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6每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。
7配合相关部门进行公益性宣传。
8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
4.1.7专项服务委托管理
1签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;
操作人员应持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员佩戴标志。
4对专项服务进行监督及评价。
4.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护
定量安全评价方法有:
危险度评价法,道化学火灾、爆炸指数评价法,泄漏、火灾、爆炸、中毒评价模型等。
4.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。
5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8设备机房
1)每月清洁1次,室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)张贴或悬挂相关制度、证书。
4.2.2共用部位
1房屋结构
每半年检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按照鉴定结果组织修缮。
2建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;
室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3附属构筑物
1)每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每半年检查1次雨、污水管井等。
3)每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。
4)每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
4.2.3空调系统
1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4.2.4二次供水设施
1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
3每半年切换1次备用水泵。
4每年检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;
每年养护1次水泵。
5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;
溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5排水系统
1排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
2污水泵
汛期每日巡视1次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;
每月进行1次手动启动测试;
每年养护1次。
3化粪池
每半年检查1次化粪池;
组织安排清掏。
4.2.6照明和电气设备
1楼内照明
每周巡视1次,一般故障1日内修复;
复杂故障1周内修复。
2楼外照明
每2周巡视1次,一般故障3日内修复;
复杂故障2周内修复。
3应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4低压柜
每周巡视2次设备运行状况;
每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
5低压配电箱和线路
每季度巡视1次设备运行状况;
6控制柜
每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7发电机
每季度试运行1次,保证运行正常。
8配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;
穿墙线槽周边封堵严密;
锁具完好。
4.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次,检查设备运行状态;
每月表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
2对讲门口机
每季度检查1次按键、显示屏等;
每季度表面清洁1次;
3网络控制箱
每年检查1次外观、接线;
每年表面清洁1次;
4红外对射探测器
每年检查1次接线、探测范围、防水状况等;
每半年表面清洁1次;
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能;
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调校;
每季度镜头表面清洁1次;
每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每年检查1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;
8云台
每年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;
每年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每半年检查1次外观,发现故障隐患,即时排除;
每日存储巡更记录。
10读卡器
每季度检查1次外观;
每季度表面清洁1次,查看防水状况。
11电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
4.2.8电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;
电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
6制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。
4.2.9水景
1启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每季度检查1次防漏电设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
4.3消防安全防范
4.3.1综合管理
1建立、落实消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。
2成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;
每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;
每年对员工进行1次消防安全培训。
4每日防火巡查1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;
保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;
无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
6消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。
7发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
4.3.2消防设施设备维修养护
1火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行;
每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;
每年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;
探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位清洗1次。
3)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;
每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。
2消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;
每年机柜内部除尘1次;
每2年机柜内的设备内部除尘1次。
3防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;
每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;
每年检查维护1次防火门附件,在门的转动部位补充1次润滑油。
5水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每半年检查1次润滑情况;
每年养护1次室内、外消火栓。
6应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。
7消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8灭火器
每日巡查1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
4.4绿化养护
4.4.1基本要求
1乔木
植株保存率高于85%,年成活率高于85%。
2灌木
3绿篱和色块
4地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。
5草坪
保证基本成活。
4.4.2绿化养护内容
1灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。
一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。
2施肥
根据植物生长情况施肥,一般乔木每3年至4年施肥1次;
灌木每1年至2年施肥1次;
地被和草坪植物每年开春后施肥1次;
花坛植物根据生长情况进行追肥;
生长不良的植物适当增加施肥频次。
3病虫害防治
植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫害现象。
4整形修剪
一般乔木每3年修剪1次;
灌木每2年修剪1次;
绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1次;
冷季型草坪生长季节每月修剪1次,全年至少修剪5次。
5除草
每年全面除草1次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。
6垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。
4.4.3工作检查和记录
生长季节每月检查1次植物生长情况。
4.5环境卫生
4.5.1生活垃圾的收集、清运
1按有关规定和标准实行垃圾分类。
2配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3每月至少清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每5日喷洒1次杀虫药。
4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
4.5.2物业共用部分清洁
1楼内
1)大堂、一层候梯厅
每日清扫1次、每周清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。
2)楼道、楼梯
每周清扫1次、每季度清拖1次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
2电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1次轿厢地面。
3天台、屋面
雨季前清扫1次天台、屋面。
4楼外道路及设施
每日清扫1次楼外道路。
5水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1次水面;
每年清洁2次水池池底。
6有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
7雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
4.5.3工作检查和记录
每日抽查1次清洁质量,做好记录。
4.6公共秩序维护
4.6.1主要出入口有人值守。
4.6.2制定巡查路线,巡视检查并做好记录。
6:
00至22:
00巡视1次,22:
00至次日6:
00巡视1次。
4.6.3巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
4.6.4机动车辆凭证出入。
4.6.5安防控制室设专人24小时值守;
监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
4.6.6对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
4.6.7记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
4.7装饰装修管理
4.7.1建立装饰装修管理服务制度。
4.7.2建立装饰装修管理档案。
4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.7.4装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;
拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。
4.7.5装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4.7.6委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在2日内清运。
自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。
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