郑州某商场项目物业管理方案Word格式.docx
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郑州某商场项目物业管理方案Word格式.docx
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1,负责工程维修日常管理工作,处理工程技术上的问题;
2,负责本部门员工的人员编制计划和工作安排;
3,
负责工程维修所管设备的管理工作,制定设备定期检修计划,并监督实施;
4,工作以身作则,技术精益求精,督促本部门员工严格执行岗位职责,操作规程,员工守则及管理处各项制度;
5,熟悉各种设备设施,管线管路,及时处理紧急事件,并不断学习新技术,新工艺,改进运行方案,达到节能降耗的目的。
6,负责制定本部门员工各岗位职责,操场作规程及物资采购计划;
7,带领各班组员工做好各项记录并按时上报管理处审阅;
8,检查下属员工的出勤情况,做好班组考勤统计;
9,完成上级交办的其他任务。
客服部,负责商场清洁,保养工作及商务服务,受理商户服务,投诉各种问题等工作。
客服部主管职责:
1,对管理处主任负责,在管理处主任的领导下制定本部门各种规章制度,工作程序;
3,负责本部门员工的考勤,劳动纪律,工作情况等的监督工作;
4,熟悉专业技能,对清洁,保养工作给予指导及培训;
5,制定商务中心服务及清洁方面的特约服务项目,价格并
公布;
6,合理分配客服中心,保证热线电话24小时接听;
7,制定本部门物品采购计划,并组织各班组做好验收及领用登记保管工作,达到节能降耗的目的;
8,做好本部门与其他部门的协调工作;
9,完成上级交办的其他工作。
公共秩序管理部,是消防安全管理部门,负责商场消防监控,楼层安全巡视,商场车辆管理等工作。
公共秩序管理主管职能:
1,对管理处主任负责,在管理处主任的领导下制定本部门各种规章制度,岗位职责,工作程序;
3,负责本部门员工的上岗培训,制定训练和学习计划;
4,制定采购计划,包括:
员工制服,消防器材,通讯联络器材,警械用品等,并组织班组做好验收领用,保管工作;
5,负责本部门员工考勤,劳动纪律,工作情况等的监督工作;
6,制定商场火灾应急措施预案,并组织员工进行实际演练;
7,制定车辆管理制度,完善商场周围的车辆管理及收费工作;
8,
完成领导交办的其他工作。
财务部,在总经理室的领导下,参与企业经营,搞好财务核算,财务人员必须按照国家有关财务管理的政策,法规和管理处规章制度,监督资金和资产的安全有效的运转,并负责商场各种费用的收缴工作。
第三章
费用收取管理及前期介入
一,物业管理费的收缴管理
1,客户是商场房屋的所有者及使用者,物业管理公司是为客户,商户服务的,商户,客户应向物业管理公司缴纳物业管理费。
2,物业管理公司将遵守物业管理收费标准的规定,收取物业管理费。
3,物业管理费以面积为准,以半年为期限收取。
4,物业管理公司将在明显的地方公布收费标准,让商户明确
二,前期介入
1,接管验收
1,物业管理公司要参与项目竣工后的验收工作。
2,资料验收
a,,产权资料:
项目批准文件,用地批准文件,建筑执照,验收合格证
b,技术资料:
竣工图(包括:
总平面建筑结构,设备,附属工程及隐蔽管线的全套图纸);
竣工验收证明书;
水,电,暖,电梯,卫生器具等设备的检验合格证书;
设备设施使用说明书;
钢材,水泥等主材料质量保证书;
隐蔽工程验收签证;
供水,供气,管道试压报告;
工程合同及开工,竣工报告。
③,实地验收:
结合资料进行房屋实地验收,发现问题物业公司记录在案,并报施工方限期整改再进行二次验收。
4,验收商场所有钥匙,交客服部保管。
2,前期介入
1,物业管理公司客服部,公共秩序部将先期介入工作,负责商场公共秩序,停车安全,开荒卫生等工作;
2,商场全部由物业公司接手后,物业管理公司将配合销售部和财务部办理商户入住手续,建立商户档案,发放钥匙,监督商户二次装修等。
第四章
商户楼物业管理服务内容及标准
一,目的
明确物业公司服务内容及收费标准
二,范围
***商场全体商户
三,流程
1,公共性物业管理服务标准
1.1根据郑州市物价局规定,商场收费为2.5元/平方米。
1.2计算开始时间:
从办理入住手续之日起计费。
2,管理费用
2.1商场管理费标准由物业公司根据支出预算审定,并需经发展商审定,物业公司有权根据商场收支的实际情况调节管理标准,但仍须经发展商审批。
2.2商户需于每月或每季的第一日预先缴纳每月每季应付的管理费,首期管理费自向商户发出通知书之日起计算。
2.3根据已获发展商批准的预算,物业管理公司可以从商场管理费用中支付有关管理商场的一切支出费用,上述所提及的支出费用包括但不限于:
2.3.1保养及修理此商场外墙,电梯,自动扶梯,中央空调系统,消防系统,安保系统,电话系统,电器系统,排水系统及机械设备,机器,装置和设施。
2.3.2物业管理公司所认为需要购买的水险及各种责任保险的保险
费等。
2.3.3聘用管理人员的开支,包括全年的薪金,津贴,工作服等。
2.3.4购买及租贷所有必需的机械及器材的支出
2.3.5商场公共地方照明费用
2.3.6储备金
2.3.7商场公共的水,电费及其他费用
2.3.8垃圾清理费
2.3.9清洁商场公共地方及幕墙的费用
2.3.10商场幕墙节日装饰的费用
2.3.11行政办公支出
2.3.12其他为管理商场而发生的合理支出(包括商场完成前筹备管理期间的一切开支)
物业管理公司应每月向商户公布管理收支账项,并张贴于商场告示栏。
