第六章租赁管理超级汇编Word格式文档下载.docx
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许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。
一般开始于定期租赁(半年或一年),然后转为周期性租赁。
(3)意愿租赁。
意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。
意愿租赁可以未经提前通知而随意中止,但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。
与定期租赁不同的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。
当然,还可以按照租赁期限的长短,将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。
短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁;
长期租赁,通常指租期为5年或5年以上的租赁;
中短期租赁的租期一般为3~4年,通常由短期租赁延期而来。
(三)按物业租金的内涵划分3
物业使用过程中所发生的费用,主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成3
按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出,通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。
(1)毛租。
指出租人收取的租金中,包含了上述所有三部分费用,承租人在使用物业的过程中,不需要再另行缴纳任何费用3
(2)净租。
指出租人收取的租金中,不包含上述费用中的部分或全部,而不包含的费用,需要由承租人另行缴纳3
净租金有三种形式。
第一种形式,租户除向业主支付租金外,还要负担水电热煤气等能源使用费。
第二种形式,租户除了负担第一种中所提及的各项费用外,还要支付物业管理费用。
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第三种形式,租户除需支付第二种形式中的费用外,还需负责支付房产税、保险费等固定费用,承担物业维护和修缮等一切开销。
(3)百分比租金。
百分比租金通常也称为超出性租金,常用于零售商业物业。
此时,承租人除向出租人定期支付固定租金外,还要将其营业额中超出预订数额的部分,按一个百分比交予出租人,作为出租人的百分比租金收入。
(四)其他划分方式4
还可以按照房屋的使用用途,将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。
其中,非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。
三、物业租赁管理模式4
物业租赁,根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同,物业管理企业有不同的管理模式。
常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。
(一)包租转租模式4
1.具体做法4
物业管理企业在接受业主物业管理委托时,将出租物业全部或部分包租下来;
然后负责转租,即物业管理企业再零星出租。
2.双方责任及利弊4
包租转租模式,业主不负责物业的租赁,不承担市场风险,只收取包租的租金。
包租按惯例在租金上应有所优惠。
在租赁市场不景气或不易把握时,业主通常选择包租转租模式,将市场风险转移。
物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营,又要负责物业的管理服务工作。
(二)出租代理模式4
业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。
物业管理企业只获得代理佣金,代理佣金以租金收入的一定比例收取。
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2.双方责任与利弊5
出租代理模式,业主同样不负责物业租赁,但要承担一定的市场风险,获取扣除代理佣金后的全部租金收入。
在租赁市场活跃时,业主通常选择出租代理模式。
此时物业管理企业按委托代理合同,从事租赁活动以及租赁过程的管理和服务。
并根据合同承担一定的责任,如管理不善或经租活动的失误都将受到惩罚。
但风险较少,尤其房屋空置对业主的影响大,对物业管理企业的影响小。
(三)委托管理模式5
1.具体做法5
业主自己直接负责租赁活动,不让物业管理企业介入。
业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。
这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似,但物业管理企业所面对的不是诸多业主,而是一个业主和诸多承租人。
2.双方责任及利弊5
委托管理模式,业主负责物业租赁的所有活动,承担全部市场风险,也获取全部租金收入。
物业管理企业只负责物业管理和服务,只要没有失职行为就不承担风险。
经租中的风险完全由业主承担。
因此经租所获得的利润与物业管理企业无关,它只获取物业管理和服务费用。
四、房屋租赁的行政管理5
为规范房屋租赁行为,加强城市房屋租赁管理,建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)。
该办法规定,房屋租赁实行登记备案制度,其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》5
房屋租赁登记备案制度主要内容有:
(一)房屋租赁登记备案的一般程序5
房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。
合同签订后,要到当地房地产行政主管部门登记备案。
房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。
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1.申请6
签订、变更、终止租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括:
书面租赁合同;
房屋所有权证;
当事人的合法证件;
城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。
2.审查6
房屋租赁登记备案不同于简单的备案,登记本身包含审查的含义。
房屋租赁审查的内容主要包括:
(1)审查合同的主体是否合格,即出租人与承租人是否具备相应的条件;
(2)审查租赁的客体是否允许出租,即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋;
(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备,如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等;
(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策;
(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。
3.颁证6
只有上述条件均具备后,才能登记备案,否则,作为主管部门有权行使否决权,判定租赁行为无效,不予登记6
(二)房屋租赁的条件6
但有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得《房屋所有权证》的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利6
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违章建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁中的违法行为及处罚6
第二节 租赁管理与租赁方案7
一、租赁管理的概念与内容7
租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理,包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。
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租约签订前,租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。
租约执行中,租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。
租约期满时,租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。
租赁管理过程中,还始终贯穿着物业市场营销工作。
二、租赁方案与策略7
租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排,租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段,两者是贯穿在一起的,在这里并不进行严格区分。
