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4.被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备,该设备生产能力为年产100万件,设计使用年限为10年,当时的设备价格为120万元。
甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用,并使设备保持在全新状态,评估基准日为2003年12月31日。
经评估人员调查获知,目前该设备已经改型,与改型后的设备相比,被评估设备在设计生产能力相同的条件下,需要增加操作工人2人,在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转耗费4万元。
同时,由于该设备生产的产品市场需求下降,要使产品不积压,每年只能生产80万件。
经调查,根据有关规定,该种设备自投入使用之日起,10年必须报废,该类设备的规模经济效益指数为0.8,评估基准日之前5年内,该设备的价格指数每年递增4%,行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元(含工资、保险费、福利费),行业适用折现率为10%,企业所得税税率为25%。
求该设备于评估基准日的评估值。
(1)采用环比物价指数计算设备当前重置成本:
(2)资产的实体性贬值
甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用,并使设备保持在全新状态,
资产实体性贬值=0
(3)计算该设备的功能性贬值:
(4)计算该设备的经济性贬值:
(5)设备于评估基准日的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=134.99-0-25.12-17.6=92.27(万元)
5、某资产评估机构对某一厂房进行评估,按现行市价计算,耗费材料费用15600元,人工费14450元,机械使用费用6450元,其他直接费用14450元,按规定间接成本按直接成本的15%提取,求该厂房的重置成本。
重置成本=直接成本+间接成本=(15600+14450+6450+14450)*(1+15%)=58592.5元
6、某企业欲评估一台设备,该设备的年生产能力为5000件,经市场调查,有与该设备基本相同的一种设备现正在出售,其年生产能力为6000件,重置成本为3万元,规模效益指数为0.6,求被估资产重置成本。
7、被评估资产于1995年购入,入账总成本为12万元,2001年进行技术改造,投资2万元,若定基物价指数1995年为1.00,2001年为1.35,2008年为2.10,试用物价指数法计算该资产2008年的重置成本。
资产2008年重置成本:
12*2.1+2*2.1/1.35=28.31万元
8、某企业因转让,需对一批数量较大的同类机器设备估算其重置成本,根据厂方提供的资料,这些设备是于1990年、1995年、1998年分批购进,账面成本总值为1000万元。
按购建时间分成三批,各批帐面原值占账面总值的比重分别为60%、30%、10%,三批资产的相应调整系数分别为120%、130%、150%,求重置成本。
1000*60%*120%+1000*30%*130%+1000*10%*150%=1260万
【三】1.评估生产线,其年设计生产能力为10000吨,评估时,由于受到政策调整因素影响,产品销售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产6000吨,或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济效益指数为0.6。
要求:
计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额(企业所得税税率为25%)。
2.评估机组为5年前购置,账面价值为20万元人民币,评估时该机组已不再生产了,已经被新型机组取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年。
假定其他费用可以忽略不计。
3.被评估设备为1999年从德国引进设备,进口合同中的fob价是20万马克。
2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了,其替代产品的fob报价为35万马克,而国内其他企业2004年从德国进口设备的cif价格为30万马克。
按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%~90%,境外运杂费约占fob价格的5%,保险费约占fob价格的0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按cif价格的0.8%计,国内运杂费按cif价格加银行手续费之和的3%计算,安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5年,年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。
被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,评估时马克与美元的汇率为1.5马克:
1美元,人民币与美元的汇率为8元人民币:
1美元。
根据上述数据估测进口设备的价值。
根据题意有:
(1)被评估设备的c1f价格取同年其他企业从德国进口更新换代型设备的cif价格最为合理.即被评估设备的cif价格为30万马克,或20万美元,或160万元人民币。
(2)被评估设备的重置成本为:
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166(万元人民币)
总收入=200x3000x12=720万元
土地建筑物总价值=720-0.76=719.24万元
建筑物价值=719.24?
0.1x300x7%=8964.75万元8%
2.有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000m,使用期限为50年,容积率为5,
2拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/m,专业费用为建筑费用的10%,
建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为每
(3)年纯收益:
3650000-1009250=2640750(元)
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
地价=9069016(元)
3、某写字楼的土地面积为10000平方米,建筑面积为50000平方米,建筑结构为钢筋混凝土。
土地使用权年限为50年,从2004年1月起计。
通过调查研究收集到如下资料:
(1)可供出租的使用面积为32000平方米。
(2)月租金按使用面积计算,为每月每平方米200元,出租率为90%。
(3)建筑物的年折旧费用为800万元,经常费用为每月80万元。
(4)房产税每年按336万元交纳,每年的其他税费为年总收入的6%。
(5)社会上的无风险利率为10%,该房地产的风险报酬率为2%。
根据以上资料,用收益现值法计算该写字楼2009年1月的转让价格。
写字楼年收入32000x0.9x200x12=6912万元
年费用800+80x12=1760万元
年税费336+6912x0.06=750.72万元
∴2009年该写字楼的评估值为:
(6912-1760-750.72)x(p/a,12%,45)=36453.27万元
4.被评估设备购于1995年,原始价值30000元,2000和2003年进行两次更新改造,当年投资分别为3000元和2000元,2005年对该资产进行评估,假设从1995年至2005年,每年该类机器设备的价格水平同上一年相比平均递增10%,设备尚可试用6年,计算该设备的成新率。
投资日期原始投资额价格变动系数现行成本投资年限加权投资成本
1995300002.67800010780000
200030001.614830524150
200320001.21242024840
合计35000——85250——808990
∴设备综合已使用年限=
28089906=9.49年成新率=x100%=38.73%852506?
