高平市调报告Word文档格式.docx
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高平是XX通往中原、走向全国的重要门户,也是我国承东启西,联结南北的重要支点。
太焦铁路、二广高速长晋段、207国道纵贯南北,省道坪曲线横跨东西,连接大运、二广高速。
高平距XX国际机场和XX机场均在150公里左右,距XX机场40公里,同XX、日照、XX三个海港有高速公路相连。
高新高速公路、高沁高速公路已开工建设,基本形成了四通八达的城乡交通网络。
气候特点
高平市属大陆性暖温带季风气候。
一年四季分明,雨热同季,季风强盛。
据市气象局1958年-2000年的观察资料表明,多年平均气温9.8℃,极端最高气温38.6℃(1966年6月21日),极端最低气温-24.0℃(1967年1月31日);
最大冻土深0.56m,多年平均日照时数2532.5h,全市多年平均降水量为589.4mm,最大年降水量1113.3mm(1954年),最小年降水量305.9mm(1997年),最大与最小值比为3.64。
由于受地形气候等诸多因素的影响,全市降水时空分布不均,丰枯悬殊。
汛期降水量占全年降水量的72.5%,多年平均蒸发量为1735mm,干旱指数为2.8
行政区划
高平市现辖9镇4乡3个街道办事处,454个村民委员会,22个居委会,690个自然村。
三个街道办事处分别为:
东城街街道办事处、南城街街道办事处、北城街街道办事处。
9个镇分别是:
河西镇、马村镇、米山镇、寺庄镇、陈区镇、野川镇、三甲镇、北诗镇、神农镇。
4个乡分别是:
建宁乡、石末乡、原村乡、永录乡。
高平历史
高平,中华民族人文始祖炎帝的故里,中国历史上著名的长平之战的发生地,高平春秋时称泫氏,战国时称长平,北魏至今称高平。
民国初年,高平属XX省冀宁道,民国23年,高平县属XX省直辖,民国26年后,高平属XX省第五行政区。
民国30年,高平抗日XX政府成立,归太岳区管辖。
民国32年高平东南部划归为陵高县,其余部分仍为高平县。
1945年6月,高平解放,同年10月撤销陵高县,原划归陵高县的区域仍划归高平县,属太岳四专区。
1948年又改属太岳三专区。
中华人民XX国成立后,撤销太岳区,高平县为XX省XX专区所辖。
1958年,XX、高平、陵川三县合并为XX县,原高平县成为高平人民公社。
1961年恢复为高平县,先后为晋东南专区、晋东南地区所辖。
1985年,实行市管县体制,撤销晋东南地区成立XX市,高平县归XX市所辖。
1993年5月12日,经国务院批准,撤县设市,高平市成为省辖县级市,由XX市代管。
高平生态旅游以炎帝神农和长平之战为主线,同时推进生态休闲和城郊旅游的发展,形成长平之战缅古旅游区、开化寺观光度假旅游区、炎帝文化探寻旅游区、城郊寺庙游览观光区、故关军事文化旅游区、古村镇寺庙群旅游区、崇明寺古民居旅游区七大特色旅游区。
经济概况
高平市素称"
煤铁之乡"
、"
梨果之乡"
生猪之乡"
,改革开放以来,特别是撤县设市后,高平市抓住发展机遇,发挥资源优势,综合经济实力显著增强。
近十年国内生产总值稳步增长,年均增速在7%以上。
高平经济结构不断优化、健康的、可持续发展的国民经济构架初步形成。
高平土地肥沃,雨量适中,日照充足,适宜农作物生长,主要农作物有小麦、玉米、高粱和谷子,是全国商品粮基地和全国瘦肉型商品猪基地,常年粮食总产2亿公斤左右,年出栏生猪已突破20万头。
高平盛产黄梨,个大汁多,耐储存,易加工,别具特色的陈区铁炉梨,明清年代曾被列为贡品。
近年来,通过大力实施农业产业化战略,先后发展了12个年产值500万元以上农产品加工企业,建成6个大型农产品集贸市场,粮、猪、果、菜四个基地初具规模,主要农产品产量大幅增加。
其中:
XX省厦普赛尔集团XX实力最强,年生产能力达到3万吨,是XX省农副产品加工"
龙头企业"
,所产黄梨汁系列饮品远销全国十几个大中城市,深受广大用户欢迎。
高平工业基础雄厚,乡镇企业发展迅猛。
全市以煤铁支柱产业的发展带动化工、铸造、建材、食品等工业全面发展,目前已初步形成一个以煤炭工业为主,轻重工业并举,行业门类齐全,结构比较合理的多元化支柱产业群。
其中煤炭企业200多个,年产量达千万吨,煤炭洗选加工企业17个,加工转换能力在200万吨以上,煤炭工业产值占总产值的六成以上。
随着产业结构的调整,乡镇企业异军突起,成为高平市经济发展的新亮点。
全市常住人口为485000人,同第五次全国人口普查《2000年11月1日》的471671人相比,十年功增加13000多人,增长2.8%。
常住人口中共有家庭户数135126户,平均每个家庭户的人口为3.40人,比2000年第五次全国人口普查的3.76减少0.36人。
其中男性人口为240031,占49.5%;
女性人口为244831人,占50.5%。
总人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查100.51下降为98.04.
