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中国城市垃圾发生量每年约1.4亿t以上,垃圾粪便处理率只有49%,其中无害化处理率只有10%左右。
包装物和薄膜所造成的“白色污染”问题相当严重。
大量未经处理的垃圾堆积在城市周围,不仅占用大片土地,而且造成水体、空气、土壤污染和疾病传播,影响城市景观,也严重危害人体健康。
4、城市噪音污染
城市噪音污染也很严重,中国有2/3的城市居民生活在超标噪音环境中,随着城市化水平提高和经济发展,城市和住宅小区的交通噪音仍有扩大之势。
2.2建筑业环境问题
从资源角度看,我国从1986年到1996年间每年净减少耕地750万亩,其中多数转化为建设用地,每年因烧坏的农田多达12万亩,土地资源递减的形势十分严峻。
我国每年因生产建筑材料而消耗的各种矿物资源多达50亿吨。
大量的砂石采集、矿石采掘造成河床、植被、土壤破坏和水土流失。
同时在采掘过程中产生大量的残留废弃物和粉尘又造成大气和水体的污染。
从能源角度看,仅建筑耗用的钢铁、水泥、平板玻璃、建筑陶瓷、砖瓦砂石等几项材料的生产耗能达1.6亿吨标准煤,占全国能源生产的13%。
我国北方地区由于冬季采暖消耗的能源达1.3亿吨标准煤,占全国能源生产的11%,而保温不良的墙体材料造成的热损失估计达1.2亿吨标准煤。
从环境,我国建筑垃圾增长的速度与建筑业的发展成正比。
除少量金属被回收外,大部分成为城市垃圾。
我国已有2/3的城市被垃圾包围,数量巨大的建筑垃圾所造成的生态环境压力,已成为令人头疼的社会问题,此外我国仅冬季采暖向空中排放的CO2有1.9亿吨,约占废水总量的45.5%。
根据专家分析,因建筑活动造成的污染约占全部污染的34%。
按照发达国家状况,而且通常认为在人均GDP达到4000-5000美元时,经过多年的努力,环境状况才有可能好转。
中国式发展中国家,没进经济能力进行大规模的污染治理。
按照这样的状况,我国大量已建成的建筑,包括近10多年中新建的和正在兴建的建筑,其中多数建筑都缺少严格认真的节能和环保设计。
因此建筑使用过程中的高能耗和高污染的状况由于得不到改造,还将继续下去。
2.3城市住宅产业环境问题
人口膨胀、食物不足、资源短缺房源匮乏、生态破怪是全球危机的五大因素,这五大因素多余抓住建设有密切的联系。
住宅建设是以消耗大量的自然资源以及造成沉重的环境负面影响为代价的。
据统计:
人类从自然界获取的物质原料的50%以上用于建造各类建筑及辅助设施,建筑业对环境污染占34%。
长期以来,由于我国在开发建设中对资源的国度占用和环境的破坏污染,使资源的稀缺性日益明显,生态环境急剧恶化。
1、住宅建设占用大量土地资源
我国土地面积与美国大致相同,却要安排解决五倍于美国人口的住房问题,据统计,每增加一个城镇人口,住房居住用地需增加18-20M2,城市建设以及相应的生产设施和生活服务设施用地需增加100M2。
2、住宅建设消耗大量能源资源
发展中或发达国家建筑能耗都占国家总能耗的30%-40%,我国目前能源的消耗量居全球第二。
我国住宅业能耗巨大,能源浪费现象十分严重。
与发达国家相比,我国住宅外墙能耗是他们的4-5倍,屋顶耗能是2.5-5.5倍,外窗耗能是1.5-2.5倍,门窗空气渗透量是3-6倍,总能耗是3-4倍,但我国人均能源资源占有量不到世界人均水平的1/2.
