明苑项目可行性研究报告Word文件下载.docx
- 文档编号:18637173
- 上传时间:2022-12-30
- 格式:DOCX
- 页数:48
- 大小:127.61KB
明苑项目可行性研究报告Word文件下载.docx
《明苑项目可行性研究报告Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《明苑项目可行性研究报告Word文件下载.docx(48页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
1、报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。
2、项目所在地——黔江区的社会经济发展战略不发生重大调整。
3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。
4、无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。
第一节项目概况
一、项目名称
黔江·
某明苑
二、建设单位
某房地产开发有限公司
三、项目负责人
某房地产开发有限公司
四、建设地点
原黔江区啤酒厂
五、建设性质
新建。
(政府挂牌有偿用地)。
六、用地面积
14307.17㎡
七、用地性质
住宅、商业
八、建设规模
用地面积14307.17㎡,建筑面积56098.49㎡,住宅43366.68㎡,商业面积5166.35㎡,地下车库及设备7023.68㎡,物管建筑面积420.89㎡。
九、总投资及资金筹措
总投资10108.29万元,银行贷款2000万元,自筹8108.29万元。
该项目后期投入资金由某房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。
十、容积率
3.43
十一、绿地率
31.86%
第二节项目背景
一、建设单位基本情况
略
二、项目提出的理由
1、符合城市建设规划
为了加快黔江城区的开发建设,结合黔江区以及黔江啤酒厂片区的城市建设规划,根据黔江区人民政府建设项目招商优惠政策的规定及措施,我司决定对啤酒厂项目组团工程开发建设。
因此,该项目的建设不仅符合黔江区城市建设规划,同时,又符合黔江啤酒厂的区域规划建设要求。
2、区域市场消费需求增大
黔江老城的开发带动了黔江区的经济发展,房地产业在黔江区的发展也十分迅速,特别是啤酒厂片区的旧城开发改造,会迅速填补市场需求的空白,释放黔江区居民的居住压力,对政府和民众都是一件功德无量的好事。
三、项目提出的必要性
房地产业素有永远的朝阳产业之称,同时又是一切经济活动的基础和载体,国内外经济增长的历史和理论反复证明,房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
此外,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展,我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。
从市场潜力来看,目前我国城镇人均住房仅24平方米左右,虽比改革开放前提高了许多,但与一些发达国家和中等国家相比,还相差几倍,市场潜力十分巨大,且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右,正处于世界公认的三至八倍的中等水平,住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求,成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长时间的旺盛期。
2007年,**市城市居民人均住房建筑面积达到了27.31平方米,比上一年增加了2.79平方米。
2007年,我市居民居住服务费(包括物业管理费、住房维修费服务费等)人均支出同比增长了31.5%。
**市规划局编制的主城区住房建设规划近日出台。
规划显示:
到2020年,主城区将建设廉租房204万平方米,让3.4万户城市“双困”家庭住上新房。
**市规划局称,我市将重点解决中低收入家庭的住房问题,提高廉租房和经济适用房的供给比例,增加中档商品住宅供给,控制高档商品住宅发展。
到2010年,我市人均住房建筑面积将达25平方米,2020年达到35平方米的小康水平。
到2020年,**主城区城市住房规划总量约18447万平方米,需住宅用地9055公顷。
其中:
廉租房约204万平方米,占住房规划总量的1.11%;
