中行长春市住房按揭贷款业务发展策略Word文档格式.docx
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2.1.2国内房地产企业格局变化
第一、优质开发商获得了多样化的融资方式
2008年二季度,发行公司债获批的房地产上市公司包括:
万科的59亿元,
保利地产的43亿元以及新湖中宝的14亿元。
从2007年开始获得发行融资债券
的企业情况如下:
1、万科不超过59亿公司债获准发行
2、保利地产获准发行43亿公司债
3、新湖中宝公司债券7月2日网上发行
4、中粮地产公司债获批
5、北辰实业发行17亿公司债
第二、非房地产主营企业逐渐退出房地产市场
2006年,房地产投资进入一个高峰,长三角16个城市以占全国1%的土地
和6%的人口,投下了占全国的五分之一强资金——4076亿元。
据中国地产投资网统计,宁波十大商业品牌的前三甲:
雅戈尔、罗蒙、杉杉名下均有房地产成员,
余姚、慈溪一带以制造业起家涉足地产的企业更是数目众多,据不完全统计在
40家左右。
相比以前的火爆行情,目前房地产项目正在降至冰点。
外来型房产
企业来自生产型或者流通类企业,这些企业的主营业务在人民币升值等因素影响
下,生产效益下降,并导致流动性资金减少,其辅营的房产开发又面临比较大的
资金投入,这类公司牵一发而动全身,资金链断裂的风险较大。
高峰时期,浙江省出现了2400多家房地产企业,如今90%的房地产企业将
面临淘汰,能留下10%,并且还将持续地整合。
在房地产暴利时期,因为整体形势好,房地产业务自然能带来资金流。
而今
资金的巨大压力,迫使部分企业选择离开。
1、中达股份撤资三家地产子公司股份
中达股份近日公告,拟以2.61亿元出让三家房产子公司各51%股权,中达股
份将因此获得1.27亿元投资收益。
公司表示,该收益将用于主业投入,以缓解
现金流压力。
2、维维股份撤资房地产
维维股份发布公告称,将注销与中粮地产合作成立的中粮维维联合置业有限
公司,并将前期投入的4000万元资金撤回。
2.1.3国内房地产企业目前的资金情况
在目前房地产行业资金来源中,国家预算内资金、债券和利用外资所占比例
不超过2%,资金主要来源于国内贷款、自筹资金以及其他资金(主要为定金及
预收款)。
存款准备金率的不断提高减少了银行的贷款规模,利率的提高也增加了房地
产公司的借款成本;
调整的房地产市场使得房地产公司的销售受到一定影响,资
金回流速度放慢。
这使得房地产行业的资金链面临压力,同时国家对已出让土地
限期开发,这加大了行业内短期的资金压力从下图中可以看出,2008年房地产
上市公司的经营性现金流为负,资金面的紧张程度与2007年相比,非常明显。
2.1.4行业政策对地产和住房按揭贷款业务的影响
2003年以来,国家针对房地产行业出台的政策涵盖货币信贷政策、财税政
策、产业政策、土地政策和行政措施等方面,政策的涉及面和发布密度空前。
这
些政策的重要目的都是为了促进房地产业的健康和持续发展。
基于房地产业务对银行业生存和发展的重要意义,我国银行监管机构陆续出
台了许多风险管理规章,加强风险监管。
人民银行主要从货币与信贷调控的角度,
对房地产贷款的利率、成数、额度等进行规定;
银监会主要从授信风险管理的角
度,对房地产信贷的审查、流程、监控等方面进行规范。
在银行业监管框架下,各银行机构在积极争取市场份额的同时,根据自身情
况着力加强管理,不断改进风险控制手段,包括改进信贷权限的控制,针对不同
市场、不同区域、不同客户实施差异化的管理,更加重视内控管理、流程管理、
征信系统管理、贷后管理等。
2.2吉林省住宅市场发展情况
2.2.1吉林省住宅竣工与销售情况
(一)吉林省住宅竣工与销售面积对比
2002年-2008年6月,吉林省住宅累计竣工面积与累计销售面积之差为
-838.11万平方米,市场供应缺口很大;
从2005年开始,竣工面积始终小于销
售面积,但是2008年两者差距有所缩小,市场供给略大于需求,房地产市场处
于调整状态。
从新开工面积和销售面积对比分析,从2002年开始,新开工面积
均大于销售面积,2008年4-6月,新开工面积大于销售面积约800万平方米,
该时期销售量为239.58万平方米,住宅销售量的增速速度不及竣工量的增长速
度。
11
