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taffordloansofthecause,itiseasytoimaginethatcurrenthighprices.Housingsystemreformsince1998,China'
srealestatemarketsincetherapiddevelopment,therealestateindustrygraduallybecomeoneofpillarindustriesofnationaleconomy.Howeverafter2003,housepricesrisingquickly,morethanmosturbanresidents'
normalbearability.Thisarticlethroughthepriceofrealestategoodsform,thehousingpricetoincomethananalysiscurrenthousepriceisreasonable;
Theeffectivedemandfromhousing,landpricesrose,landfinance;
Thesinglechannel,privatecapitalinvestmentwithforeigncapitalChaoFangspeculate;
Realestatepartiesinterestgamefromseveralaspectssuchasdifferentabilitytoanalysisthereasonprices.Atthesametime,alongwiththeproductionefficiencyandtherapiddevelopmentofeconomy,moreandmorefarmersfloodedintocities,theuniversitygraduatesstaycity,ofChina'
surbanizationisenteringarapiddevelopmentstage,andthatin2020urbanizationratewillreach55%-60%..Theaccelerationofurbanization,ontheonehand,ahouse,alargeincreaseinhousingmarketdemand;
Ontheotherhand,realestatebusinesscycleislong,fromplanninganddesign,construction,pre-salessales,withthecheck-inneedayearorlonger,housingdemand,thepricerise.AtpresentourcountryCPI(consumerpriceindex)risemuch,domesticinvestmentchannelisnotperfect,realestateisthevalueofgoods,thereappearalargenumberofChaoFangphenomenon,furtherpushinguptheprice.Thecurrentourcountryisinthe21stcenturyperiodofstrategicopportunities,themodernizationistheonlytodevelopedcountriesinChina.Thesymbolofmodernizationisindustrializationandurbanization,industrializationandurbanizationispositivelycorrelatedinteractingrelationship.Ontheonehand,theurbanizationisaresultofindustrializationandurbanization,ontheotherhand,promotestheindustrialization.Urbanizationandindustrializationdevelopmentneedscertainspace,thespaceisthecity.Highpricesincreasedproductioncostofmanufacturingandservice,keeptalents,reducedtheprofitspaceforthecompany,addingtoourindustrystructureimbalanceandthegapbetweenrichandpoor,obstructtheurbanizationprocess,thegovernmentshouldtakepoliticalandeconomicmeanstoregulate.
摘要………………………………………………………………………1
Abstract......................................................................................................2
第一章 绪论.............................................5
1.1论文研究的的背景...................................5
1.2论文研究的目的.....................................6
1.3论文研究的意义.....................................7
第二章房地产价格合理性评价.............................7
2.1房价收入比........................................7
2.1.1房价收入比的基本概念..........................7
2.1.2房价收入比的中外比较..........................7
2.1.3运用房价收入比分析我国高房价..................8
2.2房屋空置率.......................................14
2.3房屋租售比.......................................15
第三章房价上涨的原因分析..............................15
3.1中国房地产市场有效需求过于旺盛...................15
3.2房地产投资结构不合理.............................16
3.3住宅供需不平衡...................................17
3.4土地资源有限,土地出让金高.......................18
3.5房地产投机行为推动房价上涨.......................19
3.6流动性资金过剩,大量流向房地产领域...............20
第四章高房价对城市化进程的影响........................20
4.1城市化的本质.....................................20
4.2工业化与城市化、现代化的关系.....................20
4.3高房价对城市化的影响.............................21
4.3.1高房价造成城市化的内在动力不足…………………..21
4.3.2高房价改变投资流向,放缓工业化进程………………22
4.3.3高房价造成消费市场畸形化和发展动力不足…………23
4.3.4高房价下城市化也将高价,阻碍农民工进程........23
4.3.5高房价下伪“逆城市化”现象更严重.............23
4.3.6高房价下城市化难以高速......................................................24
第五章控制高房价的对策.................................24
5.1完善住房保障体系,增加住房有效供给,构建多元的市场供应主体................................................24
5.2压缩房地产开发成本,加强成本核算,降低期望利润..25
5.2.1完善土地出让制度,优化土地供应结构,稳定地价……26
5.2.2加强项目成本控制,降低工程造价…………………..26
5.3推动我国房地产税制改革…………………………………27
5.3.1取消一次性税收,开征物业税……………………….27
5.3.2实施有区别的税收政策,采用阶梯累进税率……….28
5.4加强市场监测,建立完善的信息公开制度………………28
5.5大力发展建筑技术,提高住宅工业化水平………………28
5.6引导居民树立理性消费观念,提倡住房梯级改善......29
5.7加强和改善房地产宏观调控........................29
结论与展望……………………………………………………………30
参考文献………………………………………………………………31.