3、住宅建设消耗大量的水资源
一份世界粮农组织报告指出,我国是世界上26个最缺水的国家之一。
尽管拥有世界排名第六的每年28000亿M3的水资源总量,但人均占有量只有2250M3,为世界人均值的1/4.住宅在开发建设和维护使用过程中均要消耗大量的水资源。
4、住宅建设吞食大量的木材和其他资源
我国森林面积的人均拥有量只是世界人均值的1/6,林木蓄积量人均拥有量仅为世界人均值的1/8.据粗略统计,每年用于住宅建设消耗的物质占全国物质产品的10%以上,其中木材消耗占全国消耗总量的20%,水泥占47%,钢材占14%,玻璃占40%。
在20世纪的建筑领域,人类行为对自然界产生了相当大的影响,列如世界1/6的净水供应给建筑,建筑消耗约1/4的木材,消耗约2/5的材料与能量。
同时建筑结构也影响较大的范围,影响水域、空气质量以及社会群体的结构。
长期不加约束的建设活动,不仅带来了污染,而且增加了能耗。
在建筑物整个生命周期的不同阶段中,建筑物及相关的人类行为不可避免地要与环境产生密切的联系,这种链子从消极面看就是环境危害,据统计全球能量的50%左右都消耗于建筑的建造和使用过程,在环境总体污染中,与建筑有关的空气污染,光污染、电磁污染就占了34%。
《香港建筑业最新发展研究报告》指出:
香港建筑业历来是劳动密集型、危害性和污染性产业,他们产生环境噪音、灰尘、流溢的泥巴,以及不能按常规处理的化学物质,在1999年投诉建筑业没有遵守环境保护条例的案子超出1998年总量的9%,达633件,为了提高当地建筑业的环保行为和提高社区的生活质量,全社会已经大力提倡可持续性的建筑,强调全生命周期的收益而非短期的收益,同时将开发一个固定的策略框架,包括生命周期的成本、绿色和节能设计,减少建设阶段的环境问题,减少并管理建设、拆除中产生的废物和环境评估方案和环境管理系统等五大方面。
《日本建筑业发展研究报告》指出:
随着全球对环境保护的重视,许多建筑公司为了给自己创造新的业务,开发了独特的环保与节能技术,如Obayashi公司的生态循环系统,将有机肥料放在一个特殊的发酵桶里进行搅拌,产生的沼气可用做动力,固体废料可做为废料;
Satokoygo公司的逐步在种植办法;
Taisei公司的防止天然地下水流失的建筑技术和Nishimatsu建设公司的热核太阳能供热系统等。
2.4城市住宅开发项目环境问题
住宅开发项目在实施过程中,由于发现商等参与方针环境意识薄弱、社会责任感不强,引发许多环境问题。
在项目可行性研究阶段,我国虽于1979年建立了建设项目环境影响评价制度,但还存在着环境影响评价的法律和保障体系不健全、操作性较差、公众参与程度低,重视大型和复杂项目,忽视一般项目,不能严格按照环境评价程序执行,评价工作流于形式,环境影响评价报告质量不高、审查不严等许多问题。
在场地选址时破坏原有生态系统和场地地形地貌,占用耕地资源。
在施工过程中,造成水体污染、空气污染、噪音污染、光污染,产生各种废弃物和有害有毒物质,发生火灾、爆炸、不合理消耗大量资源和能源,损害人体健康和安全等,在装饰过程中,使用有毒有害建筑材料,室内氨气、苯系物、甲醇、放射性物质等指标严重超编,严重影响室内宅气质量,损害人体健康,住宅项目建设的环境问题与全球、地区、城市的环境问题紧密相连,已引起政府、社会公众、开发商、专家学者的高度重视,成为目前社会关注的热点研究领域和课题。
2.5现状和趋势
2.5.1住宅消费观念的变化
对于购房者来说,住宅即是赖以生存的大宗消费,又是期望升值的大宗投资。
不同的消费层面,对于住宅的期望值是不同的。
住宅作为一种投资行为将在刺激消费、拉动经济发张方面起到越来越重要的作用,也只有促使住宅从生存需要过渡到投资需要,住宅产业才趋于成熟,才能持续发展。
要注意到,我国目前房地产占CDP的比例约为8%,而美国为18.5%,因此,房地产确实存在巨大的发展空间,而余下的这个宝贵的空间,应当是留给可升值的住宅。