9.49
5.有一待估宗地g需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地,具体情况如表5-10所示。
表5-11城市地价指数表
据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:
当容积率在1~1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%;
超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,评估该宗土地2008年的价值。
a:
680?
112100105100100?
?
110101115100101
112100105100100b:
610?
11010010510099
112100105100100c:
700?
10710512010098
112100105100100d:
1081001009999
112100105100100e:
750?
10799128100102
112100105100100f:
112100115101100?
620(元/m2)?
627(元/m2)?
623(元/m2)?
755(元/m2)?
638(元/m2)?
633(元/m2)
评估结果:
案例d的值为异常值,给予剔除。
其他的较为接近,取其平均值作为评估结果。
2所以g得评估结果为:
(620+627+623+638+633)/5=628(元/m)
【五】1.a公司因销售货物,于2004年2月5日收到甲公司开出的一张带息商业汇票,面值为120万元,期限为6个月,票面利率为8%,贴现率为9%,2004年5月10日,某评估公司接受委托对a公司进行评估(每月按30天算)。
试估算该商业汇票的评估值为多少万元?
(2)贴现期为180-95=85(天)
(3)该商业汇票的评估值=124.8-2.652=122.148(万元)
【篇二:
资产评估课后练习题及参考答案(人大第三版)】
题
1、术语解释
(1)资产评估
(2)资产评估的时点性(3)市场价值(4)非市场价值
2、单项选择题
(1)资产评估的时点性是指以被评估资产在()的实际状况,对资产价值进行的评定估算。
a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未
(2)不可辨认的资产是指()。
a、没有物质形态因而无法辨认的资产
b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产
c、不能独立于有形资产而单独存在的资产
d、除有形资产以外的所有资产
(3)资产评估价值取决于资产的()。
a、原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利
用现状
(4)正常情况下,一栋别墅在某一时点的市场价值,不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本(包括利润)。
这体现了资产评估的()。
a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则
(5)下列不属于资产评估工作原则的是()
a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性
(6)在企业兼并时,目标企业(被兼并企业)价值评估的最适用假设是()。
a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设
(7)银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时,该抵押
房地产价值的评估适用于()。
(8)资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是()a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者
c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者
(9)资产评估工作的执行操作者不同于会计计价,它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的,这说明资产评估具有()
a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性
(10)某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为()万元
a、500b、300c、280d、360
3、多项选择题
(1)资产评估行为涉及的经济行为包括()
a、产权转让b、企业重组c、资产抵押d、资产纳税e、停业整顿
(2)资产评估的科学性原则是指()
a、选择适用的价值类型和方法b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案d、以充分科学的事实为依据e、遵循科学的评估程序
(3)资产评估的公正性表现为()
a、资产评估应遵循正确适用的评估原则,依照法定的评估程序,运用科学的评
估方法。
b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。
c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。
d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。
e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值,最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。
(4)在估价对象已经处于使用状态,运用最佳使用原则的选择前提有()a、保持利用现状前提b、转换用途前提c、投资改造前提
d、新利用前提e、上述四种情形的某种组合
(5)适用于资产评估的假设有()
a、继续使用假设b、公开市场假设
c、持续经营假设d、清算假设e、交易假设
(6)确定评估基准日的目的是()
a、确定评估对象的计价时间b、将动态下的资产固定在某一时点c、将动态下的资产固定在某一时期d、确定评估机构的工作日e、遵循科学的评估程序
4、问答题
(1)资产评估的基本要素有哪些?
(2)资产评估假设的具体内容是什么?
(3)资产评估的经济原则有哪些?