经济适用房3502万平方米,占住房规划总量的18.98%;
普通商品房14740万平方米,占住房规划总量的79.91%。
2007年,**经济以GDP15.4%的速度增长,高于全国水平,其经济增长速度列全国第14位,西部第3位。
根据**市计委的报告,2008年全市的GDP预计增长稳定增长。
**的房地产业出现了平稳发展的好势头。
**市目前的城镇人口住房面积为27.31平方米。
按照国家的相关规划,到2010年城市化率要达到50%的目标,目前**的城市化率是46.7%,若以户籍人口计,则城市化率只有24.3%。
低于全国43.9%的水平,加之西部大开发和“**城乡统筹试验区”给**带来的机遇,**十年后的城市化率将超过全国的平均水平。
按此测算,至少有600万农村人口移至城市,如果三分之一的人口移至主城区,那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性;
并且,目前**市城镇人均居住面积27.3平方米,按照建设部等部门的规划,到2010年城镇居民人均居住面积将达到35平方米,房地产住宅需求空间巨大。
由此可以推断,**市及黔江区房地产消费市场在未来十年中,具有较为持续和充足的市场补给能力,以及广泛的多层次的开发潜力。
三、可行性研究报告的编制依据
1、黔江区规划局渝规设证号文。
2、黔江区规划局渝规选证号文。
3、国家、**市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。
4、某房地产有限公司关于黔江.某明苑项目的有关文件。
5、黔江区规划局提供的“建设用地红线地形图”。
四、可行性研究报告之内容及主导理念
1、可行性报告的主要内容:
项目的市场分析及项目的优势分析;
项目的选址与建设条件;
项目的规划方案;
项目的实施进度安排;
投资估算;
资金筹措;
经济评价;
风险分析;
提出结论性的意见。
2、该项目按照精心组织、配合建设的原则,通过有效的营运,实现项目良好的经济与社会效益,从而达到业主对资产的营运、保值增值的目的。
3、论证的过程本着客观、科学和谨慎性原则进行。
五、项目主要技术经济指标
黔江·
某明苑主要技术经济指标表
序号
项目
指标
1
总用地面积
2
总建筑面积
56098.49㎡
其中:
住宅面积
43366.68㎡
商铺面积
5166.35㎡
物管建筑面积
420.89
3
居住户数
506户
两室户
420户
三室户
84户
容积率
5
建筑密度
17.2%
6
绿地率
7
机动车位
220辆
地上室外停车位
22
地下停车位
198
8
建筑基地面积
2459.41
9
总绿地面积
4558.50
第二章市场分析
一、投资环境
1、地理位置
黔江区地处武陵山腹地,东临咸丰,西界彭水,南连酉阳,北接利川。
东经108°
28--108°
56,北纬29°
4--29°
52,是渝鄂湘黔四省(市)边贸重镇,素有"
渝鄂咽喉"
之称。
2、经济发展
2007年,黔江区坚持以经济建设为中心,抢抓国家实施西部大开发和新区建立等机遇,围绕把黔江建设成为渝东南经济中心、30万人口中等城市的战略目标,强力实施"
城镇带农村,工业带农业,城乡一体共繁荣"
的发展战略,大力推进经济结构调整,加快改革开发步伐,克难奋进,锐意进取,全区经济和各项社会事业全面发展,实现了"
十五"
计划的良好开局。
据初步统计,2007年全区实现国内生产总值20.2亿元,按可比价格计算比上年增长12%。
其中第一产业增加值4.86亿元,增长2.5%;
第二产业增加值9.3亿元,增长18%;
第三产业增加值6.04亿元,增长11.7%。
经济结构调整初见成效。
三次产业比例由2000年的26.3:
43.8:
29.9调整为2001年的24.1:
46:
29.9,非公有制经济占GDP的比重达到31%,比上年提高4.5个百分点。
在经济保持较快增长、经济结构调整取得成效的同时,经济运行质量有了明显改善。
国民经济和社会发展中存在的主要问题是:
经济结构不合理,产业层次低的矛盾没有得到根本解决;
经济回升的基础尚不稳固,社会需求持续增长的机制还没有完全形成,社会投资启动乏力;
企业经营机制转换滞后,部分企业生产经营比较困难;
农业产业化经营滞后,农民收入持续增长困难较大;
下岗职工较多,就业矛盾较为突出等。
3、气候条件
黔江气候温和,四季分明,热量丰富,雨量充沛,属典型亚热带湿润季风气候,局部具有垂直气候的特点。
年平均气温15.4℃,无霜期290天左右,年平均日照1240.2小时,平均降雨量1197.5mm。
4、面积人口、行政区划