这就是为什么美国人一声平均要换七次房子。
如果说第一次购房时为了解决有无问题,那么其余的六次则是为了升职。
因此,能使土地与建筑物共同升职是开发高手;
能选择共同升职的住宅是明智的置业高手;
开发商应寻求初始投资与长期升值之间的最佳平衡点,(例如:
国家2000年小康住宅工程在1996年就提出“一、二十年不落后,三、五十年可改造”的目标);
工程技术人员要测算增加技术和产品投入与节约长期运行维护费之间的效益关系。
目前,以全新的发展观看,住宅产业已进入了全寿命周期的模式(LifeCycleTotalCost)。
传统的生产法师是以产品的生产过程为第一本章来算,而使用过程中是另一本帐。
全寿命周期模式是以产品的全寿命周期为基础进行核算,将两本账合二为一。
采用全寿命周期模式核算,将在有限的增加初期成本的条件下,大大节约长期运行费,进而使全寿命周期总成本下降,并取得明显的环境效益。
按现有的经验,增加初期成本5%-10%用于新技术、新产品的开发利用,将节约长期运行成本50%-90%。
这一种新模式的出现,将带来设计、开发模式革命性的变化。
现在发达国家的购房者已接受这样的观念,即初期费用增加五千美元,而因其带来的设计开发模式的革命性变化,使他购买的住宅更为适用。
全寿命周期模式住宅成为大众消费,是住宅产品成熟的一个标志。
1996年联合国召开的人居二次大会提出了城市住区的可持续发展问题;
总消协宣布,2001年的主题是包括绿色住区的“绿色消费”。
所为绿色消费,就是从满足生态需要出发,以保护消费者方式的统称,有益健康和促进环保是其基本内涵,绿色消费绝不是一种简单的颜色概念,二是内涵新颖而又极为丰富的一种全新的生活理念和消费模式,是提高生活质量的方向,也可以说是体现人类文明进步的新的生活方式,它所追求的是环保、健康和适度的消费。
绿色消费需求的产生,导致绿色营销观念的出现,是有其一定的经济社会背景的,上个世纪,发达国家进入了现代化发展阶段,新的科学技术的应用,使劳动生产率大大提高,出现了相对的过剩经济,市场的需求约束不断强化,生产者为争夺市场、为占有更多的市场份额展开激烈的竞争,因而形成以市场需求为中心的现代市场营销观念。
在市场经济条件下,企业的根本目的是追求利益的最大化,为了最求企业的短期效益不惜牺牲社会长远的、整体的和消费者的利益,大量的消耗资源、能源、污染环境,甚至损害人们的健康。
社会矛盾的日益尖锐,使消费者觉醒起来,为维护自己的健康,维护自己的消费者权益而斗争。
因而,在20世纪90年代兴起国际性的绿色消费新潮流,绿色消费的观念不断深入人心。
在房地产市场,灵敏的开发商早已开始注意到消费者对绿色生态居住环境的追求,在营销中纷纷打出环境、园林绿化、山水景观、清新空气等卖点。
绿色生态住宅正受到中国房地产界和社会公众的普遍关注。
在一项对中国六大城市的住房调查中,除户型、交通外,自然环境、社区环境已成为购房者所关注的重要内容。
在调查中,广州占54.2%的市民对空气质量、绿化等环境因素更为关心。
各地已经都有一些住宅项目提出要把“生态概念”、“环保概念”、“绿色住宅概念”、“健康概念”等作为住宅开发的新概念。
这从一个侧面反映出社会公众对环保意识的提高,也从中反映出住宅建筑要转向可持续发展的内在要求。
2.2.5国内住宅小区的发展现状
我国在70年代中期,文革没有结束的时候,开展了建筑工业的运动,三化一改。
78年,制定了改革开发的政策,我国经济飞快的发展起来,从80年代初期开始,房地产业重新在中国兴起,开始成片的开发新区和改革旧区,建设部在八十年代中期开始进行小区试点工作,90年代中期实施了小康项目,96年建设部成立了住宅业现代化办公室,在全国搞了13个城市住宅产业基地的建设,2000年实施小康社区住宅科技项目。
在这期间,从90年代初开始,跟日本政府进行第一期项目各做,这个项目结束以后,从95年9月到2000年8月进行了第二次项目,即中国新技术培训与研究,这两个项目的完成,对我们国家的住宅研究的方法和手段有了很大的改进。
