房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件讲义 25讲文档格式.docx
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现金流量折现法中各个项目的取值、3个估价前提
2010
3
最佳开发时机、假设开发法下的价格、折现期的时间
应计利息的项目
开发完成后对应的时间
2011
1
7
12
19
后续开发经营期、假设开发法的概念、开发完成后的房地产于建设期初的价值
最佳开发利用方式
开发完成后对应的时间、传统方法中计息的项目
第一节 假设开发法概述
1.假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同,是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据(熟悉)
理论依据——预期原理和地租原理(一次性的剩余价格)
表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法
假设开发法与成本法
两者主要区别:
成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到,需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象(掌握)
适用对象,凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产
具体包括:
可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
不适合采用假设开发法的项目:
应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产,难以采用假设开发法估价;
如仍需要估价,一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示
除了用于房地产估价,还可以用于房地产开发项目投资分析
假设开发法用于估价与用于投资分析的区别:
在选取有关参数、系数和测算有关数值时,估价是站在一个典型的投资者的立场上(公允的、客观的),而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上
假设开发法在投资分析中提供的三种数值
测算待开发房地产的最高价格
测算房地产开发项目的预期利润
测算房地产开发中可能出现的最高费用
4.假设开发法适用的条件(掌握)
假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确判断房地产的最佳开发利用方式。
是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确预测开发完成后的价值。
外部条件——良好的社会经济环境(三方面)
要有统一、严谨及健全的房地产法规
要有明朗、稳定及长远的房地产政策
要有全面、连续及开放的房地产信息资料库
在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有( )。
【2011年真题】
A.用途
B.区位
C.建筑规模
D.建筑档次
E.房地产开发企业
[答疑编号505561090101]
『正确答案』ACD
『答案解析』区位是既定的,无法选择;
参见教材P320。
某旧商业综合楼,装修改造完成后租期尚有5年,承租人有两种装修改造方案:
一是重新装修但不改变用途,装修费为180万元,每年净收益比装修前增加50万元;
二是重新装修且改变用途,装修费为300万元,每年净收益比装修前增加80万元。
假定报酬率为10%,则承租人应选择第二个方案。
( )
[答疑编号505561090102]
『正确答案』错误
『答案解析』第一种增加价值-180+50/10%*(1-1/1.15)=9.54万元
第二种增加价值-300+80/10%*(1-1/1.15)=3.26万元
下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。
【2006年真题】
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
[答疑编号505561090103]
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P321。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是:
在选取有关参数和测算有关数值时,投资分析是站在一般投资者的立场上,而估价是站在某个特定投资者的立场上。
[答疑编号505561090104]
『正确答案』错
6.假设开发法的操作步骤(熟悉)
调查分析待开发房地产状况:
包括:
地块的区位状况,地块的实物状况,地块的规划条件,土地权利
选取最佳的开发利用方式,确定开发完成后的房地产状况
最佳开发利用方式的内容:
用途、建筑规模和档次
选取最佳用途要考虑的因素:
地块的位置的可接受性,用途的现实社会需要程度,未来发展趋势
预测后续开发经营期
预测开发完成后的价值
预测后续必要支出及应得利润
进行具体计算,求出待开发房地产的价值
假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。
而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势
E.固定性
[答疑编号505561090105]
『答案解析』参见教材P323。
第二节 假设开发法的基本公式
1.最基本的公式(掌握)
待开发房地产的价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润,已包含在估价对象的价值内,不应作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合,有七种情形:
估价对象为生地,在生地上进行房屋建设
估价对象为生地,将生地开发成熟地
估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设
估价对象为毛地,将毛地开发成熟地
估价对象为熟地,在熟地上进行房屋建设
估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋
估价对象为旧房,将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
根据开发完成后的房地产经营方式:
销售、出租、营业
2.求生地价值的公式(掌握)
在生地上进行房屋建设的公式
生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
3.求毛地价值的公式(掌握)
4.求熟地价值的公式(掌握)
5.求在建工程价值的公式(掌握)
6.求旧房价值的公式(掌握)
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式(掌握)
待开发房地产的价值=采用市场法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式(掌握)
待开发房地产的价值=采用收益法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
第三节 现金流量折现法和传统方法
1.现金流量折现法和传统方法的定义(了解)
假设开发法中考虑资金的时间价值两种方式:
方法1:
采用折现的方式,称为现金流量折现法,在折现率中予以考虑。
不需单独计算利息和利润。
方法2:
单独采取计算投资利息的方式,称为传统方法。
2.现金流量折现法与传统方法的区别(熟悉)
比较项目
传统方法
现金流量折现法
开发完成后的价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等
根据估价时点的房地产市场状况做出,是静止在估价时点的金额
模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额
各项收入、支出发生的时间
不考虑时间上的不同
单独计算投资利息,
不考虑预售与延迟销售
要考虑各项收入、支出发生的时间不同,首先把它们折算到同一时间上,然后再相加减
投资利息和开发利润两项
这两项都单独显现出来
这两项都不单独显现,而是隐含在折现过程中。
折现率包含安全收益(利率)部分和风险收益(利润率)两个部分
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无需做的是( )。
【2007年真题】
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润
[答疑编号505561090106]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P328
3.现金流量折现法和传统方法的优缺点对比(熟悉)
现金流量折现法测算结果比较精确,但测算过程复杂。
传统方法测算结果比较粗略,但测算过程简单。
现金流量折现法需要准确预测:
后续开发经营期的长度;
各项收入支出的发生时间;
各项收入支出的发生金额。
方法的选用——现金流量折现法优选,传统方法次之。
第四节 假设开发法测算中各项的求取
1.后续开发经营期(掌握)
开发经营期:
起点:
取得估价对象的日期(估价时点)。
终点:
是开发完成后的房地产经营结束的日期。
(各种周期中最大)
构成:
建设期(前期+建造期)——取得估价对象日期至开发完成后的房地产竣工之日
建设期长于建造期,包含了前期在内。
记忆:
“口干舌燥”舌谐音设,建设,燥谐音造,设在前,燥在后,前面的大些。
经营期具体化为销售期和运营期。
销售期(销售方式下)——自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
