望京地区区域市调报告Word文件下载.docx
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各项数据表明:
目前北京市房地产市场依然供需两旺。
二、北京市住宅市场趋势
1、“非典”过后健康住宅多受青睐,低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮
点。
2、小户型走势强劲。
100平米内的一居、二居产品依然畅销。
3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。
4、小区的功能配套越来越受重视。
5、地段、概念逐渐弱化,同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。
三、竞争个案分析
(一)宝星园
一、环境分析
本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口(望京A3区)内,紧邻京顺
路、机场高速路。
(一)区位环境分析:
望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区,主要由
北京城市开发公司开发为主,前期的望京花园等项目都已开发完成,现该
地区综合配套经过多年开发已经十分成熟,又有第四使馆区在此建立,使
这一地区具有国际生活品味。
(二)小区内部环境分析:
内部园林设计以水景为主,植被错落有致,绿化率达
到35%。
二、产品分析
(一)建筑规模:
本案规划建筑面积40万平方米,分三期开发完成,一期建筑面
积15万平方米,二期、三期待定。
2001年5月开盘,2005年开发全
部完成。
(二)建筑形态:
(1)蝶形塔楼6栋,2栋18层,2栋23层,2栋25层。
(2)一梯六户
(3)首层大堂挑空。
(三)外立面:
(1)6层以上高档外墙涂料,
(2)1—6层配高级墙面砖
(四)户型配比:
户型面积(m2)套数比例
二居10626433%
三居1227233%
126192
四居16526433%
1884
跃层
2518
1%
(五)配套设施:
1、会所:
水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房
2、教育配套:
借助周边设施
3、商业配套:
(六)车位配比:
1.5:
1
(七)容积率:
3.3
(八)无精神堡垒
三、价格分析
(一)价格范围:
5100/M2---6900/M2
(二)主力总价范围:
64万――80万
户型面积(m2)均价总价
二居(毛坯)1066650704,790
二居(精装)106
122(精
装)
6300768600
三居
126(毛
坯)
5800730800
四居165
188
251
其他费用:
物业费:
2.8/M2
车位费:
350/月
会所通用费:
200/月
四、客源分析
(1)、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。
(2)、私营业主
(3)、港台、韩国等外籍人士
七、利多利空分析
优势劣势
物业管理IC卡
门禁系统、闭路
电视监控系统
首层大堂挑空、
舒适大气
容积率高3.3
规划中地小学与
幼儿园建在一起
有干扰
亲水乐园
车位比例高,可
租可售
绿化率只有35%
规划的小区是围
合建筑全部邻
街,环境嘈杂
休闲娱乐配套
多样:
水疗、乒
乓球、健身房等
首层大堂播放
背景音乐,舒适
放松
二居价格高
三居、四居的书
房面积只有6平
米
紧邻高速公路、
驾车出行方便
户型多样可选
择余地大
开发周期长2001
年开盘,2005年
竣工
外飘窗
会所已经投入
使用,咖啡屋、
健身中心等
楼间距小
明厨、明卫
具有小型儿童
乐园
一期周围是二
期、三期工地,
环境差
Vod视频可收
CNN、BBC等
外立面颜色时
尚
小区周围没有公
交车
户型、精装毛坯金牌物业管理:
2001年开盘至今
可选择余地大中海物业二期没有动工,
开发实力值得怀
疑
观景阳台
全部地下车库
实现人车分流
小区没有商业配
套
每户赠送燃气
炉,用来提供
24小时热水、
冬季取暖
现房发售,说服
力强
八、销售分析
(一)售楼处引导分析
1、路旗指引:
京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗
2、路牌指引:
小区北面宏泰街路口设路牌
(二)售楼处装修风格:
现代时尚设计风格,内有中空小花园,温馨舒适
(三)销售道具:
沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套
(四)销售策略:
(1)打折:
一次性付款95折,商贷98折
(2)抽奖:
周末售楼处现场抽取苹果电脑
(二)慧谷阳光
本案位于北京市朝阳区望京地区,京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河,
东南侧为第四使馆区。
一、环境分析
(一)小区环境分析:
该项目绿化率达35%,园林内有中央水景、荷花池、开放
