一线城市土地成交额创纪录 楼市步入回暖前夜Word下载.docx

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《每日经济新闻》记者调查发现，房企融资规模扩大以及各地出台的救市政策，都是促成土地市场活跃的重要因素。

但面粉涨价是否意味着面包一定会涨价，还有待进一步观察。

沉寂许久的土地市场似乎又要“发烧”了。

11月19日，位于上海市黄浦区外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块以248.5亿元，被中民投联合外滩投资、佳渡置业拍走，刷新去年上海徐家汇中心地块217.7亿元的拍卖纪录，是今年以来全国范围内成交额最高的地块。

而就在同一天，备受关注的浦东新区惠南镇地块，也拍出了13092元/平方米的楼面价，溢价率高达105.11%，刷新了区域楼面价的最高值。

在央行“930新政”的刺激下，楼市刮起阵阵暖风，而土地市场翘尾的迹象也十分明显。

“随着9月末央行房贷新政的出台，楼市成交显著回升，开发商年末的拿地意愿亦大为增强，不理性拿地又有抬头的倾向。

”德佑地产分析师赵葆根在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。

全年有望突破3500亿元

董家渡地王的诞生将年末上海土地市场推至高潮。

不单是上海，北京、广州等地的土地市场也在加速回暖。

根据中原地产市场研究部统计的数据，截至11月18日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住宅土地成交价全面刷新历史纪录，不仅提前突破2013年创造的历史记录，也是有史以来首次突破3000亿元大关，达到了3037.9亿元，全年更有望突破3500亿元。

从楼面价看，2014年截至11月18日，四大一线城市成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元/平方米，较2013年的7571元/平方米上涨高达57%。

土地市场升温的背后则是房企不断加快的拿地脚步。

《每日经济新闻》记者梳理近期房企拿地情况发现，11月以来，20大标杆房企中，远洋、华润、保利、金地、中海、龙湖、绿城等企业都已出手拿地；

从9月开始，包括万科等标杆房企已经连续多次出手拿地。

11月截至16日，20大标杆房企拿地额度已经超过262亿元，全月有望再次突破300亿元。

“标杆房企之前不拿地，主要是因为去库存。

但不拿地的举动对土地市场的影响越来越大，导致地方政府的财政压力逐渐增大。

最近部分城市的土地价格开始下调，加上地方政府救市政策的叠加，预计在土地市场降温半年之后，部分企业可能又将开始抄底拿地。

”中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时指出，但不同于三四线城市，一线城市土地市场依然维持高热度。

张大伟进一步指出，随着各类救市政策的出现，加上部分企业的抄底行为，预计四季度部分热点地块的拍卖竞价将比三季度更加激烈。

市场已现大规模回暖苗头

土地市场的升温早已传导至商品房销售，根据国家统计局公布的70城房价数据，房价持续下跌的状况出现好转迹象：

10月，二手住宅价格环比指数12个月以来首次出现回升，新建商品住宅价格环比指数也连续两个月出现小幅上升。

近日，《每日经济新闻》记者走访了北京多个在售项目，明显感觉到售楼处的“温度”有所上升，看房的人以及来店咨询的购房者数量都明显增加。

“现在一天的来电访问量赶上之前一个礼拜的量。

”北京某在售项目的营销负责人对记者说，伴随着央行“930新政”、公积金贷款政策松动等叠加效应逐步释放，购房者的消费信心上扬。

与此同时，开发商整体的项目促销和打折活动也比较丰富，使得现阶段的房价处于相对低位。

不光是刚需项目，改善型需求的释放同样刺激了中高端市场。

记者走访了位于海淀区的多个高端项目，保利·

海德公园、华润萬橡府、五矿万科如园、京投银泰琨御府等，尽管都属于千万级豪宅，但项目售楼处依然有不少前来看房咨询的消费者。

“今年开盘的位于海淀的多个高端项目销售额都将突破20亿元大关。

”上述某项目负责人向《每日经济新闻》记者透露，包括万柳书院在内的上述五大高端项目预期销售额将突破100亿元。

北京万科副总经理肖劲在接受记者采访时曾表示，对于千万元级别的豪宅来说，20亿元的销售总额意味着要销售200套左右，况且，单价50000元/平方米以上的高端项目，很难像刚需盘一样快速去库存。