二、参考答案
1、
(1)资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
具体地讲,资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员,依据国家的有关规定,为了特定的评估目的,遵循适用的评估原则,选择适当的价值类型,按照法定的评估程序,运用科学的评估方法,对特定资产的价值进行估算的过程。
(2)时点性是指资产评估是对评估对象(即待评估资产)在某一时(间)点的价值的估算。
这一时点是所评估价值的适用日期,也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期,我们将这一时点称为评估基准日。
评估基准日相对于评估(工作)日期而言,既可以是过去的某一天,也可以是现在的某一天,还可以是将来的某一天。
(3)一资产在公开竞争的市场上出售,买卖双方行为精明,且对市场行情及交易物完全了解,没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。
(4)非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。
常见的非市场价值有:
使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。
2、
(1)c
(2)c(3)c(4)d(5)c
(6)c(7)a(8)d(9)b(10)b
3、
(1)abcd
(2)acde(3)ab
(4)abcde(5)abde(6)ab
4、
(1)资产评估的基本要素有哪些?
资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
从事资产评估业务的机构和人员,是资产评估工作中的主体,必须符合国家在资产评估方面的有关规定,即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。
特定资产是待评估的对象。
国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等,它是资产评估的依据。
特定的评估目的,是指资产业务发生的经济行为,它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。
评估原则即资产评估工作的行为规范,是处理评估业务的行为准则。
价值类型是对评估价值的质的规定,它取决于评估目的。
评估程序是资产评估业务的工作步骤。
评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。
(2)资产评估假设的具体内容是什么?
资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设,包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。
继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用,或转换用途继续使用。
现实中的表现主要有三种情况:
一是资产将按照现行用途原地继续使用;
二是资产将转换用途后在原地继续使用;
三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。
在确定是否可以采用继续使用假设时,需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体,以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。
公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易,从而实现其市场价值。
不同类型的资产,其性能、用途不同,因而市场化程度也有差异。
用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等,比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场,因而更适用于公开市场假设。
专用性资产一般具有特殊的性质,有特定的用途或限于特定的使用者,在不作为企业经营活动的一部分时,很少能够在公开市场上出售。
清算假设是指资产所有者在某种压力下,如破产、抵押权实施等,将被迫以协商或以拍卖方式,强制将其资产出售。
按照寻找购买者的时间的长短,可以将清算分为强制清算和有序清算。
清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。
资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。
规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序,采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下,对同一估价对象的估价结果能具有一致性。
资产评估的经济原则包括贡献
原则、替代原则、预期收益原则、最佳(也称最高最佳)使用原则。
贡献原则是指在评估时,某一资产或资产的某一构成部分的价值,应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献,或该部分对资产整体价值的贡献,也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。
替代原则的理论依据是同一市场上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的价值。
对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时,理性人必定选择价格便宜的;
对价格相同而效用不同的物品进行选择时,理性人必定选择效用较大的。
替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料,来进行比较分析评估估价对象的价值,以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。
预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格,而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益,即预期的获利能力。
预期的获利能力越大,资产的价值就越高。
最佳(也称最高最佳)使用原则即按照估价对象的最佳使用方式,评估资产的价格。
最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下,能够使估价对象产生最高价值的利用方式。
在运用最佳使用原则时,首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的,其次还要得到技术上的支持,不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用,最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行,不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。
在估价对象已经处于使用状态的情况下,应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择:
(1)保持利用现状前提,即认为继续保持利用现状为最佳使用时,应以保持现状继续使用作为估价前提;
(2)转换用途前提,即认为转换用途再予以使用最有利时,应以转换用途后的使用假定为估价前提;
(3)投资改造前提,即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时,应以改造后的使用假定为估价前提;
(4)重新利用前提,即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时,应以拆除该部分后的使用假定为估价前提;
(5)上述四种情形的某种组合。
第二章资产评估的程序与基本方法
一、练习题
(1)复原重置成本
(2)更新重置成本(3)实体性贬值(4)功能性贬值
(5)经济性贬值(6)总使用年限(7)实际已使用年限(8)资产利用率
(9)成新率(10)成本法(11)比较法(12)收益法
(1)被评估宾馆因市场原因,在未来3年内每年收益净损失额约为5万元,假定折现率为10%,该宾馆的经济性贬值最接近于()万元。
a、15b、12.6c、10d、50
(2)用物价指数法估算的资产成本是资产的()。
a、复原重置成本b、既可以是复原重置成本,也可以是更新重置成本
c、更新重置成本d、既不是复原重置成本,也不是更新重置成本
(3)某项资产1997年购建,账面原值100000元,2000年进行评估,若以购建时物价指数为100%,则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%,则该项资产的
重置成本应为()元。
a、145000b、115000c、152000d、151800
(4)某被评估资产1980年购建账面价值为50万元,1989年进行评估,1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%,则被评估资产的重置成本为()万元。
a、50b、70.8c、35.3d、85
(5)某设备的年收益额为50万元,适用本金化率为20%,则该设备的收益现值为()万元。
a、200b、250c、300d、350
(6)教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估,一般适宜选用()。
a、成本法b、收益法c、市场比较法d、残余法
(7)复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用()。
a、相同的原材料b、相同的建造技术标准c、资产的现时价格d、相同的设计
(8)运用成本法评估一项资产时,若分别选用复原重
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