南昌市商业市场调研报告调整版样本Word文档格式.docx
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第三产业增加值278.05亿元,增加13.9%。
一、二、三产业对经济增加贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%,其中工业贡献率为45.8%。
三次产业结构百分比为3.7:
50.0:
46.3。
A、多年南昌GDP
南昌宏观经济多年展现高速发展态势,GDP逐年增加,经济动力强劲,为商业发展提供了宽广发展环境。
B、南昌人口
南昌经济快速发展,多年人口连续出现净流入,常住人口稳步增加,人口密集度提升,消费潜力不停增加。
C、产业结构
南昌三大产业结构性调整,各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成第二产业,在经济中占有绝对比重,为经济发展提供连续发展动力,对商业发展形成坚实基础。
二、南昌商业基础
A、城市概况
南昌城市文化底蕴深厚,素以“英雄城”著称。
全市共辖五区(东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区)、四县(南昌县、新建县、进贤县、安义县),总面积7402.86平方公里,总人口483.96万人,总户数119.26万户,户均2.99人,人口密度606人/平方公里,城区总面积为617.07平方公里,城区总人口达180.99万。
市内以平原为主,属于亚热带季风气候,四季分明,并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。
同时,南昌正在加紧实施城市发展战略,到,城市人口规模达成260-300万,中心城区范围达成260平方公里。
B、交通情况
南昌一向是华东地域关键交通枢纽,铁路、公路、航空、水运相结合立体交通网络四通八达,方便快捷,也是大京九铁路唯一路径省会城市。
航空 昌北机场距市区23公里(昌九高速公路经过),每七天有近百个航班抵达各地,航班关键通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。
铁路 京九铁路和浙赣铁路在境内贯穿交汇,浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。
公路 昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸纽带,南昌各长途汽车线路有省际客车,通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市;
省内客班车,通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。
水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可抵达长江各口岸,至九江外运港口220公里。
公交全市共有公交线路30条贯通市区、城郊,跨越日夜运行线路
出租全市共有出租车3000辆
三、南昌商业分布
南昌商业集中在以八一广场为关键中心片区商业中心区,包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街和其形成了商业网点密集、业态多样市中心零售业网络;
及以洪城大市场为关键洪城板块,则依靠地段便利交通形成了辐射全省专业批发市场商圈。
其它片区商业特征多为单业态主导,零星商业配合格局:
板块
商业分布关键
商业特点
关键业态
中心片区
八一广场为中轴,横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路
零售商业
服装专卖、餐厅、酒楼、影楼、大型百货
洪城片区
洪城大市场
商品批发
服装、五金、家电、快速消费品、
青云谱片区
井冈山大道
产品批发
建材、石材、五金、轻工业产业批发
青山湖、京东片区
青山湖文化广场
家居、家纺、汽车、摩托车产品零售
红谷滩片区
红谷滩中心区
复合
汽车、商场产品零售
结合对南昌市场宏观分析:
经济连续:
南昌经济连续稳步发展,第二、三产业结构调整,外向型经济发展,人口连续流入,商业发展外部环境良好;
城市基础:
南昌城市基础,开发迅猛,交通便利、市政商业配套日趋成熟,商业消费环境改善;
业态分布:
南昌业态分布板块效应出现,市区中心区产品零售、城郊结合产业批发,各地域产品经营导向明确快速消费品、汽车、建材、五金等全部形成专业街集群。
第二、南昌商圈分布
一、南昌商业布局现实状况
现在南昌市拥有商业网点3万余个,并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元大型零售企业,太平洋(百盛)、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等中国外著名零售企业也前后进驻,全市现已初步建成胜利路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8条市级品牌特色一条街。