然而，央行“930新政”的出台无疑加大了楼市去化的信心。

9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。

《通知》对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年的水平。

其中，首套房贷款最低首付比例为30%；

贷款利率下限为基准利率0.7倍；

二套房已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策；

购买三套及以上住房的，在已取消或未实施“限购”措施的城市，放开已结清相应购房贷款家庭的多套房贷；

同时放开非本地居民住房贷款限制。

“对于曾经贷过若干次款的高端客户来说，这个政策是一个非常重要的需求释放。

”华润萬橡府营销负责人秦江向记者表示，首套房认定新规执行后，部分高端客户卖一套房后就凑齐了首付款，然后再贷款购房，基本上不需要消耗其现有的存量资金就可以解决改善性购房需求，这无疑将刺激高端项目的成交速度和成交量。

亚豪机构副总经理任启鑫对记者表示，央行“认贷不认房”的政策，受益最大的是“卖旧买新”的首次改善型购房者。

据统计，10月份北京成交均价在300万~800万元的中端改善型楼盘累计成交936套，环比大涨32%。

“在经过几个月的蓄客期后，中高端改善型楼盘于下半年集中入市，受楼市大环境影响，入市项目定价较为谨慎，高品质的产品、完善的配套，加之合理的价格，从供应层面为这类房源成交量的上升提供了源动力。

”任启鑫说。

（记者：

尚希）

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库存

房企拿地后顾之忧：

多数城市去化周期超15月警戒线

尽管在央行“930新政”之后，市场成交出现大幅提振，但困扰楼市的库存压力并没有明显减轻。

根据克而瑞的统计数据，虽然“银十月”市场成交大幅反弹，但重点城市依然库存高企，去化压力较大。

一线城市中，北京与深圳的库存去化周期均超过17个月，二三线城市中的沈阳、无锡等地库存去化周期更是超过20个月，加上去年土地市场火爆所带来的潜在供应，房企的库存警报仍未解除。

世联行董事长陈劲松向《每日经济新闻》记者表示，在目前积压最严重的产品类型中，中高端项目与旅游地产成为“重灾区”。

由于市场基本面已经发生变化，这两类项目占比较高的房企未来将面临巨大的去化压力。

二线城市平均土地消化周期约2.2年

得益于“银十月”市场成交回暖，一二线城市供求比指标有所好转，短期供求矛盾有所缓和，但受年内存量持续积压的影响，至10月底，绝大多数城市库存消化周期仍高于去年同期。

克而瑞的统计数据显示，截至10月末，全国20个重点城市中有18个城市的商品住宅在售库存量较去年上涨。

其中，重庆与南昌的库存量同比增幅分别达到174%和107%，北京、广州、南京、宁波、长沙、济南的库存量同比增幅也在40%以上。

以库存消化周期来看，沈阳、青岛、长春的消化周期超过20个月，去化压力极为严峻，北京、深圳、杭州、宁波、福州、长沙的消化周期超过15个月的警戒线。

“虽然房贷新政释放了一波改善性需求，但由于房价上涨的预期并没有形成，10月份市场成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出现冲高回落，因此需求端能否持续回暖仍存疑问”，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，但在供应端，除了上述以在售面积计算的去化周期，国家统计局的数据显示，今年1~10月全国商品住宅新开工面积高达10.28亿平方米，加上去年市场火爆导致各地土地成交量上升，10月份的市场回暖难以扭转供过于求的总体局面。

以土地消化周期计算，克而瑞的研究发现，截至10月末，一线城市由于旺盛的市场需求，平均土地消化周期仅为1.05年，其中深圳不足半年，但二三线城市的平均土地消化周期分别为2.19年和2.35年，这部分城市由于近年来加大城市新区建设力度，导致土地供应大幅放量，如宁波、鄂尔多斯等城市土地消化周期甚至超过5年，供过于求相当明显。

