社区物业管理存在的问题及解决方法5篇修改版Word格式.docx
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(三)开发企业遗留建筑质量问题,增加物业的负担。
目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面,一是业主所购买的房屋的质量问题。
这以屋面、墙面渗水、卫生间、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。
这些问题也容易在交房时得以发现并解决。
但也有个别楼盘存在施工单位、开发企业整改不及时、不到位,影响了物业与业主之间的相互关系。
二是小区的公建部分的质量问题。
目前小区比较常见的公建质量问题主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。
这些问题往往是隐蔽工程,而且属于小区的公建设施,因此初期往往不引人注目,但如要整改、维护、维修就需投入大笔的资金,物业对此往往无能为力。
特别小区的消防管网、设备设施,虽然通过消防验收,但由于前期所存在的问题不容易发现,而且物业企业由于成本原因未配备专业的人员,也没有对相关的消防管网、设备设施进行保养、维护和维修,使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重,形成严重的火灾隐患。
象近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏,物业又无力整改,而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。
[④][⑤]
(四)物业费、水电费用欠缴情况普遍,物业管理难以为继。
由于各种各样的因素,小区普遍存在欠缴物业费的情况。
当前比较普遍的物业费欠缴原因在于:
一是开发商遗留问题未解决,导致物业收费困难。
象开发商产权证办理滞后、小区的基础设施、设备配套不到位等等原因,都会成为业主不缴费的借口。
二是物业管理存在的问题。
象安保、保洁、停车管理不到位,公共部位管理、使用不到位,甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。
而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源,其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量[⑥]。
此外,由于在《物业法》出台之前,水电等垄断强势部门采取的是委托物业代收代缴水电费的方式,而且再加上许多老的小区水、电都未进行“一户一表”的改造,这就直接导致了两个方面的后果:
一是物业代收水电费用后,容易被物业所滞留。
甚至有的被物业所截留、挪用。
二是物业代收水电费用时,由于公用部分水电表不完善,导致公用部分水电费用收不足,长此以往物业是不堪其负。
象日出东方小区[⑦]、高湖小区等都因为存在水电费用结算的问题,被电力、自来水公司停电、停水,从而严重影响了小区业主的正常生活。
(五)物业管理公司税赋重,运营成本高。
物业管理是一个劳动力密集型的行业,无论是安保、保洁、绿化、楼管都需要人去操作,这直接导致了物业管理要保持一定的服务质量和水平,就必须保持有一定的人员配备。
但是随着劳动法律、法规的相对完善,员工法律意识的逐步加强,物业员工的社保、医保已成为必不可少的重要环节。
同时,物业企业所承担的税赋也很重,以福州市为例,凡福州市的物业企业要将营业收入的6%用于缴纳营业税、文化建设城建税等,而且还需预缴所得税(按营业收入的25%乘以10%进行预征),这无形中让物业企业要将其营业收入的8.5%上交国家,再加上企业需承担的社保、医保配套费用,物业企业税费成本将达到营业收入的10%以上。
(六)物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为,效率过于低下。
当前,在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下,许多小区如沿用原有的物业收费标准,势必留不住物业管理员工,特别是对于缺少上升空间的保安、保洁等工作岗位上的员工而言,其流失率更高,从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降,进而引发业主的不满。
但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1/2的业主的同意,在时下小区大多数业主民主意识欠缺,参与意愿差的情况下,要调高物业收费无疑是难度极大的任务,甚至有时是根本不可能实现的任务[⑧]。
此外,象公共部位维修基金的动用,根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十一条的规定,使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序,而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2/3和总人数2/3的严苛标准。
由于其门槛高,业主间的利益很难平衡,使得该基金使用效率低下[⑨][⑩]。
(七)物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清,极易引发纠纷。
这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面:
一是物业的安全保障服务;
二是制止小区违法、违章装修行为。
根据《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同,对这部分的内容约定非常宽泛,甚至根本没有涉及,这往往导致业主的相关侵权案件发生后,物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。
象前不久的厦门市龙岩商会常务副会长、厦门市上杭商会会长温玲益在厦门台湾山庄家中别墅被小偷杀害,家属索赔的案件就是这方面的典型。
[11]除此之外,目前,小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍,对于这类的违法、违章行为,对于无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。
而物业的制止及执止不力又会导致业主们直接迁怒于物业,使得物业管理经常处于两难的境地[12]。
(八)物业管理难以做到城市社区的全履盖,严重影响城市居民的居住安全和生活品质。
目前,由于城市中一些小区开发较早,设施老化严重,业主构成复杂且支付能力差,使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。
还有一些小区,由于业主意见不统一,在赶走旧物业后,新物业无法及时到位,形成了小区物业管理的真空。
据不完全统计,截至2010年7月,福州市区共有住宅小区2200多个,其中实行专业物业管理的小区有1200个,而未实行物业管理的小区约1000个,基本上都是老旧小区[13]。
而小区没有物业或者物业管理不到位,极易对小区业主的生命财产安全造成威胁,甚至损害。
例如,2011年10月12日,没有物业管理的福州晋安区环北新村就发生了一起歹徒以租房为由残忍杀死出租屋内两男一女的恶性治安案件[14]。
二、完善我国物业管理制度的思路和办法
鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞,因此,要加强小区的物业管理,就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑,用开阔的视野,创新的思维,务实的方法,构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制:
(一)把物业费缴交情况纳入个人信用系统。
在原有的物业管理体制下,随着越来越多的新建小区投入使用,开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多,物业费欠缴情况也越来越普遍。
而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高,使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度,而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。
但少数业主的欠费行为,实际上不仅损害了物业企业的利益,事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益,是一种极不道德的损人不利已的行为。
因此,为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散,我们认为,除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外[15],还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统,让业主们不敢、不愿欠缴物业费。
