某地块出让地块可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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b:

宗地周边道路规划

XX新区龙湖地区内部规划环形轻轨线路（LRT系统）作为城市轨道交通系统的接驳系统，分为小环线、大环线，其中小环线为CBD（含CBD副中心）地区性交通系统，沟通CBD主、副中心交通联系；

大环线为地区性交通系统，设置在龙湖中环路的中央绿化带上的环状路线，为高档居住区提供高水平交通服务的接驳系统，并具有游览性交通功能；

LRT系统与轨道交通一号线、四号线共构成XX新区独具特色的轨道交通系统。

②教育设施：

加拿大枫叶小熊幼儿园；

河南省实验学校XX中学；

河南中医学院、华北水利学院、河南财经政法大学等。

按照龙湖区规划和用地规划，本宗地周边还将规划有小学、中学。

XX（2011）004号宗地周边医院分布图（标记所在位置）

④商业配套：

绿地原盛国际

本宗地周边目前的商业布局尚不完善，主要商业网点分布在东风渠以南的CBD核心商务区周边。

按照规划及周边区域的发展规律来看，地块位于规划副CBD区（龙湖）的核心位置，随着商业配套的成熟以及龙湖区域的建成，未来将会聚集大量人气带动整个区域的繁荣。

宝龙城市广场

千盛生活广场

XX（2011）004号宗地周边商业配套设施分布图（标记所在位置）

⑤银行：

区域周边银行较多，沿CBD核心商务区分布着上海浦发银行郑州分行、郑州银行等近十家金融机构，而且随着龙湖的建成及周边区域配套的不断完善，还将有大量的金融机构将在此区域设立分支机构和营业网点。

XX（2011）004号宗地周边金融机构分布图（标记所在位置）

（10）宗地周边环境

①治安情况：

XX（2011）004号宗地两公里范围内分布有九如路派出所，治安状况较好。

②空气现状：

本宗地周边区域并无污染源，附近大多为农业用地，空气质量较好。

③噪音情况：

无

④污染情况：

⑤危险源情况：

⑥周边景观带：

龙湖及东风渠沿河景观带

（11）周边大市政配套

XX新区超前规划、统筹安排了电力设施项目，1座22万伏、6座11万伏共7座变电站、37座开闭所投入使用，为东区的发展提供了可靠的电力保障。

东区热电厂投入运营，满足了入住单位用暖需求。

公交场站、垃圾中转站等相继投入使用，满足了居民生活需要。

经过近年来的建设，区域内已基本实现了“十通”目标，各类管线随道路建设一次入地，形成了完善的地下网络，市政设施基本满足需求。

二、宗地获取进程

（1）宗地背景资料

XX（2011）004号宗地原为沙庄村农用地，现已被政府征用。

用地编号

XX（2011）004号

位置

九如路东、龙湖中环南路北

占地面积

平方米

32062.79

亩

48

用地性质

商务金融用地

规划指标

容积率

≤2

绿地率

≥25

限高

≤24

报名截止时间

2011年7月12日

挂牌截止时间

2011年7月13日

起始低价信息

保证金（万元）

19400

土地总价（万元）

27705

土地单价（万元/亩）

577.2

楼面地价（元/平方米）

4327

（2）宗地获取方式

挂牌出让

（3）土地获取成本

①土地价格与付款方式

土地价格：

起始价为27705万元（合577万/亩），增加幅度为200万元。

受让人还需支付成交价格4%的契税及38元/平方米的耕地占用税。

具体土地价格以竞得价格为准。

付款方式：

A:

自合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。

B:

按照付款时间及金额分期支付国有建设用地使用权出让价款。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

②交付时间与交付条件：

2011年11月30日，交地时土地达到三通一平。

③动工及竣工时间：

2012年6月30日前开工建设，2014年12月31日前须竣工验收。

第二部分城市发展情况

一、城市概况

（1）地理位置

郑州市简称郑，是河南省省会。

位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东、南为黄淮平原，介于东经112°

42'

—114°

14'

，北纬34°

16'

—34°

58'

