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不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
三、教育费附加
根据《国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的规定,教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。
应交教育费附加额=营业税税额×
费率。
四、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》(财法字[1994]第3号发布)的规定,企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得,税率为33%。
基本计算公式:
应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额,应纳税额=应纳税所得额×
适用税率。
企业所得税还设置两档优惠税率,即:
年应纳税所得额在3万元(含3万元)以下的,暂减按18%的税率计算缴纳所得税;
年应纳税所得额超过3万元至10万元(含10万元)的,暂减按27%的税率计算缴纳所得税。
五、房产税
如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税,如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税,如果单位属于“外商投资企业或外国企业”应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)的规定,房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
房产税以房产原值(评估值)减除30%的余值为计税依据,税率为1.2%。
计算公式为:
年应纳税额=房产原值(评估值)×
(1-30%)×
1.2%。
六、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第17号发布)的规定,城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。
城镇土地使用税不适用外商投资企业和外国企业,只对内资单位和个人征收。
七、城市房地产税
根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》(中央人民政府政务院政财字第133号令公布)规定,城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。
城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%,对其缴纳的税款给予减征30%的照顾。
年应纳税额=房产原值×
税率×
(1-30%)。
八、土地使用费
外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业(出让方式取得土地使用权者除外),按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。
需要说明的是:
外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费,外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。
依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定,计算公式为:
应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。
九、车船使用税
如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。
根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》(国发[1986]90号)规定,车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。
计算公式为:
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量×
单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量×
摩托车应纳税额=应税车辆数量×
十、车船使用牌照税
根据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》(政密字第714号令公布)的规定,车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额,向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。
十一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第11号)的规定,印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额×
税率,
应纳税额=凭证数量×
单位税额。
十二、契税
如果企业承受房地产时还需及时缴纳契税。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)的规定,契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
物业管理公司营业收入的核算
物业管理企业的营业收入是通过“营业收入”帐户核算的。
核算的具体内容包括:
物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
“营业收入”属于损益类帐户,贷方登记实现的营业收入;
借方登记营业收入的结转数;
月末将当期发生的全部营业收入结转“本年利润‘,帐户后,期末没有余额。
”主营业务收入“应按收入类型设置下列明细帐:
”物业管理收入“、”物业经营收入“、”物业大修收入“。
(一)物业管理收入的核算
物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术,为物业产权人、使用人提供服务,为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动而取得的收入。
根据国家计委、建设部联合频发的<
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法)(计价费[1996)266号)规定,物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。
1、公共性服务收入的核算
公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。
(1)公共性服务费价格的制订根据<
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法)(计价费[1996]266号)规定,公共性服务费实行政府指导价的价格管理办法,各地区物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。
物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般由以下部分构成:
1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费;
2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3)绿化服务费;
4)清洁卫生费;
5)保安费;
6)办公费;
7)物业管理单位固定资产折旧费;
8)法定税费。
其中第2)项至第6)项支出是指除工资福利费以外的物质损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据本地区实际而定,不搞一刀切。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
物业管理企业公共性服务收费标准的测算原则是由各地区根据本地区综合服务项目劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力以及小区的档次制订。
物业企业公共性服务收费的测算方法,可用公式表示
其中:
z:
公共性服务收费标准,单位为元/(月。
m2);
x=各分项费用收费标准,单位为元/(月。
