学年论文之论不动产善意取得制度文档格式.docx
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指导教师:
罗时贵
2012年7月16日
目录
1、引言
2、不动产善意取得制度的概述
2.1不动产善意取得制度的价值基础
2.2不动产善意取得制度的理论基础
3、我国有关不动产物权取得制度的相关问题
4、物权公信力与不动产物权善意制度的比较
5、不动产善意取得制度的构成要件
5.1让与人为无权处分
5.2受让人为善意
5.3受让人需有偿取得
5.4对于不动产需经过登记公示
6、对我国实行不动产善意取得制度的再思考
论不动产之善意取得制度
摘要:
善意取得制度在物权法上的一个鲜明的亮点,作为物权动产的物善意取得在学术理论界并没有争议,而有关不动产的善意取得制度的争议确实从物权法立法之初到物权法的实施阶段仍然是存在两种相反对立的观点。
此文将从善意取得的概述,与不动产登记的公信力的相关内容以及与不动产物权善意取得的关系,以及其构成要件进行论述。
关键词:
善意取得,不动产,登记公信力
1.引言
善意取得,又称即时取得,是指无处分权人将其占有动产或登记在其名下的不动产转让给第三人,若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权,原所有权人不得追索的法律制度。
在民法发展史上,罗马法上没有建立过善意取得制度,因为其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物,我即收回”的原则。
从理论渊源上,学者们均公认善意取得制度来源于日耳曼的“应以手换手”原则,即将不动产交付他人者,仅能向其相对人请求返还。
据该原则,对动产享有权利者必须以对标的物的占有为前提,如果物的所有权人丧失了对物的占有,其权利的效力便会因此而减弱。
所以,当所有者之物被占有人让与第三人的情况下,所有人只能向占有人请求损害赔偿,而不能向第三人请求物权返还。
传统观点认为,惟有动产才适用于善意取得。
这是因为,惟有动产的占有具有公信力,而且动产的物权转移是由交付而产生的,一旦让与人交付动产于受让人,即立即成为所有权人。
而对于不动产而言,只有经过不动产的登记才具有公信力,只有经过登记才会是不动产的所有权发生转移。
社会的不断发展,经济的复杂性也在不断地变化,导致了现实中不动产登记册中所登记的权利人的名字和真正的不动产的所有权人不相一致。
同时也会让善意的第三人的真正的权利得不到保护。
我认为,不动产也可以适用于善意取得制度。
2.不动产善意取得制度概述
2.1不动产善意取得制度的价值基础
不动产物权善意取得制度以牺牲真实权利人的财产所有权为代价来确保受让不动产之第三人取得所有权,是在经过对不动产物权的变动做出价值判断,进行利益权衡后,最终选择保护善意第三人的利益。
作出这种选择是有原因的,不动产物权善意取得制度具有如下意义:
2.1.1保护不动产物权的交易安全,提高了交易效率,使善意三人取得所有权。
虽然在一定程度上牺牲了真正权利人的利益,但有利于交易迅捷和安全的保护,毕竟所有人的利益是单个的所有者的利益,而善意买受人的利益是一种信赖利益,体现的是交易安全。
由于交易安全作为一种整体利益,高于真正权利人的个别利益,因而要予以保护。
在如此经济大背景下,如果让第三人去了解不动产背后的真正的权利人不仅会让第三人不得不付出高昂的经济代价,同时也会使市场经济的自由流通受阻。
2.1.2对于不动产的善意取得,同时也会让不动产物尽其用。
在市场经济条件下,我们生活中的大量物品都夜以继日地不断生产,都可以从市场上找到其替代品,对于不动产来说也是一样,不动产物权脱离原权利人流转至善意第三人,从某种程度上讲该不动产物权对第三人的边际效用更大,有利于整个社会福利程度的提高。
在这一背景下,两利相较取其大,以牺牲静的所有权的安全来保护动态的安全,让善意受让人取得不动产物权而继续利用该不动产物权,使其发挥更大的效用,有利于实现对不动产的物尽其用,而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担,从而补救其损失。
2.1.3有助于原权利人采取各种有效措施来防范他人对物的无权处分,否则将由自己来承担不利后果。
由于该制度的存在,能够增加原权利人的责任感,因为在无权处分的关系中,往往是由于原权利人在交付不动产之前对占有人的品行考察不够,交付不动产后对占有人行使占有权的行为监督不力或对不动产保护不当,才使无权处分人处分不动产的目的得以实现。