反映在上市房企的财务报表上，大型房企的库存压力也在攀升。

根据Wind资讯数据统计，截至三季度末，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期增长4000亿元，涨幅达21.05%。

部分房企库存压力骤增，泰禾集团与阳光城的存货同比增幅分别高达116.53%与91.06%，华夏幸福的存货同比增幅也达到52%。

豪宅产品是库存主力

在库存积压的背后，滞销最严重的主要是面积超大、总价超高的豪宅项目。

克而瑞统计发现，今年前三季度，TOP50房企各档次项目金额与面积贡献率情况显示，中档、中低档项目销售金额贡献率共计67%，销售面积贡献率共计80%，在各档次销售业绩中仍占据绝对比重。

其中，中低档项目销售金额和销售面积贡献率较2013年同期分别上升4个百分点和6个百分点。

与之相对，中档、中高档及高档项目销售金额贡献率不同程度地下跌1~3个百分点。

尽管市场期盼房贷新政释放改善性需求以刺激中高端住宅市场，但实际效果并不理想。

克而瑞调查发现，在北京、上海、深圳三大一线城市中，以成交面积区间计算，10月份144平方米以上的大户型产品成交占比分别较9月份下降7%、5%和2%。

“以豪宅为代表的中高端市场，在未来相当长的一段时间内难以再次被激活”，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，对于自用型的豪宅买家而言，由于他们往往拥有多套房，改善居住条件是主要目的，因此对于产品设计、项目地段、交通配套有很高的要求。

但目前国内对于豪宅并没有明确的定义，市场充斥着大量户型大但品质不高的“伪豪宅”，且大多集中于新城区，这种产品对于以自住为目的的买家难以产生吸引力。

对于投资型买家而言，豪宅的吸引力也在逐渐下降。

欧阳捷认为，一方面，目前房价上涨的预期已经被打破，投资型买家往往是买涨不买跌，因此目前的市场环境很难吸引他们出手；

另一方面，由于国内楼市前几年对中高端项目实行严厉的限购，导致大量富人转移到海外投资。

陈劲松认为，对于大多数经济欠发达的二三线城市而言，大量诸如别墅之类的高档产品后市并不乐观。

旅游地产滞销更严重

与豪宅相比，在更多的地产大佬看来，近年来拔地而起的旅游地产泡沫更大。

克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但截至2013年底，该数字已经刷新至5299个。

业内人士指出，目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上“远途第二居所”的旅游地产项目，除了雅居乐清水湾以外，行业中鲜有其他成功的案例。

《每日经济新闻》记者注意到，即便是被誉为“旅游地产专家”的雅居乐，尽管其雅居乐清水湾被誉为国内最成功的旅游地产项目，至今已经带来逾450亿元的收入，但公司随后在海南与云南开发的数个旅游地产项目表现不温不火。

自去年起，雅居乐加大了对普通住宅的布局力度，这从侧面印证了国内旅游地产模式正走向困境。

“真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源，但这些资源早已经被瓜分殆尽，目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势，更多只是以‘旅游’的名义卖住宅”，欧阳捷告诉记者，从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地一般人一辈子只会去一两次，住酒店完全可以解决问题，没必要买房子，这注定了旅游地产的商业模式不可持续，很多旅游地产项目将面临严峻的销售压力。