面积2397平方公里,人口49.34万人,以土家族、苗族为主体的少数民族占总人口的72.8%。
下辖30个乡、镇、街道办事处,517个行政村,8个居委会,区政府驻地城西办事处。
5、基础设施
5.1、交通:
国道319线三级公路穿境而过(二级公路正在建设中),**至长沙高等级公路走线方案经过黔江;
国家一级电气化铁路-渝(**)怀(怀化)铁路正在建设中,并于2005年建成通车;
黔江机场已列入国家"
期西部首批十个支线机场建设规划,已于2002年开工建设。
"
期末,黔江将建成武陵山片区集公路、铁路、航空运输为一体的立体交通枢纽,使黔江成为**南达广州的大通道,成为**向东南沿海全方位开放的前沿。
5.2、通信:
2007年全区程控电话交换机总容量8万门,电话普及率为每百人10部,并已开通小灵通。
移动电话、无线寻呼、国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。
5.3、供水:
城区供水总量2万立方米,日供水能力8万吨,水质符合国家饮用水标准。
日处理4万吨污水处理厂正在建设中。
5.4、供电:
全区电力装机容量11万Kw,与华东电网并网运行,电力调度自动化,电力网络完善,现有110KV变电站1座,35KV变电站8座,220KV变电站正在规划建设中。
5.5、生态环境:
黔江区是全国著名的优质烟叶基地和**市主要中药材生产基地;
全区森林覆盖率29.6%,木材积蓄310万立方米;
境内有银杏、红豆杉、铁尖杉、黄杉、鹅掌秋等珍稀树种,野生动物147种;
牧山草坡80万亩,是理想的畜牧产业基地。
5.6、金融保险:
设有中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国农业发展银行、城市信用社、农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司、中国财产保险公司、平安保险公司等保险机构。
是渝东南金融中心。
5.7、医疗:
城区现有医疗卫生机构8所,其中医院3所,医疗床位800个,建立国(境)外人员固定诊疗室和医疗专家组。
5.8、教育:
现有中等师范学校1所,中等专业学校1所,完中、完小各6所,其中黔江实验中学和黔江实验小学列入**市重点中小学,师资雄厚,环境优美。
5.9、居住:
建有腾龙苑、祥龙苑、公务员住宅小区等具有良好物业管理、完备生活设施的住宅群。
现有涉外旅游宾馆酒店12家,其中涉外四星级和三星级酒店各1家,二星级宾馆2家,其它规模较大的宾馆8家。
6、特色资源
6.1、旅游资源:
黔江旅游资源丰富,拥有国家级地震遗址保护区1个,全国防震减灾科普宣传教育基地1处,国家级森林公园1个,国家AA级旅游区1个,市级风景名胜区、森林公园、自然保护区各1个。
中国仅有、世界罕见的"
深山明珠"
小南海地震遗址,曾与梵净山、峨嵋山齐名的武陵山佛道教文化,独具魅力的阿蓬江峡谷风光,良好的生态环境以及纯厚古朴的民风民俗和丰富多彩的民族文化,形成了自然风光与人文景观交相辉映,具有丰富文化内涵。
6.2、矿产资源:
主要矿产资源有:
煤、铝土矿、铅锌矿、硫铁矿、萤石重晶石、石英砂、石灰石等。
其中煤可开采储量7840万吨,铝土矿C+D+E级储量1250万吨,石英砂D+E级储量1063万吨,石灰石储量1亿吨以上。
6.3、绿色食品资源:
黔江具有良好的自然生态环境和优越的气候条件,绿色食品资源丰富,地牯牛、珍珠兰茶、武陵山珍等享誉全国。
6.4、中药材资源:
黔江是**市主要中药材基地,境内常用大宗野生中药材100多种,储量在8000吨以上,主要品种有:
天麻、红豆杉、半夏、山茱萸、银花、白合等。
黔江城市发展规划——2010年发展前景和蓝图
二、房地产市场分析
1、城市发展
到2010年,黔江区基础设施和基础条件将得到根本改善,发展后劲显著增强,支柱产业形成规模,国民经济达到市中等发达地区水平。
基本实现“国民经济工业化、资源配置市场化、生活水平富足化”的目标,建成发展迅速、布局合理、优势产业突出、城镇建设规范的少数民族明星区。
使之成为**市的重要农副产品基地及加工基地。
按分步走的发展战略,到2005年全面实现黔江区的第二次创业目标,国内生产总值在2001年基础上以年均13%的速度增长,达到33亿元,其中第一产业增加值年均年增长4.7%;
第二产业年均增长15.4%;
第三产业年均增长15.2%。
到2010年国内生产总值达到70亿元,4年年均增长14.5%,其中第一产业6.5亿元,年均增长3%;
第二产业33.3亿元,年均增长15.6%;
第三产业30.2亿元,年均增长18.8%。