从增速上看,近几年,住宅竣工面积增速在2008年是近几年增长较快的一
年,而新开工面积和销售面积增速放缓。
总之,从各项数据看,吉林住宅销售在宏观调控的作用下增速有所下滑,下半年
住宅市场销售情况还有待观察。
2008年二季度,吉林省住宅销售面积和竣工面积环比一季度有所回升,销
售面积仍然远大于竣工面积。
从2008年4-6月的数据看,吉林省住宅销售面积同比保持平稳增长,但是
增速有所下滑。
2.2.2吉林省各类新建房屋销售面积分析
(一)、住宅销售面积与各类新建房屋销售面积对比
截至2008年二季度,吉林省商品房销售面积为262.84万平方米,同比增长
18.74%;
住宅销售面积239.58万平方米,同比增长17.91%;
办公楼销售面积2.78
万平方米,同比增长81.7%;
商业营业用房销售面积15.18万平方米,同比增长
20.57%。
吉林省住宅销售面积占全市商品房销售面积的比例在90%以上,占据了
销售面积的大部分。
住宅销售面积的平稳较快增长是商品房销售面积保持增长的
主要原因。
2008年6月,住宅销售面积增速比5月有所减少,同比2007年仍保持增长;
2008年,办公楼同比增速波动较大;
商业营业用房销售面积同比增速平稳增加。
由于商品房中,住宅占据了较大比例,商品房增速与住宅销售增速紧密相连,在
6月住宅销售占比达91.2%。
2008年二季度,以住宅为主的吉林省房地产行业销售面积同比增长平稳,市场
销售前景良好。
(二)住宅与吉林省新建房屋销售额对比分析
截至2008年6月底,吉林省商品房销售额为77.6亿元,同比增长32.7%;
住宅销售额68.22亿元,同比增长33.4%;
办公楼销售额1亿元,同比增长44.93%;
商业营业用房销售额6.72亿元,同比增长25.84%。
2008年2季度,吉林省商品房累计销售额增速有所波动,至6月底,同比
增长32.7%。
住宅累计销售额增速与商品房销售额增速的走势保持一致,总体来
说仍然保持较快增长。
从2008年4-6月的数据看,办公楼、商业营业用房销售额波动较大;
住宅
销售额占比最大,且增速相对平稳,使得商品房销售额平稳增长。
(三)住宅与吉林省新建房屋销售价格对比分析
2008年6月,吉林省住宅平均价格为2847.48元/平方米,同比上升13.11%;
办公楼平均价格为3597.12元/平方米,同比上升-20.24%;
商业营业用房平均价
格为4426.88元/平方米,同比增长4.37%。
17
从增速上看:
2008年4-6月,吉林省住宅平均价格增速有所波动,总体增速
保持较快增长。
2.3吉林省住房按揭贷款业务发展情况
2.3.1中国银行吉林省住房按揭贷款发展状况
(一)中国银行在吉林省个人贷款业务的发展走势
中国银行在吉林省的个人贷款业务已经发展到一定规模,全省个人贷款余额
达到50亿元,占全部贷款(人民币)的23.9%,利息收入达到3.23亿元,占全
部利息收入的21.6%。
在全部个人贷款品种当中,个人购房贷款、购车贷款和助
学贷款从贷款余额和利息收入比较已经成为主力品种。
中国银行经历了8年时间
将个人贷款业务从0开始发展到如此规模,年利息收入占全部利息收入举足轻
重,足见个人贷款业务对于中国银行的重要性。
中国银行在吉林省从2000年到2008年的个人贷款总量发展趋势看,这一系
列品种经历了两个阶段,第一阶段为2000年——2004年快速发展期,第二阶段
2005年——2008年平稳发展阶段。
(二)住房按揭贷款在中国银行吉林省个人贷款业务的地位
中国银行个人贷款的主力品种主要有八种,分别是房屋按揭贷款、汽车按揭
贷款、助学贷款、抵质押循环贷款、个人投资经营贷款、法人零售贷款、信用贷
款和其他个人贷款。
中国银行在吉林省的个人贷款业务,通过图表3明显看出住房按揭贷款的主
要地位,因此研究中国银行在吉林省的个人贷款业务首先应该分析住房按揭贷款
业务的发展策略,以及其他贷款的发展前景,本文重点围绕住房按揭贷款业务分
析。
找到了重点业务品种,就算找到问题的核心。
即便如此,研究住房按揭贷款
问题还要清楚该业务品种主要分布格局。
当前吉林省开办住房按揭贷款业务的分
支机构遍布全省九个地区,涉及银行经营数据以下列示各地域情况分别用字母代
替,这九个地区的发展状况经过这几年的实践足以证明那些地区市场状况的优劣
好坏。