从整体商业布局看,南昌市商业正由市区向周围区域突破,在地域上大型百货、产业导向上形成多点关键商业中心发展趋势。
A、中心片区
经过多年发展建设,中心片区已形成了以八一广场为关键商圈,商业关键分布在以广场为中心,分别向北京西路、中山路,八一大道延伸十字型商业圈内,大型商场关键云集在八一大道周围,而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则和之相互呼应。
■八一广场关键商圈构筑南昌最繁荣商业气象
八一广场作南昌市第一个关键中心区,是江西最具现代大城市气派之地。
在重新改造后,以其为中心1公里商圈内,南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。
这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上,车行较方便。
八一大道和中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交,而南昌百货大楼正在八一大道和中山路交汇点,是这七家商场中地理位置最好一家。
其它均在八一广场周围500米范围内,其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布;
太平洋购物广场座落在中山路和象山北路交汇点上;
洪城大厦在北京西路上。
另外,沿八一大道,依靠电信大楼而形成电子通讯商城及小型街铺,新大地会展中心家电、电脑及其耗材产品市场深入丰富了八一广场商圈商品类型。
■中山路、胜利路等特色商业街
南昌市商业街按不一样性质来划分,可分为中山路、胜利路、展览路商品性一条街、孺子路、福州路服务性一条街。
中山路是一条自然形成商业街,多为中高级品牌专卖店,中山路大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫,但大型商场分布较错落,其间经过商业街来贯通,西段和沿江路交叉口一带为金融中心。
中山路上各项配套完善,有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观,集购物、饮食、娱乐、参观等为一体,所以其人流量位居南昌市之首。
胜利路步行街北起八一大桥,南和中山路相交,关键经营服装、钟表、黄金珠宝,是在旧城改造基础上建起来,自从开放以来,日渐成为来昌游客和市民最好选择之一。
然而步行街建设水准虽说一流,但因为缺乏商业计划,没有大商家,没有经营特色,伴随胜利广场和时代广场起步运行,现象会得到改善。
广场北路又名展览路,是南昌市早期形成规模商业街,南北连接八一广场和福州路,专营品牌女装,因其公交不便,周围配套不全,近几年在中山路日益繁荣后日渐衰退,现在在八一广场商业发展带动下,商业气氛有所回升。
福州路是南昌市较具影响运动、娱乐、餐饮一条街,因为省体育馆坐落于此,形成了相关体育用具及运动衣饰专卖店,并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高级娱乐场所,其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅,而部分小吃、茶座等也日渐兴盛,大型平价药店——快乐人大药房、汇仁大药店也落户其中。
孺子路是誉满南昌及全省饮食、娱乐一条街,整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店,其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。
另外,因为孺子路西端是南昌电信大楼,故沿西向东50米处还分布了部分经营通讯器材街铺。
B、洪城板块
洪城路是南昌市关键对外交通中心和枢纽,伴随洪城大市场建设和发展,洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头批发市场大商圈,商圈内各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品,并辐射到全省乃至周围城市。
■综合批发市场
在南昌大桥以东、洪城路以南洪城大市场,成立至今8年,已成为综合批发市场龙头,洪城大市场逐步繁荣还带动其周围大市场相继形成和发展,并形成了辐射全省洪城板块批发市场商圈。
五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建以机电类产品为主综合性大市场,因配套设施落后及经营管理不善而日渐萧条。
洪城商圈内抚生路上10万平方米豪威大市场正在建设招商中,确定今年投入使用。
经营面积25万平方米金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全方面提升带动了洪城板块商业批发市场发展并形成了洪城商圈新格局。