之间；

东西长166公里，南北宽75公里，总面积7446．2平方公里，其中市区面积l010．3平方公里。

郑州地处中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、经济、文化中心，全国重要的交通通信枢纽。

（2）行政区划

辖区9个、县级市5个、县1个。

分别是：

中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、上街区、XX新区、高新区、经济开发区、荥阳市、巩义市、登封市、新密市、新郑市、中牟县

（3）人口变迁

2008年末全市总人口743.6万人，其中女性359.9万人；

市区人口326.5万人；

城镇人口463.5万人；

非农业人口307.7万人。

（4）历史文化

悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。

嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。

这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。

在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等出生在郑州。

郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城

（5）资源状况

郑州自然资源丰富，已探明矿藏34种，主要有煤、铝矾土、耐火粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。

其中煤炭储量达50亿吨，居全省第一位；

耐火粘土品种齐全，储量达1.08亿吨，约占全省总储量的50%；

铝土储量1亿余吨，占全省总储量的30%；

天然油石矿质优良，是全国最大的油石基地之一.郑州盛产小麦、玉米、大豆、水稻、花生棉花、经济林果等粮食作物和苹果、梨、红枣、柿饼、葡萄、西瓜、大蒜、金银花和黄河鲤鱼等农副土特产品。

二、经济环境

2010年，面对复杂多变的国内外经济形势，全市加强经济运行调节，努力克服不利因素影响，采取切实有效措施，加快转变经济发展方式，国民经济保持平稳较快发展。

初步核算，全年完成生产总值4000亿元，比上年增长13.0%；

人均生产总值4.9万元。

其中第一产业增加值124.6亿元，增长3.0%；

第二产业增加值2269.9亿元，增长15.1%；

第三产业增加值1605.5亿元，增长10.5%。

三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1：

56.7：

40.2。

非公有制经济完成增加值2408.0亿元，增长13.4%，占生产总值的比重为60.2%，比上年提高2.8个百分点。

年末全市城镇化率达到66.4%。

全年房地产开发完成投资775.2亿元，比上年增长50.9%；

其中住宅投资555.7亿元，增长41.0%。

商品房屋施工面积6255.5万平方米，比上年增长20.1%；

其中住宅施工4582.9万平方米，增长16.3%。

商品房新开工面积1811.8万平方米，增长25.5%。

商品房屋竣工面积944.6万平方米，增长46.9%。

商品房屋销售面积1558.7万平方米，增长29.8%；

销售金额772.7亿元，增长50.0%。

郑州市经济运行基本情况一览表（2002—2010）

郑州市

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

GDP（亿元）

928.29

1102.28

1377.89

1660.6

2013.48

2486.75

3004

3300.4

4000

其中：

第一产业

47.28

49.25

63.08

72.38

77.06

79.38

94.7

103

124.6

第二产业

453.71

571.53

737.97

872.84

1070.89

1314.57

1659.5

1801.6

2269.9

第三产业

427.29

481.49

576.83

715.38

865.52

1092.79

1249.8

1395.8

1605.5

人均GDP（元）

14527

17063

21233

25474

30739

34069

40617

　—

49000

年末总人口（万）

644

648

650

653

657

660

743.6

752.1

—　

城镇居民人均可支配收入（元）

7495

8346

9364

10640

11822

13692

15732

17117

19376

城镇化率

37.50%

38.60%

57.90%

59.20%

60.30%

61.28%

62.33%

63.40%

66.40%

地方财政收入（万元）

542006

658737

1048232

1361261

1760266

2195183

680.1

521.7

643

城乡居民储蓄存款年底余额（亿元）

849.57

1048.49

1211.09

1436.08

1620.72

1658.71

2067.2

2511.2

2911

全社会固定资产投资（亿元）

332.08

491.32

613.3

819.31

1031.99

1367.31

1772.7

2289.1

2757

三、周边可比土地市场成交情况

区域

四至范围

土地面积（平米）

规划用途

竞得单位

竞得地价（万元）

楼面价（元/平米）

每亩单价（万元/亩）

XX新区

金水东路南、圃田西路西

16667

商务金融用地

河南美侨置业有限公司

7275

1091.24

291.00

金水东路北、东风东路西

127128

天瑞集团有限公司

150460

1979.71

791.89

心怡路东、福禄路北

8000

河南中新置业有限公司

5600.00

1000.00

466.67

