郴州市东湾小区控制性详细规划说明书.docx
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郴州市东湾小区控制性详细规划说明书
第一章总则
第一条本次规划的目的
为适应郴州市城市建设管理的需要,科学指导郴州市船洞地区的开发建设,促进该区经济社会全面、协调、可持续发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》以及《郴州市城市总体规划(2009-2030)》,依法对已经批准的《郴州市船洞地区控制性详细规划》(2009年编制)进行修改。
本规划是郴州市船洞地区建设的指导性文件。
第二条规划范围
船洞地区位于郴州市老城区的东南部,依托现状郴州大道、冲口路、民权路、万华东路等城市道路与城市其他地区相联系。
该地区东至民权路,南临郴州大道,西至李家山生态绿地,北到五岭阁公园(北园),规划总用地面积约1.28平方公里。
第三条本次规划的主要依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日实施);
2、建设部《城市规划编制办法》(2006年4月1日实施);
3、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2011年1月1日实施)
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011);
5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)2002年版;
6、《郴州市城市总体规划(2009—2030年)》;
7、《郴州市城市绿地系统规划(2009—2030年)》
8、《郴州市城市给水排水专项规划》
9、《郴州市中心城区学校布局控制性详细规划》
10、《郴州市中心城区村民公寓楼安置暂行办法》
11、《郴州市高层建筑规划管理规定》;
12、《郴州市建设项目停车泊位配置规定》(试行);
13、《郴州市城乡规划管理技术规定》;
14、其它相关标准规范和技术规定。
第四条本次规划的原则
1、遵循总规的原则:
落实郴州市总体规划确定的居住功能布局,拓展城市发展空间,促进城市持续、快速发展。
2、保障交通的原则:
功能布局和交通组织应保证规划区内对外交通和内部交通的通畅,特别是郴州大道的快速和便捷。
3、以人为本的原则:
组团功能布局应以方便人民生产和生活,提高人民生活质量,优化人居环境为目标。
4、环境友好的原则:
积极保护和利用规划区内山体植被和自然风光,减少对生态环境的破坏,防止自然灾害的发生。
5、特色突出的原则:
规划布局与建筑风格要突出本地自然和文化特色。
第五条本规划涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范,结合本规划区的实际情况,以及今后的发展要求制定的,未涉及的指标应符合国家、湖南省、郴州市有关法规、标准与规定。
第六条本规划的解释权由郴州市规划局负责。
第二章规划修改的原因和内容
第七条规划修改的原因
1、《城乡规划法》实施后,规划由技术文件转变为公共政策,控制性详细规划成了规划管理的法定依据。
原规划在公共利益保障和指标体系优化方面存在一些不足。
2、《郴州市城市总体规划(2009-2030)》已经获得批准,为更好的深化落实城市总体规划,塑造良好的城市空间形态,创造宜人的工作生活环境,提升城市的形象和品质,必须依据新版城市总体规划修改控制性详细规划。
3、为落实中心城区绿地系统规划、中小学布局规划、给水排水规划等专项规划的强制性内容,有效维护公共利益,抢抓城市发展机遇,适应城市的发展态势,对船洞地区建设发展做到规划准确定位、合理布局、配套完善、景观优美,避免给城市发展留下新的后遗症,有必要修改原控制性详细规划。
4、本次规划针对上版规划中零散的小地块进行合理调整和整合,提升整个片区的居住环境。
第八条规划修改的内容
1、规划范围的调整;
2、用地布局的调整;
3、道路线型的调整;
4、控规指标的调整。
第三章规划区功能定位、规划结构
第九条功能定位:
船洞地区是郴州市旧城组团的重要组成部分,依托良好的交通条件
建设以居住为主,集办公、研发于一体的综合居住区。
第一十条规模:
船洞地区总用地面积约127.76ha,其中居住用地面积80.19ha,可居住人口约为2.90万人(含现有村民1480人)。
第一十一条规划结构:
“一心三轴三组团”的规划结构形式。
“一心”是指以冲口路和茶缘路交叉口为中心布置居住区级商业中心;“三轴”是指郴州大道景观轴线、冲口路居住景观副轴和民权路居住景观副轴;“三组团”是指由郴州大道、冲口路、船洞路划分的三个居住组团。
第四章土地使用控制
第一十二条用地分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》分至小类。
规划用地性质共分5个大类、4个中类、9个小类,地块用地面积一般控制为1—10公顷左右,以利于地块拍卖和出让。
第一十三条土地开发利用及建筑的改建、扩建和新建,其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符或兼容,并符合“土地兼容性控制表”的规定。
建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时,必须按《中华人民共和国城乡规划法》和《湖南省实施<城乡规划法>办法》新规定的程序进行变更并报规划部门审批。
土地兼容性控制表
R
A
B
S
R1
R2
R3
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
B9
S3
S4
R
R1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
+
R2
+
+
+
+
+
-
-
+
+
+
-
+
-
+
R3
+
+
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-
A
A1
-
+
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+
+
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+
+
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+
A2
-
+
-
+
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-
+
+
+
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+
A3
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+
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+
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+
+
+
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+
A4
