产市场繁荣。
九华房地产市场十分活跃,成为市民购房置业新的热点。
2.2.房地产现状分析
2.2.1.住宅市场整体运行情况
1)住宅开发投资增长较快
2010年,全市房地产开发投资59.91亿元,增长24.3%。
商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积分别为907.62万平方米、145.21万平方米、201.64万平方米,分别增长35.6%、7.8%、14.3%。
由此可见,湘潭市住宅投资增长速度较快,其原因在于住宅刚性需求的支撑。
2)住宅市场供求基本平衡
2010年上半年,湘潭市商品房供销比为0.93:
1,商品住房供销比为0.88:
1,供求基本平衡,供应量小于销售量。
从数据中可以发现,住宅产品相对于其他房地产产品而言,供销比相对更小。
说明住宅产品的供给与市场需求
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 百合 建设项目 投资 立项 可行性研究 报告