(三)中国银行住房按揭贷款在吉林省机构分布格局
从品种所占份额排名由大到小:
住房按揭贷款占71.29%,汽车按揭贷款占
14.48%,助学贷款占8.22%,信用贷款占2.57%,法人贷款1.83%,质押贷款1.1%,
投资经营占0.49%,其他占0.02%。
从分布地区看,长春市贷款余额占整体贷款的62.01%,地区占37.99%。
根据上述分布可以看出,住房按揭贷款是中国银行在吉林省开办个人贷款的
绝对主力品种,在地域分布上长春市又成为重点品种当中的主要地区,该地区占
全省住房按揭贷款的55.38%,那么长春市住房按揭贷款占全省个人贷款业务总
体分额为71.29%*55.38%=39.48%。
2.3.2吉林省同业住房按揭贷款发展情况
(一)吉林省按揭贷款业务市场份额分布
第3章长春市住房按揭贷款业务状况分析
3.1长春市住房按揭贷款业务目标市场状况
3.1.1长春市楼盘销售情况
26
3.1.2长春市商品房成交量分析
2008年1-5月份,长春市新开楼盘44个,批准预售商品房面积为287万平
方米,同比增长108.9%。
其中:
住宅251.1万平方米,同比增长128.5%。
批准
预售量创历史最高水平。
截止5月末,累计可售商品房667万平方米,同比增长
26.5%,其中:
住宅449.9万平方米,同比增长29%。
商品房可售房源供应充足。
1-5月份,商品房在售楼盘259个;
商品房登记销售套数为20392套;
销售面积
为195.6万平方米,同比增长12.3%;
销售金额为65.2亿元,同比增长30%。
商品住房登记销售套数为16347套;
销售面积为165.7万平方米,同比增长
10%;
销售金额为49.9亿元,同比增长23.9%。
销售量、销售额、均创历史最高
水平。
但增速有所回落。
3.1.3长春市住房价格分析
1-5月份,长春市商品房登记销售均价3332.4元/平方米,同比上涨15.7%,
环比下降2.3%。
商品住宅登记销售价格为3013.1元/平方米,同比上涨12.7%,
环比下降0.8%。
根据国家发改委、统计局公布的抽样调查数据:
2008年4月份,全国70个大
中城市商品住房平均涨幅110.8%,长春市商品住房涨幅110.9%,位居第21位。
处于全国中游水平。
与十七个城市的商品住房登记销售均价进行了对比表明,不
论2007年全年还是2008年前4个月,长春市登记销售平均价格都是最低。
涨幅
也仅位居第13位。
处于18个城市下游水平。
30
长春市房地产价格走势在波峰和波谷之间的过渡更趋平稳。
从长春市房价涨
幅情况看,一年多来尽管一路走高,但与全国略有不同的,仍处于“补涨”阶段。
房价涨幅仍属合理的区间,是市场需求、开发成本的推动和房屋品质提高共同作
用的结果。
2008年下半年长春市房地产市场运行平稳,房价走势也将进一步趋于平稳,
全年房价涨幅将低于2007年。
住房供应结构继续调整,普通住房和面向低收入
家庭的经济适用房供应将增多,房地产开发企业资金继续面临压力,商品住房价
格走势将稳中趋缓。
随着政府购买和新建廉租房、保障性住房及经济适用房的工31
作的力度加大,将对2008年下半年的商品住房价格预期产生一定的影响,但由
于新建经济适用住房的比重还不大,实际上2008年下半年房地产价格在相对高
位运行,价格回落压力较大。
3.1.4长春市城市规划分析
截止2008年6月长春市累计到位银行贷款70.5亿元,已经完成全年计划的
1.7倍,为土地收储和棚户区改造提供了重要的资金保障。
(一)土地收储面积达110万平方米
上半年长春土地收储工作取得了明显成效,已收购储备228厂、北康酿造厂、禧
福德等8个地块,收购面积110万平方米。
目前,南部新城正在办理人民大街以
西,102国道以南150万平方米土地收储的贷款融资及征地报批工作。
铁北开拓
者域,已投入1亿元资金并还将投入3亿元,按照市里要求,在宽城区三环路至
四环路之间打通凯旋路。
(二)棚户区改造总拆迁面积达138万平方米
2008年上半年已启动9个改造项目,总拆迁面积138万平方米,到目前,
已完成拆迁31.7万平方米,拆除违章建筑和抢建的温室大棚45万平方米。
全年
计划实施回迁房建设项目17个,规划总建筑面积120.6万平方米,可安置棚户
居民13600户,目前已开工12个,开工面积52万平方米。
