测绘地信服务城市建设建议书Word格式.docx
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施工测量是根据开发工程的整体规划和设计要求,进行主要包括场地的平整、土方量的计算、基槽与基坑抄平、建筑平面的放样、墙体测量、细部点放样、轴线投测、高程的标定与传递等一系列的放样、测设和计算工作,依据工程建设各环节的重要性、限差要求,利用场区的控制网或重建施工控制网,选用全站仪、水准仪、GPS等测绘仪器,确定适宜的精度,合理采取坐标法、极坐标法、交会法、水准测量法、三角测量法、投测法、激光指向法等方法,指导工程的开始建设到结束全过程施工,保证工程建筑物符合设计限差要求。
6、竣工测量
竣工测量是应以较高的精度,利用保存完好的施工控制点,进行平面测量、高程测量、面积测量和悬高测量,重新实地测绘新建建筑物的位置、高度、面积及与邻近地物地貌的位置关系,获取准确可靠的竣工图信息数据,编制竣工图,以检验施工质量、放样成果是否符合技术要求,检查该建设工程项目的外部条件是否符合规划要求,提供可靠的竣工验收资料和实现动态更新数字地形图,是换发《建设工程规划许可证》(正证)的主要依据。
7、房产测绘
房产测量主要是采集和表述房屋及房屋用地的有关信息,为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料,在控制测量网点的基础上,利用全站仪或联合RTK技术进行数字化房产测量,一般只测定房产要素的平面位置,对高程要求不高,由于房产的法律性和经济性,房产图必须保证其准确性和现实性。
8、变形观测
变形观测是为了保证建设工程正常安全的使用而进行较长期地重复观测工作,是一项贯彻始终的高精度测量工作,一般宜选用独立坐标系统,合理确定观测周期,选择全站仪、水准仪等常用精密测量仪器或测斜仪等专用仪器,依据工程性质和设计要求,选用单向(高程或位移)或三维方向的变形观测,以掌握建筑物的安全状况及时地发现问题解决问题,指导工程建设、维护和使用。
可以说,测绘工作在房地产开发的各阶段都有重要的意义,是房地产开发企业工作的重要依据,具体表现在:
1、房地产开发前期规划设计阶段的测绘。
企业房地产开发规划,必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。
企业房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时,必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。
地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定,在图中显示编制的详细规划和工程管线规划,一般要求测绘1:
500比例尺地形图,个别地区的总图设计,则要求测绘1:
200比例尺地形图。
2、建设用地勘测定界测绘。
首先,建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划,经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》,查清并现场测定建设用地范围,建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量和质量等所进行的测绘工作,它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。
其次,建设用地勘测定界也包括农用地转用征用和国有地出让测绘。
珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策,国家通过编制土地利用总体规划,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,保持耕地总量动态平衡。
3、施工阶段的测绘。
当规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后,经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批,房地产开发企业可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划(临时)许可证》,此时前期工作基本完成,工程进入施工阶段。
施工阶段测绘的主要内容包括:
场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。
进行建筑物施工放样,必须在保证规划要求的前提下,进行细部放样。
当不能满足规划要求时,应及时报告规划管理部门,并通知设计单位进行图纸变更。
4、建筑物面积界定测绘。
企业房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时,必须委托测绘部门进行商品房面积界定。
面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图,精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积,然后绘制房屋分层分户平面图。
5、竣工测绘和房产测绘。
企业房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范,通过先进的测绘技术手段,精确测定企业房地产开发区内所有地物包括地上、地下建(构)筑物的位置,并提供相关的数据(面积)、用途等信息状况,为企业房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。