改革开放以来,我国房地产业建设取得了巨大的成就;
城镇居民的人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2000年的10平方米;
1999年房地产开发建设投资共完成4130.20亿元,占全社会固定资产的13.83%;
房地产开发经营总收入达30.26.01亿元,与1990年相比上升了1284%,表明我国已经进入了房地产快速发张的新时期。
近10年来,以住宅为代表的中国建筑业实现了持续的高速发展。
全国住宅年平均竣工面积达4.59亿M2,到2000年底全国人均居住面积已超过10M2.北京市10年来竣工住宅面积9687.1万M2,人均居住面积已达到16.2M2.广州市2000年底全市竣工住宅面积1095万M2,超过欧洲住宅建筑总量。
住房问题曾是中国城市的一块心病,解决10多亿人口的住房问题,是一个艰巨而又复杂的任务。
国家从20世纪80年代开始实施住宅小区示范工程,现在已经过了三个阶段。
20世纪80年代强调提高单体住宅的配套功能;
1990年提出住宅小区综合配套建设;
20世纪90年代未推出了国家康居示范工程。
自上世纪90年代以来,上海、深圳等沿海地区涌现出一批环保住宅,广州、背景灯地也出现了冠以“绿色住宅”的名称的住宅小区。
这些住宅较为强调室外环境的绿化和景观设计,也使用了部分新型建材,采取或准备采取垃圾分类回收处理的措施,在一定程度上体现了环境保护的意识,形成了绿色住宅的邹型。
2.5.3住宅小区的发展趋势
21世纪的中国住宅建筑将怎样发展?
业界都在关注和讨论这个重要的问题。
根据世界银行预测:
当一个国家的人均GDP达到800美元时,住宅产业将可能进入一个快速增长期。
我国目前人均GDP已达800美元。
按照这个预测,我国住宅建筑尽管已有近10年的持续发展,在未来若干年内仍可能进入一个快速增长期。
中国房地产界认为;
未来10年我国住宅业将基础保持增长态势。
我国住宅正在从生存型向舒适型转变,近期住宅发张目标是户均一套,人均一室,力争2010年达到人均建筑面积35M2,户均面积90-120M2.中国“21世纪议程”指出“享有安全、舒适的住房对每个人和每个人家庭的幸福都是不可缺少的。
”这个发展目标无疑是极具诱惑力的,也是反映居住水平和居住舒适程度的重要指标。
如果考虑到我国城市化水平目前仅达到31%,20年后将增加到60%,而且人口还将在20年内增加2亿多,就不难看出要实现这个发展目标,住宅建设将需要怎样的规模和速度。
我国是发展中国家,为推进现代化建设进程,既要完成工业化的历史任务,又要跟上信息化新潮的步伐。
但同时,我国是人口众多的大国,从人均资源占有量来衡量,又是一个资源贫乏的大国,很多指标都在世界平均数一下。
就四大资源来说,同世界平均睡觉比较,分别为:
耕地1/3、淡水1/4、森林1/6、草地1/3.加上我国在发展经济、实现工业化过程中,虽取得令世界署目的成就,但也付出了沉重的代价,资源浪费、环境破坏,大中城市的空气、水、光、噪声污染严重。
因此,倡导绿色消费,建绿色生态住宅区,走可持续发展的道路,在我国显得特别迫切、重要,这是利国利民,事关子孙后代的大事。
近几年来绿色消费已开始引入我国,为了越来越多的消费者接受,说明这一消费观念符合广大群众的根本利益,是我国二十一世纪住宅发展的方向,以住宅建筑为代表的中国建筑业,目前处在有数量型向质量型转变的重要时刻,建设生态住宅是建筑品质提高的重要标志,也是中国建筑业转向可继续发展的绿色道路的一个重要切入点,建设生态建筑意味着从建筑材料的生产、建筑规划、建筑设计、建筑施工以及建成后使用管理的每个环节,都将发生一场以保护环节、节约资源,促进生态平衡为内容的深刻变革,建筑业的绿色化,包含广泛的内容,与城市生态也密切相关。
但在一定意义上这场变革将围绕着生态建筑的发展而展开。
