第二章 房地产征收征用Word格式.docx
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【解析】征收属于政府行使行政权,是物权变动的一种极为特殊的情形,是国家取得所有权的一种方式。
参见教材P25。
【2011年真题】国家依法征收不动产的前提是为了( )的需要。
A.特定群体利益
B.地方经济发展
C.公共利益
D.政府
[答疑编号5887020102:
【答案】C
【解析】参见教材P25。
【2010年真题】可以依法征收房地产的主体是()。
A.个人 B.企业
C.农民集体 D.国家
[答疑编号5887020103:
【答案】D
【解析】本题考查房地产征收的主体。
房地产征收的主体是国家。
■集体所有的土地征收-土地(城市的土地已经是国家所有,所以不存在征收问题)。
■单位、个人的房屋及其他房地产征收(房屋的所有权不归国家,所以存在征收问题)。
■国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”,2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例,已不再使用房屋拆迁这个名称。
1.3房地产征收的限制条件(三条件)
■征收只能是以发展公共利益,提升公共福祉为目的,绝对禁止以商业用途为目的的征收。
■征收必须严格依照法律规定的权限和程序。
■政府以征收的执行人身份出现,以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。
【2011年真题】房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为,其法定的限制条件包括( )。
A.征收以满足公共利益为主,商业利益为辅
B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序
C.政府以征收的执行人出现
D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿
E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定
[答疑编号5887020104:
【答案】BCD
【解析】本题考查房地产征收的条件。
A征收是为了公共利益的需求,没有商业利益的考虑,E征收的权限和程序必须严格依照法律的规定,不是由各地方政府根据实际情况拟定。
参见教材P26。
2.1征用的概念
2.2征用的限制条件
2.3征收与征用的异同
指国家因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为(本质是所有权未发生变化,使用权发生变化)。
■征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况,平时不得采用(属于公共利益+无法通过市场购买解决)。
■征用应符合法律规定的权限和程序。
■使用后应当将征用财产返还被征用人,并且给予补偿。
■共同点(两点)
●强制性,都不必得到财产所有权人的同意。
●补偿性,都应给予公平补偿。
■区别(四点)
区别项目
征收
征用
适用对象不同
限于不动产
动产、不动产均适用
前提条件不同
为了公共利益需要
因抢险、救灾等紧急需要
所有权转移不同
所有权转移
所有权不变,使用权转移
补偿内容不同
法律规定
双方依据法律规定协商确定
【2012年真题】征收和征用的共同之处有( )。
A.都不必得到财产所有权人的同意
B.都必须得到财产所有权人的同意
C.都应给予公平补偿
D.都可以不给予补偿
E.两者的前提条件相同
[答疑编号5887020105:
【答案】AC
【解析】本题考查征收和征用的相同之处。
共同之处主要有两点:
①强制性,即都不必得到财产所有权人的同意;
②补偿性,即都应给予公平补偿。
【2010年真题】关于征收与征用区别的说法,错误的是()。
A.征收是为了公共利益的需要,征用是因抢险、救灾等紧急需要
B.征收应当依法给予补偿,征用应当依法返还或者补偿
C.征收不必得到财产所有权人同意,征用必须得到财产所有权人同意
D.征收要强制取得财产所有权,征用旨在获得财产使用权
[答疑编号5887020106:
【解析】本题考查征收与征用的区别。
征收与征用都具有强制性,即都不必得到财产所有权人的同意。
第二节 房地产征收的前提条件
1.公共利益的界定
2.公共利益的特点
1.公共利益的界定
房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围
■国防和外交的需要。
■由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。
■由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。
■由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。
■由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
■法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
【典型例题】根据新出台的《房屋征收管理条例》的规定,以下( )属于公共利益用地。
A.保障性安居住房用地 B.危旧房改造
C.市政公共事业用地 D.防灾减灾用地
E.解决就业的项目用地
[答疑编号5887020107:
【答案】ABCD
【解析】记清公共利益的五类。
参见教材P27。
2.公共利益的特点(四特点)
特点
解释
公共利益是客观的
独立地真实地存在于各种利益之上
公共利益是共享的
是社会共同的、整体的、普遍的利益,不是多数人与少数人的问题
公共利益是不确定的
利益内容的不确定性和受益对象的不确定性
公共利益不同于国家利益或政府利益
有时重合,有时甚至冲突,政府并不绝对代表公共利益
【2012年真题】关于公共利益的说法,正确的是( )。
A.公共利益与政府利益是一致的
B.公共利益小于政府利益
C.公共利益不同于政府利益
D.公共利益的主体是政府
[答疑编号5887020108:
【解析】本题考查公共利益的特点:
①公共利益是客观的。
②公共利益是共享的。
③公共利益是不确定的。
④公共利益不同于国家利益或政府利益。
参见教材P28。
【2011年真题】关于不动产征收中公共利益特点的说法,错误的是( )。
A.公共利益具有客观性
B.公共利益具有共享性