融资

上市房企竞相融资蓄势一线城市拿地

今年下半年以来，港股市场多家地产商利用优先票据进行融资，A股市场不少房企通过定向增发或者发行中期票据等方式来获取资金。

一时间改善财务结构、确立资金优势成为众多地产商追求的目标。

随着“930”楼市新政等一系列利好政策出台，市场的乐观情绪更是激发了上市房企再融资的冲动。

房企通过各种融资渠道获得资金之后，其资金流向则成为各方关注的焦点。

《每日经济新闻》记者通过采访和梳理相关信息，为读者展现目前房企的最新动向。

港股房企热衷优先票据

11月17日，瑞安房地产公司宣布，其全资附属公司ShuiOnDevelopment拟向亚洲及欧洲的机构投资者进行5亿美元优先票据国际发售。

实际上，不仅是瑞安房地产，今年进入下半年以来，受融资渠道逐步开闸的影响，趁行情转好采用优先票据进行融资，成为众多港股上市房企的一致选择。

7月30日，合景泰富称，公司将发行于2019年到期本金总额4亿美元的优先票据，年利率为8.25%；

9月11日，宝龙地产宣布，其子公司担保人及合资子公司担保人与美银美林、瑞信、国泰君安、海通、汇丰、瑞银VTBCapital已于9月10日就发行于2017年到期的15亿元人民币优先票据订立购买协议。

11月11日，中粮置地宣布，就一笔票据发行订立认购协议，该笔票据总额为8亿美元；

此外，时代地产、力高地产等上市房企也纷纷选择海外优先票据的融资方式。

亿翰智库上市房企研究部副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，利用海外优先票据利率较低，使得发债成本比较低廉，融资成本较低，而且也无需担心公司的经营权发生变化，使得诸多港股上市房企热衷发行优先票据。

A股房企融资更为多样

相比港股地产商相对单一的融资方式，A股上市房企的融资渠道更为多样，定向增发、可转债、中期票据甚至融资租赁都成为可选择的方式。

其中，定向增发和发行中期票据成为最普遍的融资方式。

11月4日晚，阳光城公告披露，非公开发行股份2.28亿股，有6名认购对象获得配售，扣除发行费用后募资净额为25.31亿元人民币。

此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也纷纷通过定增来筹集资金，或偿还到期债务启动再融资，或储备资金用于项目开发。

不过，张化东表示，利用定向增发来增加股本，可以增加企业净资产，降低企业的资产负债率，但由于利润被摊薄，因此这并非一项可长期持续采用的融资方式。

因此，今年下半年以来，招商地产、荣盛发展、金隅股份、中南建设、金融街等多家房企纷纷选择发行中期票据。

五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》记者表示，A股房企发行中期票据是属于比较常规的融资工具，通过此举企业可以实现融资成本的灵活配置，从而减轻股权融资的压力，以往这道口子未被打开，资金无法注入。

随着融资渠道的逐步市场化，房地产企业进行融资的活跃度明显提升。

此外，A股房企采取了更为多元的融资方式，定增、企业债、房地产基金、信托等渠道纷纷登场。

克而瑞（CRIC）研究中心分析师朱一鸣认为，地产公司此番掀起的再融资潮，可以反映出目前市场见底回暖的走势，预计到年底的融资力度会更大。

中小房企融资成本难降

据了解，11月4日，恒基旭辉中心项目与由境内外银行组成的银团签订银团贷款融资协议。

旭辉方面称，其所签订的银团贷款境外贷款部分利率为中国香港银行同业拆借利率加4%，已达到项目贷款中的最低水准。

可见，降低融资成本已成为各家房企追逐利润最大化的一个重要手段。

据《中国证券报》报道，目前中期票据三年期AAA级企业发行利率为6.35%，略高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，而企业开发贷的成本则在8%~12%左右。

朱一鸣表示，由于融资渠道的开闸，使得目前上市房企融资成本有所降低。

目前银行贷款的利率为基准利率加10%左右，但上市房企通过定增和发行中期票据的方法，能拿到利率更低、风险更小的资金，因此今年上半年的融资总额比去年同期增加了40%以上。

据不完全统计，今年以来万科、保利、招商、金融街等13家房企陆续公布票据融资计划，总金额已接近1000亿元人民币。

然而，不同规模房企的融资成本是存在差异的，融资渠道的开闸对房地产行业而言也是一次洗牌。

吕伟宾认为，10月份开始市场行情有所好转，地产企业的融资能力也决定了今后的持续发展能力，大型上市房企融资渠道多样化，可以以更低的成本进行融资，而中小房企则因相对高的融资成本在竞争中丧失先机。

