华侨海景山庄别墅物业管理方案文档格式.docx
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5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传,做到全民具备防范能力。
确保山庄安全万无一失。
三、逐步改进绿化环境,建筑一个舒服的海边别墅小区。
华侨海景山庄的绿化环境通过精心设计,绿化面积比重专门大,绿化覆盖率较高,花草树木品种繁多,但治理不足,长势不理想,我们接管后将发挥我们十几年对金通大厦、莲馨园、通发花园的治理体会,结合小区的环境特点,对小区绿化进行改造,并精心治理,精心修造,把华侨海景山庄塑造成一个四季花开、鸟语花香的漂亮的海边别墅。
四、以人为本,实施人性化治理,重塑海景山庄形象。
由于历史缘故,华侨海景山庄的基建并未完善,进展商无力再续,物业治理人也几经更换,山庄环境有专门多不尽人意的地点,物业治理公司与业主也颇有微词。
为了治理好山庄,在对社区环境进行综合治理的同时,最重要的是重塑人气,尽最大努力去调动业主住户的积极性。
大伙儿的家园大伙儿关怀,我们将坚持我公司的〝业主、住户至上,服务第一〞的服务宗旨,实施〝以人为本,人性化治理〞,逐个走访业主、住户,广泛征求意见和建议,集思广益,事事处处为业主、住户的利益着想,以诚待人,以诚感人,与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力,完善收费,竭诚服务,用我们的双手和聪慧,重塑华侨海景山庄的美好形象,保证物业的保值与增值。
第三节拟采取的治理方式及工作打算
第一部分拟采取的治理方式
一、治理体制
接管华侨海景山庄物业治理以后,形成以业主委员会为主,居委会、派出所参与的住宅共管体制,治理处在业主委员会和公司的直截了当领导下,依照所签托付治理合同条款要求,严格执行«
深圳经济特区住宅区物业治理条例»
及事实上施细那么,对华侨海景山庄实施综合一体化物业治理。
治理的指导思想是:
以社会效益为主,经济效益、环境效益有机结合,为业主提供一流服务。
〔一〕外部治理体制
政府主管部门
深圳市金通物业治理
〔二〕华侨海景山庄治理处组织治理架构
深圳市金通物业治理依照物业治理服务合同,设立华侨海景山庄治理处,财务实行独立核算。
治理处组织架构图如下:
华侨海景山庄治理处组织架构图
〔三〕华侨海景山庄治理处组织架构说明
1、治理处内部采取直线职能制的组织形式,尽量减少治理环节,提高工作效率和保证信息渠道畅通。
2、在岗位设置上,充分考虑到华侨海景山庄规模偏小,硬件设施先进的特点,岗位设置少而精,减少中间层,满足山庄的实际需求,降低治理成本。
3、要求治理处治理修理人员素养高,一人多职,一专多能,最大限度地压缩人员定编数量。
二、监督约束机制
〔一〕山庄监督约束机制示意图
〔二〕山庄监督约束机制说明
1、由政府部门、业主及业主委员会、物业治理公司对治理处实行全方位监督。
2、治理处内部运作公布透亮,便于大伙儿监督。
3、强化物业治理公司及治理处的检查考核职能,考核结果与职职员资待遇挂钩。
三、鼓舞机制
〔一〕鼓舞机制示意图
〔二〕鼓舞机制说明
1、公司鼓舞机制分为两个层次,第一层次为职员直截了当感受的酬劳及奖惩体系。
第二层次为沟通、提升、企业文化体系,满足职员的精神需求。
2、通过合理的酬劳体系设计,完善的绩效治理与考评,严格的奖惩体系,真正做到奖惩分明,优胜劣汰,爱护职员长期的工作热情及动力。
3、通过加强沟通,加强企业文化建设,引导职员形成共同的价值取向和文化观,确保职员积极主动愉快地从事本职工作。
同时对积极上进,追求自我提升的职员,给他们提供培训再教育的机会,随着企业的进展,使职员的自身能力不断提高,尽可能制造条件满足职员自我价值实现的愿望。
四、治理工作的操纵方式
1、采纳定点检查方式,通过治理处受理投诉,追溯处理问题的全过程,检查有无推拖、应对之现象,发觉问题及时纠正。
2、实行〝走访治理、层层检查〞,主任、治理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣,从而不断改善工作质量。