住宅建筑而大量广影响深远。
发展生态住宅是建筑绿色化、生态化的重要内容。
在新的世纪,中国住宅建筑不能再按高能耗高污染的老模式发展,建设生态住宅是中国住宅建筑发展的必由之路。
站在21世纪的新起点上,当我们重新审视整个住宅建筑业在建造和使用过程中的消费方式和其生态意义时,我们不得不抛弃那种高耗能、高污染的传统生产模式。
而把具有节约资源,降低能耗,减少污染,提高居住室内环境质量等性能的生态型住宅作为新世纪住宅建设的方向,吧扩大居住面积和提高住宅生态环保性能同时作为中国住宅未来的发展目标。
目前我国政府正在加速制定我国住宅可持续发展的国家行动计划,准备使我国人居环境水平达到智能化、村落化、诗意化。
人们将越来越重视田园生活般的村落化人居环境,“绿色生态住宅”是一个新兴的、动态的发展方向,成为人类运用科技手段寻求与自然的和谐共存,达到可持续发展的理想建筑模式。
2.6绿色生态住宅的提出和发展趋势
随着生态科学和人类住区可持续发展战略的不断实践与创新,人们对生态住宅与可持续发展住宅内涵的理解也不断加深。
建设生态住宅的要求正在被专家和广大民众所接受,并逐渐成为人们关注的焦点,许多国家纷纷制定出台了与之有关的评估体系、技术规范等,用以促进生态住宅健康、快速发展。
近几年,随着可持续发展观念的深入人心,很多国家的政府都在大力提倡发展生态住宅(或称绿色住宅)。
与之相关的技术协会、研发组织也如雨后春笋般发展起来,研究、制定相应的技术评估和产品认证体系,如:
美国绿色建筑理事会、德国蓝色天使标识等。
于此同时,各种类型的绿色生态建筑与绿色建材在世界各国风行涌现,这极大的推动了绿色生态住宅的发展。
国际绿色生态住宅的发展具有以下特征:
高新技术在这一领域中占有重要地位,如:
新能源、新材料、生物工程等;
与此同时,因地制宜地采用地方性材料和技术以降低成本,也已成为发展趋势;
宗旨,绿色生态住宅的发展已从单项技术和产品的使用走向系统技术的集成,进而形成一个可持续发展为战略、以高新技术为先导,全方位提升住宅品质的新领域。
“亚太村”项目对国内绿色生态住宅的建设起到了很大的推广和促进作用。
“亚太村”生态住宅是有全国工商联住宅产业商会和PECC中国工商委员会联合发起的一个住宅联合品牌建设项目,旨在通过“亚太村”生态住宅品牌的联合建设,促进中国的住宅产业的发展,引导中国的住宅产业向生态化方向发展。
“亚太村”品牌体系以生态住宅为核心,以《中国生态住宅技术评价手册》作为技术准则。
自2001年以来,已有许多项目纳入“亚太村”品牌系列,所有这些项目都得到了住宅消费者的广泛认可,取得了良好的市场效果。
我国已由建设部住宅产业化促进中心牵头管理绿色生态住宅小区的开发建设,于2001年相继发布《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》和《中国生态住宅技术评估手册。
这些都标志着我国绿色生态住宅小区建设接受了概念时代,进入一个日趋规范、日渐科学的阶段,也标志着我国绿色建设和评价进入了一个新的发展阶段,中国正在逐步建立和完善环境管理方面的法律法规体系。
2.7我国发展绿色生态住宅小区的意义
2.7.1提高我国人民居住水平的需要
随着我国经济的不断向前发展,人民的生活水平和购买力也日益提高,消费者对住宅的要求经历了从单纯的要求“居者有其屋”,到要求“有房有厅”和“厨卫齐全”,再到要求良好的居住环境等几个阶段,而从国外的先进经验和我国房地产业的发展趋势来看,绿色住宅应该是人人民生活水平达到或超越“小康”阶段后对居住水平的客观要求。
2.7.2保护环境的需要
我国是一个发展中的大国,其客观国情是人口多,人均占有资源少。
而且。
我国近几年经济的高度发展已经引起了相当严重的污染,对我国的自然环境造成了很大的破坏。
我国是能耗大国,能耗总量居世界第二位,其中建筑能耗时发达国家的3倍。