克而瑞研究机构的研究报告显示，今年第三季度，国内楼市行情开始触底反弹，通过对A股139家房企的财务分析，不同规模房企的盈利能力继续惯性下滑，但大型房企的负债率和资产周转率明显好转，中小企业则并不乐观。

对此，张化东对《每日经济新闻》记者表示，较高的负债率会使得中小房企的生存空间进一步被挤压，财务指标的恶化会使得融资更难。

融入资金或流入土地市场

上市房企在获取资金之后，资金流向成为各方关注的焦点。

《每日经济新闻》记者发现，11月4日港股朗诗绿色地产有限公司发布公告称，此前供股所得7.4亿港元的款项用作上海、南京和苏州等地多幅地块的部分融资。

招商地产发行可转债，寄希望于抓住房地产行业融资契机，储备资金用于后续发展；

金地集团表示，发行债务融资工具的募集资金将用于归还到期借款、项目投资及补充流动资金等；

中粮地产宣称，募集到的资金拟用于调整公司债务结构、补充流动资金、项目后续开发等。

记者发现，多家房企提到融资目的是为了补充流动资金用于后续发展。

对此，朱一鸣表示，今年以来，土地市场总体波澜不惊，年底地方政府出于财政收入等方面的考虑，极有可能加大推地力度，一线城市会有不少拿地的机会，相信不少房企会在年底资金充裕的情况下会选择出手。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，一线城市今年1~9月土地购置总量较去年呈负增长，但10月份恢复正增长，这很可能是市场回暖的信号。

大中型房企出于对经营业绩的追求，在目前一线城市土地资源稀缺的情况下，依然会有比较高的拿地意愿，而部分二三线城市土地供应量相对充足，资金流入这些城市土地市场的可能性并不大。

不过，吕伟宾表示，房企资金是否会选择流入土地市场，除了和市场反馈情况以及是否有持续的利好消息有关，与企业的总体发展战略也密不可分。

从10月份以来的情况看，一线城市去化速度较快，房企拿地的意愿会有一定程度的上升。

（实习记者：

林东岳）

土地储备

一线城市土地市场回暖龙头房企仗资金实力表现活跃

11月18日，今年全国总价地王在上海诞生。

土地出让金高达248.5亿元的董家渡地块刷新了上海去年新鸿基徐家汇地王218亿元的纪录。

虽然目前楼市库存量仍较大，品牌房企利润缩水以及部分房企逐渐退出地产业务的现象时有发生，但有报告显示10月10大房企新增土地储备面积环比大幅上升275.8%。

业内人士表示，现在开发商普遍看好一线城市。

不过，由于许多开发商资金回笼慢，对前景悲观，仍不敢大举拿地。

一线城市再现抢地战

11月19日，上海迎来了三幅宅地的出让，其中浦东新区惠南镇住宅地块吸引了多达14家开发商的激烈争夺。

最终东原地产旗下的重庆蓝森房地产以15.57亿元的价格夺标。

成交楼板价1.3万元/平方米，溢价率高达105.11%。

该地块也成为惠南地区单价最高的地块。

“非理性拿地或再抬头。

”德佑地产相关负责人评论说。

对于董家渡总价地王的成交仅溢价0.2%，业内分析，如果不是上海黄浦区政府坚持要求整体出让，这一地块分割开分批出让，就会有更多有实力企业参与竞争，获得高溢价应该不成问题。

现在是土地挑开发商，地方政府并不担心流拍之类的情况。

上海上投置业房地产有限公司副总经理卓健良告诉《每日经济新闻》记者，现在开发商普遍看好一线城市。

有些价格明显过高的地块风险太大，开发商态度谨慎，对于价格合适的一线城市地块，特别是纯住宅地块，开发商兴趣浓厚。

对于商住混合类地块，则掂量得更多一些。

这一转变基于销售的回暖。

从世邦魏理仕监测的15个重点一、二线城市来看，10月份的新建商品住宅交易量再创本年新高，环比9月上涨21.2%。

其中，宁波、武汉的销量更是创五年来的新高。

按区域来看，华东和华南主要一、二线城市销量复苏势头强劲，环比平均涨幅均超过40%。

随着“930”信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛降低进而加速入市，是本月主要一、二线城市销量反弹的主要原因。