i二分项项数
∑二各项费用算术求和
例9-1某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算,得出各个费用项目每平方米月金额,详见物业管理费测算表
序号 项目 金额 总费用比例(%)
1 工资、福利费 0.266 32.25
2 维修费 0.146 18.25
3 绿化管理费 0.04 5
4 清洁卫生费 0.08 10
5 保安费 0.01 1.25
6 办公费 0.13 16.25
7 折旧费 0.032 4
8 利润 0.056 7
9 税费 0.04 5
10 合计 0.8 100
该物业企业有多种经营收入的补贴,如小区配套公建房出租收入的补贴、停车费收入的补贴、维修养护专项基金利息的补贴。
各项补贴合计数被该物业管理企业管理建筑面积去除,分摊到每平方米建筑面积为0.30元/(月。
m‘)。
则该小区物业管理应收服务费为0.8元/(月。
m2)-0.30元/(月。
m’):
0.5元/(月。
m2)。
公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的,建筑面积除包括“自用”建筑面积外,还包括“公用”建筑面积。
各套房屋的“自用”建筑面积包括:
各套房屋门户以内的起居室(厅)、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。
各套房屋的“公用”建筑面积包括:
公共使用的门厅、楼梯、电梯井(厅)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。
各套房屋分摊的“公用”建筑面积应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊,各套房屋建筑面积的计算,可以按以下公式进行。
例某幢房屋建筑面积为5000m2,其中:
各套房屋“自用”建筑面积总合为4000m2,“公用”建筑面积为1000m2,则分摊率为
各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“共用”建筑面积的分摊率=1000/4000*100%=25%
某套出售房屋的“自用”建筑面积为80m2.则:
该套房屋建筑面积=80m2X(1+25%)=lOOm2
根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0.5元/(月。
m2),则该套房屋业主每月应交公共性服务费为:
100m2xO.5元/(月。
m2)——50元/(月。
m2)
(2)公共服务费收入的核算
公共性服务费收入一般有两种收取方法:
按月收取;
定期预收,按规定可以6个月收取一次,分月度计算营业收入。
1)按月收取公共服务费时,借记“现金”或“银行存款”,贷记“营业收入——物业管理收入——公共服务费”。
例某物业管理企业收取1月份物业管理费,3号楼1门业主“自用”建筑面积100m2,经“公用”建筑面积分摊后,计算公共性服务费的建筑面积为125m2.每月每平方米收费标准0.5元,则房屋业主当月公共性服务费为100元。
收到款项时,根据收款凭证,
作会计分录如下:
借:
现金100
贷:
主营业务收入——物业管理收入——公共服务费100
2)定期预收。
预收时,借记“现金”、“银行存款”,贷记“预收帐款”,分月度计算营业收入。
例9-4某物业管理企业收取1——6月份公共性服务费。
10号楼2门业主“自用”建筑面积80m2222,经“公用”建筑面积分摊后,计算公共性服务费的建筑面积100m2,每月每平方米收费标准0.5元,则房屋业主预付公共服务费360元。
当物业管理企业收到此款时,编制收款凭证,作会计分录如下:
现金360
预收帐款——10-2公共服务费360
每月结转收入时,作会计分录如下:
预收帐款——10-2公共服务费60
主营业务收入——物业管理收入——公共服务费60
此项结转会计分录,从1—6月份相同。
2.公众代办服务费收入的核算
公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。
该项收费根据物业管理企业与物业产权人、使用人之间进行协商,收取一定服务费。
该项收费标准,须经当地物价部门认可后,方能向业主和租住户收取。
例某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元,电费24000元,煤气费26000元,按2%收取代办服务费1160元。
根据收款凭证,作会计分录如下:
现金59160
主营业务收入——物业管理收入——代办服务费1160
其他应付款——自来水公司8000
——电业局24000
——煤气公司26000
以存款解缴各部门帐户时,根据对方开出的收款凭证,作会计分录如下:
其他应付款——自来水公司8000
——电业局24000
——煤气公司26000
银行存款58000
3.特约服务费收入核算
对于物业管理企业管辖区内的物业产权人、使用人需要的特殊服务的收费,管理部门统一制订收费标准,明码实价,双方自愿。
如某物业管理小区特约服务项目及收费标准如图表。
当收取服务费时,借记“现金”、“银行存款”、贷记“营业收入——物业管理收入——特约服务费”。
例某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学,每次3.元,本月共接送40次,收取服务费80元,另有6号楼3门特约委托家具卫生清洁,收费5元/h,本月共提供服务12h,收特约服务费60元。
现金140
主营业务收入——物业管理收入——特约服务费140
例:
某物业管理企业接受3号楼2门1号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修,按照业主装修要求,该工程承包者——房屋装修公司的预算额为35000元,物业管理企业按2%收取特约服务费700元,根据合同及收款凭证,作会计分录如下:
现金35700
其他应付款——房屋装修公司35000
主营业务收入——物业管理特约服务收入700
该项工程在合同期间完工,业主验收满意,物业管理企业将装修费用支付装修公司时,根据付款凭证,作会计分录如下:
借;
其它应付款——房屋装修公司35000
银行存款35000
(二)物业经营收入的核算
物业经营收入是物业管理企业主营业务收入的一部分,包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
房屋出租收入是指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋不添加任何设施,直接用作出租,其租金作为营业收入。
如果物业管理企业根据经营需要,对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋,再添加一部分设施,增加房屋的经济功能,从事健身房,卡拉OK歌舞厅、美容美发厅、商店、饭店等经营活动所取得的收入,应作为物业管理企业的其他业务收入。
物业管理企业收到各种经营收入时,借记“现金”、“银行存款”,贷记“主营业务收入——物业经营收入“例某物业管理企业接受亿达房地产开发公司委托,代管10-5-2、10-5—1室房产,按照合同规定,每月收取这两套房管理服务费120元,同样向租住户收取房租,两套房共计每月180元。
收到房租及管理费时,编制收款凭证,作会计分录如下:
现金300
主营业务收入——物业经营收入300
某物业管理企业当月停车场收入7600元,网球场收入500元。
根据收到款时的收款收据,编收款凭证,作会计分录如下:
现金(银行存款)8100
主营业务收入——物业经营收入8100
(三)物业大修收入的核算
物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位,共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。
对房屋共用部位,共用设施设备的维修与保养所需经费我们已在第八章中“长期应付款”帐户下代管基金的核算中详细介绍过。
现在我们仅介绍物业管理企业自行组织施工对辖区内共用部位,共同设施设备的大修。
物业管理企业收到代管基金时,借记“银行存款”、贷记“长期应付款——代管基金”,企业维修工程部对房屋维修完毕时,借记“长期应付款——代管基金”帐户,贷记“主营业务收入——物业大修收入”帐户。
某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修,共需支付给物业企业工程修理部4800元,经业主委员会审核同意。
工程验收完工,作会计分录如下:
长期应付款——共用设施维修基金4800
主营业务收入——物业大修收入4800
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