城市评估与如何开店选址Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:19465368
- 上传时间:2023-01-06
- 格式:DOCX
- 页数:126
- 大小:426.85KB
城市评估与如何开店选址Word文档下载推荐.docx
《城市评估与如何开店选址Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《城市评估与如何开店选址Word文档下载推荐.docx(126页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房■※專版必究字楼※住宅楼。
以上是对该市租金整体状况进行摸底。
数据来源是各中介公司及市场调研。
(填表格9)
1.7经济发展状况
※国内生产总值及近两年增长率※人均GDP
※社会商品零售总额※家用电器零售总额
※户均家用电器消费额
※人均收入
※电器销售从业人员人均收入,主要岗位人均收入:
店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。
数据来源是市统计局及市场走访调研。
(填表格10)
1.8未来竞争对手状况
※市区家用电器零售商有多少家,每家营业额※市区有多少电器卖场,每个面积有多少,※市区家用电器总经营面积,※全市电器卖场每平米年平均营业额。
※零售商电器经营门类集中度调查,依我公司主要门类划分为:
彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。
专卖店数量调查。
数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。
(填表格11)
1.9媒体情况
※平面媒体有多少家,每家发行量、发行对象、发行方式,每年广告分类收入,广告报价
※广播媒体有几家,收听覆盖率对比,受欢迎栏目时段收听率对比,报价
※电视媒体收费报价
※平面广告公司报价采集※DMT告发行报价采集※户外广告报价采集。
(填表格12)
1.10办公用品及消耗品报价采集
1.11各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集
2、评估报告的编写
2.1体例
以说明文为主列举数据进行说明,并附以事例及现场图片
2.2方法
根据各种相关数据进行论证。
分析该城市的经济发展速度,城市规模,是否适合开连
锁店。
分析进入该城市的投入产出比,需要开多少家店才能基本覆盖,第一年的营业额预测实用手册及各项费用支出预算。
根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。
分析预测我们第二年的增长趋势。
分析客流规律及消费潜力。
分析交通地理条件。
分析竞争激烈度。
分析人力成本。
分析广告宣传成本。
分析人文状况。
分析其他影响经营的因素,如政府的工作效率等。
2.3所需各类表格(附后)
第二章店址选择
1、选择店址的原则
店址的选择,是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。
通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。
有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。
2、选址的基本要素
2.1目标店方圆3公里区域内(10万人一30万人),居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2.2交通方便,旅客上车、下车最多的车站,或者在几个主要车站的附近,可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
2.3店面临主干道,门店设在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的,它位于两条街道的交叉处,是人流的停滞点,可以产生“拐角效应”
2.4有充足的停车位(30—100)。
2.5所处位置在当地有较高知名度。
2.6确定目标店时,应争取更多的户外广告位置。
2.7确定目标店时,应考虑适当面积的库房,一般可占用200-300m。
2.8参考店租价格:
以天津为例
中环线以外约为:
0.7〜1.5元/m2•天,
中环线至内环线之间约为1.8〜2.6元/m2•天。
条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.
3、选择开店的商圈
3.1最佳目标店:
大型超市、家具广场、咼级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较咼的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。
3.2最差目标店:
僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。
开店选址实用手册
3.3装修定位:
店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意,体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。
(详见有关章节)
4、选择开店的方位4.1选择现在被商家看好的店址,不如选择不久的将来会由冷变热,而目前尚未被看好■的曙版必究址。
这样的门店位置费用低,潜在的商业价值大。
因此,应特别留心城市建设的发展带来的变化。
4.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。
这一侧出入者可以成为我们的顾客,另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍,比较容易指引他人光顾。
4.3选择靠近人口会增加的地方。
住宅区的发展,新机构的设立,会给门店增添顾客,使今后的发展更具潜力。
4.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:
超市附近、家居商场附近。
4.5选择门店位置时,还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。
4.6在同一条街道两侧选择门市位置,以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。
5、预测销售额的因素和方法
5.1因素
1市场容量及竞争情况
2交通
33公里内人口数量及人口基本素质
4店面情况
5未来城市规划
5.2因素分析方法
1家电市场容量及竞争情况
调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况(企业性质、员工数、年销售额),预计年家
电销售额,将调查情况列表。
(见表一'
)
第一步:
购买城市地图,计算主要交通道路,如环线加放射路线结构地交通,可计算该城市共有几条环线、几条放射线,环线和放射线交叉口是较好地店面位置,将交通状况整理列表。
(见表二)
第二步:
按交通状况表,对每一条道路和路口通过步行
观察客流状况,对周边无住户路段排除,确定重点调查路口和路段,调查客流量和公交线路状况,依客流量大小进行排列。
(见表三)
第三步:
确定主商圈。
如:
北京是三环路、天津为中环路。
3目标店方圆3公里内居民调查
根据主商圈寻找可出租的店址,主要有新建底商,不景气商场、超市等可主动找主要负
责人面谈,面积在3000-5000平米,作为目标店址,对目标店址应调查周版权所有3公里之究顾客群((见表四、表五)。
4店面情况(见表六)
6应该注意的问题
6.1注意租赁房屋
租赁之前,应先了解房屋的基本条件及价格,查看房屋的产权状况,实地考察,看是否适合我们经营,房屋有无破损,楼面的受力以及水电等情况,了解房租情况
6.2注意城镇的发展规划
有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大,都挤在城市某一块地方是不可能的,必须四面扩张,但扩张不是相等平齐的,而是有条件和有先有后的,选择场地就要注意到这一点,用长远的、发展的眼光对待这一问题。
6.3抓紧时机
要选择的场地只要基础好,有发展前途,看准了下决心定下来,环境和条件差一点,可以边经营边建设,逐步改善环境,创造好的条件。
如果犹犹豫豫,当决不决,就会错过商机。
7、租金计算
7.1计算原则
先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St,推算出家用电器的年零售总额Sh。
以
该市家用电器年零售额的40%为目标占有率乘以7%勺综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。
以年毛利额的20%乍为这个城市的总租金额,分2到3年实施,第一年用总租金额40%的额度为宜,第二年依经营情况推进。
7.2计算公式
第一年租金=ShX40%x7%x20%x40%
8、城市发展部调研员工作内容
1、城市基本状况调查
1)本市全年常住人口数
2)本市辖区人口数
3)城市总面积
4)人口密度(人口密度=总人口数十总面积)
5)全市年人均收入(以公布资料为主,详见附表一并请注明以上数据来源)开店选址实用手册
2、零售市场基本状况调查版权所有翻版必究
1)全市大型超市状况(详见附表二)
2)全市大型百货商场状况(详见附表三并请注明以上数据来源)
3、电器市场基本状况调查
1)大型连锁企业基本情况
地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片
经营内容、服务特色、客流情况、经营额度
广告内容、宣传特色
运输状况、仓储状况
办公状况、人员总数及其它说明
每个公司建立一份档案,按门店分类,将店面详细情况归档。
(详见附表四)
2)其它业态电器经营基本情况(百货商场、超市等)
地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、
广告内容、宣传特色、
运输状况、仓储状况、
每个商场建立一份档案,将商场或专营店详细情况归档。
4、预选店址
店面选址原则:
1)目标店半径3公里区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2)交通方便,乘客上车、下车最多的车站,或者在几个主要车站的附近,可以在顾客
步行不到20分钟的路内的街道开店。
3)店面临主干道,门店设在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的。
4)有充足的停车位,30至100辆。
5)所处位置在当地有较高知名度。
6)确定目标店时,应争取更多的户外广告位置。
7)确定目标店时,应考虑适当面积的库房,一般以200-300韦为宜。
(详见附表五,另附照片一套,目标店所处位置地形图一套.)
注:
版权所有翻版必究
1、调研员认真填写各项数据后上报该城市发展部主管。
上文中所提各类表单。
版权所有翻版必究
附表1:
各城市评分对比表
调查人:
调查日期:
年月日
序号
城市
消费品零售额(亿兀)
市区人口
(万人)
市区
人口密度(人/平方公里)
GDP
增长率
人均收入(元)
商品房
电器业态状况
综合评价(分)
面积
(万平米)
均价
(元)
数量(家)
^场总数量
(个)
^场总面积(平米)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
备注:
打分标准
序号
项目
取分单位
分数
备注
消费品零售额
100亿元
3分
商品房均价
1000元
2分
市区人口
1000万
20分
连锁竞争对手数量
家
-3分
市区人口密度
1万人/平方公里
单体竞争对手数量
-0.5分
人均收入
5000元
卖场数量
3个
商品房销售面积
100万平米
11
卖场总面积
1万平米
商品房在建面积
北京举例:
附表2:
城市各行政区指标对比表
城市名称:
调查人:
行政区名称
消费品零售额
(亿元)
区人口
区人口密度
(人/平方公里)
商场
超市
小商品市场
政府机关数量
企业数量
学校数量
数量
面积
1「
10亿元
超市营业面积
100万
小商品市场数量
个
小商品市场营业面积
4:
市级政府机关数量
1分
商场数量
12
企业数量
6:
商场营业面积
13
学校数量
所
超市数量
道路名称
起始点
走向
长度
(公里)
路宽(米)
车道数
公交线路(条)
十字路口(个)
立交桥
(座)
餐饮
-企业
机关
专卖店
数量
调查人:
调查日期:
年月日
序
号
项目
道路总宽
餐饮数量
上下行车道数
沿线5站以上公交线路
机关数量
十字路口数量
专卖店数量
立交桥数量
合计
路口名称
交汇道路名称
主路宽
次路宽
公交站点数量
路口日机动车流
路口自行车流
路口四角日客流(人)
写字楼
餐饮
企业
专卖店
东西
南北
A
B
C
D
调查日期:
in
交汇道路
条
r5
500米商场数量
主路宽
双向每车道
500米
殳商场面积
万平米
次路宽
尺超市数量
公交站点
50米内每个
尺超市面积
51
路口机动车流
日200辆
r3
13:
200米内写字楼面积
1000平米
路口自行车流
日400辆
14
饭馆数量
10家
路口客流
日500人
15
200米内机关数量
200米内公司数量
10个
16
200米内专卖店数量
附表4-2
道路截点流量登记表
时段
机动车流量(辆)
自行车流量(辆)
人流量(人)
上行
下行
7—8
8—9
9—10
10—11
11—12
12—13
13—14
14—15
15—16
16—17
17—18
18—19
19—20
道路名称:
地点:
时间:
版权所有翻版必究
附表4-3主要路段客流调查表
调查时间:
\项目
名称\
节假日
平
时
方向
机动车
自行车
行人
东一西
西一东
南一北
北一南
评分单位
分数
评分
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 城市 评估 如何 开店 选址