原权利人可以采取有效保护权利凭证,发现权利变更等异常状况及时查看并出异议等有效措施,增强权利保护意识,以免该无权处分行为和不动产善意取得制度的合力使权利人发生变更却无力得到法律帮助。
2.2不动产善意取得制度的理论基础
2.2.1不动产物权善意取得制度的第一大理论基础便是公示原则。
物权公示,最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。
“公示所提供的法律基础具有普遍信服的公信力,不动产登记是以国家行为支持的物权公示手段,故不动产登记的法律后果当然为社会普遍信服。
”
2.2.2不动产物权善意取得制度的第二大理论基础便是“登记的推定力"
,又称“权利正确性推定效力"
,是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为“正确不动产权利"
的效力。
“登记推定力成为公信力的出发点,登记公信力作为推定力的延伸,它将触角伸向登记簿之外的世界,使得信赖登记者确实能取得登记簿中的权利,从而为不动产物权流通提供顺畅的渠道"
。
3、我国有关不动产物权取得制度的相关问题
长期以来,我国关于不动产的善意取得制度就存在争议。
我国有代表性的物权法草案主要有我国著名民法学者王利明先生和梁慧星先生分别主持起草的《物权法草案建议稿》,两个草案建议稿都规定了动产善意取得制度。
但对于不动产,两位学者观点却大不一样。
王利明先生主持并编写的《物权法草案建议稿》第二章第78条规定:
“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,而与登记记载的权利人发生交易,因而取得不动产所有权或者其他权利的,准用动产善意取得的规定。
于是在2007年颁布的物权法时,。
该法第106条明确规定了不动产善意取得制度,该条规定:
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;
除去法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
4、物权公信力与不动产物权善意制度的关系
物权变动的公信原则是指依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异,但对于信赖此项公示方法所表示之物权而为物权交易之人,法律仍承认其具有与真实物权存在相同法律效果,以为保护之原则。
不动产善意取得制度与公示登记的公信力原则互相依赖、关系密切,但在维护不动产交易安全方面的功用上二者有显著区别,不能用登记的公信力来替代不动产物权善意取得。
登记的公信力原则满足了市场交易之迅捷和安全的社会理想,这是登记的公信力于近代法上生存的理由。
在法律已经赋予了不动产登记以公信力的同时,还对不动产适用善意取得制度的必要性在于:
不动产善意取得制度与登记的公信力客观上虽都有维护不动产交易安全的作用。
但二者存在着一定的区别:
第一,建立不动产善意取得制度的价值意义在于促进交易便捷、保障交易安全。
而不动产登记的公信力是为解决物权变动中的权原瑕疵问题而设置的,维护不动产交易安全并非不动产登记公信力本身的价值意义。
第二,不动产登记公信力对交易安全的维护是一种静态意义的保护假设,当事人如若为不动产交易则在法律上得予保障。
而不动产善意取得制度是对信赖不动产记交易当事人的一种实在的、动态意义的现实保护,它是登记公信力实现其维护交易安全价值目标的媒介。
第三,登记的公信力通过对登记内容为社会公众提供信赖基础。
而不动产善意取得制度面向的是特定的善意第三人,只有主观上为“善意"
的特定社会公众才能得到法律保护。
第四,不动产登记的公信力是不动产物权变动中的一个法律原理,而不动产善意取得是民法上物权取得的一种方式。
从物权取得方式来看,民法中并无公信力取得一说,公信力欲使第三人取得物权,就必须借助善意取得方式,否则在物权取得方式上便于法无据。
第五,不动产登记的公信力不能引起现实的不动产物权变动的效果,而不动产善意取得制度却能使不动产物权发生移转。
由此可见,不动产善意取得制度与公示登记的公信力二者既互相依赖、关系密切,又各施其效、严格区分,在维护不动产交易安全方面的功用上二者不可同日而语,不可替换。
缺少善意取得制度,要实现公信力保护第三人的理想,实则不可想象。