全市常住人口中,0-14岁人口为86979人,占17.94%;
15-64岁人口为366066人,占75.49%;
65岁与以上人口为31877人,占6.57%。
同2000年第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降8.30个百分点,15-64岁人口的比重上升7.82个百分点,65岁与以上人口的比重上升0.48个百分点。
1.市区概况
高平市区位于市域中心,现状建成区面积7.15km2。
市区西靠西山,东临七XX,丹XX北纵贯市区,交通便利。
市区有太焦铁路、太洛公路、曲辉公路穿过。
城市向南同XX以与豫北中原城市群中的XX、XX和XX,向北同XX、XX保持着密切的经济关系。
市区现状建成区是在丹河河谷平川区上发展起来的,呈现出典型的山区谷地特征。
市区东部山体地势较高,西部、北部为丘陵浅丘地,南部有牛山环抱,中部地势平坦。
全市政治、经济、文化中心,是为煤炭冶炼工业服务为主,相应发展轻纺、化工、建材、食品加工工业的新型城市。
规划城市建成区人口规模:
2010年15-16万人。
规划确定城市发展方向为东南。
城市发展到远期后,城区可适当向西发展。
规划以康乐街为界,设置旧城区与新城区双中心,以西环路、太华路、友谊街、晋长公路(现207国道)辅道和沁辉公路组成外环,并以XX路、建设路等交通性干道形成内环,形成双中心多环结构。
城区划分为3区6片。
3区:
旧城区、新城区和东南工业区
6片:
A、旧城区分为3片,即:
北城片:
行政机关、居住、交通运输、铁路、仓库区;
南城片:
文教卫生、服务与居民区;
东城片:
商业中心、体育中心与居民区。
B、新城区,分为三区,即:
行政办公、科技文化教育区,商业贸易、市级公园与公共设施区和生活居住区。
1.高平职能结构规划。
2.城市规划
规划以康乐街为界,设置旧城区与新城区双中心,以西环路、太华路、友谊街、晋长公路(现207国道)辅道和沁辉公路组成外环,并以XX路、建设路等交通性干道形成内环,形成双中心多环结构。
3.地市产业规划。
高平市根据“区域化、规模化、集约化、高效化”的现代经济发展理念,规划将高平市打造成功能区划明确的大规模产业经济园区。
高平市规划七大经济园区:
一是西部化工业园区。
二是冶铸机械制造园区。
三是轻工食品工业园区。
四是医药生物饲料园区。
五是现代农业示X园区。
六是南北两个物流园区。
七是文化产业园区。
2.1高平房地产市场状况。
高平房地产目前正处在规X阶段,但由于当地居民收入水平较高,购买能力较强,未来房地产发展有良好的发展基础和发展前景。
高平虽然为一个地级市,但其房地产发展却较快。
目前该市住宅均价为5000元/㎡左右,比XX市的房价还要高。
让我们来了解一下高平房地产现状的情况和特色。
1.从市场供应来看,由于高平市土地供应持续较少,高平市目前市场上住宅供应较少。
正在销售楼盘均为高层项目,开发规模相对不大。
2.从价格水平来看,高平住宅房价上涨迅速,据了解,2009年初该市房价为4300元/㎡,目前该市房价均价5000元/㎡左右。
3.从筹建形式来看,高平住宅市场集资房较多,均以单位职工和城区居民集中为主
4.从建筑形态看,在售和在建的项目均为小高层和高层住宅或者商住综合体。
高平市集资房的大量存在,房地产市场化程度不够高,急待大规模、品牌化的楼盘出现来领跑市场发展。
集资建房为当地大型企业和事业单位为该单位员工建造的住房,部分集资房的少量房源也对市场出售。
当地集资房的销售特点如下。
1.设售楼处,不做宣传,仅在集资房建设单位内部进行认购。
2.集资房的价格与市场价格几乎等同,并没有做特殊优惠。
3.集资房由于客户对象为企业领跑和员工,部分还设计政府官员,因此品质较高。
高平房地产市场特色:
1.房价高,上涨快。
2.市民高收入人群较多,购买能力强,购房热情高。
3.小高层和高层为市场的主要类型。
4.市场供应以集资房为主,商品房市场文化程度不高。
5.房地产营销推广不被重视,主要靠市民口碑传播。
6.项目形象打造普遍较差,“手里有房,心里不慌”的心理严重。
7.产品品质和价格差异化较小,市场竞争不激烈。
3.本项目特征分析
S项目优势
●开发商品牌。
开发商实力雄厚,是我市唯一持有二级资质证书的开发公司
●工程质量。
具有专业的工程施工人员与多次项目施工经验
●片区房地产开发强度不是很高,周边竞争楼盘少。
W项目劣势