致谢……………………………………………………………………32
第一章绪论
1.1论文研究的背景
房地产是房产和地产的总称,更严格地说房地产是指土地及其地上地固着物的总称,是房屋和土地在经济方面的商品体现。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业或产业与企业的总称,它是一个巨大的产业体系。
房地产因其独特的不动产性、区域性、高值耐久性、保值增值性和高关联性成为世界经济的支柱产业之一。
改革开放以来,特别是20世纪90年代伴随着住房制度改革和土地使用制度改革,我国把发展房地产业作为国民经济发展的重点之一,不断加大改革力度,增加资金投入,加快住房建设,房地产业进入了高速发展时期,为国民经济健康持续发展,改善居民的居住条件做出了巨大的贡献。
我国国民经济的持续快速发展、居民实际收入的不断提高、居民住房消费观念的转变、城市化进程加快、北京奥运会、上海世博会对房地产的带动都为我国房地产业的持续、快速、健康发展提供了广阔、长远的发展空间。
但是我们也必须清楚的看到,我国的房地产业相关法律法规体系不健全,市场运行机制和市场主体行为不规范,房地产开发融资渠道有待拓宽和规范,房地产金融市场有待发展,房价上涨过快、房价收入比过高,超过居民可承受的范围,商品房空置面积和空置率增加,房屋质量、物业管理和中介服务还存在较多问题等。
特别是房地产价格过高,上涨过快,是当前社会各界非常关注的焦点问题。
从2003年后,我国房地产价格进入快速上升轨道。
近几年来,房价涨幅更是惊人,天价房、地王频现。
国家统计局公布的2009年1-12月全国房地产市场运行情况数据显示,无论是近9.4亿平方米的全国商品房销售面积,还是估算约4695元/平方米的均价水平,都创出了历史新高。
比2008年的3882元/平方米全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元,也达到了前所未有的水平。
根据中投证券最新研究报告显示,2009年各城市累计成交面积远超2008年,绝大多数城市成交面积超越此前最好的2007年。
在一线城市中,北京、上海、深圳销售面积分别较2008年增长57%、70%、57%,广州、杭州截止11月累计成交面积已较2008年全年增长64%和28%。
报告还表示,一线城市房价在经历了2009年的出现快速上涨后,上涨势头开始由中心城区向非中心城区、一线城市向二三线城市蔓延,恐慌消费心理蔓延。
在大中城市高房价的背景下,县城的房价也不甘示弱。
瑞安市,一个隶属于浙江省温州市的县级市,房价就堪比京沪,2009年其新开楼盘竟以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。
在全国其他县城,近几年房价普遍猛涨,但因为房价绝对数额低,并没有引起太多人的关注,但房价暴涨的趋势和奇高的形势不容质疑。
据宜居城市研究室参考官方统计公布的数据、实地调研和代表性楼盘抽样统计三个方面公布的《2010年1月中国城市房价排行榜》显示:
新房均价每平方米超过2万的有3个城市,超过1.5万的有5个城市,过万的有10个城市,45个城市新房均价超过5千,65个城市新房均价超过4千,86个城市新房均价超过3千。
同时房地产市场供应结构性矛盾比较突出,中低价位、中小户型普通商品房和经济适用房,供应不足,供不应求;
大户型住宅、高档住宅供应过多,供过于求,导致大量住宅空置,空置面积增加。
针对目前我国房地产价格过高,上涨过快的问题,如何稳定房地产价格,促进房地产业的健康发展,已经迫在眉睫,任重道远。
本文正是在这样的背景下,对房地产价格进行分析,对如何稳定价格进行探讨。
1.2论文研究的目的
高房价是一个非常敏感的话题,也将是一个长期的热门话题。
房地产价格涉及各方面的利益,即是开发商、购房者关注的问题,又是政府部门密切关注的问题,本文旨在分析我国目前高房价的现状、找出房地产高价格的主要影响因素:
运用房价收入比、租售比等指标,分析目前房地产价格是否合理,运用经济学供需关系原理、引入投机度模型,找出目前我国房地产价格持续上涨的理性和非理性原因;
分析房价过高,涨幅过快对城市化进程的负面影响,进而提出一些解决对策和建议。
1.3论文研究的意义
房地产价格是整个房地产市场的风向标和调节器,房价水平的高低不仅反映房地产市场的发展状况,还对社会经济的发展,居民生活水平的提高等多方面产生重大影响。
房价是房地产市场运行状况的综合反映,是调控房地产市场的核心。
房价的上涨一定程度上体现了市场对资源配置的基础性作用和房地产类产品的保值、增值性,但房价涨幅过快,房价过高,甚至长期高位运行必将产生一系列的负面影响,造成诸如房地产市场空置率高、土地资源稀缺、城市竞争力下降、加剧贫富两极分化等问题。
房价的高低还关乎居民居住水平的改善、社会稳定和国民经济的可持续发展。
因此,对房地产价格进行分析,找出引起房地产价格上涨的主要因素,提出稳定房价的一些对策和建议,改善我国房地产高房价现状是一项非常有理论和现实意义的研究工作。
第二章房地产价格合理性评价
2.1房价收入比
2.1.1房价收入比的基本概念
房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状。