我认为,就不动产登记公信力和不动产物权善意取得之间关系而言,登记公信力是善意取得制度得以建立和存在的逻辑前提,善意取得是公信力的必然结果,是公信力落实的具体体现之一。
5、不动产善意取得制度的构成要件
5.1让与人为无权处分
从既有的法律经验来看,善意取得制度存在的目的就是解决现实中存在的无权处分问题,通过设定一定条件来平衡无权处分涉及的当事人之间的利益问题。
可以说,没有无权处分就没有善意取得。
善意取得的前提就是转让人处分财产的行为构成无权处分。
要构成不动产物权的善意取得制度,必须要以让与人无权处分为前提,“如果出让人有处分权,那么受让人可以根据一般的交易规则,如买卖、互换等取得物的所有权,也就没有适用善意取得制度的必要。
这里要强调的一点就是对于遗失物和盗窃物是不适用善意取得制度的。
善意取得制度的核心要件就是受让人须为善意,“即受让人在转让时不知道或者不应当知道转让人无处分权,至于让与人是否为善意则在所不问。
受让人是否属于善意的举证责任,应当由主张受让人非善意的一方承担。
我国《物权法》第106条将不动产善意取得和动产善意取得合并规定,“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”,才能够适用善意取得。
善意作为人的一种主观意识,在实践中怎么去确认和把握是很棘手的问题。
5.3受让人需有偿取得
受让人须通过买卖或者其他交易行为受让占有人之物权处分之物。
善意取得制度的基础就是物权表征的公信力,其制度目的在于保护交易安全,故受让人与让与人之间必须有交易行为,凡是不属于公开交易的财产转移方式则不能适用善意取得,这些交易行为一般为买卖、赠与等转移财产所有权的交易行为。
而继承和公司的合并等法定取得方式不得运用善意取得。
比如,某甲将一幅名画寄存在乙处,乙死亡后,乙之子丙基于继承取得了这幅画,但是由于不是基于交易等行为而获得的,而是通过继承手段,所以丙不能依善意取得主张该画的所有权。
5.4对于不动产需经过登记公示
不动产物权善意取得的基础在于登记的公信力,依据对登记簿上所记载的内容的合理信赖就可以发生所有权的移转,所以受让人须依照法律规定完成了对不动产的转移登记。
这一点也是不动产物权善意取得和动产物权善意取得的本质区别。
动产物权善意取得的依据是占有的公信力,而不动产物权善意取得的依据是登记的公信力,在完成不动产移转登记之前,是不能构成不动产物权的善意取得的。
6.对我国实行不动产善意取得制度的再思考
由于我国国情的限制,我国尚未建立起健全的不动产登记体系,因此,即使物权法已经明确规定了不动产的善意取得制度,我国有些学者依然反对我国建立不动产善意取得制度。
善意第三人因信赖登记而与处分权人或者无处分权人进行交易获得利益,如果不动产未予登记第三人仍然与其交易则推定为第三人的过失不是用善意取得原则。
我认为,如果要切实做好不动产的善意取得制度,就得从物权登记的公信力上着手。
首先在登记机构的问题上要进行可行必要的改革,作为我国不动产的登记制度,属于行政机构的权属范围,而且机构比较繁杂。
办理不动产的完整登记,要经过多个部门的协调和步骤办理。
这势必造成了制度的不完善和缺陷,最主要的是对权利人的信赖利益的保护问题上会产生诸多问题。
从而也会导致整个不动产自由交易的行政化,僵硬化。
从保护当事人的角度和整个法治社会的发展进程中可以发现,法院可以作为不动产的登记机关,纵观其他发达国家的先进制度,这势必是有关不动产登记的趋势。
当然,也要结合中国的国情来慢慢推进这项制度的发展和完善。
其次,是要加大制度的建设来不动产的交易的秩序,不动产善意取得作为一种动态的交易模式,相比于不动产的登记制度更加适应整个社会的经济发展的现状,一方面它可以让不动产的所有人对自己的不动产的保护意识加强,防止他人的无权处分的现实危险性,其次主要是保护善意第三人的权利,作为善意第三人的市场主要主体,体现的是交易的自由主义,而且根据民法的诚实信用原则,也可以反映出第三人在不动产的交易过程中对不动产让与人的信任性。
这对市场交易秩序将产生极其重要的影响。
同时我们也可以看到,善意取得的广泛承认,弱化了物权行为理论的客观性,将情理和道德与法律融洽的结合在一起,使现代法律更加的人权化,更加的符合现代经济生产的需要。
因此,我认为,不动产的善意取得制度的确立是必然的,也确实是我国《物权法》中的一个亮点。
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