■专业批发市场
围绕着洪城大市场,周围相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场,总营业面积达成12余万平方米。
同时,在相距不远司马庙立交桥周围,相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场,总体而言,这些批发大市场经营档次全部不高。
而近期相继建成鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面全部有一定提升。
C、青云谱片区
南昌市城南青云谱区在城镇结合部,商业业态关键以小型临街店铺和专业市场为主,因为缺乏统一计划,商铺分布零碎,而且规模小,装修及经营档次普遍偏低,商业气氛淡,尤其缺乏餐饮、娱乐和大型零售商业设施,但片区内专业市场却含有一定规模和辐射力。
青云谱区在新南昌市商业计划定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。
■批发贸易市场
青云谱区全区共有商品市场16个,其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场全部分布在井冈山大道上,而南昌建材大市场、摩托车交易市场,迎宾家俱广场分别在沿江南路、洪全部南大道、迎宾大道上。
另外在建昌南大市场在井冈山大道旁包佛路上,定位为工业品市场。
■小区商业
本区域商业网点1100余个,新溪桥——包家花园商业街所在井冈山大道是青云谱区主干道,也是该区人口最密集地方,分布了以北京华联为首多个中型超市,这类超市已完全能满足当地居民基础生活需求,因为超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌著名度,已成为本区域居民关键购物场所。
其它临街小商店关键沿井冈山大道分布,数量约300多家,消费对象关键为周围居民,其经营种类以日用消费品和小百货为主,档次低,分布比较零碎,规模小,无法满足购物者一次性购物需求。
D、青山湖——京东片区
青山湖——京东片区在南昌市东北部,面积较大,而且开发时间较短,故商业较分散,而且展现小型化、低级次特点。
■房地产开发带动了大型家居、建材类专业市场蓬勃兴起
青山湖——京东片区人文景观资源十分丰富,整个区域多年房地产开发量达成空前规模,至今,已建、在建项目达21个之多,吸引了当地及外地家居业巨头眼光,由此引发了家居建材市场争夺战。
在原有南京西中段京东家俱大市场外,又紧挨着其兴建了京东·
鹿鼎家居博览中心。
另外高新大道上由港商投资占地25万平方米江西国际家居港已成功引进了东方家园,估计部分市场将于明年初开业;
再有就是解放东路和青山湖大道交汇处,由中国商业流通巨头——香江集团投资30亿全力打造亩“南昌香江家居建材城”。
如此巨大商业体量首先说明家居、建材类市场发展潜力,但同时也预示着家居、建材市场将见面临猛烈竞争。
■人口较密集区域小区商业已初步形成
在南昌大学等大中专院校较集中上海路、南京路一带,消费人口较多,消费层次不低,而且有时尚消费需要。
所以在南京西路中段有金阳光百货商场,南昌大学北院对面有来自深圳大型零售商场——天虹商场,另外各沿街店铺及中小型超市,大部分餐饮业相对集中在上海路。
另外,在高新开发区内,火炬广场周围聚集了一批为居民提供日常生活服务超市、餐馆、日杂等小区商业,而居民休闲购物和大宗消费则通常选择在八一广场商圈进行。
■其它
洪全部北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店,即使南昌市现在有三个大中型汽车城,但因为该路段形成较早、交通方便、形象展示效果好,而且社会认知度较高,所以仍有很多汽车经营商选择在此自建专卖店。
F、红谷滩新城商业中心
红谷滩作为南昌城市发展新区,正在以高标准、高起点进行建设,原有老昌北城区均改建,现在该地段商业仅有八一大桥北引桥周围及丰和大道和庐山南大道交汇段服务于周围居民小区商业。
庐山南大道北段,南昌大桥北引线形成了昌北城批发贸易体系。
■舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心
建立在南昌大桥北引线江西新建汽车交易广场开发较早,市场内集聚了一定整车销售中心,另外在舍利甲收费站以北,已建成了占地约30万平方米江西国际汽车城,该区域已经成为南昌市专业汽车交易中心。
■牛行片区红谷滩市级商业中心将于形成
牛行片区是“一江两岸”格局精华地段,现已进行全方面拆建,作为南昌陆家嘴来建设,起点高、未来消费层次高。
依据南昌市政府计划,该片区将建设成昌北市级商业服务中心,并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体,也是继昌南城八一广场商圈后又一南昌关键商业中心区,该计划估计将于形成。
二、南昌经典商圈——中心商圈
南昌商圈对产业凝集、消费导向全部有着指导意义,对南昌商业分布,成熟商圈界定关键分为中心商圈(胜利路步行街区域商圈、八一广场区域商圈、中山路商圈);