评判房价合理与否,只能是与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较,在比较中方能鉴别。
看房价合理与否首先可将房价与居民收入进行比较。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,目前国际上公认的房价收入比的合理区间为5-6对于房价收入比的计算,不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法,本文采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。
计算公式如下
2.1.2房价收入比的中外比较
首先对比世界上其他国家的房价收入比情况,通过比较可以看出我国的房价收入比情况。
见图2.1和表2.1
表2.1房价收入比的国际比较
国家
年份
人均GDP
房价收入比
马来西亚
1985
2000
6.1
韩国
1986
2150
5.5
英国
8460
2.4
法国
1982
9540
2.8
日本
1983
11300
6.7
美国
1988
16690
中国
2006
7.19
房价收入比的高低能够反映出住房的价格合理程度,房价收入比接近世界平均值,说明该国住房生产、交换状况良好,住房建设规模和水准与该地经济发展相适应,住房建设规模与需求相适应。
从图2.1可以看出我国房价收入比明显高于国际合理区间,房价不合理。
图2.1不同收入国家房价收入比
2.1.3运用房价收入比分析我国高房价
从全国水平看,我国房价收入比2001年后一直高于6
从上图可以看出:
1997-2003年,随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高,房价的合理上涨,全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势,在6.2左右;
从2003年开始至2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入,房价收入比明显上升,2007年达到7.44。
2008年城镇人均居住面积仍然持续提高,房价基本持平,房价收入比出现明显下调,为6.78。
2009年随着我国房地产市场复苏至过热,全国新建商品住宅价格大涨25%,房价收入比也相应地回升,创历史新高达8.03。
2010年,在国家频频调控房地产的政策作用下,以及城镇居民可支配收入快速增长的带动下,房价收入比有所回落。
目前国际上公认的合理的房价收入比保持在5-6之间,2010年为7.76,接近合理。
但是我国北京、上海、广州、深圳四大城市的房价收入比远远高于世界平均值,以四大城市的方价收入比为例。
京、沪、深、杭2002-2010的房价收入比见下表2.2,2010年四地的房价收入比均达到14倍以上。
北京名列第一,房价相当于年收入的17.4倍,第二位是深圳,为15.6倍,其次是上海为15.4倍,最后是杭州为14.7倍。
可以看出目前我国房地产价格不合理、房价过高,特别是东部沿海一线城市。
2002
2003
2004
2005
2007
2008
2009
2010
8.7
8.0
7.7
9.0
9.8
13.1
13.5
14.2
17.4
表2.3北京2002-2010年房价收入比
图2.32002-2010北京房价收入比变动情况
图2.42010北京不同收入阶层房价收入比
低收入户
中等偏下
中等收入户
中等偏上
高收入户
37.03
24.33
19.51
15.56
9.44
表2.42010北京不同收入阶层房价收入比
从表2.3可以看出北京房价收入比自2002年以来一直呈上涨趋势,20101年为17.4,远超国际合理水平,房价不合理。
从图2.4和表2.4看出2010年,不同收入阶层购买房屋的支付能力不同,低收入户买一套房需要37年,购房压力很大,既是高收入户也需要9年,购房压力也不小。
北京房价偏高,可能存在房产泡沫。
表2.52002-2010年上海房价收入比
10.0
10.9
10.6
11.2
10.2
14.6
15.4
图2.52002-2010上海房价收入比
表2.62010年上海不同收入阶层的房价收入比
33.73
23.05
18.02
13.83
7.72
图2.62010上海不同收入阶层的房价收入比
从表2.5和图2.5看出,从2002年倒2007年上海的房价收入比一直呈上涨趋势,2008年由于经济危机的影响有所下降但不大,2009年后由于宏观调控房价收入比有大幅上升,2010年为15.4。
从表2.6和图2.6看出,中低收入户的房价收入比在18倍以上,房价对他们说过高,购房压力较大;
高收入户房价收入比为7.72,接近合理。
表2.72002-2010杭州房价收入比
4.4
6.3
6.2
8.2
8.6
9.9
12.1
14.7
图2.7杭州2002-2010房价收入比
表2.82010杭州不同阶层房价收入比
中等收入
34.36
21.67
16.64
12.72
7.37
图2.8杭州不同收入阶层房价收入比
从图2.7和表2.7可以看出从2002-2010年杭州房价收入比呈上涨趋势,2010年为14.7倍,房价收入比过高。
从图2.8和表2.8看出,中
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