实现2010年的发展目标,机遇和困难并存,但有利条件占主要因素。
黔江区在**市是唯一的少数民族区,脱贫致富和民族经济发展是全市的主要任务之一,市里将加大力度进行支持;
加上黔江区的自然资源较为丰富,开发的潜力大,对加快投资速度奠定很好的物质基础;
再者有建区来的“黔江精神”和“二次创业”的强烈愿望,实现“二次创业”和2010年的发展目标充满必胜信心。
到2020年,随着社会的进步和经济的发展,黔江区已进入了一个新的经济发展时期,国民经济和社会同步协调发展。
未来18年,是整个国民经济腾飞时期。
我们按照党的十五大和十五届三中全会精神,抓住机遇、强化科技、依托资源、开放开发、效率优先、整体推进,赶上和超过全市的平均发展水平。
2020年,黔江区的经济、社会将呈现崭新的面貌。
国民生产总值的一、二、三产业比重将由2001年的24.1:
46.0:
29.9转变为40:
30.59:
29.41;
其发展速度在2001年基础上以12.5%幅度年递增,我们的奋斗目标是实实在在的,并不是脱离实际和超越可能的高指标。
因此,全区人民应继续发扬“黔江精神”,努力奋斗,如期实现宏伟目标。
2、城市规划
建设“一圈两翼”渝东南片区专题会议在黔江召开后,为配合城乡综合配套改革试验工作的推进,日前,黔江区政府制定了城乡总体规划编制方案,明确城市规划修编要突出“五个重点”。
1.1突出城市功能定位。
按构建渝东南交通枢纽和产业集聚中心、商贸物流中心、公共服务中心的要求实施规划修编;
突出城市发展目标。
2011年,形成18万人,18平方公里的区域性中心城市基本框架;
到2020年,建成渝东南地区聚集辐射带动功能强、服务示范作用明显的区域性中心城市,成为武陵山民族地区城市影响力强、服务功能完善的经济高地,城市建成区面积达到30平方公里,人口达到30万;
远期50平方公里,人口50万。
1.2按照以上发展目标要求实施规划修编;
突出城市空间布局。
从区域的角度和城乡一体化规划思路出发,突出主城极核心和319国道沿线城镇经济带,对城市的发展空间结构进行修编;
1.3突出“森林”和“民族”两大特色,提升城市“灵气”。
将新城敏感区保护利用专项规划和工业园区的城市设计,纳入城乡总规划进行统筹;
1.4突出基础设施和公共服务设施布局。
1.5实现区域范围内城乡统筹,特别是向农村地区的延伸和布局,促进城乡一体化可持续发展。
2、区政府总体规划(渝府[2004]261号)
2.1同意该规划确定的城市规划区范围:
东以阿蓬江为界,西至黔江民族职业教育中心,北至县坝团结桥—老鹰关—双泉水库一线,南至冯家坝的高家堡,包括联合镇、冯家坝镇和县坝乡、舟白乡、正阳乡、册山乡的部分地区,总面积为142.85平方公里。
2.2同意该规划确定的规划期限为2000-2020年。
其中近期2005年12万人,城市建设用地9平方公里;
中期2010年15万人,城市建设用地12平方公里;
远期2020年20万人,城市建设用地17平方公里。
城市发展要保持组团式布局,分为主城区、正阳坝组团、张家坝组团。
新城的发展方向为酉阳山东麓、阿蓬江西岸的张家坝和正阳坝,远景发展冯家坝。
2.3同意该规划确定的黔江城区城市性质为:
渝东南的区域性中心城市,黔江区政治、经济、文化中心,渝鄂湘黔四省(市)边贸重镇,以特色资源型加工业和民族风情旅游为主的山水园林城市。
要以力争在2020年建设成为经济持续发展、社会稳定进步、生态环境优美、人民生活富裕,富有民族风情和地方特色的现代化中等城市为目标,大力发展经济,合理安排用地,精心组织空间。
2.4加强基础设施建设。
统筹安排区域性基础设施建设,加强与湖北省咸丰县的对外交通联系,以及与**至长沙高速公路的交通连接,加快黔江机场建设。
合理组织航空、铁路、公路之间的交通联系。
加强城市工业废水和生活污水的综合治理,完善污水处理厂和城市排水设施。
2.5加强城市公共设施建设。
加快建设文体中心、图书馆、展览馆、青少年活动中心和各层次文化设施。
加强区域性商贸中心建设,完善城市功能。
做好历史文化保护工作。
2.6做好生态环境保护与建设工作。
要按照规划的功能区划分,进行工业布局,优化产业结构。
加强“三废”排放控制和处理,加快城市污水处理设施建设,加大工业废水、废气的治理力度,实现达标排放,保护武陵山区水资源环境和城市大气环境。
加强城市绿化建设,注重黔江河、阿蓬江两岸生态防护绿带建设,突出滨江公园、风景区和郊野公园等生态绿地建设。
2.7做好城市防灾减灾工作。
要加强地质灾害防治工作,严格管理地质灾害易发地段。
积极发展地下空间,结合建立完善的人防保障体系。
严格按照防震及防洪标准建设。
......