洪城商圈(洪城大市场、联信大市场、盛世东方、家电市场);
红谷滩(红谷滩汽车市场)、京东商圈(京东鹿鼎、香江家俱城)。
中心商圈
胜利路步行街区域商圈:
1)、商圈现实状况概况:
■南昌唯一室外步行街,已成为以珠宝、钟表、眼镜、衣饰为主,商业网点密集商业街
于完成改建胜利路步行街是南昌第一条商业步行街,路宽20米,总长1500米。
现在商家总数约300余家,已形成了以经营名牌钟表、首饰、品牌衣饰为主商业街。
■缺乏对气候及天气等原因考虑,季节改变对胜利路人流产生极大影响
作为传统商业街升级版,胜利路步行街配套设施相对完善,购物环境较以前得到了改良,是现在南昌购物环境最好室外步行街。
但因为计划过程中,缺乏对气候和天气改变等原因考虑,不符合南昌四季分明,尤其是夏季天气炎热气候特点,造成夏季购物人流锐减。
■旺盛人流带动了连锁快餐及特色餐饮发展,但车行不便限制了大型餐饮业发展
据统计,胜利路日均人流量可达8-9万人次,旺盛人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮发展,就餐高峰期各餐厅时有排队等候现象发生。
但因为车行不便和缺乏停车位,大型餐饮在胜利路仅有八味堂和天安食街,而且均选址在中山路和胜利路交汇处,以此克服步行街停车不便问题。
■因为缺乏统一计划和管理,经营特色、经营专题相对模糊
因为缺乏统一商业计划及管理,现有商业分布格局完全属市场经济产物,即使形成了珠宝首饰专卖店相对集中发展特点,但整条步行街经营特色、经营专题、经营档次全部相对模糊。
2)、商业网点分布情况
胜利路商业网点多达270余家,衣饰品牌专卖店近150家;
19家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店;
鞋类、饰品、床上用具等专卖店近22余家,服务业、银行网点共16家,餐饮9家。
基础形成了以珠宝、钟表、衣饰为主商业街。
3)、租赁情况分析:
影响商铺租赁价格关键原因有些人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等,其中人流对于商铺价格影响最大。
另外,相同地段上,店铺面积越小,租金单价越高。
依据聚智堂调查,胜利路上人流量由南至北逐步递减,在胜利路和中山路交汇处人流量最大,故此路段店铺租赁最高,租金范围在450——650元/m2/月,中段次之,租金范围约在240—360元/m2/月之间,而靠叠山路一带租金在200—320元/m2/月之间,胜利路店铺总体均价:
350元/㎡/月。
4)、商圈计划和定位:
南昌市商贸委在-发展计划中,结合西湖、东湖发展建设设想,提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、衣饰街定位,并和中山路形成错位,品味上调至高于中山路”总体发展设想。
5)、商圈交通情况:
■城市公交系统:
民德路、胜利路:
27、29、205路公交车
中山路、胜利路:
2、7路公交车、旅游精品线巴士
叠山路、胜利路:
2、7、8、12、20、26路公交车
■区域内交通配套设施:
观光电动车
6)、商圈配套设施:
餐饮业:
地方特色餐饮:
八味堂、天安食街、季季红火锅、北味水饺、
国际连锁餐饮:
麦当劳、肯德基
休闲娱乐:
UFO电玩大世界、步行街茶座
公共休闲场所:
8处休闲小憩场所(长椅、花岗岩椅、葡萄藤架)
其它:
商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄,诊所(2家)
7)、发展潜力分析:
■扩大城市商业关键范围,形成和中山路相呼应商业街区
以往代表南昌市商业关键街道只局限于中山路,仅有一条商业街道已不能满足城市发展需要。
城市未来发展趋势将打破单一城市商业中心格局,培养、孕育出能代表城市形象商业街区,为市民提供高层次休闲、娱乐、购物空间。
■商业业态发展将日益丰富,胜利路逐步成为城市消费者购物休闲关键场所
除了满足南昌市商业计划发展要求以外,胜利路将融入多个商业经营业态,满足消费者“一步到位”消费需求,胜利路和叠山路交汇处胜利广场,总建筑面积超出50000㎡,在定位中提出了“体验消费”口号,并拟引进著名品牌零售商家,据悉,麦当劳南昌发展企业已经有意向进驻。
■专业、著名品牌专卖店将成为胜利路发展关键,并全方面提升胜利路经营品位、经营档次
现在胜利路经营商家档次不齐,伴随以后城市发展和大家消费需要,一批经营档次低、商品品质差商家将逐步淘汰出局,替而代之是含有一定市场形象专卖店加盟。
■步行街发展日益平衡,客流量南北差异逐步减小
伴随城市商业关键范围扩大,在建新隆基、胜利广场将丰富步行街现有商业格局,有利于提升胜利路集客能力,并在一定程度上缩小胜利南端和北端人流差距,未来胜利路发展将愈加平衡,作为南昌市唯一风情步行街,其在未来南昌商业发展过程中,仍然含有一定地位。
八一广场区域商圈:
八一大道全长2900米,宽60米,南起老福山街心花园,北至青山南路,是南昌市区主干道,交通便捷,人流车流如织。