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+
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+
A5
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-
+
B
B1
-
+
-
+
+
+
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-
+
+
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+
B2
-
+
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+
+
+
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+
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+
B3
-
+
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+
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+
B4
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-
+
B9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
+
备注
S,U,G,E类用地不具有兼容性,S,E类用地不被任何用地兼容。
G类用地可被任意兼容。
+表示兼容,-表示不兼容
第一十四条凡表一中未列入的建设项目,由郴州市规划局根据周围环境的影响和基础设施条件,具体核定适建范围。
凡需要改变规划用地性质,超过表中规定范围的,应先提出修改规划,按规定程序和审批权限,报市规划局审批后执行;有重大修改或遇特殊情况,须报市政府批准。
第一十五条规划区内土地使用性质以居住为主,并根据相应的人口规模配套市政和公共服务设施用地,以满足居民的物质和文化生活需求。
第一十六条本规划划定城市绿线、黄线、蓝线范围,规划区域内不涉及紫线保护的内容。
三线规划控制图是今后规划管理的依据,图中划定的三线范围须严格保护,任何单位和个人都应服从三线管理的相关规定。
城市绿线:
本规划中实行控制的绿线用地为五岭阁公园(南区)绿地、街头绿地、高压线防护绿地和郴州大道防护绿地。
城市黄线:
本规划中实行控制的黄线用地为社会停车场、加油站和公交首末站等。
城市蓝线:
本规划中实行控制的蓝线用地为赵家水库流入燕泉河的排洪渠道。
第一十七条本控制性详细规划的强制性内容对应的强制性规定指标包括:
1、规划地段各地块的土地主要用途(土地使用性质规定)。
2、规划地段各地块允许的建设总量(地块的容积率)。
3、规划地段各地块允许的建设高度。
4、规划地段各地块的绿地率、公共绿地面积、配套设施、配建停车位等指标规定。
5、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定。
第一十八条修改控制性详细规划强制性内容的,规划部门必须就修改的必要性组织论证,其中直接涉及公众权益的,应当进行公示。
修改后的详细规划必须依法重新审批后方可执行。
第五章土地使用强度与建筑控制
第一十九条本规划区内高层住宅用地建筑容积率控制在2.5-3.5,多层住宅用地建筑容积率控制在1.5-2.0,小学、中学用地容积率控制在0.8-0.9,一般市级公建二类高层用地建筑容积率控制在3.5-5.0,多层公建用地建筑容积率控制在2.0-2.5,居住区级公建用地建筑容积率控制在3.0-3.5,行政办公用地建筑容积率控制在1.5-2.0。
第二十条本规划区内地块的建筑密度、容积率和建筑高度均为上限指标,规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑密度、容积率和建筑高度不得超过分图图则中规定的建筑密度、容积率、建筑限高的限制。
同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。
第二十一条在开发建设过程中,如果大地块划分小地块或小地块合并为大地块,在不超出地块建筑总容量控制的前提下,各地块的建筑容量可作适当修改。
同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。
第二十二条建筑退让用地红线应按分图图则规定执行。
沿建筑基地边界和沿城市道路、山体、河道两侧的建筑物,其后退距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外,还应满足规划技术管理规定要求。
同时还应符合郴州市城市规划管理的有关规定。
如临街为高层建筑,其后退道路红线的距离还必须满足《郴州市城乡规划管理技术规定》的要求。
第二十三条地块内建筑高度不得超过规定的指标。
建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。
一类高层住宅高度控制在100米以下,二类高层住宅和市级二类高层公建高度控制在54米以下。
第二十四条沿城市道路一侧建筑的控制高度(H)不得超过规划道路红线宽度(W)加上建筑后退道路红线距离(S)之和的1.5倍,即:
H≤1.5(W+S)。
沿街高层组合建筑的高度按下述公式控制:
A≤L(W+S)
式中 H—沿街建筑高度W—规划道路红线宽度
S—建筑后退红线距离L—一栋建筑基地沿街的长度
A—沿街高层组合建筑以1:
1.5(即56.30)的高度角在地面上投影的总面积。
建筑物临两条以上道路的,建筑高度可按较宽的规划道路红线计算其控制高度。
第二十五条如因实际需要,需变更地块中建筑高度时,应符合郴州市城乡规划管理的有关规定的要求,同时应注重城市整体空间和建筑群体形态的城市设计,并将修改结果报市规划局审批。
第二十六条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施等构件均不得逾越道路红线。
第二十七条建筑间距必须符合日照、卫生间距、消防、环保、道路交通和管线埋设等要求,同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。
建筑山墙之间间距多层与多层不少于6米,多层与高层不少于13米,高层与高层不少于15米。
第二十八条托幼的主要房间、小学的教室与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。
托幼的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外的要求。
第六章道路交通设施控制
第二十九条道路红线宽度、道路主要控制点坐标和标高、道路转弯半径及交通出入口方位必须按图则执行。
如需作变更时,必须按程序报市规划局审批。
第三十条道路红线之内的用地为交通设施用地(包括上空),任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。
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