3、实行动态信息反馈操纵,定期或不定期走访住户、街道办及派出所,听取他们对治理处的意见和建议,并在工作中予以改进。
第二部分工作打算
依据治理方式和治理运作流程,我们将工作打算分为接管治理和常规治理两部分,按照轻重有序、科学实效的原那么,拟定如下治理工作打算。
一、接管治理工作打算
华侨海景山庄因为各方面的缘故,物业治理人已几经变换,因此,关于现在
进驻治理、关于接管治理工作尤为重要。
一方面要接管原先开发商所移交的山庄建设施工验收的各种图纸资料,另一方面还要接管有关业主的各种入伙、交费资料,以便今后进行完善的治理服务,更为了山庄业主的切身利益,因此在接管时我们将认真从前任物业治理公司和业主委员会处进行接收,严格进行科学分类、编号、建档、整理。
做好登记造册,完善交接签收认可工作,分清责任,关于各类设备设施,结合设备档案,认真核对,办好接收手续。
序号
项目
内容
时间
一
档案接管
1、山庄建筑施工竣工全套资料
2、业主资料档案
3、历年业主交费记录
签订托付治理合同后一周内
二
设备接管
1、公共设备接管
2、公共设备技术、修理档案
三
环境整治
山庄内环境绿化的整治
二、正常期治理工作打算
机电设备的
修理养护
1、设备的基础资料治理
2、设备的运行治理
3、设备的修理治理
4、设备能源和安全治理
2004年8月起
保安治理
1、治安治理
2、交通、车辆治理
3、消防治理
小区环境治理
1、园林绿化治理
2、清洁卫生治理
四
财务治理
1、费用收取
2、财务记帐
五
社区文化
活动开展
1、社区宣传
2、举办社区活动
六
便民服务和
完善配套
为住户提供便民服务
第四节治理人员的配备及培训
一、治理服务人员的配备
〔一〕华侨海景山庄治理处人员配备方案
人员配备说明:
华侨海景山庄治理处拟配备各类人员22人,其中治理人员3人,技工1人,一样层职员18人。
在治理人员中,大专以上学历3人,占100%。
〔二〕人员素养要求
岗位
性别
要求
年龄
文化程度
要求
工作技能及工作体会要求
人员素养
主任
男
50岁
以下
大专以上
1、经管专业或机电专业
2、五年以上工作体会
3、具物业治理经历
4、有较强沟通及和谐能力
内部选派
治理员
不限
35岁
大专
1、物管或经营专业
2、三年以上工作体会
3、熟练使用电脑
4、熟悉会计业务
内部选派与
外聘相结合
1、建筑或机电专业
2、三年以上物业治理体会
3、熟悉物业治理法律法规,具物业治理上岗证
修理工
40岁
中专以上
1、有中级电工及弱电以上操作证
2、三年以上专业工作体会
3、具土木修理体会
内部选派与外聘相结合
清洁工
初中以上
1、男性1.68m以上,女性1.55m以上
2、五官端正,动作麻利
3、有专业体会优先
4、会使用清洁设备优先
班长内部选派,卫生员外聘
绿化工
1、具绿化养护,园艺知识
2、专业体会三年以上
外聘
保安员
车管员
20—26岁
高中
1、退伍军人,党员优先
2、躯体健康,仪容形象好
3、身高1.75-1.82米
4、有物业治理经历者优先
二、治理服务人员的培训
〔一〕培训工作原那么
理论联系实际,学用一致,按需施教,讲求实效。
〔二〕培训系统的实施运作
1、培训系统图
修正执行
反馈评判
系统图说明:
〔1〕针对华侨海景山庄的治理特点来设置培训目标并拟订实施打算。
〔2〕有效运用各种培训形式和方法,确保培训达到预期成效。
〔3〕通过对职员进行考核,以了解培训的有效性及职员的同意程度。
〔4〕依照对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路并确定以后培训重点。
强调将理论应用到实践工作中。
2、培训的组织方式
〔1〕培训职责
①治理处负责职员日常培训打算、和谐、组织、考核等工作。
②主管级以上的治理人员依照公司提出的培训打算进行逐级培训,并对培训实施评估和反馈。
〔2〕培训形式
实行公司与治理处两级的培训,依照培训要求,采取多种形式对职员进行岗前培训和在岗培训,其中在岗培训是培训的要紧形式。