租赁方案与策略主要涉及到如下内容:
1.确定可出租面积和租赁方式7
在制定租赁方案时,需要首先确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式。
2.编制租赁经营预算7
预算是租赁管理中租赁方案的核心,预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用,且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。
预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具7
3.定位目标市场8
物业租赁所面向的目标市场群体,主要由该物业所处子市场的供求关系决定。
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4.确定租金方案8
租金方案是租赁管理的核心,十分重要。
在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。
从理论上来说,租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定,但市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
5.明确吸引租户的策略8
吸引租户的策略可谓多种多样,主要有宣传手段和租约条款优惠等8
所以一般认为,只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大,则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。
三、租户选择8
租户选择是租赁管理的核心内容。
选择合适的租户,形成最佳租户组合,对于保证经营性物业的现金流收入,从而实现物业价值最大化的目标,是非常关键的8
在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合,其需要提供的特殊物业管理服务的内容8
四、租金确定与调整8
(一)租金的计算单位和所包含的内容8
租金常常以每平方米可出租面积为计算基础,通常有毛租金和净租金之分8
(二)基础租金与附加租金9
经营性物业的租金水平,主要取决于当地房地产市场的状况(即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段)。
在确定租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。
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(三)租金的调整9
房地产市场中供求变化比较剧烈,租金和价格也往往处于波动之中,因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。
对于租期较短的租户,可设定一个租金水平,在租期中保持不变,而如果租户需要再次续租,需要按照当时的租金水平重新签订租约。
对于租期较长的租户(例如3~5年以上),为保护业主和租户双方的利益,需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。
五、租约谈判与签约管理9
租赁契约中对租户与业主的权利和义务都有具体规定。
六、租赁管理中的市场营销9
在对物业进行市场营销工作的过程中,最关键的就是要告诉潜在的租户,如果租住本物业,不仅能够顺利地开展其经营活动,而且其所要支付的租金物有所值。
市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业:
(1)价格优势。
(2)物业本身的素质。
(3)良好的声誉。
(4)经济实用。
第三节 房屋租赁合同9
一、房屋租赁合同的概念和法律特征10
(一)房屋租赁合同的概念10
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议,是一种债权合同。
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(二)房屋租赁合同的法律特征10
1.房屋租赁合同是双务合同10
双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。
这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人,而且互为等价关系,即双方各自享有的权利和负有的义务,正是对方应尽的义务和享有的权利。
双务合同的主要意义在于合同的履行,即任何一方在自己未履行合同义务的情况下,无权请求对方履行义务而自己却只有权利;
否则就变成了单务合同。
2.房屋租赁合同是有偿合同10
有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。
有偿合同大多数是双务合同。
3.房屋租赁合同是诺成合同10
所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。
而虽然当事人意思表示一致,但还须交付标的物,合同才能成立的,称为实践合同。
4.房屋租赁合同是要式合同10
要式合同是相对不要式合同而言的。
凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同,否则为不要式合同。
要式合同由法律直接规定的,称为法定要式合同;
法律无明文规定的,只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同,称为约定要式合同。
房屋租赁合同是法定要式合同。
房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。
合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案,否则,租赁行为法律不予保护。
5.房屋租赁合同是继续性合同10
房屋租赁当事人双方的权利义务,均与合同的存续期间相关,时间是合同的基本元素,因而房屋租赁合同属于继续性合同。
二、房屋租赁合同的基本条款10
(一)当事人姓名或者名称及住所10
(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况10
(三)租赁用途11
租赁用途是租赁合同中的一个重要条款,是指合同中规定的出租房屋的使用性质。
承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋,不得变更使用用途,确需变动的,应当征得出租人的同意,并重新签订租赁合同;
承租人与第三者互换房屋时,应当事先征得出租人的同意,出租人应当支持承租人的合理要求。
换房后,原租赁合同即行终止,新的承租人与出租人应当另行签订租赁合同。
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(四)租赁期限11
作为严格的租赁行为,必须有明确的租赁期限。
租赁期限的表达应该完整、明确,写明开始和终止日期,并说明整个期限的时间长度。
1.出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用,并保证租赁合同期内承租人的正常使用;
租赁期满后,出租人有权收回房屋;
出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时,应当事先征得承租人同意,并赔偿承租人的损失;
收回住宅用房时,同时要做好承租人的住房安置。
承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。
如需继续租用原租赁的房屋,应当在租赁期满前,征得出租人的同意,并重新签订租赁合同。
2.在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同。
未定租赁期限,房屋所有人要求收回房屋自住的,一般应当准许;
承租人有条件搬迁的,应当搬迁,如果承租人搬迁确有困难的,可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。
3.在写字楼等经营性物业租赁时,租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。
此条款给予承租户在规定的条件下,有权续约一段时间。
优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求,也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等等。
4.在某些租约的租赁期限条款中还常常包含了允许承租户在支付罚金后可提前终止租约的内容。
有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的权利。
(五)租金及支付方式11
租金标准是租赁合同的核心,是引起租赁纠纷的主要原因。
租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式11
(六)房屋的修缮责任12
租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任12