民生西街西，正光路南

13381

郑州宏盛源置业有限公司

16004.00

1708.61

797.35

宏达路南、长兴路东

3347

河南银江实业有限公司

351.93

150.21

70.10

康宁路南、站南路西

8742

万众房地产开发有限公司

26615.00

4349.28

2029.67

聚源路东、宏图街北

10000

河南超达置业有限公司

5985.00

855.00

399.00

商都路北、站南路西

29333

建业住宅集团（中国）有限公司

22110.00

1076.80

502.51

站南路西、站西二路北

16991

郑州铁科赛得置业有限公司

11880.00

998.85

466.13

8563

河南人民置业有限公司

5990.00

999.32

466.35

商都路南、心怡路西

6667

郑州市正岩房地产开发有限公司

4110.00

880.67

410.98

东风东路东、商鼎路南

15088

河南汇艺置业有限公司

9295.00

880.07

410.70

商都路北、心怡路东

13333

河南伟业建设投资集团有限公司

7450.00

798.23

372.51

15131

河南易元置业有限公司

8455.00

798.27

372.52

四、宗地所在区域发展规划

1、XX新区之于郑州新区定位

①郑州新区规划范围：

西起郑州市中州大道，东至开封边界，北至黄河南岸，南至航空港区，总面积约1840平方公里，占郑汴新区总面积的89%。

新区下辖XX新区、郑州经济技术开发区、郑州航空港区、中牟产业园区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”。

郑州新区组成分布图

②XX新区在郑州新区中的定位：

XX新区发展目标将作为郑州新区的区域性现代服务中心，金融、会展、科研、文化、高等教育及体育中心。

XX新区区位图

2、XX新区功能分区

①XX新区规划范围：

西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。

XX新区功能分区图

②功能分区

A核心区（CBD）：

XX新区的核心区，也是郑州市的中央商务区。

规划面积约3.45平方公里，由两环60栋高层建筑组成的环形区域，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间为商业步行街区。

环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和会展宾馆等标志性建筑。

CBD效果图

B商住物流区：

CBD的功能支撑区。

规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。

C龙湖区：

定位为生态功能区及高尚住宅区。

规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。

伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；

CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲场所。

CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是45米高的建筑。

龙湖区规划图

龙湖区建成效果图

D龙子湖高校园区：

主要由高等院校组成。

规划面积约22平方公里，龙子湖高校园区确定入驻13所高校，入住师生约20万人。

高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。

湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。

龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是XX新区生态水系的重要组成部分。

高校园区规划图

E科技物流园区：

规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。

F国家郑州经济技术开发区：

规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，是XX新区的工业支撑区。

3、XX新区远景发展规划

XX新区在列入郑州新区统一规划之前，制定两个五年发展规划：

即2003—2007年和2008年—2012年。

规划到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，人口入住率达到60-70%。

入驻金融机构30家以上，以郑州国际会展中心为平台，打造全国知名专业会展品牌。

以商业步行街、宝龙城市广场等商业项目为龙头，建设市级商业中心区。

加快郑州国家干线物流港、郑州铁路集装箱中心站等物流项目建设；

龙子湖区内大学全部建成招生，并新建小学8所、中学4所、高中2所、职业教育学校1所；

XX新区热电厂二期、15座垃圾中转站、150座公厕和陈三桥污水处理厂投入使用。

起步区、龙子湖区道路全部完工，累计建成道路160条以上，通车里程超过350公里，开通公交线路100条以上。

结合郑州市远景发展规划，XX新区致力于成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地、现代制造业基地，资源节约型和生态文明的示范新区。

第三部分房地产市场分析

一、房地产市场总体概况

在市场供应方面，2010年金水区商品房供应量位居全市首位，达到286万平米，占全市商品房供应量的30%。

目前区域在售项目多为市场影响力较大的楼盘，因此商品房供应量较大，随着区域土地的日益稀缺，金水区供应量将会逐渐减小。

XX新区、中原区和二七区本年度供应量也较大，仅次于金水区，年度供应分别占到全市供应量的17%、17%和19%，其中XX新区多为高端住宅或办公用房项目，而中原区和二七区多为城中村改造项目，市场供应多为普通商品住宅。

