全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法真题试题.docx
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全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法真题试题
二〇〇九年度
全国房地产估价师执业资格考试
《房地产估价理论与方法》试题
(本试题包含客观题和主观题两部分)
人力资源与社会保障部
人事考试中心
中华人民共和国 监制
二〇〇九年四月
客观试题部分
重要提示:
要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题,否则按无效答题处理。
(1)单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点;
(2)多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点;
(3)判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点;
一、单项选择题(共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.某期房年后建成入住,类似现房的价格为5000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为()元/㎡。
A.4395
B.4486
C.4636
D.4850
2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为()万。
A.370
B.385
C.420
D.550
3.一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清,则给予5%的折扣;
(3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款;
(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。
上述情况中,存在名义价格的是()。
A.第
(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第
(2)、(4)种情况
D.第
(2)、(4)、(5)种情况
4.一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是()。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
5.评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是()。
交易实例
建筑面积(㎡)
用途
价格(元/㎡)
成交日期
区位
正常情况
甲
120
居住
5800
2007年8月
同一供需圈
正常交易
乙
105
居住
6000
2008年6月
同一供需圈
正常交易
丙
140
办公
6500
2008年9月
同一供需圈
正常交易
丁
115
旅馆
6100
2008年7月
不同供需圈
正常交易
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中()。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
7.房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的()。
A.配套设施建设的限制
B.房地产使用管制
C.房地产权利的设立和行使限制
D.房地产相邻关系的限制
8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
9.某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
10.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用()的收益估计值。
A.较高
B.较低
C.最高
D.居中
11.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:
交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
12.某期房尚有1年时间才可以投入使用,与其类似的现房价格为3600元/㎡,出租的年末净收益为300元/㎡,假设折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的2.5%,该期房目前的价格()元/㎡。
A.3322.22
B.3232.22
C.3600.00
D.3510.00
13.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺,成交总价为0万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:
0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为()元人民币/㎡。
(1平方英尺=0.0929㎡)
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
14.某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡,贷款年利率为8%。
采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为()元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
15.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
16.某旧住宅,测算其重置价格为40万元人民币,地面门窗等破旧引起的物质折旧为3万元,因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元,由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元,该旧住宅的折旧现值为()
A.40
B.30
C.25
D.22
17.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,已使用10年,不可续期(土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为()万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
18.某套住宅的采光受到影响。
受影响前的年租金为3万元,受影响后的年租金为2.5万元。
该住宅的预期剩余价值寿命为30年,报酬率为8%。
该住宅因采光受影响导致的价值减损为()万元。
A.0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
19.某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材砖的用量分别为800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3,单位价格分别为300元/t、200元/m3,3800元/t、16000元/m3、500元/m3,其他材料为主要材料费用的35%,税费、利润率为主要材料费用的40%,则该建筑物的重新购建价格为()万元。
A.1600
B.2160
C.2800
D.3024
20.以下房地产价值中,保持始终不变的是()。
A.市场价值
B.账面净值
C.折余价值
D.原始价值
21.下列关于预售房地产开发经营期的图示中,正确的是()。
22.通过市场调查获知,某地区2005~2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。
若采用平均增减量法预测,该地区普通商品住宅2010年的价格为()元/㎡。
A.5362
B.5374
C.5532
D.5702
23.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。
已知前街路线价为320元/平方英尺,后街路线价为240元/平方英尺。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。
(采用四三二一法则)
前街320元/平方英尺
地
块
后街240元/平方英尺
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
24.下列估价公式中,错误的是()。
A.土地价格=房地价格-建筑物价格
B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
25.某工业用地的土地面积为10000㎡,规划容积率为1.0,楼面地价为500元/㎡。
后经规划调整,用途变更为居住,容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/㎡,则因规划调整所需的补地价为()万元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
26.下列估价基本事项中,仅由委托人决定的事()。
A.估价对象
B.估价目的
C.估价时点
D.价值类型
27.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。
该报告中有下列日期:
估价作业日期2008年9月20日至26日,估价时点2008年9月23日,估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日,估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。
据此判断该报告出具日期为()。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26日
D.2008年9月27日
28.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是()。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.快速变现价值
D.投资价值
29.评估征收房地产造成的停产停业损失,属于()业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
30.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估价是()。
A.最高最佳使用原则
B.合法原则
C.替代原则
D.谨慎原则
31.采用假设开发法评估某待开发房地产的价值,适用的估价前提是“被迫转让前提”。
该估价是因()的需要。
A.房地产作价入股
B.法院强制拍卖
C.房地产税收
D.房地产征收补偿
32.某出租写字楼的完全产权价值为2000万元,出租人权益价值为1600万元,则承租人权益价值为()万元。
A.-400
B.400
C.1800
D.3600
33.某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用为()元/㎡。
A.98
B.102
C.108
D.116
34.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
35.房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是()的结合体。
A.实体、权益、区位
B.实物、权益、区位
C.实物、权利、位置
D.实体、权益、位置
二、多项选择题(共15题,每题2分。
每题的备选答案
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