对此,我国政府近几年陆续出台了民用建筑节能设计标准和管理规定,各省、各治区、直辖市也大力发展适应当地条件的节能住宅和墙体材料。
而绿色住宅的特点和优点正是低能耗,低污染,大力发展绿色住宅对我国的环境保护有很大的意义,例如,绿色小区内合理搭配的各种树木会释放氧气、净化空气;
绿色建材具有环保、节能、隔音等优点;
绿色住宅的用水都是多次性用水,还能把污水转化为中水来浇花、洗车;
绿色住宅充分利用太阳能这一天然能源,减少其他能源的小号;
绿色小区对生活垃圾进行分类回收处理等。
2.7.3我国房地产业的新契机
绿色住宅的出现给我国房地产业的发展带来了新的契机。
伴随着经济的高速增长和住房制度的改革,我国的房地产业取得了快速的发展,成为国民经济重要产业之一。
但我国房地产业在高度发展的同时,也存在着一些问题,比如房地产开发企业过多,水平参差不齐,粗放式经营,商品房空置率居高不下等等。
而绿色住宅的出现一方面因为其较高的建筑设计管理要求会提高房地产业的开发门槛,进而淘汰一些资金实力不够和经营水平不高的规模较小的房地产开发企业,促进我国房地产市场的进一步优化组合;
另一方面则因为其优越飞居住环境,良好的居住质量而吸引更多的消费者购买住宅,进而带动我国房地产市场的有一个春天的出现和国民经济的快速增长。
第3章市场研究
3.1投资环境分析
3.1.1国家宏观政策对房地产市场的影响
房地产业是国民经济的重要组成部分,因其基础性、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。
从产业特性看,房地产业的产业链长、波及面广,国民经济中投入产出表的40个部门中,有38个部门与房地产业存在后向直接关联或直接关联关系;
另外,房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源,且带动了住房、建材和耐用品的消费,特别是农民工的日常消费,拉动了内需;
不仅如此,房地产业的发展暖接了人口增长所带来的就业压力。
因此,我国争睹在一些不要的政府调控之外,依旧会鼓励房地产业的稳定发展。
随着我国国民经济的快速发展,人们的生活水平得到了大幅度提高,消费水平也随之上升,人们对社会服务和居住条件的要求大大提高;
同时国家和地区大量招商引资,是的外商进入中国市场,在这种大号形势下,使得商品房需求量逐年递增。
1、国有土地使用权出让规范化
2006年5月31日国土资源部制定了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)。
完善了国有土地使用权出让制度,规范了国有土地使用权出让程序,使得土地使用权的出让有法可依。
2、住房价格与市场秩序受到政府的引导和调控
为保持国民经济的平稳较快增长,针对房地产业发展中存在问题,为进一步加快市场引导和调控,2006年5月29日国务院转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
政府通过专项整治,落实了房地产交易环节的各项制度和措施,使房地产交易不断规范,房地产市场信用体系不断完善,创造了公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。
3、“建设XX大城市”战略的提出,营造了良好的房地产开发氛围
2003年,XX省政府批准了XX打造现代工业强市及XX大城市计划纲要,决定吧XX打造为XX大城市、XX重工业经济技术研发中心。
XX驶入了高速发展的快车道。
据统计,从2002年以来,XX市城市化每年以1.5%的速度增加,2007年后,XX城市以1.71%的速度增长,当年完成城市建设投资51亿元,2008年达到了105.8亿元,XX城区每年的扩张面积在两平方公里左右。
按照XX市未来发展规划,XX市将以“打造现代化工业强市,建设XX
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