C.公共利益具有不确定性
D.公共利益具有与被征收人利益的一致性
[答疑编号5887020109:
【解析】本题考查公共利益的特点。
公共利益是客观的、共享的、不确定的、不同于国家利益或政府利益的。
参见教材P27-28。
第三节 国有土地上房屋征收与补偿
1.国有土地上房屋征收的管理体制
2.国有土地上房屋征收的程序
3.国有土地上房屋征收的补偿
4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
【关注点】房屋征收部门的设置形式
2.1作出房屋征收决定的准备工作
2.2作出房屋征收决定
2.3拟定征收补偿方案及公告
2.4征求意见及修改
2.5房屋征收的实施
2.6房屋征收的强制执行
2.1作出房屋征收决定的准备工作(3个前置条件)
■征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
■作出房屋征收决定前,应进行社会稳定风险评估。
■作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
■房屋征收决定由市、县人民政府作出。
■当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时,应当经政府常务会议讨论决定。
■房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县人民政府。
■市县政府应对征收方案进行论证并及时公布。
■公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项,征求公众意见。
■征收补偿方案征求意见期限不少于30日。
■旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定,市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会。
【2012年真题】国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于( )日。
A.30B.60
C.90D.120
[答疑编号5887020110:
【答案】A
【解析】本题考查国有土地上房屋征收的程序。
征收补偿方案征求意见期限不得少于30日。
参见教材P29。
■调查登记房屋征收范围内房屋情况。
■对征收房屋价值的评估。
■签订补偿协议:
由房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。
■实施房屋征收。
【重点难点】
■在征收范围确定后,不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途,否则不予补偿。
■暂停办理相关手续,最长不超过1年。
【重点难点】实施房屋征收的相关规定
■任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
■禁止建设单位参与搬迁活动。
■被征收人不服的,可以申请行政复议,也可以提起行政诉讼。
■被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县政府依法申请人民法院强制执行。
3.1房屋征收补偿的内容
3.2房屋征收补偿的方式
3.3被征收房屋价值的评估
3.4订立补偿协议或作出补偿决定
3.5公布补偿情况和审计结果
3.1房屋征收补偿的内容(三部分)
3.2房屋征收补偿的方式(两种)
【典型例题】房屋征收补偿的形式有()。
A.产权调换 B.货币补偿
C.异地安置 D.房屋以外的其它实物补偿
E.入股分红安置
[答疑编号5887020201:
【答案】AB
【解析】注意要分清房屋征收补偿的形式,和征收集体土地安置的形式。
参见教材P30。
■房屋价值的确定
应由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》确定。
■房屋评估机构的选择
由被征收人在规定时间内协商选定。
规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人,按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
■对房屋评估价值有异议的,可以向评估机构申请复核评估。
■对复核评估仍有异议的,可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
【典型例题】如果在法定的期限内,征收部门与被征收人达不成一致意见,则应( )。
A.征收部门可强制执行
B.被征收人可提起行政复议
C.被征收人可直接起诉
D.征收部门可以作出补偿决定
[答疑编号5887020202:
【解析】必须先作出补偿决定,对补偿决定不服的,才可以复议或起诉,不能达不成一致意见就起诉。
房屋征收部门应建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
4.1暴力野蛮搬迁的法律责任
4.2出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任
■造成损失的,承担赔偿责任。
■对直接人员构成犯罪的,追究刑事责任,尚不构成犯罪的,给予处分。
■构成违反治安管理行为的,给予治安管理处罚。
■由发证机关责令限期改正,给予警告。
■对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款,记入信用档案。
■对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款,并记入信用档案。
■情节严重的,吊销资质证书、注册证书。
■构成犯罪的,追究刑事责任。
【典型例题】在国有土地征收的评估中,如房地产估价机构出具了有重大差错的评估报告,则应( )。
A.责令限期改正
B.对房地产估价机构处以1万元以上3万元以下的罚款
C.可记入该估价机构的信用档案
D.情节严重的,吊销营业执照
E.造成损失的,承担赔偿责任
[答疑编号5887020203:
【答案】ACE
【解析】B对单位处以5万元-20万元的罚款;
D情节严重的,吊销资质证书,非营业执照。
参见教材P31。
第四节 集体土地征收与补偿
1.集体土地征收的程序
2.集体土地征收的审批
3.集体土地征收的补偿和安置
1.集体土地征收的程序(五步)
1.1申请
1.2审查
1.3批准
1.4公告
1.5征收补偿