近年来,随着经济的快速发展,城镇化进程的加快,人民生活水平的提高,房地产开发进入了一个较快的发展时期,房地产业已成为人们经济生活中的一个“热点”。
一、黔江区促进房地产市场持续健康发展所采取的措施以及取得的初步成就
国家的宏观调控政策,主要是针对开发土地和资金两个方面进行的,对黔江区而言,开发项目相对较小,用地规模不大,经我办与国土等部门协调,对开发土地的供给政策没有大的调整,主要是通过规范土地招、拍、挂的行为和方式,进一步规范开发用地的合法性。
黔江区贷款购房的业主相对较少,房贷政策的调整对黔江区的房产市场买方行为的影响不大,但对开发企业的“缩贷”政策,使开发企业的资金链有一定影响,但还能确保开发项目的正常运作。
总的来讲,黔江区的房地产市场是健康的、正常的,其投资也在往年的基础上有所上升。
二、黔江区2006年开发投资完成情况及开发现状
(一)房地产开发现状
(1)房地产开发规模扩大,开发亮点突出。
黔江区房地产企业从无到有逐年增加,房地产开发规模逐渐扩大。
到2006年全区共有房地产企业27家。
房地产总建筑面积扩大,2003年比2002年增长66.82%,房屋建筑面积大幅度增长,2003年比2002年增长34.29%,2004年比2003年增长52.65%,2005年比2004年增长45%。
如南海鑫城、黔州花苑、鹏达花园、税园小区、阳光花园和谭家湾小区开发已成为黔江区城市建设的亮点。
(2)房地产开发到位资金较好,投资增势强劲。
黔江区房地产开发资金来源较充裕,投资完成情况较好。
2006年房地产开发投资实现高速增长,完成投资1.4202亿元,完成任务的157.8%,是2004年的1.2倍,房地产业正在成为黔江区新的投资热点。
房地产开发新开工面积及竣工面积分别为111100平方米、152750平方米,分别完成任务的106%、102%,分别是2004年的1.3倍、1.4倍;
商品房销售面积和销售额分别是124900平方米、22268万元,分别完成任务的115%、170%,分别是2004年的1.35倍、1.8倍;
均达到了较好的水平。
全区房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例较大,对全社会固定资产投资增长的贡献率达到19.0%,拉动投资增长20个百分点。
(3)房屋销售量大幅度上升,二手房交易旺盛,商品房空置面积较少。
2006年,全区房屋销售面积为12.49万平方米,同比增长135%;
商品房预售面积2.8万平方米,比上年同期增长2倍。
在商品房销量大幅度增长的同时,商品房价格上扬,尤其是今年来黔江区二手房交易价格大幅度上涨。
据调查,二手房从上年的每平方米500-650元上涨到今年的800-1000元。
据调查,2005年末商品房空置面积为11500平方米,比2004年减少30.0%。
(4)住宅建设成为房地产开发的主体,个人成为商品房的主要购买者。
2006年,黔江区房地产开发中住宅投资为7600万元,占商品房建设投资的53.5%;
住宅建筑面积为9.5万平方米,占房屋建筑面积的62.0%。
在已售商品房中,个人消费成为了商品房的消费主体。
(5)成片区可开发地逐渐萎缩,土地购置费上扬。
通过几年来的大量开发,黔江城区目前成片的可开发地不断减少,房地产逐渐向城郊扩展,而且价格不断上涨。
据调查,城区土地成交价格上涨了5%。
国土资源部2002年5月9日的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》两个文件,明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,黔江区较彻底完成了土地从“协议出让”到“招标拍卖挂牌出让”的转变,因此,稀缺的土地资源价格因出让方式的转变还会使土地价格提高。
(二)面临的机遇
(1)政策环境机遇
一是十六届五中全会明确提出了加速城镇化战略的发展机遇;
二是西部开发仍然是党和国家的发展重心,大的政策必将加快西部开发,地处西部的黔江无疑会在西部大开发中受益;
三是政府对房地产开发宏观
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 项目 可行性研究 报告