项目地段较偏,周边环境相对较差,周边没有配套设施。
O项目机会
●市场空白。
周边没有好的产品面世,这是我们成功的重要机会。
T项目威胁
●周边经济适用房,集资房开发量较大,吸收了部分西北城的消费群体
●此片区房地产开发欠成熟,高品质社区集群效应较差。
本案的优势在于开发商实力雄厚、信誉度高,有一支专业的施工团队,在当地开发过多个居住小区(如长平苑、丹河花园)。
此次开发将会提升该区域的居住品质,与周边已建项目形成一个大型的高品质生活区。
劣势表现在项目位置较偏,没有周边配套。
我们应该把握机会,营造小区自身特色,完善小区配套设施,打造该区域的唯一的高品质的小区,引领区域市场;
挖掘项目深层次的竞争优势,多种推广手段的整合市场化运作,专业化操作,提升项目品质。
4、高平市在售楼盘项目分析
4.1同区域项目简介
A、盛世锦盛苑
:
项目类型:
高层
位置:
北城太华路东侧
开发商:
XX盛世房地产
绿化率:
41.5%
占地面积:
45亩
总建筑面积:
112711㎡
容积率:
3.0
总层数:
16、18、25F
层高:
3.0米
建筑结构:
框架剪力墙
周边配套:
火车站规划幼儿园公交站
主力户型:
三居室
均价:
4300元/平米
起价:
4100元/平米
楼差价:
供水:
自来水
供暖:
集中供热
智能化设施:
可视对讲,,有线,光纤宽带入户。
开盘时间:
认购时间:
2011年9月份
折扣:
一次性9.7折
付款方式:
按揭、一次性公积金
广告诉求:
开启北城门户大生活圈
卖点:
该区域唯一的全产权项目
B、盛业广场
商住一体
建设路体育场对面
XX市轩泰房地产
营销策划:
恒达世行:
34.1亩
97213.82㎡
44.5%
3、5、24、25F
总户数:
200多户
体育馆人民医院(位于城市核心)
130-190㎡
住宅均价:
6500元/㎡
6000元/㎡
商业价格:
32000元/㎡:
销售情况:
住宅销售80%,以销售商业为主
2011.2月
一次性9.8折
按揭、一次性
DM单、短信
备注:
本市地段最佳的高层项目,具有很大的升值的空间
C、蓝色港湾
小高层
神农路(南)
高平市恒隆房地产
贞唐房地产服务机构
76亩
16万平米
4.2
45%
7、30F
框剪
入住时间:
2013年底
车位售价:
15万左右
120-150平米
5700元/平米
5300元/平米
2011.06
9.2折
按揭、一次性、分期
广告途径:
工程围挡、LED
促销活动:
2011年赞助中央电视台举办的“欢乐英雄”
打造本市最高端的高层住宅
D、龙运新城
:
0356-*******
高平市龙渠镇中心,丹河路南段
XX隆一房地产
销售中心:
建设路汽车南站南200米
40亩
9.5万平米
:
1.998
11F
420户
框架
车位配比:
1/0.8
90-170平米
5800元/平米
5500元/平米
一次性98折,按揭无折扣
献给懂得生活的您
项目位于城市的重点规划区域,是目前规模最大的高层住宅区
E、领秀龙城
0354-*******
南城办龙渠社区
窿一房地产开发公司
161亩
37%
11F18F
框剪结构
70-140平米
5600元/平米
5000元/平米
集中供热、管道煤气
2011.10月
高平未来的城市中心
E、华东铭居
小高层2栋
长平西街
华东房地产开发公司
8F
100户
35%
户型面积:
90—132平米
5400元/平米
销售80%
5.项目本案综合评述
1、房地产品开发商的角度
创新的户型\结构\理念,园林式的小区环境,安全的安监系统等都必须充分的考虑,开发成本的有效控制。
不是简单的外立面造型\色彩,不是简单的产品的复制,不是随便的能卖掉就行,物业不是凑合就行,而是企业精神的体现,品牌的象征。
2、消费者的角度
市场上的产品类型就这么多,可选择的余地也不大,加之本身高平居民的收入水平较同等区域较高,人们对自身居住条件的要求越来越高,因此开发具有高品质高要求的楼盘在当地已经成为一种趋势。
5.2本案的开发产品定位
户型\档次\规模\配套\价格\建筑\人文
从市场调查中有关市场对房地产品期望需求来说,我们得出如下结论:
1、这是一个竞争很激烈的市场
2、让当地消费者认同我们的不是一处建筑,而是一种生活方式
3、把握节奏,选择卖的时机
在我们的客户想买,买得起,大部分都来买的时候卖。
5.4本案理念:
这不是一个项目,这是一座生活.