1.1集体土地征收的申请
【特例】有三类建设用地可不征收为国有
●乡镇企业用地
●农民宅基地
●乡镇村公共设施和公益事业用地
【关注点】《建设用地申请表》附件
■建设单位资质证明—主体证明。
■项目可行性研究报告批复或其它批准文件—项目批准文件。
■建设项目用地预审报告。
■初步设计或其他有关批准文件。
■建设项目总平面布置图。
■占用耕地的,必须提出补充耕地方案。
■建设项目位于地质灾害易发区的,应当提供地质灾害危险性评估报告。
1.2审查(由土地行政主管部门进行审查)
■在可研阶段,提出建设项目用地预审报告。
■在报批阶段,市县土管部门拟订或编制“一书四方案”。
■报经同级人民政府审核同意后,报上一级土地主管部门审查。
■上级土管部门再报同级人民政府审核。
■再逐级上报有批准权的人民政府,将资料送同级土管部门审查。
【重点难点】何为一书四方案
■农用地转用方案(土地用途改变)。
■补充耕地方案。
■征收土地方案(所有权改变)。
■供地方案。
■建设项目用地呈报说明书。
行政主管部门自收到申请之日起30日内审批一书四方案。
【重点难点】土地呈报说明书的附件。
■土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图。
■勘测定界图及勘测定界技术报告。
■地籍资料或其他土地权属证明材料。
■土地有偿使用合同及说明。
■城市规划图和村庄集镇规划图。
1.3批准(针对四方案)
30日内审查完毕,政府批准后在5日内由土管部门将批复发出。
【批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件】
■符合土地利用总体规划。
■确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标。
■占用耕地的,补充耕地方案符合土地整理开发专项规划,且面积、质量符合规定要求。
■单独办理农用地转用的,必须符合单独选址条件。
【批准征收土地方案的条件】
■被征收土地界址、地类、面积清楚,权属无争议。
■补偿标准符合法律、法规规定的。
■需要安置人员的安置途径切实可行。
【供地方案符合条件】
■符合国家的土地供应政策。
■申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求。
■划拨方式供地的,符合法定的划拨用地条件。
■以有偿使用方式供地的,供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定。
■只占用国有未利用地,必须符合规划、界址清楚、面积准确。
【示例】
以北京为例,获得的政府土地批文为北京市人民政府《关于×
区(县)×
年度×
项目建设用地征地的批复》
■由被征地所在地的市县人民政府组织实施,并公告。
■公告的内容
●批准征地机关的批准文号。
●征收土地的用途、范围、面积。
●征地补偿标准和农业人员安置办法。
●办理征地补偿的期限。
具体内容见“集体土地征收的补偿和安置”
2.1农用地转用审批—用途变化
2.2土地征收审批—所有权变化
2.3农用地转用审批与土地征收审批的关系
双审批,先农用地转用审批,后征地审批。
项目
土地审批单位
省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目
国务院批准的建设项目
国务院
为实施规划而农地转为建设用地的
由原批准土地利用总体规划的机关批准
已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地
市县政府
其它项目
省级政府
2.2土地征收审批-所有权变化(国务院和省级两级审批)
【2010年真题】征收基本农田以外的30公顷耕地,需经( )批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
[答疑编号5887020301:
【解析】本题考查土地征收的审批。
征收基本农田以外的耕地超过35公顷的必须经国务院批准方可征收土地;
但题干是30公顷,不超过35公顷,所以经省级人民政府批准。
参见教材P34。
2.3农用地转用审批与土地征收审批的关系(三种情况)
农用地转用批准权限
征收土地批准权限
处理方式
国务院或省级政府
由国务院同时批准
省级政府同时批准
先由省级政府批准农用地转用,再由国务院办理征地审批
【2011年真题】关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法,错误的是( )。
A.集体土地必须经过征收转为国有土地后,方可用于出让
B.征收农用地须先办理农用地转用审批,再办理征地审批
C.农用地转为建设用地,必须由国务院批准
D.集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批
[答疑编号5887020302:
【解析】本题考查集体土地征收。
农用地转用审批的最低权限是市、县人民政府,所以C项错误。
【典型例题】下列征地属于非法征地、无效征地的是()。
A.县级人民政府批准征收农用地20亩的
B.省级人民政府批准征收基本农田
C.一般情况下先办农用地转用后办理征地审批
D.共征收100公顷,但其中耕地只有20公顷,其余为荒地,可以由省级政府批准
E.乡镇政府批准征收四荒地
[答疑编号5887020303:
【答案】ABDE
【解析】A批准征地的最低级别是省级,县级无批准权;
B基本农田必须由国务院批;
D征收总和超过70公顷的,必须由国务院批;
E乡政府无征收批准权。
3.1《土地管理法修正案草案》的内容
3.2被征地农民的安置
3.3征地补偿和安置的步骤
内容
变化一
补偿原则更公平
变化二
补偿内容由4项增加为6项
变化三
加强了对政府征地行为的约束
【变化一】补偿原则更公平
原《土地管理法》规定
《土地管理法修正案草案》
■按照被征收土地的原用途给予补偿
■根据被征收土地的平均年产值的倍数给予补偿,而非其市场价值
■土地补偿费和安置补助费不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍
■明确了公平补偿的基本原则
■删除了30倍上限的规定
■明确在土地补偿标准上,既要考虑被征收土地原用途年产值的因素,又要综合考虑土地区位、供求关系、经济社会发展水平等多重因素
【变化二】补偿内容由4项变为6项
■土地补偿费
■安置补助费
■地上附着物补偿费
■青苗补偿费
■住宅补偿费
■社
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