〔3〕培训实施流程
职员培训分为三个时期,即:
岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。
每位新入职职员必须同意为期一周的入职培训,内容详见«
新职员公共培训科目»
。
三个月试用期满后,经考核合格后方可转正。
转正以后职员将同意长期连续的在岗培训,内容详见«
多工种培训科目表»
所有培训课程终止后均进行考核、评判,并归档治理。
〔三〕培训内容及目标
1、新职员公共培训科目
公共科目名称具体内容
礼仪知识:
1、常用礼仪知识2、«
金通物业治理公司外表、仪态、行为规范»
服务意识:
1、职业道德教育2、如何处理业主与住户投诉3、与业主住户的沟通技巧
企业文化:
1、公司进展史及差不多情形介绍2、公司经营理念3、«
职员手册»
4、内部治理规章制度
山庄差不多情形介绍及二次装修治理要点
行业法规:
建设部及深圳市物业治理方面的法规条例
物业治理基础知识
七
安全知识及消防知识
2、保安员及车管员培训科目
培训内容
培训频率
培训目标
1、单兵队列动作
2、三大步法
3、体能训练
逢周一至周五
每天训练一小时
培养组织纪律性
练就扎实差不多功
1、擒拿格斗差不多功
2、捕俘拳
3、防卫术
逢周六、周日
熟练把握擒敌
及防卫技能
内务治理
每周一次检查评比
保持宿舍洁净整洁
工作例会〔政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析〕
每周一次
提高思想觉悟总结自身存在不足
«
保安服务工作手册»
每月一次培训考核
熟练把握保安员岗位职责、操作规程、工作标准
保安服务的规章制度及相关法规政策
熟悉相关法律常识,提升理论水平
消防治理工作手册»
了解消防的基础知识,救火的差不多程序及各自职责
八
突发事件的应急处理,紧急集合演练
每季度一次
提高突发事件处理能力
九
消防实战演习,伤员抢救知识
每半年一次
提高消防实战能力
3、清洁工〔绿化工〕培训科目
提高思想觉悟,总结自身存在不足
每月一次检查
清洁服务工作手册»
绿化服务工作手册»
每月一次培训及考核
熟练把握清洁工〔绿化工〕岗位职责、操作规程、工作标准
清洁设备操作和保养;
清洁用品的使用;
园艺机械、设备的操作保养及农药的使用
每季度一次培训和考核
提高工作技能,保持工作效率
清洁环保方面的治理条例
园艺方面的治理条例
每季度一次培训及考核
四害消杀和防治,植物生长一样常识
熟练把握消杀程序;
了解和把握园林的基础知识
消防实战演习(配合保安队)
4、修理技工培训科目
工作例会〔政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流〕
每月召开一次
提高思想觉悟,总结自身不足,提高技术水平
修理服务工作手册»
设备治理工作手册»
熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准,把握消防知识和设备治理知识
房屋修理方面的治理条例,房屋修缮标准
每季度一次培训考核
小区内水、电、消防管道走向,设备设施特点,修理服务范畴
了解和熟悉小区状况,提高工作效率
土建、机电、给排水等相关专业的基础治理知识
每半年一次培训考核
提升技工综合能力及素养
设备及机具的操作演练和保养规程
每半年一次培训和考核
检验技工实际操作能力
技术大比武
每年一次
综合评比,提高技能
第五节治理规章制度的建立
〝没有规矩,不成方圆〞。
健全、规范的治理规章制度是我们实施科学治理、提供优质服务的依据,也是我们塑造物业治理品牌的保证。
我们将严格按照ISO9001质量保证体系的要求,对华侨海景山庄实施专业化、规范化的治理。
同时,依照华侨海景山庄的实际情形,我们制订了完善的治理规章制度。
限于篇幅,我们仅将华侨海景山庄治理规章制度的名目摘录如下,具体内容详见附件«
华侨海景山庄治理规章制度汇编»
一、公众制度
1、华侨海景山庄精神文明建设公约
2、华侨海景山庄楼宇使用及爱护治理规定
3、华侨海景山庄装修治理规定