3.2中行长春市的住房按揭贷款发展状况
3.2.1中行长春市住房按揭贷款的基本模式
按揭目前在我国的主要操作方式包括:
1、确定按揭银行。
房地产项目在对外销售之前,一般由开发商跟银行签订
按揭合作协议,约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款,其中
包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任等。
2、开展销售活动。
开发商在取得项目的预售许可证后对社会公开销售,与
购房人签订《商品房买卖合同》,并约定采用按揭的付款方式。
3、办理按揭贷款手续。
购房人按照申请的贷款成数支付首付款,剩余购房
款由购房人向银行申请按揭贷款,同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保,银行经审批购房人提供文件资料后放款,并直接将贷款汇入开发商账户。
期
间,购房人还得办理所购房屋在贷款期限内的财产保险。
4、开发商承担保证责任。
在银行贷款到达开发商账户后,按揭的手续基本
完成,购房人的付款义务也履行完毕。
但开发商除了履行《商品房买卖合同》约
定的交房义务外,还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间,为购房
人承担连带保证担保责任,有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保
证担保。
银行为保证贷款风险,每笔贷款发放时,都会扣除一定比例(一般为贷
款额的10%)资金存入开发商在银行开立的保证金账户,作为开发商承担连带保
证责任的保证金。
3.2.2中行长春市房屋按揭贷款业务的现状
截至2008年上半年,吉林省中行房地产贷款占总量贷款的31%,全省个人
贷款占全省贷款总量的21.5%;
全省住房按揭贷款占个人贷款总量的63%,长春
市个人贷款总量占全省个人贷款总量的58.18%;
长春市住房按揭贷款占全省个
人贷款总量的30.91%。
换言之,长春市住房按揭贷款占全省贷款总量为6.64%,
利息收入占全省贷款的7.1%。
由此可见,中国银行在长春市的个人按揭贷款业务在全省举足轻重,对于该
品种质量好坏关乎全省,收入能力高低关乎全局,发展前景如何与中行在吉林省
个人贷款业务的发展战略密切相关。
32
中国银行在长春市开办个人贷款业务的机构有36家,如下图所示。
但是取
得开办权真正开办业务的机构却仅有12家,占36家机构的33%,下图红色
区域代表有权但没发生业务的机构,黄色代表有业务但贡献度极小的机构;
这样的分布格局说明了中国银行在长春市开办个人贷款业务的机构效率极低。
表3.5中国银行长春市按揭贷款业务机构分布表
这些数据表明,中国银行在长春市共有11家机构开办并发生住房按揭贷款
业务,如果按照贷款存量可将给这些机构分成三级:
一级1亿元以内4家
二级1——2亿元6家
三级2亿元以上1家
11家机构开办住房按揭贷款业务,一家占了全市的30%,6家计后合计占56%,
4家合计占14%。
上述数据比较结果说明各家机构住房按揭贷款规模较小。
二、中国银行长春市住房按揭贷款的发展走势分析
从长春市住房按揭贷款增长情况看,中国银行在2006——2007年度增速较
猛。
如下图
总体评价,中国银行长春市住房按揭业务发展迅速,整体向上态势明朗,但
是从2004年至今贷款户数呈下降趋势,贷款增速一直处于下降趋势,2006——
2007年增速向上幅度较大。
按照时间表2006——2007央行持续调高存款准备金率,同期贷款利率同样
不断提升,通过贷款发放量指标看市场影响不降反升,但是签约户数却在持续下
降,这里不排除因价格快速上升导致贷款额快速上升的因素。
客户贷款需求明显
下降的信号已经确定。
第4章长春市住房按揭贷款业务同业比较分析
介入长春市住房按揭贷款业务领域的银行逐步增加,目前主要是工商银行、
建设银行、交通银行、中国银行四分天下,其他银行未雨绸缪,如浦发银行、吉
林银行和民生银行等。
36
从上表可见,市场份额排名顺序为:
工行、建行、交行、中行、农行,而且
中行与工行、建行的市场分额差距较大,甚至还不如交通银行,还不到两位数的
市场份额不得不引人深思。
是客户结构问题?