企业房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清企业房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。
绿地面积是否符合规划要求,建设活动是否改变土地使用性质,建筑物是否有超高现象,各类管线埋设是否符合要求,房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差(3%)以内。
竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等,为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及企业房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。
三、地理信息系统
地理信息系统(GIS)是在计算机硬、软件系统支持下,对整个或部分地球表层(包括大气层)空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。
可应用于资源调查、环境评估、灾害预测、国土管理、城市规划、邮电通讯、交通运输、军事公安、水利电力、公共设施管理、农林牧业、统计、商业金融等领域。
地理信息系统在城市建设和管理中的应用包括:
城市规划和管理,土地和地籍管理,生态、环境管理与模拟和基础设施管理等。
应用城市地理信息共享服务平台,可以实现基础地理信息服务的公众性、信息提供的公平性、信息系统的共建性和信息利用的共享性,实现地理信息公开、公平、有偿、安全、便捷、广泛的应用,避免低水平的重复性建设,打破地理信息孤岛的格局,提高信息化建设效率和应用效益,促进全社会信息化建设发展。
应用地理信息系统开发组件进行二次开发,可以满足特定行业用户的需求,开发出专业化软件。
地理信息系统可用于房地产测绘管理,利用地理信息系统建立精炼高效的分析决策模型,可实现知识获取和分析决策的有机结合,为城市房地产建设提供决策依据,使房地产管理部门的决策更准确、更快速和更具科学性。
地理信息系统在房地产开发中的应用包括:
1、土地空间分析
对于房地产项目,最初始也是最重要的工作就是对该项目的策划。
通过地理信息系统空间分析的强大功能,策划人员可以更好的对项目进行分析。
如采用GIS中的缓冲区分析,可以方便的得到项目周边10公里范围内的人口数量、收入分布等数据。
并且可以结合其他的数据来查询项目周边的医院、学校、商场的各种服务设施的分布情况,以便酌情考虑应该修建的配套设施,并且可以通过图论等运筹学理论计算最佳的修建地点。
使项目的策划更加的科学和富有效率。
2、网络招投标
在土地的申请立项成功之后,一般可由二级土地开发商进行具体的承建工作。
这里一般采用招投标的方式来进行开发商的选择。
网络技术与地理信息系统技术相结合建立的网络招投标系统,可以使用户方便的在网络上发布招标文件和招标补充文件,并且可以通过网络接受开发商的询问,进行项目情况的交互。
在项目的评标过程中,可以采用各种不同的方式,并且可以通过网络将招标结果直接通知投标单位,极大的缩短了招投标的过程,提高了项目运行的速度,节约了大量的人力和物力。
3、项目控制管理
项目的管理从场地的“七通一平”开始进行控制,包括项目的承包单位信息、工程信息、工程图纸的管理、工程的进度安排等各方面的管理。
4、销售支持
销售支持,是通过国际互联网来对项目进行宣传。
在这里不但提供了对项目概括、周边环境、配套设施及装修标准、物业类别、建筑类别、预售证、销售证、价格、付款方式、规划设计、效果图、以及项目点评、交流源地等一般的宣传内容。
而且通过虚拟现实的技术,使得看房的用户不需要在到现场进行看房,通过网络的虚拟现实,用户可以对项目的情况有一个更为实际的了解,提高了宣传和销售的效果。
在这里结合楼盘管理和销售人员管理,系统提供了在线的房屋销售情况查询和预定功能,从而避免了销售人员对一套住房的重复销售,防止了“撞车”情况的发生。
5、销售管理分析
通过对楼盘的楼盘名称、楼盘位置、楼盘类型、楼盘层数、是否有停车场、绿化率、是否有供水情况、供电、等具体信息和房间的楼盘名称、房间号、户型类别、建筑面积、使用面积、朝向、厅数、房间数、厨房面积、盟洗室面积等具体信息录入和处理,为今后的销售管理提供数据。
可以采用数理统计的方式,采用指数平滑、概率分析、加权平均、模糊模型、灰色系统模型等相关的模型来提供诸如相关分析、趋势分析、季节分析、独立性分析对销售情况的数据进行分析以及对未来的预测。
前面只是对地理信息系统在房地产开发中的主要应用做了介绍。
在具体项目中,可以根据用户需求,增加专业化的功能。
四、综合服务
测绘与地理信息系统密切相关。
测绘是地理信息系统的基础,可为地理信息系统提供各种不同比例尺和精度的地理定位数据,其理论和算法可直接用于空间数据的变换和处理;
而GIS引人测绘,可以一种全新的思想和手段来解决复杂的分析和管理问题。
建立测绘地理信息系统能有效的管理测绘数据,加速地理信息系统的发展及其应用。
城市测绘地理信息系统可为城市规划、市政建设及其他相关部门提供直观、准确的相关信息。
系统数据包括该城市的大比例尺地图、地籍图、遥感影像图、人口绿化等专题图,能实现数据输入和编辑、数据库的建立和管理、数据检索、数据分析与处理、数据输出等功能,为城市建设提供数据依据和决策支持。
将测绘与地理信息系统应用于房地产,建立房地产测绘地理信息系统,可实现业务一体化、成图一体化、发布一体化等。
各项业务一体化。
主要业务可以轻松集成在该系统中,在相同的办公环境里,信息和数据充分共享,优化业务流程,缩短办公周期,简化办事程序;