4、华侨海景山庄装修治理公约
5、华侨海景山庄装修人员治理规定
6、华侨海景山庄物品搬进〔出〕治理规定
7、华侨海景山庄治安治理规定
8、华侨海景山庄清洁卫生治理规定
9、华侨海景山庄园林绿化治理规定
10、侨海景山庄消防治理规定
11、华侨海景山庄交通车辆、停车场治理规定
12、华侨海景山庄环境爱护治理规定
13、华侨海景山庄供水、供电、供气治理规定
14、华侨海景山庄临时用电治理规定
二、内部岗位职责
1、治理处主任岗位职责描述
2、保安队长岗位职责描述
3、治理员岗位职责描述
4、保安员岗位职责描述
5、车管员岗位职责描述
6、清洁员岗位职责描述
7、修理工岗位职责描述
8、绿化工岗位职责描述
9、炊事员岗位职责描述
三、内部行政治理制度
1、职员守那么
2、职员培训制度
3、职员录用制度
4、劳动合同治理规定
5、请销假制度
6、岗位考勤制度
7、工作制度
8、职员考核制度
9、奖惩制度
10、办公用品治理制度
11、职员宿舍治理规定
12、职员食堂治理规定
13、治理处回访制度
14、接待来访投诉工作制度
15、档案治理制度
16、电脑治理制度
17、安全操作制度
18防火安全检查制度
四、工作流程
1、华侨海景山庄治理处整体运作流程
2、社区文化活动实施流程
3、业主投诉处理流程
4、物业接管验收流程
5、业主入住流程
6、二次装修治理流程
7、档案建立与治理流程
8、服务质量评判及不合格服务控降服务
9、物料操纵流程
10、设备设施修理养护工作流程
11、业主室内修理工作流程
12、治安事件处理工作流程
13、环境治理工作流程
14、消防应急处理流程
15、培训工作流程
五、职职员作岗位考核及奖惩
1、奖励方法
2、公司考核制度
第六节物业治理经费收支测算
一、物业治理经费收支的差不多原那么
1、〝以收定支〞原那么
华侨海景山庄在制订物业治理收费时考虑到业主的承担能力,收费标准均照深圳市的收费指导标准下浮,并在此基础上精打细算,打算使用,合理开支。
2、〝透亮治理〞原那么
编制费用开支打算,物业公司仅收取合理的治理佣金,其余收入均投入到治理中,费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认,并按规定定期公布账目。
二、日常物业治理费测算
〔一〕测算依据
1、深圳市物业治理、停车场收费的相关法律收费指导标准及文件;
2、我公司多年物业治理的体会数据,并参照现行市场行情及行业测算惯例;
〔二〕华侨海景山庄物业治理费收入测算〔见附表一〕。
〔三〕华侨海景山庄物业治理费支出测算〔见附表二〕。
三、〝两金〞的治理与使用
华侨海景山庄公用设施专用基金、房屋本体修理基金的治理与使用按«
、«
深圳市住宅区公用设施专用基金治理试行规定»
[深圳市房屋本体修理基金治理规定»
执行。
三、测算说明
1、小经测算年年收入65.38万元,年支出66.41万元,收支相抵亏损1.03万元,亏损由物业治理公司在治理佣金中补偿。
2、由于目前房屋空置率较高,治理佣金暂按8%计提,随着收费率的提高,治理佣金将复原按10%计提。
华侨海景山庄小区物业治理收入测算表〔附表一〕
项目
名称
数量
(平方米)
收费标准
理论值
估量实际回收
运算公式
金额
(万元/年)
1
别墅
42989
3.00元/m2·
月
42989×
3.00×
12
154.76
154.76×
0.4
61.90
2
公寓
〔2栋〕
4656
0.6元/m2·
4656×
0.6×
3.35
3.352×
50%
1.68
3
停车费收入
暂不收费
1.8
4
有偿
服务
1500元/月×
收入合计
65.38
华侨海景山庄小区物业治理支出测算表〔附表二〕
序
号
类别
项目名称
人工费
职职员资
34.20
其
中
主任1人
4000元/人·
月×
12=48000
4.80
治理员2人
2200元/人·
2×
12=52800
5.28
修理工1人
1800元/人·
12=2160
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