人力分配问题?
产品政策问题?
激
励机制问题?
还是业务流程问题?
不管是什么问题,不管什么问题,必须马上解
决,否则中行在这一领域将会败得更惨。
本文将以人员数量最少,机构网点同样
比较少的交通银行作为分析比较对象,借鉴建设银行和工商银行的优势模式进行
分析。
4.1机构和人员配置比较
4.1.1中国银行在长春市机构设置
中国银行在长春市目前共有三级机构设置,一级为省行,直接隶属中国银行
总行直管,行使中国银行在吉林省的管理职能;
二级为省行直属支行,设置管辖
支行共9家,直接隶属省行直接管理,负责组织和具体实施支行本部和下辖经营
支行的经营活动;
三级为经营支行,隶属省行直属支行管辖行领导,直接从事上
级行授权的全部银行经营活动。
经营机构还有省行总部,直接隶属省行本部。
4.1.2中行按揭贷款业务相关的机构设置和人力分配情况
中国银行在长春市开办个人贷款业务的机构有36家,但是取得开办权真正
开办业务的机构却仅有14家,其中还有两家规模极小的机构,开办业务的机构
占36家机构的不到40%。
事实上取得住房按揭贷款业务开办权,并具备一定
规模的支行只有11家。
我们将对这11家的现状,结合中行现有机构资源与同业
进行比较分析。
37
如果按照贷款存量可将给这些机构分成三级:
一级1亿元以内4家不含商房
三级2亿元以上1家(后文称之为A行)
这11家银行开办业务的时间均超过7年历史,在7年的发展历史中最具代38
表性的支行就是开拓者支行,这家机构2004年以后在住房按揭贷款领域脱颖而
出,用3年时间取得了领先优势。
4.1.3同业情况比较
第一、交通银行的机构和人力配置
交通银行在长春市组织机构分为两级。
一级是长春市分行负责组织和实施辖
内各支行经营管理,和本部机构的经营;
二级机构是各支行,负责本机构的经营。
各机构人力配置:
各营业机构平均业务人员18-25人。
长春市共有17家经
营机构。
开办住房按揭贷款业务的支行有两家,分别是:
新发支行、汽车城支行。
新发支行支行23人,其中住房按揭贷款客户经理8人、客户经理助理2人,综
合员2人。
汽车城支行25人,其中住房按揭贷款客户经理8人、客户经理助理
2人,综合员2人。
第二、建设银行的机构和人力配置
建设银行的机构组织架构与中行基本一致,住房按揭贷款业务的机构人员配
置与中行区别不大。
第三、工商银行的机构和人员配置
工商银行与中、建、交不同的是,他在省行和各支行之间设置了相当于长春
市分行的以及机构,用来协调和管理长春市的经营。
同各队各家商业银行开办机
构数量比较,中国银行不占劣势,参与市场开拓的客户经理数量同业比较总量不
少。
但其缺点是由于机构比较分散,后台人员占比较大,营销的客户经理数量显
少,市场营销的力量显得分散,单支队伍单薄,不容易形成合力。
4.2管理流程比较分析
4.2.1中行的管理流程
中国银行住房按揭贷款的管理流程:
贷款审批中心:
其职责负责审批和分级尽职调查客户的准入条件,监督落实
贷款担保,保管贷款文件。
揽收经办行:
其职责负责住房按揭贷款业务的揽收,贷款条件的初审,落实
担保条件,完善贷款文件,贷后催收。
39
4.2.2同业比较
交通银行和建设银行的贷款审批模式与中国银行差别不大,据采用集中的风
险控制和分散的营销渠道,但是最大的差别有这样几个重要环节。
第一、客户准入条件核准环节
按照中国银行客户准入条件营销客户,各经办银行上报客户申请,此前已经
与客户进行了贷款条件的磋商,由于贷款中心与经办行的职责划分原因造成其角
色的巨大差别,审批人常常为免责出具执行难度大的落实条件,造成成交概率低。
交通银行和建设银行集中几个优势机构,授权基层审批,或缩小上报范畴,
提高揽收行的自主性。
第二、落实房屋抵押环节
中行采用支行自行办理抵
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