开始出售日可以在竣工日前开始,预售行为。
也就是销售期,经营期,可以和建设期有个时间段重合。
运营期(出租和营业两种情况下)——开发完成后的房地产竣工之日,至房地产经济寿命结束之日
见P329图9-1
某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现该在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时,后续建设期应为( )年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5
[答疑编号505561090107]
『答案解析』后续建设期是从取得在建工程的时间,到竣工的时间。
正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,说明花了1.5年时间,只干了1年的工程进度。
正常建设期为3年,还剩2年的后续建设期。
由于在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的还要正常期限0.5年,总后续建设期2.5年。
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;
建成前半年开始销售,销售期为1年。
下列选项中,正确的是( )。
【2009年真题】
A.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2009年10月18日
B.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2010年4月18日
C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
[答疑编号505561090108]
『正确答案』ADE
『答案解析』测算土地总价的估价时点为取得该开发用地的时间,为2009年10月18日;
开发经营期是从开始取得用地到销售完成,应为2009年10月18日到2012年4月18日;
建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间,是2009年10月18日到2011年10月18日;
销售期为2011年4月18日到2012年4月18日参见教材P329。
后续开发经营期(掌握)
总体思路:
先把开发经营期分成它的各个组成部分,然后分别预测出各个组成部分,再把预测出的各个组成部分连接起来
预测建设期的具体估算方法
一是根据往后需要做的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期
二是采用类似于市场法的方法,通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整,先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期,然后两者相减
2.开发完成后的价值(掌握)
开发完成后的价值对应的房地产状况(房地产状况),不同的房地产状况对应不同的价值,有时还包括其它财产(如动产、权利等)的价值。
开发完成后的价值对应的时间(市场状况)
开发完成的价值对应的时间不一定是开发完成之时,有三种情况:
一般销售的,预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
预售的,则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值。
如果需要延迟销售的,预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值
开发完成后的价值的预测方法:
销售的,通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势,或者采用市场法与长期趋势法相结合,比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产,可先预测其租赁或经营收益,再采用收益法将该收益转换为价值。
注:
假设开发法中,开发完成后的价值,可以用市场法,也可以用收益法,但是不能用成本法求取开发完成后的价值(变成成本法了)。
关于假设开发法的说法,错误的是( )。
A.运用假设开发法估价,开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
[答疑编号505561090109]
『答案解析』参见教材P331。
A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产),就可以收用益法求取开发完成后的价值;
B现金流量折现法,不需要测算利息和开发利润,体现在折现过程中;
C扣除项目实际上还没发生,是未来要发生的;
D在预测开发完成后的价值时,不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值,而应该结合未来的变动趋势,如长期趋势法。
某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年,根据市场调查分析,该项目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m2,折现率为15%。
开发完成后的房地产于建设期初的价值为( )万元。
A.572.21
B.765.85
C.791.24
D.912.62
[答疑编号505561090110]
『答案解析』3850*2850*(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)
在假设开发法中,开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值,开发完成后的价值对应的时间,不一定是开发完工之时。
【2010真题】
[答疑编号505561090111]
『正确答案』正确
『答案解析』开发完成后的价值对应的时间,可以是完工的时间,也可以在其之前(如提前预售),也可以在其之后(如出租后出售)。
参见教材P331。
3.后续必要支出及应得利润
后续必要支出项目,估算方法与成本法中相同。
与成本法中估算的区别:
它本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值,而不是在估价时点时的值
它们是在取得待开发房地产之后至把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润,而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润
投资利息和开发利润,只有在传统方法中才需要测算。
现金流量折现法中,包含在折现率中考虑了。
应计息的项目(销售税费一般不计息)
未知的需要求取的待开发房地产的价值
取得待开发房地产的税费
后续的开发成本、管理费用和销售费用
计息期
待开发房地产价值会去的税费假设一次性取得时支付,因而发生的时间是估价时点
后续的开发成本、管理费用、销售费用通常假设为所发生的时间段的期中
利润的计算与成本法中的利润相同
采用假设开发法的传统方法估价时,应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。
[答疑编号505561090112]
『答案解析』】参见教材P332。
销售税费是不计算利息的。
在假设开发的现金流量折现法中,待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等,主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。
【2009年真题】
[答疑编号505561090113]
『答案解析』是根据这些项目未来发生时候的数值,而不是估价时点的数值。
参见教材P332。
4.折现率(掌握)
是采用现金流量折现法时需要确定的重要参数,与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。
具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。
本质上体现了资金的利率和开发利润率两部分,所以用现金流量折现法时,利息和利润就不需要再另外计算了。
包含在折现率中予以考虑了。
5.测算中的其他有关问题(掌握)
假设开发法的三种估价前提:
自己开发前提——估价对象仍然由其拥有者或者开发商开发建设
自愿转让前提——估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设
被迫转让前提——估价对象要被迫转让给他人开发建设
三种估价前提的关系:
在自愿转让和被迫转让前提下,要比自己开发多出一个新的前期(办理交接手续),增加新的前期费用
自己开发前提下的价值>自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值
这种假设前提不是估计师自己能够确定的,应该根据估价目的和估价对象所处的实际情况选择,并在估价报告中说明理由。
应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
【判断题】一般来说,运用假设开发法估价时,同一估价对象在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值,在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。
[答疑编号505561090114]
『答案解析』参见教材P334。
假设开发法的运用举例在习题班中讲解
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