的绿地,周围是住宅区。
(一)、建筑规模:
占地面积6.2公顷,总建筑面积17万平米。
(二)、建筑形态:
毛坯房、纯板楼层数是9-16。
外立面:
高级涂料
(三)、建筑工期:
共二期、开盘时间:
一期2002年6月,
二期2003年8月2日
入住时间:
2003.10/2005.3
(四)、户型配比:
40
50一居
60
二居90-99
108
三居128主力户型
137
140
四居148
150
200
跃层84主力户型
100
160
(五)、配套设施:
有会所、地下车场
三、价格分析
(一)、价格范围:
5700-6400
(二)、主力总价范围:
487200、742400
地上150-300(租)
地下400(租)
供热费:
19/平米
四、媒体分析
北京青年报、楼市、广播
五、客源分析
(1)、月收入8000-20000的白领,自由置业者,韩国人,中央美院的学生
(2)、二次置业着
六、去化分析
一期销售率85%,二期刚刚开盘
该区域住宅密
集生活氛围重
有开放的绿地价格高
望京地区社区
成熟适合居住
保安严格大户型少
使用率高
公共部分精装
修
邻路的都是好户
型
交通发达
电梯24小时运
行
北面的河没有治
理
周遍配套齐全密度高
纯板楼南北通
透
有半封闭阳台不
安全
有荷花池和水
景
小区内没有配套
外立面黄色涂
料时尚高档
东侧是农村景色
不好
有宠物沙滩
南面有高楼影响
采光
进深小10.8
1、路旗指引:
有
2、看板指引:
售楼处外有大型看板
普通,约100平米。
有沙盘、接待处一人,5套桌椅。
(三)银领国际
本案位于北京市朝阳区望京住宅区,距西侧轻轨望京西站约1000米,东邻望京
西路。
北面为世安望京家园。
小区环境分析:
规划中有喷泉、绿化率为32%,西侧为望京综合市场,东、北面
为住宅区,南面为市政路。
占地面积5.64公顷,总建筑面积22.5万平米。
毛坯房、板塔结合,6栋塔楼、均为25层;
3栋板楼分别为
16和21层
4层以下为灰色瓷砖,以上为浅灰色高档涂料
共一期、开盘时间:
2003年8月13日,
2003年12月26日
(六)、户型配比:
一居8043030%
二居11057540%
三居16028820%
四居190
复式200以上
(七)、配套设施:
有三个底商
4862/M2---5300/M2
583000
一居805300374560
二居110583000
三居160848000
四居1901007000
1.9/M2
地上200-250/月(租)
地下450/月(租)
供暖费:
19元/M2
北京青年报
(1)、月收入3000元以上的白领,年龄30岁左右。
(2)、二次置业人士
销售率60%、只开盘两栋塔楼,南向两居约100套大部分售完,只有低楼层还有剩
余。
交通便利
容积率高
与一期相比价格
太高顾客难以接
受
望京地区社区外立面颜色时绿化率低定位不准确
成熟适合居住尚
周边的配套齐
全
使用率高小区周边环境乱
阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音
T型塔楼北向
采光好
有三个底商楼间距小
板楼明橱、明卫小区内有喷泉
板楼被塔楼遮挡
采光不好
板楼南北通透、
通风好
没有会所
小户型布局合
没有配套
南向无遮挡景
观好
售楼处与现场太
远看房不方便
供暖费便宜
户型设计上浪费
面积多
无
小区周围设有看板
欧式风格,
沙盘、桌椅7套
(四)金隅丽港城
本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街
小区内部环境分析:
喷泉、健身设备、景观小品
二、产品分析
本案规划建筑面积19万平方米,2003年2月开盘,2004年6
月入住。
(1)板塔结合,工字形塔楼。
(2)25层,4板楼10层
(3)塔楼一梯12户、板楼一梯2户
全部为高档面砖
1、板楼
二居112.074066%
三居127.432033%
2、塔楼
一居605017%
107.0450
97.2250
102.350
二居
92.0150
66%
三居135.895017%
依靠底商
底商
1:
0.7
4
五、价格分析
5000/M2---6500/M2
(二)总价范围:
30万---80万
1、塔楼
户型面积(m2)均价总价(万)
一居60550033
107.04520056
97.22530051
102.3530054
92.01
三居135.89510079
2、板楼
二居112.07620069
三居127.43620079
1.8/M2(塔楼)2.1/M2(板楼)
24小时热水:
9元/吨
19元/季/M2
六、广告分析
七、客源分析
(1)、月薪8000元以上白领人士
七、
利多
利空
分析
建筑规模适
中
建筑外立面高
档
可视对讲绿化率只有30%
底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室
开发商实力强实现人车分流
邻街户型环境嘈
杂
外飘窗ID卡门禁系统楼间距小
楼前视野有遮挡
落地观景阳台电梯直达车库没有会所