10月新增土储环比大增

上海易居房地产研究院近期发布报告，国内10家最大的房地产企业正在土地市场变得更活跃，预计今年第四季度，土地市场的暖意更为明显。

被调查的10大房企指的是万科、恒大、保利、中海、绿地、万达、碧桂园、世茂、绿城和融创。

上述报告显示，10月10大房企新增土地储备面积总量增幅明显，楼板价基本平稳。

仅在10月，10大房企新增土地储备面积达到368万平方米，环比大幅上升275.8%，同比下降20%。

其中，万达大举拿地190万平方米，绿地拿地121万平方米。

卓健良告诉记者，开发商们认为住宅市场已没有太大问题，是否拿地取决于自己公司的资金实力。

上市公司融资渠道多，资金充裕，因而在土地市场上更加活跃。

最近一段时间一个突出的现象是，一些中小城市的开发商争相进入一线城市拿地，因为他们也认为，三四线城市的高库存消化速度慢，回暖还需要较长的时间。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉《每日经济新闻》记者，今年京沪两地出让的土地总量低于去年，但总金额高于去年，说明土地市场还在涨价的过程中。

万科、绿地、恒大等龙头企业，完成今年的预定目标应该难度不大。

李战军认为，目前国内城市库存住宅量还很大，不会出现市场回暖、开发商无房可卖的情况。

开发商在拿地方面一般会考虑比较充分、比较有把握，一旦市场有了回暖的信号，他们就能快速作出调整。

另外，10月，上海经营性用地成交金额创下年度最低值，仅有4幅地成交，成交面积14.53公顷，环比大幅减少84.2%。

值得注意的是，土地成交虽然不多，但交易地块价格仍保持高位。

而10月楼市交易创下年度新高，一手住宅成交（剔除配套动迁房）成交突破100万平方米，环比增长近四成。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，伴随前两个月的土地供应，11月份土地市场将迎来成交盛宴，土地预成交幅数16幅，土地预成交面积69.28公顷，在出现董家渡地王的背景下，土地起始总价高达325亿元，为今年月度最高值。

卢曦）

变革

方兴拿下大宁地块谋产品升级后溢价销售

9个月前，方兴地产以101亿元的总价，111.6%的溢价率竞得上海闸北大宁国际社区地块时，谁都不清楚方兴地产的真正意图；

直到近期，方兴地产透露出当时高价拿下这一地块的真正想法——想用海德公园一号这样的绿色建筑标准，在国内建造第一个使用英国绿色建筑评估标准的住宅楼盘。

据了解，如果使用原有地块去建造新产品，开发商很难在销售价格上有溢价销售的机会，只有在新项目中全面推出新产品，才有可能实现溢价。

此前，包括万科、世茂、新城及朗诗在内的多家房企龙头都计划在今年推出一系列大量使用全新高科技设备和智能设施的新产品。

然而，目前市场真能认可这样的产品创新吗？

有待市场进一步的检验。

房地产企业打创新牌

“摆脱原来的地段论、产品论，从科技、健康、人文等方面真正做到对人的关心，这才是未来高端住宅的发展方向。

”方兴地产（中国）有限公司总裁助理、方兴地产上海区域公司总经理陶天海表示，产品升级令房企扩大了拍地的范围，原来一些非核心区域的地块现在也可以用来开发高端住宅。

方兴地产花101亿元拍得的大宁地块，原先并不是上海的核心区域。

当地的二手房价格在去年底时，也只有4万元/平方米左右。

据上海媒体的预估，方兴大宁项目销售价格预计有望达到8万~10万元/平方米。

据方兴地产介绍，他们所以对大宁项目会有如此高的信心，是因为对原有的产品进行了大面积、更高层科技的升级