现在,八一大道上共有商业网点近230家,其中零售商店约占45%;
餐饮娱乐及服务业约30%;
其它占25%。
■交通极其便利
八一大道贯通中心城区南北,是南昌市交通主干道,路宽60米,而且距离火车站和汽车站全部在10分钟车程内,便利交通促进了商业发展。
■大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集
大型商场集中在以八一广场为关键八一大道两翼,由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等,另外还形成了新大地电脑城、移动广场等专业商场。
■专卖店以经营手机、电脑及耗材、摄影器材等通讯及高科技产品为主,小百货、品牌衣饰等专卖店较少
因为八一大道是城市主干道,车流量大,不利用人流穿行,故衣饰、餐饮、小百货等专卖店分布少,临街店铺关键以经营手机、电脑及耗材、摄影器材等通讯及高科技产品为主,并沿孺子路口向民德路口分布(电信营业厅在孺子路口),已成为南昌市民购置电脑、手机关键场所。
■宾馆云集,为中高级商场提供了消费保障
八一大道是计划中宾馆一条街,现在已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭店等10余家宾馆,为中高级商场提供了高端市场消费保障。
■人流量大,关键集中在八一广场商业中心区域
八一大道日均人流高达35万人次,一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场休闲观光人群,三是八一广场各类活动吸引人群。
据调查,八一大道人流最集中区域在八一广场商业中心区域,人流量可达25万人次。
2)、网点分布情况
八一大道商圈商业网点近230个,大部分全部集中在八一广场,其中大中型零售商店7个,包含百货、超市、专业商场等,其它沿街街铺关键是以办公设备、衣饰、摄影器材、通讯器材等为主。
以八一广场为中心坐标,从南到北(八一广场至福州路口)关键有办公设备、摄影器材、衣饰、通讯器材等。
3)、租赁情况分析
依据调查,八一大道上人流量关键集中于广场及中山路口处,百货大楼处人流量最大,故展览馆――百货大楼――江西饭店路段店铺租赁最高,租金范围关键集中在400——650元/m2/月,部分小面积商铺租金超出1000元/m2/月;
而江西饭店――民德路、孺子路――展览馆两路段人流量相对较少,租金也随之降低,租金范围约在250—350元/m2/月之间。
4)、商圈计划及定位:
■唯一市级商业中心,并发展成外来消费客流占80—90%“超广域”商业中心
依据南昌市——商业发展计划,八一广场定在南昌市唯一市级商业中心,并着重标识为“超广域”商业中心,即外来消费客流应占80-90%。
因为市级商业中心关键功效是繁荣繁荣,所以必需从严控制开设大型综合超市,以预防冲击市区商业和交经过分拥挤。
按南昌市中心城区人口高度集聚现实状况,为满足居民基础生活消费品需要,最多只能开设1-2家。
■建设综合性、多功效百货商厦(购物中心),并逐步引导成为品牌集聚购物中心型百货商厦区域商圈
依据计划,在八一广场周围将兴建1-2家大型综合性、多功效百货商厦(购物中心),发挥其规模大、品种全、品牌多、功效全综合优势,并逐步引导成为品牌集聚购物中心型百货商厦区域商圈。
公交线路:
1、2、7、11、13等众多线路;
省长途汽车站在八一大道南端,定时发往省内各地市车次。
付费停车场:
洪客隆、万达、江西饭店。
6)、商圈配套设施情况:
银行:
省建设银行、农行、招商银行等
景点:
江西革命烈士纪念馆、八一起义纪念塔
餐饮:
九九隆酒楼、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福;
医疗机构:
省妇幼保健院、省二附院、省中医隶属医院、黄庆仁华氏药栈、江西红十字医院、中医针灸门诊部;
娱乐休闲场所:
八一广场、江西省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆娱乐城等;
宾馆:
东方宾馆、南昌宾馆、江西宾馆、瑞全部大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、交通宾馆、江西饭店、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10余家。
7)、发展趋势分析:
江西房地产行业高速发展带动了八一广场区域商圈全方面提升,同时得到了众多中国外品牌商家认同。
在八一广场周围关键开设品牌专卖店,专业特色街,将八一大道营造成南昌城市名片,成为南昌市展示城市形象窗口。
财富广场、新洪客隆、丽华广场,使得该区域成为南昌大中型百货商场最为聚集区域。
广场中心商圈经营业态相对饱和,竞争格局无法避免,在有限土地资源中不停提炼商业含金量成为以后发展关键。
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