(七)转租的约定12
房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
承租人经出租人同意,可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
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房屋转租,应当订立转租合同。
转租合同除符合房屋租赁合同的有关规定之外,还必须在合同中有原出租人书面签字同意,或有原出租人同意的书面证明。
转租合同也必须按照有关规定办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。
(八)变更和解除合同的条件12
1.房屋租赁合同的变更12
(1)因租赁一方当事人更名,房屋产权发生转移,承租人家庭分户或承租人死亡、迁移,均可变更合同。
(2)因出租房屋面积的增减、附属物的增减等,也可变更合同。
(3)因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途,均可变更合同。
(4)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。
(5)由双方约定,改变租赁期限或者期限长短。
2.租赁合同的终止12
(1)自然终止12
租赁合同自然终止的情况包括:
租赁合同到期,合同自行终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同;
符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;
当事人协商一致的。
(2)人为终止12
人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。
一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。
对于无效合同的终止,合同法规中有明确的规定。
对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有:
将承租的房屋擅自转租的;
将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;
将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;
无正当理由,拖欠房屋租金六个月以上的;
公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
承租人利用承租的房屋进行违法活动的;
故意损坏房屋的;
法律、法规规定其他可以收回的。
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对于承租人有上述行为,出租人除终止租赁合同,收回房屋外,还可索赔由此而造成的损失。
(九)租赁双方的权利与义务13
1.出租人的权利与义务13
出租人的权利,包括以下几个方面:
(1)有按期收取租金的权利。
(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利,包括对改建装修、转租的否决权。
(3)有依法收回出租房屋的权利。
(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。
出租人拥有如下义务:
(1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。
(2)有保障承租人合法使用房屋的义务。
(3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。
(4)有组织住户、依靠群众管好房屋,接受租户监督,不断改进工作的义务。
2.承租人的权利与义务13
承租人的权利,包括以下几个方面:
(1)有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。
(2)有要求保障房屋安全的权利。
(3)出租房屋出售时,有优先购买权。
(4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。
(5)经出租人同意有转租获利的权利。
承租人的义务,包括以下几个方面:
(1)有按期交纳租金的义务。
(2)有按约定用途合理使用房屋,不得私自转租、转让他人的义务。
(3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务。
(4)有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。
(十)当事人约定的其他条款14
1.税收与保险费的分担14
2.改建的规定14
3.保证金14
第四节 租户关系管理15
一、客户关系管理理论简介15
(一)客户关系管理的含义15
客户关系管理(Customer Relationship Management,CRM),是一种通过围绕客户细分来组织企业,鼓励满足客户需要的行为,并通过加强客户与供应商之间联系等手段,来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。
CRM指的是企业通过富有意义的交流沟通,理解并影响客户行为,最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的。
CRM是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略,要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销、销售与服务流程。
15
它是一种以“客户价值”为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。
CRM是一种手段,它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等,达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。
企业经营以追求可持续的最大赢利为最终目的,进行好客户关系管理是达到上述目的的手段,因此CRM应用立足企业利益,同时方便了客户,提高了客户满意度。
(二)CRM出现的原因和必然性15
“以产品为中心”的市场营销策略主导着企业的销售与服务运作,企业以自身为出发点来面对外部的市场环境,围绕着Product(产品)、Price(价格)、Place(渠道)、Promotion(促销)——“4P”进行营销管理。
市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移,开始强调并实践Customer(客户)、Cost(成本)、Channel(渠道)、Convenience(方便性)——“4C”15
(三)CRM对企业的作用15
1.CRM能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程15
2.CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力15
3.CRM能够提高企业销售收入15
4.CRM能够改善企业服务、提高客户满意度15
(四)CRM的本质15
1.CRM是一种管理理念而非管理软件15
实际的CRM分为三个层次:
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(1)管理思想层:
其实质是在关系营销、业务流程重组等基础上进一步发展而成的以客户为中心的管理思想;
(2)软件产品层:
综合应用了数据库技术、Internet:
技术、图形用户界面、网络通信等信息产业成果,以CRM管理思想为核心的软件产品;
(3)管理系统层:
整合了管理思想、业务流程、人和信息技术于一体的管理系统。
这三个层次是层层递进的。
其中,CRM管理思想是CRM概念的核心;
CRM软件是结合了先进的CRM管理思想以及先进业务模式,为CRM管理思想的实现构筑了现实的信息平台。
2.CRM是营销管理的创新16
CRM是一种倡导企业以客户为中心的营销管理思想和方法,在应用时通过网络技术来实施其主要创新体现在三个方面16
一是CRM充分体现了新的营销理论中以客户为导向的核心理念;
二是CRM实现了营销管理重点的创新,将营销管理的外部资源利用与内部价值创新充分整合,并为客户提供差异化的服务,使客户价值最大化;
三是CRM运用先进的信息技术、网络技术进行营销,使IT技术成为企业经营、发展、创新的根本性和决定性力量。
二、租赁管理中的租户关系管理16
(一)租赁管理中实施CRM是市场化的要求16
在分析CRM于租赁管理中的应用之前,需要首先明确租赁管理所面向的客户对象和业务特征。
租赁管理的客户对象是租用物业的租户16
租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售,换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面16
租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。
(二)在租赁管理中实
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