红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套
交通方便价格便宜塔楼每层住户多
供暖费便宜期房
3、路旗指引:
户型面积(m2)套数已售套数
已售率未售套
数
未售率
一居6050
107.045020%80%
97.225020%80%
112.074060%40%
102.35020%80%
127.422060%40%
135.895060%40%
4、看板指引:
临时售楼处
桌椅3套
(五)亮马新世家
本案位于北京市朝阳区望京西南部,位于亮马河北路与星火路交界处。
绿化率达到30%
本案规划建筑面积10万平方米,分两期开发完成,目前开发二
期。
2003年3月开盘,2003年12月底开发完成。
(1)联排板楼3栋,每幢18层。
(2)一梯三户
一居69.637711%
92.0777
95.4277
22%
119.46154
146.92154
120.3477
116.4677
休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房
1
四、价格分析
5500—6400元/M2
28万---39万
户型面积(m2)均价(元)总价(元)
一居69.63600042
92.07588054
95.42588056
119.4668
146.9270
120.3486三居
116.46
5880
70
2.38/M2
30元/季/M2
五、广告分析
(一)报纸:
(二)杂志:
外企俱乐部
六、客源分析
(1)、国贸、惠普、IBM、西门子,月收入6000—8000元
远红外线周界
防护,闭路电视
监护
墙砖外立面,保
温、隔热
物业费较高,2.3
元/m2
L型联排板楼,
通风
地下地上车位,
可租可售
绿化率只有30%
小区建筑全部临
使用率高83%双卧双阳台
均价高,最高价
6400每平方米
首层层高低
紧邻高速路驾
车出行方便
使用
邻街户型噪音强
外飘窗双路供电楼间距小,10M
层高2.9M三水入户
L型联板,D、N、
M户型存在采光
问题
户型多,充足可
选余地多
小区北亮马
河污染严重
超大客厅、餐厅星级物业
小区南星河路
窄、脏、乱
一居69.637760%40%
92.077720%80%
95.427710%90%
119.46154100%0
146.9215460%40%
120.347730%70%
116.467780%20%
双层玻璃落地
观景窗
集中供暖
小区没有独立花
园
可拆换式墙体
设计
客厅太大,厨房、
卫生间小
5、路旗指引:
亮马河路沿路
6、路牌指引:
酒仙桥路沿路
现代时尚设计风格,
沙盘、桌椅10套
(六)东润枫景
本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居,属于望京地区。
小区西边与亚洲占地面积最大的公园——朝阳公园隔街相望,并与东四环
隔300米城市绿化隔离带,南面正对纯外销低密度别墅区,并有国际高尔夫球
练习场和乡村跑马场。
(一)建筑规模
该社区建设用地约15公顷,预计总建筑面积35万平方米,其中住宅约为26
万平方米。
分四期建设,目前为第三期。
润园、枫园已全部售罄,并顺利入住。
(二)开盘及入住
1、开盘:
2000年7月
2、入住:
2003年10月
(三)建筑形态
11栋板楼,2栋塔楼,售三栋,11#板楼精装,塔楼毛坯
(四)外立面
一层面砖,二层以上灰色涂料
(五)户型配比
户型面积套数比例
2居108、124102060%
3居178、19534020%
4居19617010%
跃层166~43817010%
(六)配套设施
1、会所:
游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多
功能厅、咖啡屋
2、教育配套:
日坛中学、双语幼儿园
3、商业配套:
超市、美容美发、洗衣店
4、周边配套:
酒仙桥一小、中学,华润超市、京客隆,邮局,酒仙桥医院、和
睦佳医院,工行、农行
(七)车位比例:
1:
1.2
(八)容积率:
2.28
(九)绿地率:
35%
(十)使用率:
85%(板),74%(塔)
单价范围:
5430-8580(元/平方米)
均价:
6500(元/平方米)
总价范围:
586440-3758040(元)
主力总价:
户型总价(元)
2居702000-80600
3居115700-1267500
国贸、CBD、西门子、IBM等的中产阶级
五、去化分析
销售率为:
80%,主要为两居。
七、利多利空
售楼处造型独特,顶把大伞出行不太方便,离车站远。
售楼处,纯玻璃,采光好售楼处狭小,60平方米
售楼处前有喷泉,被小河环绕,走木
桥,意境美
售楼处及项目均没有引导,路牌、路
旗
知名度高,多次被评为十大明星楼
盘。
沙盘分散,两个,有一栋模型放在圆
桌上
起居室、卧室起大开间面积偏大,缺乏选择
板楼南北通透、采光好西侧路边停车多,交通混乱
即将入
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