3.公共性物业管理服务内容及标准
3.1清洁卫生
3.1.1清扫范围
3.1.1.1楼两侧步行梯,台阶的拖洗保养,扶手抹尘,保养,喷涂墙面的吸尘及擦抹。
3.1.1.2电梯内地面,电梯门去污。
3.1.1.3卫生间清扫,保养。
3.1.1.4消防梯的清洁,保养。
3.1.1.5垃圾桶的清理。
3.1.1.6走廊天花灯筒,壁灯,吸顶灯的除尘。
3.1.2大堂保洁保养范围。
3.1.2.1内外门玻璃。
3.1.2.2地面,墙面。
3.1.2.3垃圾桶。
3.1.2.4电梯。
3.1.2.5卫生间。
3.2标准及保养要求
3.2.1卫生清洁标准
3.2.1.1地面的清洁保养标准
a,地面无杂物,烟灰,烟头,纸屑,无沙粒,脚印,灰尘
b,地角线,墙围角,楼梯,植物无灰尘
3.2.1.2垃圾桶的清洁保养标准
垃圾桶要摆放在指定的位置,外表光亮无污渍,桶边无痰迹,垃圾不外露
3.2.1.3洗手间
a,洗手间地面,台面无水迹,无杂物,镜面无水迹,无灰尘,卫生间水流畅通,无异味,无蝇虫;
b,厕纸篓内厕纸不得堆出表面,篓内无水污渍,厕门清洁无污渍,瓷砖光亮无水渍,无污渍及灰尘;
c,洗手盆内外,厕位无污渍,水龙头和下水口不锈钢管道无水渍,不
漏水。
3.3公共秩序维护
3.3.1门岗值勤人员应认真,严谨,负责,保持应有的礼仪
3.3.2消防服务管理
3.3.2.1建立健全消防队伍,制定培训,操练制度
3.3.2.2定期检查消防设施,保持完好,在紧急状态下及时投入使用
3.3.2.3定期巡视消防设施,确保设施全天候有效
3.3.2.4制定有效的消防方案,并达到可行有效
3.3.2.5发现消防设施异常和故障应及时报修,限时恢复正常
3.3.3车辆服务管理
3.3.3.1车辆出入口设立警示标志,标识齐全
3.3.3.2车管人员要引导车辆停放,认真检查车辆有无异常情况
3.3.3.3车辆离开时要引导放行,保持安全畅通
3.3.3.4礼貌对待停车车主,热情帮助车主提供力所能及的服务需求
3.4共用部位及设施的维护
3.4.1对共用设施设备进行日常管理和维护(依法应由专业部门负责的除外)
3.4.2设施设备齐全,规范,责任人明确,操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范,设备运行正常
3.4.3对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,对于需要维
修的,属于小范围的及时组织报修,属于大范围的或者需要更新改造的,及时编制维修,更新改造计划和维修基金使用计划。
3.4.4载人电梯24小时正常运行,年检合格率达到100%
3.4.5消防设备设施完好率应达到100%,可随时启用,消防通道畅通
3.4.6容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能发生的和种突发设备故障有应急预案
人员配备情况
管理处主任1名
工程主管1名(下设工程员7名)
客服主管1名(下设保洁员10名)
收费员1名
公共秩序部主管1名(下设14名保安)
备注:
以上人员配备为该商场的工作人员,工程,保安,保洁人员可按比例增减。
职位工资通讯补助交通补助餐补
管理处主任15001005080
部门主管11001005080
收费员90080
工程员90080
保洁员60080
保安60080
物业管理费用支出明细表
一,人工费用支出
1,人员工资及福利
岗位工资在岗人数手机补助生活费(餐补)交通补助
管理处主任150011008050
部门主管3300330080150
收费员900180
工程员63007560
保洁员600010800
保安8400141120
合计26400364002720200
2,服装费
标准为300元/人(含春秋装两套,共36人)
平均每月费用为900元
3,临时工等相关费用1000元/月
此费用为临时外委等不确定费用
4、交通费用500元/月
二,公共区域维护耗材,共用设施运行保养费用
此费用为商场公共区域内的路灯,线路,上下管道等的日常维护及商楼的供电系统,供水系统,电梯系统,安防系统等系统的运行保养维护所需费用,由于该商场的运行设备未能详细提供,所以该费用大概测算为4000元/月
日常办公支出费用预算
工程部800元/月
客服部400元/月
保安100元/月
公用设备维护费用约4000元/月(含电梯年检、高压配电室检修等)
收支预算:
总面积:
34161平方米
-1——4层商场:
30000平方米
物业支出测算:
1,人工及办公支出费用36820元
据此推测:
物业管理费2.5元/平方米
公共区域水电费根据实际计量按户分摊
物业收入部分测算:
物业管理费75000元
总支出费用36820元
净利润38180元
购置费用预算表
项目
数量
单价/万元
金额/万元
备注
一
保安消防
对讲机
应急灯
消防器材
灭火器等
二
清洁用具
保洁用具
大垃圾桶,不锈钢烟灰桶
吸尘器
垃圾车(手推车)
吹干机
三
工程用维修大型工具
1
电工仪表
万用表
钳形电流表
吹风机
2
大型工器具
手电钻
电锤
砂轮机
气泵
管道
疏通机
电焊机
热熔机
压力钳
4m长梯
2m梯等
四
办公家具
办公桌椅
文件柜
保险柜
值班宿舍寝具
指示标牌
五
办公及通讯设备
电脑
传真机
复印机
财务用具
装订,
验钞机
六
不可
预见费
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