同时,为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性,有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件,由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式,确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。
(二)实行税收返还,专项用于社区科教文卫基础设施建设。
现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻,这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。
事实上,在我们看来,实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收,以及将来可能开征的物业税,都必须采取“取于社区,用于社区”的政策,将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收,直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。
同时,也可以从上述的税收返还中切出一块,专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。
实质上,采取房产税、物业管理税收属地化使用后,就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理,有利于社区公共资源的合理配置。
(三)规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。
为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题,进而影响小区的物业服务品质和水平,建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度,规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责,以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。
而对于在过渡期内,业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的,开发企业应按过渡期的长短,折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善,以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。
而对于物业企业,行政机关则可以利用资质年检等行政手段,强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示,同时可以采取抽检的方式,对物业企业的财务情况进行年度审计,以便及时发现问题,并进行规范整改。
此外,还可以发动小区的业主,采取聘任义务监督员的方式,对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督,发现问题及时向社区派驻的监事反映,以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。
(四)社区向业委会委派监事,加强对业委会的监管。
小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势,也是一种正确的模式,需要的只是对其加以进一步的完善。
具体而言,对于业委会的选任、职责,实践中,除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则》,积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式[16][17]之外,还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善,同时明确监事的权责利。
这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构,业委会为常设机构,物业为具体执行机构,社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构,从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责,做好小区的物业服务管理工作。
(五)明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线,各司其职。
小区是城市社区的一个重要组成部分,也是城市的一个部分。
因此,无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全,还是小区的建章建筑,政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作,不能把这些职能全部转嫁给物业。
因此,公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化,并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示,让业主们明了物业的职责所在。
在条件成熟的情况下,还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。
同时,可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系,实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动,以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。
(六)充实公共部位维修基金,简化基金的报批使用手续。
由于目前采取的由业主在购房时按购房款2-3%比例缴交公共部位维修基金的募集方式渠道过于单一,不利于小区可持续管理。
因此,有必要在将来开征的房产税或物业税中提取部分比例用于补充、充实小区物业的公共部位维修基金。
而且为了防止由于公共部位维修基金的使用程序过于繁琐和复杂,基金的使用效率过于低下,影响小区的物业管理品质和小区业主的生命财产安全。
可以对基金的使用实行分类管理,对于部分事关小区业主生命财产安全,诸如小区消防、道路、安防等大修的,可由法律法规直接予以规定,由业主委员会申请,相关部门依法核准即可拨付投入使用。
对于涉及部分业主利益的,可以简化程序,由涉及到建筑物区分所有权的业主进行民主表决,在表决通过后,业主委员会即应向相关部门提出申请,动用属于这部分业主所有的公共部位维修基金,以确保物业安全、合理地可持续使用。
(七)对老旧小区配套设施进行整修改造,纳入正常物业管理体系运作。
对于没有物业管理的老旧小区,各级政府应以街道为单位进行摸排,在摸排基础上提出整合方案,由财政出大头、住户出小头的方式,对这些老旧社区的基础设施配套进行整改、完善,在整改结束后,通过把小区业主的物业缴交情况列入个人信用系统,确保物业收费率,引进物业企业对小区实行专业管理。
对于老旧小区业主物业费足额缴交仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的,政府相关部门在经过一定程序的认定之后,可给给予适当的财政补贴;
对于小区业主确实存在生活困难的,纳入城市社保、低保行业予以个案解决,以切实妥善解决老旧小区的物业管理问题。
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[①]本文为合作作品。
[②]《东南快报》2009年8月19日《福州:
业委会越权损失要赔偿严防业以权谋私》。
[③]《海峡都市报》2009年11月28日《福州57家不合规物业资质被注销另有6家被罚》。
[④]《海峡都市报》2011年10月15日《福州闽发西湖广场存消防隐患35家商铺被临时查封》。
[⑤]《海峡都市报》2011年10月19日《福州芍园一号文化创意园因消防隐患被查封》。
[⑥]《东南快报》2007年8月8日《福州物业纠纷案物业告业主的多》。
“据福州市中院相关人士介绍,去年物业纠纷案件数量同比增119%,2005年至今年上半年,福州市两级法院共受理
1、2审物业管理纠纷案件918件,涉及业主1323户,其中主要以物业管理企业起诉业主为主,业主告物业管理企业的仅有2件,占7.4%。
纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费,业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费,这些案件共占收案数的90.5%”
[⑦]《海峡都市报》2011年9月28日《日出东方小区陷停电漩涡》。
[⑧]《半岛都市报》2007年8月17日《动用"
房屋养老金"
谈不拢公共维修基金怎么花?