地图作业、项目测绘成图、基础测绘成图一体化。
在同一个图形界面中,可以完成房地产地形图的查询、使用、分析、图表更新等工作,可以绘制房地产分层分户图,可以通过全站仪、手持测距仪、GPS等测绘仪器采集数据生成新的房地产平面图;
内部办公与外部信息发布一体化。
通过内部局域网,可以完成单位各部门协同办公,通过互联网,可以实现异地办公、房地产信息对外发布;
将案卷与房地产图件关联起来,通过房屋数据表,对办证房屋进行精确定位,在办证过程中可以查阅各种历史和现状办公数据,使管理更加成熟、规范,使房地产平面图件从结构上由二维变成三维,从信息上包含历史与现状,杜绝了重复办证、伪造信息办证等管理漏洞,真正实现以图管证的精细管理模式;
具备海量数据处理能力、历史数据回溯能力和系统安全保护能力。
在深入分析房地产开发各阶段所遵循的标准、规范,所需要的数据、成果的基础上,建立房地产信息化管理系统,将测绘、地理信息系统技术引入该系统,以房地产项目为目标、以标准、规范、基础数据、成果数据为依据、以分析模型为工具,采用工作流模式,实现房地产开发项目的有效管理。
利用工作流模式,对于每个目标项目,可以查询其所处的开发阶段,查看调取已完成阶段测绘、表格等成果数据,查看所处阶段所遵循的标准、规范和完成该阶段所需的成果,利用现有基础数据分析完成该阶段所需的工作,成果完整、符合规范后,可指定下一阶段为所处阶段,直至工程完成。
这样的工作模式、可以增强房地产开发的规范性、科学性,提高工作效率。
五、总结
测绘可为城市建设提供必需的数据依据,地理信息系统可有效地管理、分析和应用测绘数据,为城市建设提供决策支持,提高城市建设的科学性、准确性和可持续性。
测绘、地理信息系统应用于房地产开发,大大提高了房地产开发的效率,增强其科学性、规范性,促进房地产向更好、更协调的方向发展。
当前,如何更好、更有效的将测绘、地理信息系统服务于房地产开发的各阶段,还有待我们进行深入的研究和实践。
附录1房地产开发流程
第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
1、申请批准项目建议书
2、办理企业名称登记
3、送审合资或合作合同、章程
4、申领外商投资企业批准证书
5、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
1、征求主管部门审查意见
2、落实市政公用设施配套方案
3、报审市政配套方案
4、市政各管理部门提出市政配套意见
5、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
1、国有土地使用权划拨用地申请
2、主管部门现场勘察
3、划拨用地申请的审核、报批
4、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
1、征用集体土地用地申请
2、到拟征地所在区(县)房地局立案
3、签订征地协议
4、签订补偿安置协议
5、确定劳动力安置方案
6、区(县)房地局审核各项协议
7、市政府下文征地
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
9、办理批地文件、批地图
10、办理冻结户口
11、调查户口核实劳动力
12、办理农转工工作
13、办理农转居工作
14、办理超转人员安置工作
15、地上物作价补偿工作
16、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款(土地出让金)
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气(天然气)厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表,办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送市招标办核准,正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、编制投标书并送达
10、召开招标会,勘察现场
11、召开开标会议,进行开标
12、评标、决标
13、发中标通知书
14、签订工程承包合同
15、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
1、办理质量监督注册登记手续
2、建设工程监理
3、办理开工统计登记
4、交纳实心黏土砖限制使用费
5、办理开工前审计
6、交纳投资方向调节税
7、领取固定资产投资许可证
8、报装施工用水、电、路
9、协调街道环卫部门
10、协调交通管理部门
11、交纳绿化建设费,签订绿化协议
12、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
1、施工场地的“三通一平”
2、施工单位进场和施工暂设
3、工程的基础、结构施工与设备安装
4、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
1、办理单项工程验收手续
2、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
3、商品住宅性能认定
4、竣工统计登记
5、办理竣工房屋测绘
6、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费(大市政费)
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)
18、电源建设集资费(
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