注册税务师内部押题下载税法2Word文档格式.docx
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⑷将房屋产权赠与直系亲属的不征收土地增值税
4、房地产开发企业将开发产品用于下列( )项目,不属于视同销售房地产。
A.开发的部分房地产用于奖励
B.开发的部分房地产用于职工福利
C.开发的部分房地产用于出租且产权未发生转移
D.开发的部分房地产用于分配给股东
房地产开发企业将开发产品用于A职工福利、B奖励、C对外投资、D分配给股东或投资人、E抵偿债务、F换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产
5、2004年,某房地产开发公司销售其新建商品房一幢,取得销售收入1.4亿元,已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元,来源,中大网校\该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%,销售商品缴纳有关税金770万元。
该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为()。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
销售收入=14000(万元)
土地使用权费及开发成本=4800(万元)
房地产开发费用=4800×
10%=480(万元)
税金=770(万元)
加计扣除费用=4800×
20%=960(万元)
扣除项目合计=4800+480+770+960=7010(万元)
增值额=14000-7010=6990(万元)
增值额与扣除项目比例=6990/7010=99.71%<
100%
土地增值税额=6990×
40%-7010×
5%=2445.50(万元)
6、某企业转让一幢旧的办公楼,建造时造价为600万元。
经资产评估评定,转让时该大楼的重置成本为1000万元,成新度折扣率为七成。
在计算土地增值税时,其评估价格为()。
A.400万元
B.700万元
C.600万元
D.1000万元
评估价格=1000×
70%=700(万元)。
7、下列各项中,符合土地增值税有关规定的是()。
A.纳税人既建设普通住宅,又搞其他房地产开发的,不得享受减免优惠,一律计征土地增值税
B.个人转让居住满3年未满5年的非普通住宅,全额征收土地增值税
C.因国家建设需要,纳税人自行转让的房地产,不得享受减免优惠
D.自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税
d
对纳税人既建普通标准住宅,来源,中大网校\又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;
未分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用免税规定;
个人转让居住满3年未满5年的非普通住宅,减半征收土地增值税;
因国家建设需要,纳税人自行转让的房地产,亦免征土地增值税。
8、根据土地增值税暂行条例的规定,纳税人应在转让房地产合同签订后()内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
A.5日
B.7日
C.10日
D.15日
暂行条例规定为7日内。
9、某房地产开发企业从事房地产开发项目,取得土地使用权支付200万元,房地产开发成本为400万元,开发费用的扣除比例为10%,税金10万。
计算土地增值税时,两项支出允许扣除的金额为( )万元。
A790
B780
C770
D750
a
200+400+(200+400)×
10%+(200+400)×
20%+10=(200+400)×
(1+10%+20%)=790万元。
10、某单位转让一栋已使用过的楼房,售价500万元。
该楼房原价600万元,已提折旧400万元。
经房地产评估机构评估,该楼房重置成本为800万元,成新折扣率为五成。
转让时缴纳各种税费共27.5万元(含评估费0.5万元)。
该单位应缴纳的土地增值税是()万元。
A21.25
B21.55
C21.65
D21.75
收入总额:
500
扣除项目金额:
427.5
评估价格:
800×
50%=400
税费:
27.5
增值额:
500-427.5=72.5
增值率:
72.5÷
427.5×
100%=16.96%找税率第一级30%;
应缴纳的土地增值税=72.5×
30%=21.75
11、某生产企业出售一厂房,评估价为200万元,缴纳的营业税、城建税、教育费附加为万元,印花税0.1万元。
准予扣除项目金额是()。
A、200万元
B、211万元
C、211.1万元
D、232.21万元
200+11+0.1=211.1
二、多选题:
12、土地增值税的特点()
A以转让房地产取得的增值额为征税对象:
B征税面比较广
C采用扣除法和评估法计算增值额
D实行超率累进税率
E实行按月征收
a,b,c,d
土地增值税的特点:
(一)以转让房地产取得的增值额为征税对象:
(二)征税面比较广
(三)采用扣除法和评估法计算增值额
(四)实行超率累进税率
(五)实行按次征收
13、以下属于土地增值税纳税义务人的有( )。
A.外商投资企业
B.国家机关
C.个人
D.国有企业
E.出租办公楼的企业
无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位,只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入,均是土地增值税的纳税义务人。
来源,中大网校\出租不动产,未发生所有权转让,不属于土地增值税征收范围。
14、计算土地增值税时,下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。
A.建房贷款超期支付的利息
B.开发小区的排污费、绿化费
C.出售旧房过程中的评估费用
D.出售商品房时办理登记的手续费
b,c,d
对于超过贷款期限的利息部分不得扣除;
开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除;
出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用,可以扣除。
15、开发土地和新建房及配套设施的成本包括()
A土地征用及拆迁补偿费
B前期工程费
C建筑安装工程费
D基础设施费
E利息支出
开发土地和新建房及配套设施的成本
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
16、计算缴纳土地增值税时,判定普通住宅的标准有( )。
A.建筑容积率在1.0以上
B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下
C.建筑覆盖率在1.0以上
D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%
E.单套建筑面积在120平方米以下
a,b,e
普通标准住宅标准必须同时满足:
来源,中大网校\住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
17、纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
A隐瞒、虚报房地产成交价格的;
B提供扣除项目金额不实的;
C转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
D旧房及建筑物
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(2)提供扣除项目金额不实的;
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
(4)旧房及建筑物
18、下列各项中,房地产开发公司应进行土地增值税清算的有( )。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的
a,b,c
根据规定,取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算,选项D不符合土地增值税清算条件。
19、土地增值税的核定征收的项目()
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
B擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
C虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
D符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期
E申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
a,b,c,d,e
土地增值税的核定征收:
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
3.虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
4.符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期
5.申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
20、转让旧房时,计算土地增值额的扣除项目应包括()。
A、房屋及建筑的评估价格
B、取得土地使用权支付的地价款
C、按国家规定交纳的有关费用
D、转让环节缴纳的税金
E、旧房的建造成本
对旧房的转让按规定可扣除以下项目:
①房屋及建筑物的评估价格。
重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定;
评估价格须经当地税务机关确认。
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
③转让环节缴纳的税金。
21、下列项目中,符合允许按10%以内的比例扣除的房地产开发费用有()。
A、某房地产开发公司的财务费用中的利息支出,能够按转让房地产项目计算分摊但无金融机构证明的
B、某房地产开发公司的财务费用中的利息支出,能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的
C、某房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的,有金融机构证明的
D、某房地产开发公司转让房地产项目时的利息支出不能提供金融机构证明的
E、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
a,c,d
本题考核点是计算土地增值税费用扣除的规定。
B项按5%以内扣除。
E项不允许扣除。
三、案例分析题:
22、某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售,取得销售收入1000万元(假设城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%)。
该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元,来源,中大网校\建造此楼投入了300万元的房地产开发成本(其中:
土地征用及拆迁补偿费40万元,前期工程费40万元,建筑安装工程费100万元,基础设施费90万元,开发间接费用40万元),由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅,对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊,该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。
1.该房地产开发公司应缴纳印花税( )万元。
A.1.08
B.1.50
C.2.09
D.2.12
2、该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为( )万元。
A.50
B.52
C.52.5
D.55
3.该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除项目金额合计( )万元。
A.345
B.455
C.575
D.585
4.该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税( )万元。
A.141.25
B.132.11
C.178.54
D.117.62
B,D,C,A
1.该房地产开发公司2006年应缴纳印花税=1000×
0.5‰+100×
0.5‰=1.5(万元)
2.营业税:
1000×
5%=50(万元)
城建税:
50×
7%=3.5(万元)
教育费附加:
3%=1.5(万元)
合计=55万
3.①取得土地使用权所支付的地价款100万元;
②房地产开发成本为300万元;
③房地产开发费用为(100+300)×
10%=40(万元);
④与转让房地产有关的税金为:
营业税:
⑤从事房地产开发的加计扣除金额为:
(100+300)×
20%=80(万元)
⑥转让房地产的扣除项目合计:
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(万元)
4.则其应纳税额计算如下:
(1)确定转让房地产的收入为1000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:
①取得土地使用权所支付的地价款100万元;
(3)转让房地产的增值额为:
1000-575=425(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为:
425÷
575=73.91%
应纳土地增值税税额=425×
40%-575×
5%=141.25(万元)
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