5.5本案分析
(一)、区域分析
本案所在之处位于高平市的西北区域,相对较偏。
(二)、价格分析
据本次调研获知,高平在售住宅的高层项目中,均价一般在5500-5500元/平米之间;
但该区域的项目均价为4300元/平米。
(三)、户型面积分析
主力户型为三居室的户型,这一户型深受本市居民青睐。
面积为100平米--150平米。
在高平房地产市场上,由于每户家庭人口相对较多,所以经济适用的三居户型在高平引为热销。
而三居面积却各有不同,大可分为经济型与舒适型。
一种为经济型三居,面具面积100-120平米之间,此户型面积布局合理,经济实用;
一种为舒适型三居,面积在120-140平米之间,此户型功能划分明确、齐全。
5.6本案的操作手法
在整个调查过程中,我们可以真切地感受到,本地消费者对建筑形式、风格与建筑规划的接受度是比较高的。
但是也正因为如此,能够让他们眼睛看得到的产品,方便顾客有兴趣作出深度的了解和进一步的探求。
基于此,我们建议在项目操作的节奏与手法上,遵循以下几点,能使项目树立稳固的,大、高、优的市场共识:
1、化好妆之前,不掀盖头
2、先做概念,引导生活方式
3、样板间、售楼部是市场认识我们最有效的途径。
4、平面广告的作用
5、定价不宜太高,结合市场与当地的具体特征来定让居民满意的价格
5.7项目前期推广建议
5.7.1、推广方式
1、据本次调查,XX在售楼盘主要广告推广方式为阶段性报纸广告发布、广场推广活动、短信群发、大面积灯箱广告发布、擎天柱、公交车、出租车、阶段性广告为主,另外诸如万科、田森集团等大型知名开发企业则利用本身的品牌影响力来做推广。
借助大规模的户外广告发布可以充分展现开发商实力;
通过广场推广活动、短信、大面积灯箱、户外广告等活动可以吸引大众关注;
通过市区内外的公交车例如901支线和专线(XX和XX广告接轨)、2、13、5、6路等循环式的推广;
通过阶段性报纸广告的发布告知项目信息,注重针对性的广告媒体投放有效地信息,力求以品质制胜,同时也可以借助这些推广媒体的各自优势,实现项目知名度的提升,在开盘前积蓄客户,实现项目成功营销。
2、根据以往DM单的推广方式,它只是具有传播速度快、直观等特点,但其效果单一,起不到品牌知名度宣传的作用,加之单子发出后经常会发现会被客户丢掉,造成资源的浪费,建议开盘时适当的使用。
3、楼书因其成本高的原因,只适合高端楼盘推广使用。
5.7.2、推广策略
主题思想:
1、采取循序渐进的推广策略,在项目的不同施工、建设阶段配合不同的的广告推广策略。
2、以一个核心诉求贯穿全过程,以不同阶段、不同侧重点和营销推广要点的原则,实施分阶段广告推广策略。
5.7.3、销售策略
1、设立项目主体场所外另外设置1-2个外卖场,建议在迎宾街、安宁街甚至可以在XX长风街等人群高聚集区进行推广。
2、利用大型展销会开展会员入会等优惠促销推广活动,诸如万科会、兰亭会、恒达会、复地会吸引客户群体。
3、利用大型社会公益活动为主来吸引客户群体。
4、利用XX本身特色的旅游文化如木质雕塑、古董似的工艺品展示、美术画展诸如与美术大专学院合作。
5、以晋商大院文化为主诸如可以将常家庄园的文化相融一体。
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