》。
[⑨]《海峡都市报》2010年7月22日《泉州2.59亿公维金手续繁琐无人申请使用》。
[⑩]《长江商报》2007年4月10日《武汉16.2亿房屋公共维修基金几乎闲置》。
[11]《保安爆料别墅区安保薄弱死者家属要起诉物业》。
[12]《东南快报》2011年7月6日《福州仓山一小区违建风越刮越猛违章建筑越长越高》。
[13]《东南快报》2011年10月20日《环北一村近千个老旧小区无物业谁来保安全?
[14]《海峡都市报》2011年10月14日《福州晋安区环北一村两男一女死在出租房内》。
[15]《海峡都市报》2007年8月8日《福州“社区调解员”提前介入物业纠纷》。
[16]《海峡都市报》2011年9月18日N1版《一个章卡住福州大景城小区新物业入驻》。
[17]《海峡都市报》2011年8月31日《三利花园选聘物业有着落上门议票“双过半”》。
第二篇:
6S管理存在的问题及解决方法
5S管理是在6S管理的基础之上发展而来的,还有些企业甚至是有7S,8S等,归根结底都是以5S管理为基础,可以说这是个能使企业接受的,能给企业带来改善的现场管理体系,否则,5S也不会从日本传播到世界各地,更不会从5S变成6S、7S……,并依次发展。
我们经过讨论后决定推行6S管理,开始因为考虑在人力方面投入未设置专人负责,因此,我们首先是从6S要点方面进行推行,通过反复实践后逐步推行整个6S管理体系。
一、办公室方面
经过6S管理体系的推行,无论是办公室卫生、文件的整理、办公用品的摆放、物品的节约,还是办公室内物品的清理、分类、标识等等,都得到了非常大的改善。
办公环境和工作意识的改善提高了每位员工的工作热情,从而提高了工作效率。
二、员工宿舍方面
6S开展之前,员工宿舍只能用一个“惨”字形容。
满地烟头、鞋子满地乱扔、脏衣服堆满床铺,甚至有的宿舍一个星期都不打扫卫生。
自从开展6S以来,宿舍明显改观。
宿舍内物品摆放整齐、被褥码放规整、室内卫生清洁、不存在室内喝酒吸烟情况、熏人的气味已不存在。
宿舍环境的改善给了员工们一个舒适、清爽的休息空间。
三、车间、库房方面
原来车间和库房混乱不堪的现象不存在了,整体得到了很大的改观。
物、料摆放标准,分类清晰,标识明确;
设备、工具责任人明确,及时清理保养,及时归位;
垃圾分类明确,及时清理,地面保持清洁;
每位员工的安全防范意识提高了,安全事故大大降低;
各班组之间分工明确,互相配合,互相激励,形成了一种赶、超、比的氛围。
将近一年的推行过程中虽然取得了很大的进步,但是现阶段不再有更突破性的进展,而且各个部门不仅没有更主动的去推动工作,而且是增加了挫败感,没有坚持下去的动力和想法。
存在这样的现状主要归结于以下几点:
一、部分管理者对6S认识不够深刻。
经过将近一年的6S管理实施,部分管理者没有看到真正的实质,看到的只是表面。
例如:
6S就是搞卫生、6S就是浪费时间、6S就是劳民伤财、6S对工作没有一定用处等等,这些质疑的声音导致了6S工作无法进一步的实施和开展。
二、部分员工不配合6S工作的开展。
从6S工作的开始阶段就存在这样的员工,一直到现在仍然存在。
有的员工把一切6S工作全部推给部门6S专员,检查过程中有什么问题张口就是“有什么问题找6S专员,我不知道,不是我负责。
”;
有的员工在卫生大清扫时托大,好像一切事情跟他没有任何关联似的;
有的员工根本就不理解不去学习,一直认为6S工作的开展跟自己毫无关系;
有的员工以工作忙为借口,不去关心任何事情。
三、部分部门对存在的问题不加以整改,仍停留在原始阶段。
这个问题在6S开展初始阶段不明显,工作开展不断深入这一现象越来越明显,尤其是现阶段问题达到了顶峰。
往往检查完毕,对存在的问题进行整改阶段时,部门人员甚至部门主管就会以工作忙、人手不够、工作环境条件差等等为借口推脱不加以整改。