管城区本年度供应量较低，而惠济区由于距市中心较为偏远项目很少，因此市场供应量最低。

在成交量方面，2010年郑州市区域成交量榜首依然为金水区。

由于区域年度投放量最大，并且金水区作为郑州市经济文化中心，区域配套极为完善，因此受到了广大置业者的一致追捧。

全年共实现销售面积387万平米，占据全市销售总面积的37.06%。

XX新区和中原区销售量其次，XX新区一直为政府重点发展对象，近两年已发展较为成熟，该区域成交多为高端住宅及办公楼，其中住宅项目以银河丹堤、东方鼎盛时代、联盟新城最具有代表性。

中原区项目多为大体量的综合体项目，其中区域影响力最大的为中原新城和锦艺国际华都。

二七区虽供应量较高，但销售量不敌中原区和XX新区。

管城区虽供应量较少，但销售量却高于二七区，位居销售排名第四。

在成交价格方面，2010年全市商品房销售均价最高区域为XX新区，作为郑州市重点发展区域，XX新区无论是住宅还是办公物业均是全市成交均价最高。

2010年区域成交均价7753元/㎡，是唯一年度均价突破7000元/㎡大关的区域。

二七区由于是郑州市商业中心，因此区域市场商铺类产品价格较高，拉升了区域年度商品房整体成交均价，达到6056元/㎡。

管城区本年度市场供应量较小，供需比达到0.67:

1，呈现严重的供不应求的状况，因此成交价也较高，达到5832元/㎡。

惠济区目前在售的多为高端别墅项目，均价较高也在情理之中，次于管城区达到5563元/㎡。

）

2011年1-5月份郑州市市区商品住宅销售19207套，累计销售均价为6177元/平方米；

2010年1-5月份，郑州市商品住宅累计销售41037套，累计销售均价5033元/平方米。

与去年同期相比，商品住宅累计销售套数减少过半，销售均价每平方米则增加了1144元。

1-5月，郑州市全市商品房销售面积360.9万平方米，比上年同期下降2.8%，增速同比回落34.9个百分点，比1～3月回落4.6个百分点，但比1～4月略上升了2.4个百分点，显示下降的幅度有所减小。

从2011年郑州市1-5月的销售数据来看，房地产市场总体的趋势是‘价稳量跌’，价格仍然没有出现松动。

二、2010年郑州市区房地产主要指标

名称

单位

较去年同期相比（%）

商品房累计批准预售面积

1043.56万平方米

40.69

商品住宅累计批准预售面积

836.56万平方米

29.98

非住宅累计批准预售面积

207万平方米

110.92

商品房累计销售量

113735套（间）

7.17

商品房销售累计面积

1151.06万平方米

0.87

商品房累计销售均价

6138元/平方米

25.01

商品住宅累计销售量

101957套（间）

9.02

商品住宅累计销售面积

969.91万平方米

2.87

商品住宅累计销售均价

5536元/平方米

20.87

非住宅累计销售量

11778套（间）

12.61

非住宅累计销售面积

181.15万平方米

11.39

非住宅累计销售均价

9364元/平方米

34.95

二手房累计成交量

30263套（间）

4.19

二手房累计成交面积

277.87万平方米

4.55

二手房累计成交均价

4177元/平方米

25.4

住宅二手房累计成交量

29506套（间）

3.88

住宅二手房累计成交面积

269.42万平方米

3.21

住宅二手房累计成交均价

4089元/平方米

25.05

（数据来源：

郑州市房管局网站）

三、XX新区市场状况

（1）区域市场规划

商业步行街

2010年XX新区规划示意图

XX新区位于郑州市东部，规划总面积150平方公里，常住人口260万。

XX新区规划先进、配套完备、环境一流，是郑州乃至河南省的发展标志性窗口区域。

多年来一直保持着强劲吸引力，