由于这个问题的存在使6S工作进展无法继续,最终导致停滞不前。
针对上述存在的问题我们必须做出整改,让6S工作能够顺利的开展,从而推动企业的发展。
下面谈一下我对存在问题的几点整改方式:
一、公司全体员工(包括高层管理)加强6S管理体系的学习与认识,让其真正了解熟悉6S管理体系的内涵,真正明白自己应该怎样去面对6S管理体系,真正知道自己应该怎样按照6S管理体系文件去做,真正明白做好6S工作对一个企业发展的重要性。
这些不是单单的培训就能够解决的,只有每位员工真正的了解它、熟悉它、支持它才能够解决这一问题的存在。
二、每位员工都要充分发挥自己的积极性,共同做好6S管理工作。
6S管理体系的开展不单单是6S小组的责任,也不单单是部门6S专员的责任,更不单单是高层领导的责任,而是我们全体员工共同的责任。
因此在6S开展过程中每位员工树立一种积极主动的态度极为重要。
做到每个人都支持、熟悉、去做、发现问题、解决问题的状界。
只有这样才能消除部分员工不负责、托大、懒散的现象,才能够促进6S工作的顺利开展和进步。
三、6S检查过程中存在的问题要积极主动的去整改,而不要推脱。
这个问题的解决需要部门主管副总和主管领导在推进6S管理工作取得实实在在的效果,考核点标准化、公平化、制度化,并分项分类分点将责任落实到每个人的身上,通过有效手段确保标准的实现,并不断改善。
(一)要以人为本。
6S管理来源于日常生活,是一种人性化的管理模式,它的出发点和落脚点在于让人在清洁、安全的环境下工作,不断提升素养。
推进6S管理,要遵循效率化、持久化和美观的原则。
1、坚持效率化原则
坚持效率化原则,一是要有一个工作标准,而这个标准的确定必须考虑把定置的位置是否可以提高工作效率作为先决条件。
定置管理因人而异,大同小异。
总之,便于操作,得心应手,是提高效率的标准。
凡事总得有个标准,随意性不可太强。
标准一旦确立,就拟定一个确认书加以认定。
二是要明确责任。
2、持久性原则
6S管理只有持之以恒,才会见到效果,要持久推进6S工作,一要靠制度,二要靠激励,三要靠人性化。
(1)要靠制度。
健全和落实各项管理制度、检查考核问责制度、奖罚制度、培训制度、问题整改制度、确认制度等等,以制度约束人,逼人为。
落实制度一定要克服“会吵的小孩有糖吃”的管理上最忌讳的弊端。
(2)要靠激励。
实施一套新的管理模式,意味着对原来的一些习惯的否定,总会有一个不适期。
6S工作,不是某个人、某个领导的事,而是需要全员参与、动手动脑的事,需要不断激励,给予动力支持。
(3)靠人性化。
促使6S工作持久推进,关键在于整顿这个环节,需要认真思考如何使用拿取更加人性化,更加便于遵守和维持。
6S管理是尊重人的管理,推进过程不但要照顾人的共性,而且要尊重人的个性,各种标准的制定和修改都应充分征求当事者的意见,要坚决克服管理上的绝对平均主义和大锅饭,反之成了我们最大的浪费,这与6S精神格格不入。
管理既是一门遵循规律、照章办事的科学,同时也是讲究方法、注重情感的艺术。
3、坚持美观原则
我们要通过生产、工作、学习、生活的场景向世人来表达、展现我们健康乐观的理念,我们要塑造一个给人舒适、温馨、感动、奋进的充满艺术氛围的环境。
所以,为了善待自己、善待事业、善待他人,别忘记美化环境。
(二)要心动要行动
1、心动
要通过会议、文件、刊物、刊栏、简报等途径有声有色地宣传6S管理的有关知识及内容,使全体人员了解、理解6S管理模式,实施6S管理能给每个人带来精神和物质方面的好处。
一定要让全员心动。
因为行动要由思想作指导,心动影响行动。
6S管理对我们来说也是一场考
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